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[단독]이주비 대출 막히자 '우회로' 뚫었나..SPC 통한 대출 등장

대우건설, 과천5단지 수주전서 SPC 설립 약속
금융권 돈 넣고 건설사 연대보증..SPC, 조합에 대출
대출규제 피하긴 했지만.."정부 제동 걸 여지 있어"
  • 등록 2021-10-18 오후 5:27:56

    수정 2021-10-18 오후 9:00:22

[이데일리 황현규 기자] 재건축 정비사업장에 특수목적법인(SPC)이 등장했다. 대출규제의 여파로 재건축·재개발 사업지의 ‘이주비 대출’이 어려워지면서, 시공사들이 SPC를 통한 이주비 지원을 공약으로 내걸면서다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]


18일 정비업계에 따르면 대우건설은 과천주공5단지 재건축 수주전에 참여, 이주비 대출을 위한 SPC 설립을 약속했다.

SPC를 설립해 키움증권이 자본금을 납입하고, 이에 대우건설이 연대보증을 서는 시스템이다. 또 이 SPC가 재건축 조합에 사업비를 대출해주고, 추후 공사가 완료되면 SPC에 조합이 돈을 갚는 구조다. 이 SPC는 자산관리사(AMC)부터 업무수탁자, 법무·회계 관리자 역할까지 수행한다.

일종의 페이퍼컴퍼니를 세우는 방식인데 재건축 사업에 SPC가 등장한 것은 이례적이라는 평가다.

시공사가 SPC까지 동원한 이유는 바로 대출규제를 피하기 위해서다. 재건축을 하기 위해선 이주비가 반드시 필요하다. 이 이주비는 세입자를 내보내거나, 집주인이 임시 보금자리를 구하는 데 쓰인다.

그러나 보통 이주비는 대출(주택담보)로 충당하는 경우가 많은데, 재작년 12·16대책으로 15억원이 넘는 주택의 담보대출은 전혀 나오지 않는다. 물론 대책이 나오기 전 집을 소유했다면 대출이 일부 나오긴 하지만 이 또한 주택담보대출비율(LTV)가 40%에 그친다.

즉 현 시세가 17억원(전용 103㎡·KB 기준)인 과천주공5단지는 15억원이 넘어 대출이 원칙적으로 불가능하다. 만약 받을 수 있다 해도 약 7억원의 대출만 가능하다. 이 또한 소득 수준 등을 고려해 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 따지면서, 주택을 오래 보유한 고령자의 경우 소득이 전혀 없어 이 또한 불투명하다는 게 업계의 설명이다. 여기에 더해 금리까지 올라가면서 대출금이 더 줄게 된 상황이다.

심지어 다주택자는 이주비 대출이 전혀 나오지 않는다. 한 반포 재건축 아파트 소유주는 “2주택자만 돼도 이주비 대출이 ‘0’이다. 이주비 대출 없이 어떻게 이사를 갈 수 있겠나”라고 반문했다.

즉 일반적인 이주비 대출이 어려워지면서, 시공사가 SPC를 통해 일종의 우회 방법으로 이주비 지원 방법을 마련한 것이다.

부동산 전문 김예림 변호사는 “아파트값이 오르면서 15억원이 넘는 아파트의 이주비 대출이 어려운 게 사실”이라며 “사업촉진비 등의 명목으로 이주비 지원을 해줄 순 있지만, 이 또한 정부의 감시망에 있어 쉽지 않다”고 말했다. 그러면서 “새로운 회사인 SPC를 설립해 사업 추진을 하는 방식은 대출 규제에도 빗겨갈 수 있긴 하지만 정부가 제동을 걸 여지도 있다”고 말했다.

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