물류센터 호황…준공도 되기 전에 선매입 늘어

[이데일리 정수영 기자] 경기도 서이천 A 물류센터는 지난 3분기 준공을 했지만 아직 공실 상태다. 물류센터 수요 증가에 부지만 확보되면 서둘러 지은 뒤 이후 임차인(법인)을 모집하는 흐름이 나타나고 있어서다.

최근 물류센터가 투자상품으로 주목받으면서 공급이 증가하고 있다. 덩달아 공실도 늘고 있다. 코로나19 확산으로 언택트 배달 문화가 확산되자 물류센터 수요가 급증하면서 몸값이 높아진 영향이다. 투자사들이 물류센터 준공 전에 선매입부터 하면서 수도권 A급 물류센터의 공실(빈 사무실)도 늘고 있다. 다만 수요가 많아 임차는 어렵지 않을 것이란 분석이다.

경기도 부천 쿠팡 물류센터 모습. [사진=연합뉴스]

글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발표한 ‘2020년 3분기 수도권 A급 물류센터’ 보고서에 따르면 수도권 A급 물류센터의 3분기 공실률은 지난 분기 7.0%에서 0.8%포인트 상승한 7.8%를 기록했다.

일부 물류센터들의 경우 임차인(법인 포함)을 구하지 못한 상황에서 준공되면서 전체적인 공실률을 높였다. 남동부 권역은 3분기 준공된 3개의 A급 물류센터 중 2개가 전체 공실 상태로, 2분기 2.5%에서 3분기 9.3%로 큰 폭 뛰었다. 신규 공급된 3개의 물류센터는 광주 곤지암 신대리 물류센터, 로지스밸리 서이천 물류센터, 용인시 원진물류 1센터의 C동이다.

하지만 신규 물류센터가 공급된 권역 이외 지역에서는 공실률이 유지되거나 절반 가량으로 줄었다. 북부 권역과 중부 권역은 지난 분기와 동일한 수준을 유지했으나, 남부 권역 공실률은 물류 대기업, 3PL 업체 등이 입주하면서 2분기 5.7%에서 3분기 2.9%를 기록하며 크게 하락했다. 서부 권역도 글로벌 3PL 업체, 이커머스 업체 및 유통 기업이 공실 해소에 기여하면서 공실률이 2분기 12.3%에서 3분기 6.4%로 절반 가량 줄었다. 다만 내년에는 인천 지역에 신규 공급이 집중되면서 공실 면적이 크게 늘어날 것으로 보인다.

향후 공급 물량도 증가추세다. JLL에 따르면 내년 1분기까지 남부권과 남동부권 위주로 전반적인 공급이 이뤄지고, 하반기부터는 올해 2분기, 3분기에 건축허가를 받은 서부권 물류센터 공급이 계획돼 있다. 서부 권역은 노후화된 공단지역을 A급 물류센터로 재개발하는 형식의 개발 사례도 관측되고 있다. 신축 물류센터는 점차 대형화하는 추세다. 특히 인천, 이천, 용인에 A급 물류센터 공급이 집중돼 있다.

JLL이 파악한 3분기 물류센터 거래액은 약 5490억 원이며, 이는 지난 분기 대비 약 66% 늘어난 수치다. 전년 동기 대비 약 47% 거래 규모가 줄었으나, 코로나발 경제 하락에도 견조한 회복세를 보이고 있다. 현대식 대형 물류센터 호재로 투자 수요는 견고하나 거래 가능 매물이 많지 않은 상황이다.

3분기 대표적인 A급 물류센터 거래는 코람코자산신탁이 ‘코크렙 제52 호 위탁관리 부동산 투자회사’를 통해 선매입한 ‘인천 항동 TJ 물류센터’로 매입액이 3250억원이다. 아직 준공 전이지만 쿠팡과 선임차 계약도 완료했다. JLL은 향후 인천지역에 공급되는 물류센터들에 대해 준공 이전 선매입의 거래 형태가 활발할 것으로 파악하고 있다.

JLL 관계자는 “물류센터는 보통 임차계약을 마친 후 선매입을 진행하는 경우가 일반적이었으나, 최근에는 높은 퀄리티의 자산이라고 판단되면 선임차계약을 진행하지 않고도 선매입을 진행하는 사례가 관측된다”며 “선임차의 경우 준공 직전이 아니라면 대형 화주사의 마스터리스 형태가 일반적”이라고 설명했다.