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[팩트체크]'전세난은 저금리 탓'이라는 국토부 주장

임대차법 이후 기회·매몰비용 측면 월세 전환 수요↑
계약갱신·집주인 실거주 늘어…신규 전세매물 급감
집주인 실거주 입증 등 논란…분쟁조정 늘어날 듯
  • 등록 2020-10-21 오후 2:38:44

    수정 2020-10-21 오후 2:50:13

[이데일리 하지나 기자] “임대차 3법 시행과 전세에서 월세로의 전환 추세는 직접적인 인과관계가 없다.”

주택 임대차보호법 개정 이후 월세로의 전환이 가속화됐다는 기사에 대해 국토교통부가 내놓은 해명이다. 하지만 시장에서는 이 같은 정부의 설명에 대해 현실을 외면한 책임 회피용 발언이라는 지적이다.

잠실 롯데월드타워에서 촬영한 송파구 일대 아파트 밀집지역. [사진=이데일리 DB]
세부담 강화에 임대차법, 저금리에 기름 부은 격

국토교통부는 지난 19일 ‘정부는 임대차 3법 조기 정착과 전세가격 안정에 최선의 노력을 다해 나가겠습니다’라는 보도자료를 통해 전월세 시장 관련 언론보도에 대해 조목조목 비판했다.

먼저 전세→월세 배경은 임대차법보다는 금리하락에 따른 요인이 크다고 설명했다. 전세에서 월세 전환시 법정전환율 2.5%가 적용되고 보증금 및 월세 증액도 5% 이내로 제한되기 때문에 집주인이 전세에서 월세로 전환할 유인이 크지 않다는 것이다.

하지만 전문가들은 저금리만으로 현재의 전세난을 설명하기에는 역부족이라고 말한다. 저금리 기조가 어제 오늘의 얘기가 아니기 때문이다. 오히려 지속적인 금리 하락으로 수익률이 악화됐는데 임대차법이 기름을 부은 격이라는 설명이다.

함영진 직방 미디어랩장은 “임대차법과 월세 전환이 무조건 인과관계가 없다고 하기에는 무리가 있다”면서 “임대인 입장에서는 저금리 뿐만 아니라 전월세상한율 등으로 임대 수익이 제한된 상황에서 결국 기회비용 측면이나 매몰비용 측면에서 전세에서 월세로 전환하는게 자연스럽다”고 설명했다.

이어 올해 세부담 확대도 전세의 월세 전환에 상당한 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 최춘식 국민의힘 의원실에 따르면 2017년 6월 말∼2020년 6월 말 기준 서울시 전체 25개 구의 재산세가 평균 53% 오른 것으로 나타났다.

“전세거래량 안 줄었다”…현실과 괴리감 커

국토부의 “전세 거래량이 예년 대비 감소하지 않았다”는 주장 역시 현실과 괴리가 있다는 지적이다. 국토부는 ‘서울시 부동산 광장’의 전월세 거래량의 경우 확정일자를 통해 신고된 계약건수를 집계한 것이기 때문에 9월 수치는 확정된 수치라고 보기 어렵다고 주장했다.

하지만 이를 감안하더라도 추세적으로 전세 거래량은 줄어드는 모습이다. 올해 8월 서울의 아파트 전세 거래량은 1만2000건으로 작년(1만4909건)대비 3000건 가까이 줄었다.

무엇보다 시장에서는 전세난을 호소하는 목소리가 늘고 있다. 기존 임대차 계약의 갱신 건수가 늘어난데다 강화된 임대차법으로 집주인의 실거주 선호가 커지면서 신규 전세 매물 자체가 급감했다. 전세 매물 한 곳을 보기 위해 아파트 복도에 9명이 줄지어 기다리고 있는 사진이 온라인 커뮤니티에서 화제가 되기도 했다.

서울의 전세난은 당분간 지속될 가능성이 크다. 서울 아파트 입주물량이 올해 상반기 2만6154가구에서 하반기 1만6401가구로 줄어든데다, 이마저도 주택담보대출 이용자의 실거주 요건 강화로 시장에 나오는 전세 물량은 많지 않을 것으로 보인다.

마지막으로 임대차 3법 시행으로 인한 분쟁 상담은 감소하는 추세라는 국토부 주장도 공감하기 어렵다. 국토부는 분쟁 관련 민원 상담 건수가 제도 도입 초기에 비해 크게 감소하고 있다고 설명했다.

그러나 서울시 전월세보증금지원센터에 따르면 지난 9월 한달간 들어온 임대차 관련 상담건수는 5456건으로, 지난해 같은 기간(1904건)의 186%에 이른다. 특히 임대인과 임차인의 합의를 우선하는 임대차법 특성상 향후 분쟁조정신청 및 상담은 늘어날 수밖에 없을 것으로 보인다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “저금리 기조가 3개월 전에 갑자기 생긴 일이 아닌데 궁색한 변명에 불과하다”면서 “현실 판단이 제대로 안된 상황에서 정책을 내놓다 보니 정부의 말에 신뢰도가 떨어지는 것”이라고 말했다.

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