재개발도 조정 국면..강북 알짜 이문휘경뉴타운, 매수 기회?[복덕방기자들]

정비사업대해부⑧김제경 투미부동산컨설팅 소장
서울 대표 낙후지역에서 대규모 주거단지로 '탈바꿈'
"사업속도 빨라 2년뒤 입주…가격 조정시 매수 기회"
  • 등록 2022-09-01 오후 3:48:05

    수정 2022-09-01 오후 6:19:21

[이데일리 오희나 기자] 서울의 대표적인 낙후 지역으로 꼽히던 이문휘경뉴타운이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 1만3000여세대 대규모 주거 단지가 들어서면서 강북 알짜 재개발구역으로 시장의 관심이 높은 상황이다.

1일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 이문휘경뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 재개발 구역도 조정을 받고 있다면서 한남·성수·흑석·노량진을 제외한 대부분 재개발 지역들이 조정을 받고 있다고 전했다.

그는 “북아현뉴타운만 해도 최근 5000만원 가량 조정됐다. 그 이하 구역들은 5000만원~1억원 가량 조정됐다고 보면 된다”면서 “아이러니하게도 재개발 투자에 기회가 오는 셈이다”고 말했다.

이문휘경뉴타운은 동대문구 이문·휘경동 일대 재개발 구역으로 가구수만 1만3000여가구에 달한다. 현재 총 7개 뉴타운 구역중 휘경 1구역과 2구역은 입주를 완료했다. 이문1구역·3구역은 이주철거가 끝나 착공에 들어갔고 4구역은 조합설립인가단계를 밟고 있다. 휘경3구역도 착공 중에 있다.

김 소장은 이문휘경뉴타운이 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망했다. 청량리역은 GTX환승역으로 개발 호재가 풍부하다면서 이문휘경동은 동대문구에서도 북쪽에 치우친 경향이 있지만 동대문구 개발 호재와 신축 아파트 반사이익을 받을 것으로 예상된다고 설명했다.

김 소장은 “이문1·3구역은 착공까지 들어간 상황이라 2년만 기다리면 입주”라며 “복잡한 인허가절차나 이주철거 리스크가 사라진데다 속도가 빠르고 가격까지 조정된 상황이라 투자 기회”라고 판단했다.

이문휘경뉴타운의 대장 단지는 3구역이다. 현재 이문1구역과 3구역은 투자 금액이 1억~1억5000만원 가량 차이가 난다고 전했다.

김 소장은 “전반적으로 사업성이 좋지만 대장 단지는 역세권인 이문3구역”이라며 “투자 금액은 이문 1구역을 기준으로 급매물이 6억 초중반까지 나왔다. 얼마전까지만 해도 59㎡가 7억원 중반까지, 84㎡면 8억중반에서 9억원이 필요했다. 역세권인 이문3구역은 여기서 1억~1억5000만원이 더 필요했지만 최근 가격이 조정된 것”이라고 강조했다.

이어 “25평 기준 분담금을 3억원으로 잡으면 투자금에 분담금을 더한 9억원대에 25평 신축 아파트를 받을수 있다”며 “현재 동대문구 신축 아파트의 가격대가 12~13억원대임을 감안하면 3~4억 정도 싸게 사는 셈”이라고 설명했다.

특히 서울 주요 재건축·재개발 단지들의 분양이 미뤄지고 있는 상황에서 사업 속도가 빠른 이문휘경 뉴타운이 대안이 될 수 있다고 강조했다. 김 소장은 “재개발의 경우 입주권을 항상 주의하라고 조언하는데 이문휘경뉴타운은 관리처분인가까지 난 상황이라 99% 안전하다”면서 “더구나 이문 1·3구역, 휘경 3구역 모두 조합원 지위 양도 금지 규정에서 벗어났기 때문에 거래도 자유롭다”고 말했다. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시행 인가를 받은 재개발사업지는 관리처분인가 이후에도 거래가 가능하다.

김 소장은 또 “서울의 주요 사업지들의 일반분양이 미뤄지고 있는 상황에서 재개발 투자자들에게는 가격이 조정됐을 때가 오히려 투자 기회일 수 있다”고 말했다.

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