야심차게 나온 ‘누구나집’…건설사들 시큰둥한 이유

[이데일리 황현규 기자] 여당의 핵심 공급 대책인 ‘누구나집’의 청사진이 나왔다. 핵심은 ‘낮은 임대료’와 ‘낮은 분양가’다. 사업 공모 단계에서 10년 뒤 분양가를 확정될 뿐만 아니라 집값의 10%만 보증금으로 내고 10년을 살 수 있는 주택 형태다. 그러나 사업이 성공하기 위해서는 건설사의 참여가 반드시 필요한데, 낮은 분양가에다가 10년 뒤 주택 상황을 고려해야 한다는 점에서 건설사의 참여를 담보할 수 없다는 게 업계의 분석이다.

(사진=연합뉴스)

집값에 10%만 내고 10년 살다가 낮은 분양가로 분양

7일 국토교통부에 따르면 한국토지주택공사(LH)와 인천도시공사 등은 누구나집의 사업 모델을 내놨다. 누구나집은 현재 정부가 시행 중인 ‘공공지원 민간임대’ 아파트와 비슷하다.

더불어민주당 부동산특별위원회가 만든 공급 대책 중 하나로 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내집 마련 기회를 제공하는 임대 주택이다.

다만 일반적인 임대 아파트와 다른 점은 낮은 분양가와 임대료다.

먼저 누구나집은 집값의 10%만 내면 10년 동안 거주할 수 있다. 또 추후 분양 전환이 가능한 데, 이때 분양가는 사업초기에 정해진 가격으로 매겨진다.

즉 이제까지의 분양 전환 임대아파트가 분양시점에 분양가가 매겨지면서 ‘고분양가’ 논란이 있어 왔다. 2018년 경기도 성남시 판교에서의 10년 공공임대아파트가 대표적이다. 당시 분양 전환가격은 전용 59㎡ 기준 7억원 내외. 비슷한 시기(2007년~2008년)에 준공된 판교 아파트의 분양가가 3억 수준이었던 것과 비교해 2배 넘게 높은 분양가였다.

최근에도 분양 전환을 앞둔 세종과 시흥 임대아파트에서도 분양가를 둘러 싼 주민들의 반발이 이어지고 있다. 심지어 이같은 고분양가 논란으로 최근 2년 간 분양전환 임대아파트의 공급이 중단되기도 했다.

그러나 누구나집은 사업 시작 단계에서 분양가를 확정해 공급한다. 분양가는 공모시점 주택 ‘감정가격’에다가 사업 착수시점~분양시점까지의 연평균 주택가격 상승률(1.5%)을 적용해 분양가가 매겨진다. 주택 시세보다 낮은 감정가격을 기준으로 분양가가 정해지기 때문에 예상보다 더 낮아질 수 있다는 게 국토부의 설명이다.

국토부 관계자는 “분양전환가격을 사전에 확정 제시함으로써 기존 10년 임대주택에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자-임차인간 분쟁을 예방한다”며 “임차인은 임대거주기간 동안 분양자금 마련을 위한 체계적인 자금조달계획 수립 가능하다”고 말했다.

(사진=뉴시스 제공)

건설사 참여가 필수인데…“아직도 미지수”

그러나 관건은 이같은 분양가를 건설사가 받아들일 수 있는지다. 누구나집은 시공사가 임대사업자로 참여하는 사업이기 때문에 건설사의 참여가 있어야만 추진이 가능하다.

시공사의 수입은 임대료와 분양가인데 분양가가 낮게 책정될 시 사업자(시공사)의 수익이 줄어들 수밖에 없는 구조다. 임대료 또한 집값의 10% 수준에 불과해 분양 전까지 시공사가 얻을 수 있는 수익이 한계가 있다는 지적도 있다. 한 대형건설사 관계자는 “임대 아파트에서 얻을 수 있는 수익인 임대료와 분양가가 제한된 모델”이라며 “더 확실한 인센티브가 있어야지만 참여가 보장될 것”이라고 말했다.

특히 아파트의 질을 담보할 수 없다는 비판도 있다. 낮은 수익을 메우기 위해서는 공사비를 절감하는 것 외엔 방법이 없기 때문이다. 결과적으로 브랜드 가치를 최우선으로 여기는 1군 건설사들은 낮은 품질의 아파트를 공급하느니, 아예 참여를 보류하는 결정을 내릴 수 있단 의미다. 또 다른 1군 건설사 관계자는 “좋은 품질의 아파트를 만들 수 없는 상황이라면 브랜드 이미지를 훼손할 수있는 임대아파트 건설에 주춤할 수 밖에 없다”고 했다. 그러면서 “차라리 중소건설사들이 매출 실적을 올리기 위해 참여할 가능성은 없지 않다”고 했다.

이에 대해 주택도시기금 관계자는 “자금조달의 경우 건설사의 부담이 크지 않다”며 “주택도시기금이 대주주로 출자해 HUG와 리츠AMC의 자금ㆍ사업관리가 이루어지고, 나머지 사업비는 저금리의 PF도 가능할 것”이라고 설명했다.

또 10년 뒤 분양이기 때문에 추후 주택 경기에 따라 미분양이 발생하는 등의 리스크도 발생할 수 있단 우려도 있다. 다시 말해 사업비 회수가 제대로 안 될 수 있단 말이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “분양시점에서 집값이 하락할 경우에 대한 사업자들의 리스크가 적지 않다”며 “결국 그 손해는 건설사가 지게 되는 것”이라고 말했다.