[웰스투어2017] “올바른 부동산투자, 정부정책부터 잘 파악해야”

3일 부산 남구 부산국제금융센터(BIFC)에서 열린 ‘제8회 이데일리 웰스투어’에서 참가자들이 재테크 전문가의 강연을 경청하고 있다. [사진=신태현 기자]

[이데일리 박일경 기자] 올바른 부동산 투자는 정부 정책부터 잘 파악하는 자세에서 시작한다는 조언이 나온다. 현재 정부의 가계부채 대책은 실수요 중심의 주택수요 관리를 강화한다는 것이다. 특히 다주택자 등에 대한 금융규제를 강화하는 내용을 담고 있다. 특성을 잘 이해하고 투자에 나서야 한다는 충고다.

이강재 부동산원스톱 대표는 3일 오후 부산국제금융센터(BIFC) 3층 캠코마루에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(WealthTour) 2017’에서 ‘8·2 부동산 정책을 통해 본 향후 부동산 시장의 전망과 투자 트랜드의 변화’란 주제의 강연을 통해 이같이 강조했다.

8·2 부동산 정책의 가장 큰 특징은 양도소득세 강화다. 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 조정대상 지역에 적용되며 다주택자 양도세 중과를 기본으로 한다.

다주택자에게는 장기보유 특별공제도 배제되는데, 현재 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주고 있으나, 이 혜택이 다주택자에게는 내년 4월 1일부터 적용되지 않는다. 인당 기준도 세대당 기준으로 강화하고 2주택 이상에 조합원입주권도 포함된다.

강화된 지역별 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 비율(일반 주택담보대출 및 집단대출)을 보면 투기과열지구 및 투기지역의 경우 각각 LTV 40%, DTI 40%다. 투기과열지구, 투기지역 외 조정대상지역의 경우에는 LTV 60%, DTI 50%다.

예외를 두고 있는데, 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택구입 목적 이외의 주택담보대출에 대해서는 투기과열지구 및 투기지역의 강화된 LTV, DTI 적용 예외를 인정한다. 즉 LTV 50%, DTI 50%를 각각 적용한다.

중도금 대출 보증 건수도 제한하고 있다.

주택금융공사의 주택도시기금(HUG) 중도금 대출보증에 있어 주태가격을 9억원 이하로 제한하고 1인당 통합 2건을 세대당 통합 2건으로 강화했다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상 지역도 세대당 1건으로 강화했다.

이 대표는 “중도금 대출을 옥죄는 조치는 투자자의 심장에 못을 박는 것”이라고 꼬집었다.

다만 다주택자에게 임대주택 등록을 유도하는 방법으로 퇴로를 열었다. 세제, 기금, 사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록을 유도하고 필요시 등록 의무화 여부를 검토하고 있다.

자발적 임대주택 등록을 유도해 공정한 과세 기반을 마련하고 미등록 시에는 다주택자 양도소득세 중과라는 채찍을 통해 일정 수 이상의 주택 보유자가 임대주택 등록을 의무화하는 방안을 검토 중이다.

대신 등록 시에는 다주택자 양도세 중과에서 배제하고 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외하는 등 당근책도 함께 제시한다는 방침이다. 세제, 기금 등과 관련된 인센티브는 관계부처 협의 등을 거쳐 지난 9월 ‘주거복지 로드맵’을 통해 발표했다.

이 대표는 “주택보급량이 더 이상 국내에서 필요하지 않는다면 국내 건설사들은 이제 더 이상 내수에 만족하지 말고 외국 등으로 수주를 해야 한다”면서 “건설사들의 재정 악화, 건설사 수의 축소, 독점식 체계의 붕괴, 경쟁 우위를 위한 가격 경쟁이 예상된다”고 말했다.