오세훈표 '신통기획' 21곳 선정…2.5만호 공급 막 올랐다

[이데일리 오희나 기자] 서울시가 오세훈표 ‘신속통합기획’ 민간재개발 대상지로 21곳을 최종 선정했다. 도시재생사업으로 묶여 재개발에서 제외됐던 종로구 창신·숭인동 일대 등 4곳이 신속통합기획 대상지에 포함됐고 경쟁이 치열했던 용산구에서는 청파2구역이, 강남권에서는 송파구 마천5구역이 선정됐다. 이들 지역은 내년 1월2일부터 투기 차단을 위해 토지거래허가구역으로 지정된다.

창신동 주택가 모습. (사진=연합뉴스)

내년 초 정비계획 수립, 2023년 구역지정 목표

28일 서울시는 신속통합기획 공모에 참여한 102곳 중 추천된 59곳을 대상으로 ‘민간재개발 후보지 선정위원회’를 열고 최종 21곳을 선정했다고 밝혔다. 최종 선정지에는 종로구 창신동 23·숭인동 56 일대, 구로구 가리봉2구역, 동작구 상도14구역, 관악구 신림7구역 등 도시재생지역 4곳과 은평구 불광동 600 일대, 서대문구 홍은동 8-400 일대, 금천구 시흥동 810 일대 등 해제구역 3곳이 포함됐다.

용산구 청파 2구역, 성동구 마장동 382 일대, 동대문구 청량리동 19 일대, 노원구 상계5동 일대, 송파구 마천5구역, 양천구 신월7동 1구역, 마포구 공덕동A 등도 선정됐다.

지난 5월 오세훈 시장이 발표한 신속통합기획이 처음으로 적용될 민간재개발 대상지들이다. 계획대로 사업이 추진될 경우 내년 초 정비계획 수립에 착수, 2023년부터 순차적으로 구역지정이 진행된다. 정비 사업이 완료되면 서울시에 약 2만5000호 주택이 공급될 전망이다.

신속통합기획은 서울시가 정비계획 수립단계에서 공공성과 사업성 간 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 돕는 공공의 민간정비사업 지원프로그램이다. 기존에는 5년 이상이 걸리던 구역지정 기간을 2년 이내로 대폭 줄일 수 있다. 구역지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의를 운영해 신속한 사업 추진이 가능하다.

서울시는 지난 2015년부터 신규 재개발 구역지정이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제됐던 만큼 이번 신통기획 후보지를 통해 중장기적으로 주택수급 안정을 도모한다는 계획이다.

김성보 시 주택정책실장은 “이번 첫 민간재개발 후보지 공모가 서울시민들의 호응 속에 추진된 점을 감안해 후보지 선정에 신중을 기했다”며 “첫 민간재개발 후보지가 신속히 잘 추진돼야 향후 후보지들도 탄력을 받아 원활히 추진되는 만큼 선정 후보지들의 사업추진이 신속하게 진행될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다”고 밝혔다.

부동산 시장 자극할 우려 있어..공공성 강화 방안 나와야

서울시는 투기방지대책도 동시에 내놨다. 신통기획 권리산정기준일을 지난 9월 23일로 못박고 후보지로 선정된 재개발 후보지 21곳 총 125만 6197㎡를 토지거래허가구역으로 지정 공고했다. 토지거래허가구역의 효력은 내달 2일부터 발효된다. 지정기간은 2022년 1월2일부터 2023년 1월1일까지다. 허가를 받아야 하는 토지면적은 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향해(주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡ 초과) 투기억제라는 토지거래허가구역 제도의 취지를 극대화할 계획이다.

이번 공모에 미선정된 구역과 향후 공모를 신청하는 구역은 원주민 보호와 투기 차단을 위한 특단의 조치로 토지거래허가구역 지정, 건축허가 제한을 후보지로 선정된 구역과 동일하게 조치해 투기세력 유입을 원천 차단할 계획이다. 특히 이번에 미선정된 구역은 2022년 1월28일을 권리산정기준일로 고시할 예정이다.

전문가들은 민관합동 재개발이라는 측면에서는 긍정적이라면서도 부동산 시장이 진정세를 찾아가는 국면에서 자칫 집값을 자극할 우려가 있어 정책 추진에 신중해야 한다고 지적한다. 인허가 단축 등 인센티브에 비해 공공성 강화 방안은 구체화되지 않아 개발호재로만 받아들여질 여지가 있다는 것이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “1차 후보지들의 입지가 대부분 우수하고 2만호가 넘는 신규 공급이 예상돼 신속하게 진행된다면 실수요자들이 원하는 양질의 주택 공급이 가능할 것”이라고 말했다. 그러면서 “현재는 사업 속도에서 장점이 있는 정도로 실제 사업성과 직결되는 용적률 상향, 층고 완화 등의 인센티브 등은 확정되지 않아 이에 따라 실제 입주까지 이어질지는 사업장마다 다르게 나타날 수 있다”며 “재정비 사업의 핵심인 분양가와 관련된 청사진이 보완되고 지정된 구역들의 행정적 지원이 체계적이고 촘촘하게 진행돼야 할 것”이라고 강조했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 “공공과 민간의 이익을 어떻게 균형있게 조절할 것인지가 사업 성공의 핵심”이라며 “임대주택 등 공공기여 부분을 어떻게 조절하느냐에 따라 사업의 속도가 달라질 것”이라고 말했다. 집값 상승 우려에 대해서는 “단기적으로는 부동산 가격 상승이 예상되지만 공급 시점에서는 가라앉는 효과가 있을 것”이라며 “지난 10년간 공급을 거의 하지 않았기 때문에 이를 정상화시키는 과정”이라고 강조했다.

[이데일리 문승용 기자]