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신길13·강변강서 '최고 35층' 탈바꿈…공공재건축 5곳 선정(종합)

용적률 평균 340%까지 상향
조합원분담금 민간 대비 52% 감소
  • 등록 2021-04-07 오후 4:30:00

    수정 2021-04-07 오후 4:30:00

[이데일리 정두리 기자] 서울 영등포구 신길13구역과 용산 강변강서 구역이 최고 35층의 고층 단지로 탈바꿈한다.

국토교통부는 공공재건축 선도사업 후보지로 영등포 신길13구역, 중랑구 망우1구역, 관악구 미성건영아파트, 용산구 강변강서, 광진구 중곡아파트 등 5개 단지를 선정했다고 7일 밝혔다. 지난해 실시한 사전컨설팅 공모 참여업체(7개) 중 사전컨설팅을 거쳐 주민동의 최소 105 이상을 확보한 곳들이라고 국토부는 설명했다.

국토부는 이번 선도사업 후보지 5곳에 대해 5모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획 인센티브를 제공할 계획이다. 이를 토대로 추산한 결과, 기존 대비 용적률이 평균 178%포인트(162%→340%) 증가한다는 게 국토부 설명이다. 공급 가구 수도 현행 세대수 대비 1.5배(총 1503가구→2232가구) 늘어나고, 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석됐다.



①신길13구역, 최고 35층으로 재건축


영등포 신길13구역은 신길 뉴타운(재정비촉진지구)에 있다. 역세권 입지임에도 소유 형태에 따른 복잡한 이해관계로 2007년 정비구역 지정 이후 사업이 장기 지연돼 왔다. 조합설립인가까지 획득한 상태다.

신길13구역의 컨설팅 결과 역세권 입지를 고려해 현행 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 허용된다. 이를 통해 용적률이 현행(124%) 대비 258%포인트, 민간재건축 계획 대비 130%p 높아지고, 층수도 최고 35층까지 확보해 세대수가 지금보다 2배 늘어난다는 게 국토부 설명이다. 현재 가장 많은 주택 평형인 전용 60㎡을 소유하고 있는 조합원이 84㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축 시보다 분담금이 85% 감소할 것으로 분석됐다.

②망우1구역, 270가구에서 438가구로 1.62배 증가


중랑구 망우1구역은 2012년 조합이 설립됐으나 옛 조합장 해임 소송 등 각종 분쟁으로 구역 해제를 위한 주민 투표까지 벌어지며 사업이 지연돼왔다. 현재 제2종일반주거지역(7층) 구역으로 사업성 확보도 곤란한 상태다.

선도사업지 선정에 따라 망우1구역은 기존 2동7층에서 제3종일반주거지역으로 상향된다. 이를 통해 용적률을 현행 대비 91%p 올리고, 층수도 최고 23층까지 확보해 가구 수 1.62배(270가구→438가구) 늘어난다. 총 438가구 중 일반분양 물량이 146가구로 사업성도 좋아진다는 게 국토부 설명이다. 가구 수를 더욱 확보해 사업성을 높이고자 하는 주민 요구가 있어 향후 심층컨설팅 시 단지 배치 등을 재검토할 예정이다.



③미성건영, 분담금 45% 감소


관악구 미성건영아파트는 정비구역의 토지가 비정형적이고, 인근 교육시설로 인해 높이 제한을 받아왔다. 자력 정비시 사업성 확보가 곤란한 상황이엇다는 것.

이번 공공재건축 컨설팅 결과 인접한 공동주택 단지의 용도지역(제3종일반)을 고려해 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향하기로 했다. 이를 통해 용적률을 현행 대비 140%p 높인 299%까지 올리고, 층수도 최고 27층까지 확보해 가구 수 1.36배 확보가 가능해질 전망이다. 공공재건축 후 가구 수는 511가구에서 695가구로 늘어난다.

또 부지정형화를 위해 북측 필지를 정비구역으로 편입 추진한다. 현재 대표평형인 전용 60㎡을 소유하고 있는 조합원이 59㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축 시보다 분담금 45%가 감소될 전망이다.



④용산 강변강서, 최고 35층으로 재건축


용산 강변강서는 1971년 준공한 단지임에도 현재 용적률이 297%로, 용도지역 변경없이 사업성 확보가 곤란한 상황이다. 1993년 조합설립 이후 재건축 사업이 장기 정체돼 왔다.

이번 컨설팅 결과 이 구역은 인접한 공동주택 단지의 용도지역(제3종일반)과 사업성 확보를 위해 준주거지역으로 상향된다. 이를 통해 용적률을 현행 대비 202%p 더 높이고, 층수도 최고 35층까지 확보해 가구 수를 213가구에서 268가구로 1.26배 확보하 수 있다는 설명이다. 또 사업면적이 3775㎡로 소규모 지역이지만 주거동을 효율적으로 배치해 최적의 건축계획(안)을 수립한다는 목표다. 총 268가구 중 50가구를 분양주택(일반+공공)으로 공급해 사업성 개선, 도심 내 분양주택 확보에 기여하겠다는 계획이다.

⑤중곡아파트, 아파트 276가구→370가구로 증가


광진구 중곡아파트는 단지 내 도시계획도로가 관통해 효율적인 건축배치가 곤란하고, 기존 세대수 과밀화로 인해 민간재건축 계획으로는 일반분양분 확보가 불가능한 상태였다. 실제 사업성 확보가 곤란해 주민들은 광진구청에 사업포기 의사를 표명하기도 했다.

이번 컨설팅 결과 중곡아파트는 제3종일반주거지역으로 상향하되, 인근 지역(2종)을 고려해 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%p 상향된다. 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36가구 공급해 사업성을 확보한다. 현재 대표평형인 59㎡을 소유하고 있는 조합원이 59㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축 시보다 분담금이 11% 감소될 것으로 보인다. 향후 심층컨설팅을 통해 단지 내 관통도로를 고려한 효율적인 건축 배치를 통해 사업성 확보 방안을 재검토할 예정이다. 주택은 276가구에서 370가구로 증가한다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “2·4 대책 발표 이후 서울 주택가격 상승률이 축소되고 있고, 서울 일부 지역 전세가격은 하락세로 전환하는 등 시장이 안정세로 접어들고 있다”면서 “정부는 향후 공급대책을 차질 없이 추진해 나가겠다”고 말했다.

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