비과세 거주요건 기준시점은 '취득일'…헷갈리는 부동산대책

[이데일리 원다연 기자] 정부가 지난 2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’(8·2 부동산 대책)에는 투기수요의 시장 진입을 막는 내용이 총망라됐다. 투기과열지구로 지정된 서울 전역과 과천, 세종시 등 27곳과 이 가운데 투기지역으로도 묶인 12곳에서는 앞으로 세제, 금융, 청약, 정비사업 등 전방위적 규제를 받게 된다. 당장 주택 거래를 예정하고 있던 수요자들 사이에서는 강화된 대출 규제나 재개발·재건축 단지의 거래 제한이 언제, 어느 범위까지 적용되는지 혼란이 커지고 있다. 이번 8·2 대책과 관련한 여러 궁금증을 질문과 답변(Q&A) 형태로 정리했다.

Q: LTV·DTI 규제는 어떻게 달라지며 언제부터 시행되는가.

A: 투기과열지구와 투기지역에서는 이번 대책에 따라 LTV(담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율) 규제가 각각 40%로 강화된다. 조정대상지역은 종전과 마찬가지로 LTV 60%, DTI 50%, 그 외 수도권 지역은 각각 70%, 60%로 변화가 없다. 투기과열지구와 투기지역에서 강화되는 LTV·DTI 규제는 금융권 감독규정 개정을 거친 후에 시행할 수 있는 사안이다. 금융위원회는 입법예고 등 행정절차를 최대한 단축해 2주 내에 강화 규정을 시행한다는 계획이다. 따라서 이르면 이달 중순부터 투기과열지구 및 투기지역에서는 주택담보대출 때 강화된 LTV·DTI 규제를 적용받을 것 같다.

하지만 일부 시중은행에서는 3일부터 바로 강화된 기준을 적용하기 시작했다. 분양아파트 집단대출(중도금 대출·잔금대출)에 대한 LTV·DTI 규제는 3일 이후 입주자모집공고를 하는 단지부터 적용된다.

Q: 기존에 주택담보대출이 있으면 투기지역에서 대출을 받을 수 없나.

A: 기존에 주택담보대출(이하 주담대)을 받은 지역이 어디냐에 따라 달라진다. 이번 대책은 투기지역 내 주담대를 기존 차주당 1건에서 세대당 1건으로 제한하고 있다. 따라서 이미 주담대가 있다고 하더라도 투기지역(서울 11개구와 세종시)이 아닌 지역에서 받은 대출이라면 추가로 투기지역 내에서 1건의 대출을 받을 수 있다. 다만 이 경우 LTV· DTI 비율이 10%포인트씩 강화돼 각각 30%를 적용받는다.

Q: 1주택자 비과세 요건인 ‘2년 거주요건’의 기준 시점은 언제인가.

A: 조정대상지역 안에서는 1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 앞으로 보유 주택에 2년 이상 거주해야 한다. 3일 이후 취득하는 주택에 바로 적용된다. 거주 시점은 매매계약을 맺고 잔금을 지급함으로써 주택을 취득한 때부터 계산되며, 잔금을 치르기 전이라도 등기한 경우에도 취득한 것으로 간주된다.

Q: 분양권을 매수하는 경우에도 자금조달계획을 신고해야 하나.

A: 투기과열지구에서는 일반 분양권과 조합원 입주권을 모두 포함해 거래가액이 3억원 이상인 주택은 자금조달계획과 입주계획 의무신고 대상이다. 부동산거래계약을 신고할 때 자기자금, 차입금 등 주택 취득에 소요되는 자금 조달계획을 기재한 자금조달계획서를 추가해 제출하면 된다. 관련 법률 시행령이 9월 개정 예정으로 해당 시행령 시행 이후에 거래를 맺는 주택부터 신고 대상이 된다.

Q: 재건축 조합원 지위 양도 제한을 받는 사업장의 기준은 뭔가.

A: 투기과열지구 내에서 조합설립인가를 받은 재건축 단지가 대상이다. 3일 이후 투기과열지구 내에서 조합설립인가 이상의 사업절차를 밟고 있는 재건축 단지를 매입하면 조합원 지위를 얻지 못하고 향후 현금청산 대상자가 된다. 다만 이 같은 단지에서도 예외적으로 조합원 지위를 양도(입주권 전매 등)할 수 있는 경우가 있다. 재건축 사업이 지체돼 조합 설립 후 3년 내에 사업시행인가 신청을 하지 않은 단지에서 3년 이상 소유하고 있었던 경우나, 사업시행인가를 받았지만 그 후 3년 내 착공하지 못한 단지에서 3년 이상 소유한 경우에는 조합원의 과도한 재산권 침해를 방지하는 차원에서 조합원 지위 양도를 허용한다. 이 같은 예외규정은 현재 각각 2년으로 규정돼 있어 다음달 도시및주거환경정비법 시행령 개정 전까지는 2년으로 적용받는다. 아울러 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받은 단지에서 같은 기간 이전부터 주택을 소유하고 있었던 조합원의 경우 1회에 한해 지위를 양도할 수 있다.

Q: 대책 발표 전 재건축 단지를 계약하고 이전등기는 하지 못한 경우 조합원 지위는 어떠게 되나.

A: 투기과열지구 지정 전 재건축 주택에 대해 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이다. 그러나 선의의 피해를 방지하는 목적으로 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도가 허용된다.

Q: 재개발 단지 조합원 지위 양도도 제한을 받는가.

A: 재건축 단지와 규제 적용 기준점이 다르다. 투기과열지구 내 재개발 단지는 이번 대책에 따라 처음으로 관리처분계획인가 이후에 소유권이전등기 시점까지 입주권 거래가 금지된다. 다만 조합설립 시점부터 관리처분계획인가 전까지는 조합원 지위 양도에 제한이 없다.

Q: 대책 발표 전 이미 재건축 단지 여러 곳을 소유한 경우에도 조합원 분양분에 제한을 받나.

A: 이번 대책에 따라 투기과열지구 내에서는 조합원 분양과 일반분양분에 관계없이 같은 세대에서는 5년간 1건의 분양만 받을 수 있도록 제한된다. 이는 내달 발의 예정인 도시및주거환경정비법을 개정해야 하는 사안으로 법 시행 이전에 투기과열지구에서 여러 주택을 소유하고 있었던 경우라면 조합원 분양 건수에 제한을 받지 않는다. 다만 기존에 정비사업 단지를 소유하면서 해당 개정 법 시행 이후에 투기과열지구 내에 또다른 정비사업 단지 주택을 취득해 조합원 분양을 받거나 일반분양을 받는다면 기존에 소유하고 있던 정비사업 단지에서는 조합원 분양이 아닌 현금청산 대상이 된다.

Q: 강화된 청약 1순위 요건은 언제부터 적용되나.

A: 투기과열지구와 조정대상지역에서는 청약통장 가입기간 2년, 납입 횟수 24회 이상의 요건을 충족해야 청약 1순위 자격을 얻는다. 이는 주택공급규칙 개정 사안으로 9월로 예정된 개정안 시행 이후 입주자모집공고를 하는 단지부터 적용된다.

Q: 부산의 분양권 전매 제한기간은.

A: 지방광역시 민간 택지에서 공급한 단지의 분양권 전매제한 기간은 6개월로 새로 설정된다. 지방 중에서도 조정대상지역인 부산의 해운대·연제·수영·동래·남·부산진구와 기장군 등 7곳은 전매제한 기간이 1년 6개월 또는 소유권이전등기 시점까지 더욱 길어진다. 7곳 가운데 1년 6개월과 소유권이전등기 시점의 적용을 받는 지역은 정부가 대책 발표 이후 시장 움직임을 지켜본 뒤 설정한다는 계획이다. 강화된 지방 분양권 전매 규정은 관련 주택법이 시행 예정인 11월 이후 입주자모집공고를 하는 단지부터 적용된다.