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일반분양 15억인데 조합원 18억?..'분상제의 역설'

건축비·택지비 묶은 탓..조합원-일반 분양가 역전
"일반분양자만 좋은 일" 조합원들 '후분양 요구'까지
여야 대선주자 분상제 입장 달라..대선 후 변화될까
  • 등록 2022-01-19 오후 2:28:02

    수정 2022-01-19 오후 8:55:30

[이데일리 박종화 기자] 서울의 한 재건축 조합에서 조합원이 일반 청약자보다 비싼 값을 주고 아파트를 분양받는 비상식적인 일이 벌어졌다. 일반 분양가를 원가에 가까이 묶어놓은 분양가 상한제 탓이다.
서울 강남구 대치동 ‘대치우성1차 아파트’ 재건축 조감도. (자료=정비사업몽땅)
19일 정비업계에 따르면 서울 강남구 대치동 대치우성 1차 아파트 재건축 조합은 이달 초 조합원 총회를 열어 사업시행계획을 의결했다. 사업시행계획에서 조합이 추산한 일반분양가는 전용면적 59㎡형 기준 14억8000만원. 사업시행계획에서 제시한 같은 면적 조합원 분양가(18억2000만원)보다 3억원 넘게 낮다.

통상 정비사업에선 일반 분양가가 조합원 분양가보다 높은 게 일반적이다. 일반 분양에서 사업비를 조달하고 조합원이 추가 분담금을 내는 일을 막기 위해서다.

대치우성 1차에서 이런 통례가 깨진 건 분양가 상한제 때문이다. 분양가 상한제는 건설 원가(택지비+건축비)에서 일정 수준 이상 마진을 붙여 일반 분양가를 매기지 못하도록 한다. 이 아파트 조합 관계자는 “건축비는 계속 올라가는 데 분양가 상한제로 묶어놓으니 조합원 분양가보다도 낮아진 것”이라고 토로했다. 그는 “사업시행계획은 일단 계산해 본 것이다. 분양 시점에선 달라질 것”이면서도 “우리만 이런 게 아니다. 분양가 상한제 때문에 조합원 분양가·일반 분양가가 역전되면서 다들 후분양(80% 이상 공정을 마친 상태에서 건물을 분양하는 것)하자고 아우성”이라고 목소리를 높였다. 후분양을 하면 그 사이 건축비와 택지비가 올라가기 때문에 분양가를 높일 수 있지만 그만큼 주택 공급이 늦어진다. 조합원들이 후분양 얘기까지 꺼낸 것은 그만큼 분양가 상한제에 대한 불만이 높아서다.

대치우성 1차 조합 관계자 말처럼 최근 서울 강남권 등 분양가 상한제 지역에선 분양가 역전 현상이 심심찮게 일어난다. 지난해 서울 서초구 반포동에서 분양한 재건축 단지인 ‘래미안 원베일리’는 3.3㎡당 평균 5273만원에 일반 분양가를 승인받았다. 조합원 분양가(3.3㎡당 약 5560만원)보다 약 5% 낮다. 전용 59㎡형 기준으로 약 7000만원 차이 난다. 일반 분양가 책정을 둘러싸고 조합과 인허가권자인 구청간 줄다리기가 이어졌던 배경이다.

여기에 재건축 초과 이익 환수제(재건축으로 상승한 집값의 최대 50%를 재건축 부담금으로 환수하는 제도)까지 맞물리면서 재건축 조합원 사이에선 ‘로또 청약’을 받은 일반 분양자만 좋은 일을 한다는 볼멘소리가 나온다. 분양가 상한제로 주변 시세보다 낮은 가격으로 일반분양을 받을 경우 당첨과 동시에 수억원의 차익을 올릴 수 있어 ‘로또 청약이란 말이 생겼다.

이런 흐름이 앞으로도 이어질진 3월 대선 결과가 가를 것으로 보인다. 이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축 과정에서 용적률 등 도시계획 규제를 풀어야 한다는 데는 공감하지만 이익 환수에 관해선 뜻이 엇갈린다. 이 후보는 현재 민간 아파트에 제한적으로 시행 중인 분양가 상한제를 전면 확대해야 한다고 공약했다. 윤 후보는 “분양 가격을 어느 정도 자율화하는 게 맞지 않나 본다”고 밝혔다. 누가 당선되느냐에 따라 재건축 조합원과 일반분양 수요자 간 희비가 갈릴 수 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “분양가상한제로 혜택을 본 건 수분양자(분양을 받을 사람) 몇 명에 불과하다”며 “확대 여부는 신중히 고민할 필요가 있다”고 했다.

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