둔촌주공, PF ABCP 차환우려 덜었다…'장기대출 전환' 길 열려

[이데일리 김성수 기자] 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 사업장이 이달 만기가 다가오는 7231억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP)의 ‘차환’(리파이낸싱) 부담을 한결 덜게 됐다.

주택도시보증공사(HUG)가 단기 금융상품인 PF ABCP를 장기 대출로 전환할 수 있는 사업자 보증(PF보증) 제도를 신설해서다. HUG가 제시한 분양률, 공정부진율 등 요건을 충족하면 둔촌주공은 보증부 대출금으로 기존 PF대출 원리금을 전액 상환할 수 있게 된다.

HUG, PF보증 신설…계약률 70% 안 돼도 ABCP 상환 ‘플랜B’

4일 금융투자업계에 따르면 7231억원 규모의 올림픽파크 포레온 PF ABCP 만기가 오는 19일 돌아온다. 시행사인 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업조합이 받은 PF대출을 유동화하기 위해 발행한 증권이다.

총 4개 특수목적회사(SPC)가 PF ABCP를 발행했다. 각 ABCP의 기초자산인 PF대출에 대해서는 둔촌주공 시공사 4곳(현대건설, 대우건설, HDC현대산업개발, 롯데건설)이 연대보증을 섰다.

(자료=한국신용평가, 한국기업평가)

SPC별 발행 금액은 △스타인클라우드(현대건설 연대보증) 2005억원 △위드지엠제십차(HDC현대산업개발 연대보증) 1808억원 △제이부르크제이차(롯데건설 연대보증) 1710억원 △오메가트러스트(대우건설 연대보증) 1708억원이다.

이들 ABCP는 모두 발행일(작년 10월 28일)과 만기(오는 19일)가 동일하다. 올림픽파크 포레온 계약일이 오는 17일까지인데, 이틀 후 ABCP 만기가 돌아온다. 업계에서는 ABCP 전액 상환에 핵심 변수는 ‘계약률’일 것으로 예상했다.

만약 계약률이 70% 미만이면 ABCP 일부만 상환 가능하고, 갚지 못한 잔여금액을 빌려줄 새 채권자를 물색해야 할 수도 있다는 분석이 나왔다. 하지만 최근 HUG가 PF ABCP를 장기 대출로 바꿀 수 있는 PF보증 제도를 도입해 올림픽파크 포레온은 ‘플랜 B’를 얻게 됐다.

PF보증이란 주택건설사업의 미래 현금수입 및 사업성을 담보로 주택건설사업자가 대출(PF)받은 토지비 등 사업비에 대한 주택사업금융(PF)의 원리금 상환을 책임지는 보증이다.

주택분양 사업의 경우 총 사업비의 50% 이내, 주택임대 사업은 총 사업비의 70% 이내를 보증받을 수 있다. 보증부 대출금으로 기존 PF 대출원리금을 전액 상환하는 구조다. 중도금 최초회차 납부기일 이후부터 최종회차 납부기일 3개월 전까지 보증 신청을 해야 한다.

둔촌주공이 HUG에 장기대출 전환 PF보증을 신청할 경우 중도금 최초 납부기일(오는 6월 22일) 이후로 예상된다.

연초 단기자금시장의 차환 리스크가 커진 가운데 이같은 제도가 신설된 것은 둔촌주공에 호재라고 볼 수 있다. 이달(1~31일)에만 16조5000억원 규모의 PF 단기사채·ABCP 만기가 몰린 만큼 자금시장에서 ‘리파이낸싱’에 대한 경계감이 높았기 때문이다.

전용 39·49㎡ 제외 계약시 분양률 57%…“공정률 정상 수순”

다만 PF보증을 받기 위한 필수요건이 있다.

△분양사업의 경우 토지비의 10%와 총 사업비의 2% 중 큰 금액 이상 선투입 △시공자는 신용평가등급(HUG 등급체계 기준) BB+등급 이상, 시공능력평가순위 700위 이내 또는 최근 5년간 주택건설실적 300가구 이상, 책임준공의무 부담 △사업부지는 HUG 또는 HUG가 지정하는 부동산신탁회사에 신탁 △건축 연면적은 분양사업의 경우 수도권 및 광역시 5000㎡ 이상, 그 외 1만㎡ 이상 △사업장 분양률(계약률) 60% 이상, 공정부진율 5%포인트(p) 미만 등이다.

HUG PF보증(기실행 PF대출금 상환용) 필수요건 (자료=HUG 자료 일부캡처)

둔촌주공의 경우 분양률(계약률), 공정부진율 조건을 충족하면 PF보증을 신청할 수 있을 것으로 보인다. 입주자 모집공고문을 보면 일반공급 물량은 총 4786가구다.

타입별 총 공급 세대수는 △29㎡A 10가구 △39㎡A 1150가구 △49㎡A 901가구 △59㎡A 936가구 △59㎡B 302가구 △59㎡C 149가구 △59㎡D 54가구 △59㎡E 47가구 △84㎡A 209가구 △84㎡B 21가구 △84㎡C 75가구 △84㎡D 188가구 △84㎡E 563가구 △84㎡F 47가구 △84㎡G 19가구 △84㎡H 115가구다.

앞서 진행된 1순위 청약에서는 다수 주택형이 공급 가구수의 5배수를 채우지 못해 마감에 실패했다. 특히 전용면적 39㎡A, 49㎡A가 각각 경쟁률 1.04대 1, 1.55대 1로 집계돼 다른 타입보다 인기가 다소 시들했다.

하지만 ‘분양률 60%’가 달성 불가능한 수치는 아닐 것으로 보인다. 극단적으로 전용 39㎡A와 전용 49㎡A가 하나도 계약되지 않았다고 가정해도, 나머지 주택형이 모두 계약이 이뤄지면 계약률은 57%(총 4786가구 중 2735가구 계약)로 집계된다.

또한 ‘공정부진율 5%p 미만’ 요건 달성도 큰 무리 없을 것으로 보인다. 공정부진율은 ‘계획 공정률’ 대비 ‘실적 공정률’이 얼마나 낮은지를 보는 수치다. 공정부진이 발생하는 것은 목표량보다 현재 실적량이 적다는 뜻이지, 준공 지연을 의미하는 것이 아니다. 공기를 짧게 잡는 등 목표를 공격적으로 세웠다면 공정부진이 생기게 된다.

둔촌주공 재건축을 맡은 한 시공사 관계자는 “공정부진율이 ‘계약공정률 대비 진척률이 얼마나 늦어졌는지’를 보는 수치라면 둔촌주공은 문제 없을 것으로 보인다”며 “공사중단에 대한 변경계약도 조합 총회를 통해 진행될 것인 만큼 공정률은 정상 수순으로 봐도 무방하다”고 말했다.