집 언제 팔아야 절세 가능?…달라진 주택 세법 '100문 100답'

[세종=이데일리 이진철 기자] 현재 1세대1주택자는 보유 기간이 10년 이상이라면 양도소득세를 80% 공제를 받을 수 있다. 만약 같은 집을 내년 1월에 양도한다면 양도세 부담은 어떻게 달라질까. 부부가 조정대상지역에 있는 주택 2채를 각각 50% 지분으로 소유한다면 주택 수는 어떻게 판정될까?

국세청이 17일 웹사이트와 홈택스 시스템에 부동산 3법(소득세법·종합부동산세법·법인세법) 등 주요 개정내용과 ‘100문 100답’ 문답으로 풀어보는 주택관련 세금 자료를 제작해 게시했다고 밝혔다.

100문100답에는 소득세법, 종합부동산세법, 법인세법, 지방세법, 민간임대주택에 관한 특별법 개정 사항과 납세자·세무대리인이 궁금하게 여기는 주택 세금 규정에 대한 문답풀이식 해설을 담았다.

국세청은 “최근 개정된 주택관련 세법에 국민의 관심이 많이 증가해 국민이 정책을 올바르게 이해하고 궁금증을 간편하게 해소할 수 있도록 도움자료를 마련했다”고 설명했다.

종부세, 부부 공동 1주택 소유 세액공제 적용 안돼

종부세법은 2021년 귀속분부터 2주택 이하 개인에 대한 종부세율을 현행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 인상하는 내용이 골자다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택 보유 개인에 대한 종부세율은 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 올린다. 법인의 경우 2주택 이하는 3%, 3주택 이상이거나 조정대상지역 2주택인 경우 6% 단일세율을 적용한다.

국세청 제공

1세대 1주택자에 대해선 종부세 세액공제를 확대한다. 고령자와 장기보유 공제를 더 해주는 방식이다.

부부가 조정대상지역에 있는 주택 2채를 각각 50% 지분으로 소유한다면 주택 수는 어떻게 판정될까. 종부세는 주택 지분 또는 부속토지만 소유해도 주택을 소유한 것으로 간주해 세율을 적용하므로 부부 양쪽 다 조정대상지역 2주택자에 해당한다.

부부 공동으로 1주택을 소유하고 다른 세대원은 주택이 없더라도 1세대 1주택이 아니라고 해석돼 연령·보유기간에 따른 세액공제가 적용되지 않는다. 다만 과세표준 산정에서는 각각 6억원씩 공제되므로 부부 중 1인이 소유했을 때(9억원 공제)보다 과세표준 공제액이 크다.

임대료 상한 5% 규정을 위반할 경우 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 종부세 합산배제 대상에서 제외한다.

양도세, 부부 공동명의 임대주택 한채 장특공제 가능

양도소득세법의 주요 내용을 보면 우선 내년 1월부터 취득하는 분양권은 주택 수 계산에 포함된다. 또한 1세대 1주택(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간이 추가된다. 당초 보유기간 연 8% 공제율을 적용했으나 앞으로 보유기간 4%에 거주기간 4%를 합산하는 것으로 조정한다.

단기 거래의 경우는 1년 미만 보유 주택(입주권 포함)에 대한 양도세율이 종전 40%에서 70%로 인상되고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 종전 기본세율(과세표준 구간별 6~42%) 대신 60%가 적용된다.

국세청 제공

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용하는 중과세율이 종전보다 10%포인트 더 높아져 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다.

부부가 공동명의로 임대주택 한 채를 등록한 경우에도 장기보유특별공제(장특공제) 50% 등 양도세 특례를 받을 수 있다. 임대의무기간의 절반 이상을 임대한 임대주택을 등록 말소 이후 1년 안에 양도할 경우 양도세 중과세를 내지 않아도 되며, 장특공제도 받을 수 있다.

취득세, 조정대상지역 일시적 2주택 기한내 기존주택 처분해야

취득세율은 종전에 최고 4%였지만 이번 개정으로 조정대상지역 내 2주택이나 조정대상지역 외 3주택 취득 때 8%, 조정대상지역 내 3주택이나 조정대상지역 외 4주택 이상에 12%로 대폭 상향됐다.

다만 이사 등 일시적으로 조정대상지역 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세하는데, 처분 기간 안에 기존 주택을 처분하지 않으면 차액이 추징된다. 처분 기간은 2주택 모두 조정대상지역이라면 1년, 그 외에는 3년이다.

국세청 제공

조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 증여할 때 부과하는 취득세도 3.5%에서 12%로 인상됐다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 중과 대상에서 제외한다.

기존 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 취득할 때 주택 가격에 따라 1~3% 취득세율이 적용된다. 3억원 주택은 1%다. 만약 비조정대상지역에 1주택을 소유한 상태로 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득할 때에는 8%가 적용된다.

오피스텔을 취득할 당시에는 해당 물건이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장의 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.

기준시가 9억원 초과 월세 임대수입 발생시 과세

주택임대소득에 대한 과세는 주택 보유수, 전용면적, 기준시가 등에 따라 달라진다. 원칙적으로 주택임대소득 중 과세 대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자다. 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하면 1주택자도 과세 대상이다.

보증금 등 합계액이 3억원이 넘은 3주택 이상 소유자라도 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택에 대해선 내년까지 과세하지 않는다.

주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하나 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다.

미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않으며, 기혼자도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채라면 과세대상이 아니다. 다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있다면 소득세가 부과되며, 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세 대상이다.

국세청 제공