높아진 공시지가 '분양가 상승' 부메랑..무주택자만 울상

[이데일리 박종화 기자] 정부의 공시지가 현실화(공시지가와 시세 간격을 줄이는 것) 계획에 따라 내년도 공시지가가 큰 폭으로 오르면서 새 아파트들의 분양가 역시 대폭 상승할 것으로 보인다. 공시지가가 오르면 택지비가 동반 상승, 분양원가가 높아지기 때문이다. 아파트 분양을 기다리던 애궃은 무주택자들이 ‘분양가 상승’ 유탄을 맞게 됐다.

3기 신도시인 광명·시흥지구가 조성되는 경기 광명시 일대.

택지지구 공시지가, 두 자릿수 ‘껑충’

3기 신도시인 광명·시흥지구가 들어서는 경기 광명시 노온사동. 국토교통부가 23일 공개한 2022년도 표준지 공시지가안(案)에 따르면 내년 이 지역 표준지 가격은 올해보다 평균 15% 오른다. 1년 만에 공시지가가 30% 넘게 오르는 땅도 있다. 노온사동에 있는 한 공업용지(413㎡)는 올해 공시지가가 6억2570만원이었는데 내년엔 8억4458만원으로 35% 뛴다.

다른 택지지구에서도 상황은 비슷하다. 4만1000가구 규모 대형 택지지구인 의왕·군포·안산지구가 들어서는 경기 안산시 상록구 사사동에선 내년 표준지 공시지가가 올해보다 11.5% 상승할 예정이다. 2만9000가구 규모 택지가 생기는 경기 화성시 진안동에서도 표준지 공시지가가 1년 만에 11.7% 오른다.

표준지는 각 토지 특성을 대변할 수 있는 필지를 말한다. 다음 달 표준지 공시지가가 확정되면 이를 기준으로 나머지 필지 공시지가가 정해진다. 표준지 공시지가 오름폭만으로도 나머지 땅 공시지가를 유추할 수 있는 것도 이 때문이다.

이처럼 공시지가가 큰 폭으로 오른 건 전국 토지 시세가 높아진 데다 정부가 정책적으로 공시지가 현실화율(시세 반영률)을 높이고 있어서다. 정부는 2030년까지 공시지가 현실화율을 90%까지 높이겠다는 목표를 세웠다. 공시지가 신뢰성을 확보하고 공시지가를 기준으로 산정되는 조세의 형평성을 제고하겠다는 게 명분이다. 보유세 급증 등 공시지가 상승 부작용 우려가 커지고 있지만 국토부는 “공시가격 현실화 계획은 예정대로 추진할 계획”이라고 밝혔다.

‘택지비 기준’ 공시지가 높아지면 분양가도 상승

문제는 택지지구 공시지가가 오르면 토지 보상비도 불어난다는 점이다. 감정평가를 거치긴 하지만 감정평가에서도 공시지가가 가장 중요한 기준이다. 공시지가 이하로 토지 보상비가 책정되는 일은 드물다. 세금을 줄이기 위해 공시지가를 낮추려는 다른 지역과 달리 개발사업지에선 공시지가를 높여달라는 요구가 이어지는 것도 보상을 많이 받기 위해서다.

보상비가 늘어나면 그 부담은 아파트를 분양받는 청약자에게 전가될 수밖에 없다. 분양가 산정에 반영되는 택지비가 늘어나기 때문이다. 건축비도 올 들어 6% 넘게 오른 상황에서 택지비까지 높아지면 분양가 상승 압력은 더욱 커지게 된다.

공시지가 상승 불똥이 분양가에 튄 건 도심 정비사업에서도 마찬가지다. 정부가 분양가 상한제(택지비·건축비 원가에서 일정 범위 이상 이윤을 붙여 분양하지 못하게 하는 제도)나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사(HUG가 설정한 분양가 상한을 수용하지 않으면 분양에 필요한 보증을 내주지 않는 제도)로 분양가를 누르고 있긴 하지만 이들 제도가 시행되도 택지비를 분양가에 반영할 수밖에 없기 때문이다.

일부 정비사업장에선 공시지가 현실화에 맞춰 분양 일정도 늦추고 있다. 분양을 늦추면 올해 공시지가 대신 내년 공시지가를 기준으로 택지비를 매기기 때문에 분양가를 더 많이 받을 수 있어서다. 분양가상한제 하에서 책정된 분양가를 수용할 수 없다고 내년으로 분양을 미룬 광명시 광명동 광명2R 재개발 구역에선 구역 내 표준지 공시지가가 적게는 15%, 많게는 18%까지 올랐다. 공시지가가 올해보다 오른만큼 더 높은 분양가를 요구할 명분이 생겼다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “분양가 상한제 등으로 분양가를 누른다고 해도 공시지가가 큰 폭으로 오르면 그 부담이 분양가에 반영돼 무주택자에게까지 전가된다”고 말했다.