정부, 집값하락 외치는데...시장 "일시적인 착시일 뿐"

[이데일리 신수정 기자] 정부가 최근 주택시장이 ‘하향 안정화’ 단계에 접어들었다고 진단을 내렸지만, 일시적인 착시현상에 불과하다는 지적이 나온다. 대출 규제로 수요를 누르고 있는 만큼 정상적인 시장 상황으로 보기 어렵다는 분석이다.

기재부 확대간부회의 주재하는 홍남기 부총리(사진=기획재정부)

정부, 부동산 매수세 하락에 ‘하향 안정세’ 진단

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 5일 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 최근 주택매매 시장에 대해 “지역 무관하게 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙는 모습”이라고 평가했다. 아파트 주간 상승률이 0.05% 미만인 서울 자치구 수가 11월 첫째 주 1개, 12월 첫째 주 6개였다가 12월 넷째 주에는 19개로 늘어난 데에 따른 판단이다.

그는 서울 신축주택 가격 하락 등을 언급하며 “서울은 은평, 강북, 도봉 등 3개 구 가격이 하락한 데 이어 전체 자치구의 76%가 하락 경계점 이내로 진입했다”며 “최근까지 가격 상승을 선도했던 5년 이하 신축주택도 12월 넷째 주 하락 전환했다”고 밝혔다.

전세시장도 안정 국면으로 진단했다. 홍 부총리는 “전세시장도 입주 물량 증가, 대규모 정비사업 이주 종료 등으로 임대차 2법(계약갱신청구권제·전월세상한제)이 시행된 2020년 8월 이후 최다매물이 출회되고 가격 상승세도 지속 둔화하는 모습”이라고 밝혔다.

노형욱 국토교통부 장관도 최근 국회 국토교통위 전체회의에 출석해 주택시장이 안정국면에 접어들었다고 강조했다. 노 장관은 주택시장 향방을 묻는 더불어민주당 홍기원 의원에 질의에 “공급을 늘리기 위한 정부 노력과 기준금리 인상, 가계부채 관리강화가 작용하면서 매물은 느는데 거래량은 줄고 있다”며 “주택시장이 안정적으로 가는 징후로 생각하고 있다”고 답했다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. (사진=뉴스1)

강력 규제에 급매 성사가 착시효과 일으켜…양극화 심화

시장 안팎에선 주택시장의 가격 정체가 일시적인 착시 현상이라고 해석했다. 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 다주택자를 겨냥한 규제 정책과 전방위적인 대출 규제로 극심한 거래절벽 상황을 맞이한 데에 따른 단편적 장면이라는 지적이다.

실제 변곡점을 맞이했다는 정부의 평가에도 강남 3구를 중심으로 한 고가주택 수요는 상대적으로 견고하다. 한국부동산원의 월별 아파트매매 거래 현황에 따르면 강남구의 11월 거래량은 289건으로 연초 335건 대비 18% 줄었다. 반면 중저가 매물이 많은 노원구는 같은 기간 632건에서 128건으로 79% 급감했다.

강남 3구를 중심으로 한 고가주택의 신고가 경신도 이어지고 있다. 지난달 15일에는 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡가 45억원에 거래됐다. 이는 종전 최고가인 42억원보다 3억원 높은 신고가다. 강남구 대치동 은마아파트 같은 면적도 지난달 15일 역대 최고가인 28억 2000만원에 거래됐다.

대출 규제는 현금 여력이 부족한 계층의 주택 매수를 어렵게 만들었고, 이는 자연히 거래절벽과 급매 성사에 집중되면서 가격 하락으로 비쳤다는 분석이다.

규제가 강화되면서 주택가격 양극화는 더욱 심화하고 있다. KB부동산 월간 KB주택가격 동향조사에 따르면 지난해 12월 서울 중형 아파트 평균 매매가격은 15억 2969만원으로 전월 대비 3091만원(2.06%) 상승한 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 전국 아파트 평균 매매가격 상승률 0.67%의 3배를 웃돈다.

주택 증여도 이어지고 있다. 지난해 1∼11월 서울 전체 증여 건수(1만 1838건) 중 동남권 4구(강남·서초·송파·강동)가 54.0%(6391건)를 차지했다. 강남구는 같은 기간 2417건의 증여가 발생해 구별 최다 건수를 기록했다. 초고가 아파트가 몰려 있는 강남권에서 증여가 집중적으로 이뤄진 것이다.

전문가들은 부동산 관망세가 대선국면까지 이어질 것으로 분석하며 차기 정부의 부동산 정책 방향에 따라 다시 가격상승국면으로 전환할 가능성이 있다고 분석했다. 상당수 다주택자가 오는 3월 대통령 선거를 지켜보겠다며 버티기에 들어간 만큼 현재는 정상적인 시장 상황으로 볼 수 없다는 지적이다.

김성환 건설산업연구원 부연구위원은 “주택시장에 대한 강력한 규제로 거래가 기형적으로 막힌 상태인 만큼 시장 안정화 상황이라고 보긴 어렵다”며 “매수·매도인 모두 차기 정부의 부동산 정책 향방을 기다리고 있는 만큼 올 6월 재산세 부과 기준 시점 전후로 시장이 움직일 것으로 전망한다”고 분석했다.