상가에 발목잡힌 '둔촌주공' 쟁점은[부동산포커스]

[이데일리 하지나 기자] 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업 공사 중단이 3개월째 접어든 가운데 상가 분쟁이 새로운 쟁점으로 떠올랐다. 시공단은 공사 재개를 위해선 상가 문제가 먼저 해결돼야 한다는 입장이다. 하지만 상가를 둘러싼 이해관계가 첨예하게 얽혀 있어 단기간에 해결하기 어렵다는 분석도 나온다.

둔촌주공 운명 쥔 상가 분쟁

상가 분쟁이 불거진 것은 지난해 7월 둔촌주공 재건축 조합이 임시총회를 열어 ‘정관 개정 및 기존 상가 대표단체 취소’를 의결하면서부터다. 이후 조합 주관하에 통합상가위원회가 들어섰고 같은 해 12월 현 조합은 기존에 계약을 맺었던 PM(Project Management)인 리츠인홀딩스와 계약을 해지했다. PM사는 계약해지가 부당하다고 주장하며 지난 5월부터 상가 건물에 대한 유치권을 행사 중이다. 문제는 상가 분쟁이 커질 경우다. 둔촌주공아파트는 전체 85개동 중 2개동은 상가 위에 아파트를 짓는 주상복합형태로 공급할 예정이다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 모습. (사진=뉴시스)

PM사 관계자는 “지난 10년간 100억원 가까이 비용이 소요됐다”며 “이 문제를 해결하지 않으면 부당계약해지, 손해배상청구 등 필요한 소송은 다 진행할 것이다”고 설명했다. 자칫 소송으로 공사를 중단하거나 분양이 이뤄지지 못하면 나머지 83개동 모두에 영향을 미칠 수 있다. 준공승인은 아파트 단지 전체로 이뤄지기 때문이다.

조합 측은 적법한 절차에 따라 이뤄진 만큼 문제가 없다고 주장하고 있다. 둔촌주공조합장은 “구 상가위원회가 안건 상정 금지 가처분 신청을 했으나 기각됐고 통합상가위원회 위원장과 운영위원 선임이 부당하다면서 직무를 정지시켜달라는 가처분 소송을 제기했으나 이 또한 기각했다”고 설명했다.

상가조합, 설계변경 추진…조합원 재분양 의도 분석도

문제 해결의 핵심은 ‘무상지분율’이 될 것으로 보인다. PM사는 2012년 무상지분율 190%를 약속했다. 예를 들어 10㎡ 상가를 소유한 조합원은 19㎡ 신축 상가를 무상으로 분양받을 수 있는 셈이다. 현재 통합상가운영위원회는 무상지분율 270%를 내세우고 있다. 다만 현실적으로 무상지분율을 확대하는 게 쉽지 않다는 지적이다. 지난 2020년8월 이미 상가조합원에 대한 호수와 면적 배정이 모두 완료됐기 때문이다. 재분양에 나서면 조합원 내부서 또 다른 분쟁이 발생할 수 있다.

PM사도 난색을 보이고 있다. PM사 관계자는 “계약 당시 190% 무상지분을 보장하는 확정지분제 계약으로 맺었는데 조합원 물량을 제외하고 일반분양을 통해 공사비와 사업비를 모두 충당하고 남는 잔여분을 사업수익으로 취득하도록 했다”며 “수익을 장담할 수 없는데 조합원 무상지분율을 더 늘려달라고 하는 것은 수용하기 어렵다”고 말했다. 일각에서는 통합상가운영위원회가 특화설계를 내세워 설계 변경을 추진하는 것이 조합원 분양을 다시 하기 위한 전략이 아니냐는 의혹도 제기된다.

309실에 소유권자만 540여명…지분쪼개기 논란

전문가들은 둔촌주공아파트의 상가분쟁은 일찌감치 예고됐다고 입을 모은다. 현재 둔촌주공아파트 상가에는 309실에 총 540여명의 지분권자가 등기돼 있다. 전체 상가 중 187실만 단독 소유이다. 나머지 122실은 350여명이 나눠 갖고 있다. 평균 3명당 1실을 공유하고 있는 셈이다. 이른바 지분 쪼개기다. 심지어 전용면적 47.8㎡에 공유지분권자만 9명인 경우도 있다.

공유지분권자는 그 중 대표자 1명만 조합원으로 인정돼 새 상가도 1실만 분양을 받는다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 ‘소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 재건축 조합원으로 본다’고 규정하고 있다. 이에 1실을 분양받은 뒤 지분에 따라 나누고 출입구를 달리하는 경우가 많다. 그러다 보니 일부 공유지분권자를 중심으로 무상지분율을 높여 추가 분담금 없이 분양받을 수 있는 상가 크기를 늘리려고 하는 것이다.

현재 통합상가운영위원회는 두 차례에 걸쳐 PM사 측에 면담을 요청했지만 모두 거부당했다. 조합 측은 “리츠인홀딩스는 계약적 권리를 그대로 인정하기 전에는 어떠한 내용의 회의도 진행하기 어렵다는 뜻을 보냈다”고 설명했다. 이에 대해 PM사 관계자는 “기존 계약은 인정하고 긍정적인 방향으로 추가 논의 안건을 마련해달라고 요청했지만 구체적인 안건 없이 참석자만 정해서 공문을 보냈다”고 말했다.