11조 황금입지 '용산 유엔사부지' 분양, 내년 하반기 가능할까

[이데일리 김성수 기자] 사업비 11조원 규모의 서울 용산구 이태원동 ‘유엔사부지 복합개발사업’이 내년 하반기나 돼야 분양이 가능할 것이라는 전망이 나온다.

금리가 급격히 오른데다, 금융권이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출도 해주지 않아 시행사 일레븐건설이 대규모 사업비를 조달하기 쉽지 않을 것이라는 이유에서다.

12월 착공 전 행정절차 ‘산더미’…물리적 시간 ‘빠듯’

5일 용산구청에 따르면 일레븐건설은 오는 12월 유엔사부지 복합개발 착공을 목표로 준비하고 있다. 지난 8월 용산구청으로부터 사업계획 승인을 받은 후 후속절차를 진행 중인 것. 시공사는 현대건설이다.

(자료=서울시, 용산구청)

유엔사부지 복합개발은 서울 용산구 이태원동 22-34번지 일대 4만4935㎡(약 1만3616.7평)에 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구와 오피스텔 726실, 판매시설, 문화 및 집회시설, 숙박시설(호텔) 등을 짓는 사업이다.

단지 내에는 용산공원과 이태원 관광특구를 연결하는 길이 330ｍ의 공공보행통로도 갖춰진다.

이 사업은 일레븐건설이 지난 2017년 한국토지주택공사(LH)로부터 땅을 1조500억원에 매입하면서 시작됐다. 강북의 ‘노른자위 땅’으로 꼽히는 용산구 이태원동에 자리한 데다 사업비 규모도 11조원에 이르러 업계 관심이 높다.

지난 9월 올라온 사업계획변경승인 고시를 보면 사업비가 기존 8조1041억원에서 11조319억원으로 약 36% 늘어났다. 사업비 계산 착오로 인한 변경이라는 게 용산구청 측 설명이다.

다만 일레븐건설이 예정대로 오는 12월 착공하려면 시간이 빠듯하다. 착공을 하려면 그 전에 착공계를 구청에 접수해서 처리돼야 한다.

착공계란 공사 시행에 대한 계약 내용을 기록한 문서다. 공사명, 공사금액, 계약일, 착공일, 준공 예정일 등이 상세하게 적혀있다. 또한 △굴토·구조심의 △감리자 지정신청 △착공신고(기존건축물 철거신고) 등 각종 행정절차도 마쳐야 한다.

용산구청 관계자는 “일정을 빠듯하게 진행하면 12월 착공이 가능할 수도 있고, 아니면 늦어질 수도 있다”고 말했다.

‘유엔사부지 복합개발사업’ 조감도 (자료=서울시)

◇ 고금리에 PF대출도 막혀…“분양, 내년 하반기 될 듯”

게다가 연말부터 공사를 진행하더라도 실제 분양은 내년 하반기나 돼야 가능할 것이라는 전망이 나온다.

금리가 단기에 급격히 오른데다, 부동산PF 대출이 막혀 일레븐건설이 ‘11조원’에 이르는 사업비를 조달하기 쉽지 않을 것이라는 이유에서다.

한국은행(한은)은 이달 금융통화위원회에서 빅스텝(50bp) 기준금리 인상에 나설 것으로 예상되고 있다.

앞서 한은은 코로나19 사태 이후 사상 최저 수준(연 0.50%)이던 기준금리를 작년 8월부터 수차례 인상했다. 지난해에는 8월과 11월에 인상했으며, 올해에는 사상 첫 4회(4월, 5월, 7월, 8월) 연속 기준금리 인상 기록을 남겼다.

올해 1월과 4월, 5월에는 각각 0.25%포인트(p)씩 올렸고 지난 7월에는 0.5%p 올려 사상 첫 ‘빅스텝’을 단행했다. 8월에도 0.25%p 인상했다. 현재 기준금리는 2.50% 수준이다. 한은이 10월에도 ‘빅스텝’을 단행하면 기준금리는 3%로 뛰어오른다.

금리가 오르면 이자비용이 늘고 부동산 매수 심리도 위축되기 때문에 당초 계획보다 사업성이 안 나오게 된다.

게다가 은행들은 부동산PF 대출을 ‘휴업’한 상태다. 업계에 따르면 국민, 신한, 우리, 하나은행 등 4대 시중은행은 PF 대출 심사를 사실상 중단했다.

금융위원회, 금융감독원 등 금융당국이 금융회사들 부동산PF 대출에 대한 관리를 강화할 방침이어서다. 이달 국정감사를 앞두고 정치권의 관심도 높다.

금융권이 PF 대출을 중단하자 제2금융권인 증권사, 캐피털사는 신규 대출 및 연장 조건으로 연 10~20%의 고금리를 요구한 것으로 전해졌다.

부동산업계 관계자는 “올 하반기 들어 1금융권에서 PF 대출을 실행한 사례가 거의 없다”며 “연 10~20% 금리에 대출받을 바엔 공사를 안 하는 게 나을 것”이라고 말했다.

이에 따라 업계에서는 내년 하반기나 돼야 분양이 가능할 것이라는 관측을 내놓는다.

한 시행업계 관계자는 “(유엔사부지 복합개발은) 너무 규모가 크고 개발방향도 복잡해서 빠르게 진행되기 쉽지 않을 것”이라며 “금리가 다시 내려가고 부동산경기도 회복돼서 분양하기 좋은 시점이 되려면 내년 하반기나 돼야 할 것”이라고 말했다.

일레븐건설 측 입장을 듣기 위해 수차례 연락을 취했으나 인터뷰에 응하지 않았다.