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"리모델링 서두르겠다"…저층주택 개발 기대감 솔솔

노후주택, 역세권 고밀개발 맞춰 리모델링 관심
용적률 상향, 일조권 제한로 사업성 상승 기대
전문가 “실제 사업 진행 돼야 효과 판단”
  • 등록 2021-01-28 오후 12:25:59

    수정 2021-01-28 오후 12:42:22

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울의 다가구 주택 지역 모습. (사진=연합뉴스)
[이데일리 신수정 기자] “이제라도 규제를 완화해 다행이다. 서둘러 리모델링에 나서겠다.”

서울시가 ‘리모델링 활성화 구역’으로 지정된 저층주거지에서 건물을 더 넓게 증축할 수 있도록 규제를 완화하면서 주민들 사이에 기대감이 높아지고 있다. 시는 저층주거지역의 ‘리모델링활성화구역 지정 지침’과 ‘리모델링활성화구역 건축위원회 심의지침’을 개정·시행한다고 지난 21일 밝혔다.

리모델링 활성화구역 제도는 각종 제약으로 건축이 어려운 기존 노후 건축물의 증축·수선을 활성화하고, 노후 건축물 밀집지역의 물리적 공간을 개선하기 위한 제도다. 도시 환경의 고밀화 속에서 노후 건축물이 지속적으로 증가함에 따라 2011년 도입됐다.

저층주택 72%인 46만호 수혜 기대

개정안에 따르면 리모델링 활성화구역 안에서 수평 증축을 할 때 적용되는 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)과 건축선(건축 가능한 경계선) 제한이 완화된다. 기존엔 리모델링시 최대 30%까지만 확대할 수 있었지만, 앞으로는 적용 항목별로 100%까지 늘어난다. 구체적인 제한 완화 비율은 개별 인허가시 계획 및 대지 현황을 충분히 검토 후 현장 여건에 맞게 건축위원회 심의에서 결정한다.

그동안 노후 저층주택은 깐깐한 기준으로 인해 리모델링이 쉽지 않았다. 기존 건축물에서 중축이나 대수선 등에 따라 건축허가나 신고하는 경우 수선하는 부분뿐 아니라 건물 전체에 대해 심사를 받아야 했다. 특히 20년 전 신축한 집들은 그 이후 규제가 강화돼 건축법상 ‘부적합건축물’이 됐다.

예를 들어 2001년 이전 지은 다가구나 다세대주택은 연면적 450㎡ 기준 부설주차장 설치 의무 대수가 3대였다. 하지만 지금은 7대로 늘어났다. 그 때는 적합한 건축물이었지만 지금은 부적합 상황이 돼 버린 것이다. 이 상황에서 집주인이 엘리베이터를 설치하는 등 리모델링을 하려면 현행 기준에 맞춰 7대의 주차구역을 확보하는 등 현행 기준에 맞춰야 허가를 받을 수 있다

리모델링 활성화구역 지정 절차도 대폭 간소화했다. 도시재생 활성화지역과 주거환경개선(관리)사업지역 내 리모델링 활성화구역을 지정하는 경우 사업 관련 법정 위원회에서 통합 논의하도록 했다. 기존 시·구 건축위원회 자문절차는 생략한다. 길게는 수개월이 걸리는 이 절차가 사라지면 보다 신속한 구역 지정이 가능해질 전망이다.

또 재건축·재개발 해제구역도 리모델링 활성화구역 지정이 가능하다. 정비사업이 좌초되면서 자칫 노후 저층 주거지가 슬럼화되는 것을 막기 위해 원하는 구역에 한해 리모델링을 통해 주거환경을 개선할 수 있도록 할 계획이다.

서울연구원에 따르면 서울시 전체 저층주택 약 46만가구 중 72% 가량이 건축연한 20년 이상, 35%는 30년 이상이다.

주민들 환영 vs 전문가 “집값 상승 부추길 수도”

주민들은 환영의 목소리가 크다. 그동안 노후주택의 불편함을 해소하기 위해 리모델링을 알아봤지만, 각종 규제에 막혀 사업성을 찾기 어려웠기 때문이다.

재개발 지역 해제 구역의 주민 A씨는 “단독주택이 30년 가까이 되면서 노후도가 심해 살기 불편했지만, 거리제한 등에 막혀 새로 지을 수가 없었다”며 “규제를 완화해 주기 위해 진행하고 있다니 이를 기다려 보려 한다”고 말했다.

주민 B씨는 “재개발 아니고선 낡은 주택가에서 집을 고치기 쉽지 않았다”며 “해제구역에 리모델링 규제를 완화해 준다면 그나마 편리한 주거 환경을 만들 수 있을 것으로 본다”고 기뻐했다.

전문가들은 개발 허가로 노후주택 개선이 본격화 될 경우 도심 슬럼화 방지 효과가 나타날 수 있다고 전망했다. 다만 개발 허가는 집값 상승을 부추길 수 있는 원인이 될 수 있다고 지적했다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “서울시의 규제완화로 저층 노후주택 대다수가 적극 개발을 통해 주택공급 활성화와 노후화 개선 효과를 얻을 수 있을 것으로 보고 있다”며 “다만 규제 완화가 집값 상승을 일으킬 수 있는 원인이 될 수도 있다는 점도 함께 생각해야 할 것이다”고 설명했다.

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