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[단독]조합설립까지 하고도 착공 '0'건…'지주택'의 비밀

서울시·정동만 국토위 의원실, 지주택 현황 조사
최근 5년 간 19곳 조합설립..이 중 2곳만 착공
토지수용 위한 자금 확보 어려워 사업 좌초
조합권 매매도 성행..“투자하지 않는 것 추천”
  • 등록 2021-09-27 오후 6:30:32

    수정 2021-09-27 오후 6:30:32

[이데일리 황현규 기자] 지난해 서울 동작구의 한 지역주택사업지의 조합권을 약 5000만원에 매수한 A씨는 최근 들어 불안감에 잠이 오지 않는다. 올 중순 계획이었던 착공 일정이 내후년으로 밀렸기 때문이다. A씨는 “조합권을 샀을 당시만 해도 곧 착공에 들어갈 것처럼 홍보했다”며 “결국 내후년으로 밀렸지만, 일정이 더 밀릴지 아무도 알 수 없는 상황”이라고 말했다. 그러면서 “집값이 계속 오르는 상황에서 내집 마련을 해보겠다는 생각에 지주택에 투자한 건데, 상황만 더 악화된 것 같다”고 하소연했다.

최근 5년간 서울에서 조합 설립을 마친 지역주택조합(지주택) 사업장이 19곳에 달하지만 착공에 나선 사업지는 2곳에 불과한 것으로 나타났다. 심지어 올해 착공에 나선 사업지는 단 한 곳도 없는 것으로 확인됐다. 조합설립 이후에도 착공까지 사업이 진행되기 어렵다는 의미다. 조합 설립을 마친 사업지라도 지주택 투자에 주의해야 한다는 지적이다.

(사진=연합뉴스 제공)
지주택 인가는 점점 늘어나는데…착공은 거의 없어

27일 서울시가 국회 국토교통위원회 소속 정동만 국민의힘 의원 제출한 자료에 따르면 2016년부터 2021년 7월까지 최근 5년 간 서울에서 조합설립을 한 지주택 사업지는 19곳으로 집계됐다.

연도별로 보면 올해를 제외하고는 꾸준히 조합을 설립한 지역주택조합 사업지가 늘어나는 추세다. △2016년 2곳 △2017년 2곳 △2018년 3곳 △2019년 5곳 △2020년 6곳 △2021년 1곳으로 나타났다.

지역주택조합이란 민간 사업자(주민 포함)가 일대 토지를 매입해 직접 주택을 짓는 사업이다. 또 사업참여자(조합원)이 조합비를 지불, 이를 토지 매입에 충당하는 게 특징이다. 지주택사업은 조합원 모집→조합설립인가→사업계획승인(토지확보율 95% 이상)→착공 순으로 이어진다.

문제는 조합설립인가가 끝난 뒤에도 착공까지 지지부진한 사업장이 많다는 점이다.

정동만 의원실 자료를 보면 최근 5년 간 조합을 설립한 사업지 중 착공에 성공한 곳은 2곳에 불과했다. 나머지 17곳은 아직까지 착공조차 하지 못했다. 실제 2016년 8월 조합에 설립한 중랑구 A사업장의 경우 6년 째 착공에 나서지 못하고 있는 상황이다.

조합 설립 됐다고 선뜻 투자했다간 ‘큰 코’…업계도 ‘비추천’

조합설립 이후에도 착공이 쉽지 않은 이유는 착공에 드는 비용과 조건이 까다롭기 때문이다.

조합설립인가를 받기 위해서는 토지확보율 80% 이상에다가 현행 조합원 모집률 50%만 받으면 된다. 여기서 말하는 토지확보는 진짜 토지 수용이 아닌 ‘사업 동의서’에 가깝다. 조합이 토지 감정가액의 약 10%만 내고 받는 동의서다. 즉 나머지 90% 금액은 조합이 설립한 이후 사업시행인가 전까지 받아야 한다는 의미다.

그러나 토지 수용 금액을 마련하는 게 쉽지 않다는 게 현장의 목소리다. 김예림 부동산전문 변호사는 “조합 설립 이후 조합원들에게 돈을 걷어 토지 수용금을 마련하는데, 홍보비용 등 부대 비용이 많아 조합비로 수용이 불가능한 경우가 부지기수”라며 “그렇다고 조합비 외에 추가적인 분담금을 요구하는 것도 쉽지 않아 사업이 그대로 멈춘 경우가 많다”고 했다.

또 토지 확보를 하지 못한 나머지 15~20%의 동의를 받는 것도 쉽지 않다. 사업시행인가를 받고 착공을 하기 위해서는 최소 95%의 토지확보가 필요하기 때문이다.

서울 성수동 김성근 전 야구감독 자택 근처 풍경(사진=이데일리 DB)


실제 이를 노린 ‘알박기’도 적지 않다. 사업계획승인을 받기 위해 추가적인 주민 동의를 얻어야 한다는 점을 이용, 시세보다 높은 수용가격을 요구하는 경우다. 앞서 김성근 전 프로야구 감독 개별주택가격보다 약 8배 높은 가격인 17억5000만원을 보상가로 매도해 논란이 된 바 있다.

결과적으로 나머지 토지를 수용하기 위한 주민 설득이 어려울뿐더러, 설득에 성공한다 해도 막대한 보상 비용이 들기 때문에 조합원들은 추가부담금을 낼 수 밖에 없는 구조다.

김 변호사는 “조합설립인가를 받을 때 80%의 수용 금액보다 나머지 20%의 수용 금액이 더 크다는 우스갯 소리도 있다”며 “그만큼 조합 설립 이후에도 나머지 토지 소유주들을 설득하는 게 쉽지 않다는 이야기”라고 설명했다.

더 큰 문제는 사업 성공을 담보하지 않은 채 조합설립만 마친 지주택 사업지의 조합권이 부동산 시장에서 쉽게 매매되고 있다는 점이다. 익명을 요구한 분양업계 관계자는 “조합설립만 되면 마치 사업이 마무리 된 것 처럼 홍보하는 사업지들이 많다”고 털어놨다.

최황수 건국대 부동산학과 교수도 “지역주택조합은 재건축·재개발 사업과 달리 분양권의 실체가 없다”며 “관리 감독이 정비사업에 비해 약한 탓에 시행사의 비리도 많을 뿐더러 사업 단계별로 사업 추진이 지지부진하기 때문에 아예 투자하지 않는 것을 추천한다”고 말했다.

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