[6·17대책]멀어지는 내집마련…돈 빌려 집 못산다(종합)

[이데일리 김용운 기자] 올해 초 부동산 투기와의 전쟁을 선포한 정부가 반격을 위한 부동산 대책을 또 내놨다. 문재인 정부 출범 후 정부가 꺼낸 부동산 대책 가운데 가장 포괄적이고 강력하다는 평가를 받고 있다. 그러나 일각에서는 무주택 서민들의 자산증식과 생활환경 개선을 위한 주거사다리마저 무너뜨리는 정책이라는 지적도 나오고 있다.

김현미 국토교통부 장관이 17일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표하고 있다(사진=국토부)

정부는 국토교통부와 기획재정부 등 관련부처 합동으로 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 17일 발표했다. 2017년 5월 문 정부 출범 이후 21번째 부동산 대책이다.

이번 대책은 크게 부동산 규제지역의 확대와 대출규제를 통해 집값 급등의 배후로 지목한 투기 수요를 잡겠다는 것에 초점이 맞춰졌다.

조정대상지역 및 투기과열 지구 확대…수도권 대부분 ‘규제’로 묶었다

먼저 각종 부동산 대출관련 규제를 받은 규제지역을 수도권 전역으로 확대했다. 경기 김포와 파주, 연천 등 휴전선 접경지역을 제외한 수도권 서부지역 일대를 규제지역으로 지정했다. 수도권에서 조정대상지역으로 편입된 곳은 인천(강화·옹진 제외), 경기 고양, 군포, 안산, 안성, 부천, 시흥, 오산, 평택, 의정부, 남양주 등지다. 지방에서는 최근 집값이 급등한 대전과 청주가 조정대상지역에 이름을 올렸다.

조정대상지역 확대와 함께 투기과열지구 지정도 늘었다. 경기 수원, 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구와 남동구, 서구, 대전 동구·중구·서구·유성구가 포함됐다. 정부의 이번 규제지역 확대로 조정대상지역은 69곳, 투기과열지구는 48곳으로 늘어났다.

조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 다주택자에 대한 양도소득세 또한 중과된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 LTV를 20%로 제한한다.

주택 실거래 조사도 강화해 투기과열지구나 조정대상지역에서 이뤄지는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석하고 투기과열지구에선 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서의 증빙자료를 받기로 했다.

부동산 규제지역 현황(사진=국토부)

실거주 의무 강화 ‘주담대’ 받으면 반년 안에 전입해야

정부는 서울과 수도권 집값 급등의 원인 중에 하나를 전세를 끼고 사는 이른바 ‘갭투자’에 있다고 보고 갭투자 방지 대책에도 무게를 뒀다. 모든 규제지역 내에서는 주택 구입을 위해 주택담보대출(주담대)를 받으면 주택 가격과 무관하게 6개월 내에 전입을 해야 한다. 만약 전입을 하지 않을 경우 대출약정 위반으로 대출을 상환하고 대출을 받은 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 제한한다. 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입해야 하고, 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하기로 했다. 다음 달부터 적용하며 의무 위반 시 대출금 회수한다.

이 외에도 법인을 통한 우회투자를 막기 위해 오는 하반기부터 주택매매·임대사업자는 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없다. 지금까지는 규제지역내에서는 LTV(담보인정비율) 20~50%내에서 받을 수 있었고 비규제지역에서는 적용을 받지 않았다. 아울러 현재 개인과 법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과했지만 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용한다. 법인이 주택을 팔 때는 추가세율을 20%로 인상하고 법인이 이달 18일 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율을 적용한다.

강남권 토지거래허가구역 지정, 재건축 분양조건 까다로워져

최근 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업으로 다시 부동산 가격이 상승세로 돌아선 서울 강남권은 토지거래허가구역으로 지정해 시세 급등을 막을 계획이다. 현재 송파구 잠실동과 강남구 삼성동 등지가 유력한 후보지로 꼽히고 있다. 토지거래허가구역으로 지정되면 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능하다. 따라서 해당지역 내 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 불가능해진다.

또한 재건축 추진 단지의 주택을 매입해 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 실거주로 요건을 강화했다. 오는 연말까지 ‘도시 및 주거환경정비법’을 개정한 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 예정이다. 최근 재건축 기대감에 집값이 급등세를 보이는 것을 진정시기키 위해 재건축 안전진단의 현장조사 등 절차가 강화되고 부실 안전진단 기관에 대한 제재 수준을 높인다. 따라서 서울 목동과 노원구 등의 재건축 추진 단지가 영향을 받을 전망이다.

서울 송파구 잠실동 내 아파트 단지 전경(사진=연합뉴스)

김현미 국토부 장관은 “시장 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 보지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하는 조치를 마련했다”며 “앞으로도 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 말했다.

무주택자 내집마련 대책 빠져

문 정부의 21번째 부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 일정 부분 시의적절하지만 결국 ‘대출규제’로 인해 서울과 수도권 내 무주택자들의 주거사다리를 약화하는 정책이 될 것이라고 우려를 표했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “잠실이나 삼성동 쪽 지역이 개발 호재 있어서 올랐는데 토지거래허가구역 지정 예고는 시의적절했다”며 “규제가 생각보다 강해 효과가 있겠지만 단기적 효과일 뿐 장기적중장기적인 대책이 되기엔 어려워 보인다”고 지적했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “무주택자의 내집마련과 전월세 안정방안 등 실수자 보호대책이 빠진 점이 아쉽다”며 “20~30대와 40대 실수요층은 6년이 넘는 장기간의 집값과 전셋값 급등에 따른 상실감과 불안감을 표출하고 있는 상황에서 이들에 대한 맞춤형 대책이 시급해 보인다”고 말했다.

심교원 건국대 부동산학과 교수는“이번 정책으로 서울 내 재건축 물량이 나오지 않는다고 시장에 신호를 주었고 이 때문에 신축 주택 가격은 더 올라갈 것으로 보인다”며 “각종 대출규제 강화로 실수요자들이 집사기가 더 어려워지는 상황인데 이는 전세 상승에 영향을 줄 것이고 중장기적으로 매매가격도 따라 올라갈 것이다”고 전망했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “갭투자를 막기 위한 대출규제가 신혼부부나 중산층들의 갈아타기마저 어렵게 만들 듯하다”며 “하반기에 전월세 가격이 요동칠 가능성이 커졌다”고 우려했다.