[7·10대책]15억짜리 아파트 두채 가진 A씨, 종부세 1467만→3787만원

[이데일리 이명철 기자] 정부가 다주택자에 대한 보유세와 거래세 인상을 결정하면서 이들의 세 부담 증가가 불가피할 전망이다. 종합부동산이 적용되는 9억원 이상 주택을 여러채 보유할 경우 종합부동산세는 인상 전보다 2~4배 가량 늘어날 것으로 추산된다. 다주택자가 주택을 살 경우 매입금액의 최대 12%를 취득세로 내야 하고 주택을 1년 미만 보유했다가 팔 때 양도소득세는 70%를 물어 사실상 큰 이득을 남기기 힘들게 됐다.

서울 송파구 아파트 단지 일대 전경. 기획재정부 제공

◇ 집값 상승 즐겼던 다주택자, 세금 폭탄

10일 정부가 발표한 주택시장 안정 보완대책에 따르면 종부세는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택의 경우 과세표준 구간별 세율을 현행 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 적용한다. 이는 지난해 12·16대책에서 발표한 0.8~4.0%보다 한층 높아진 수준이다.

기획재정부의 시뮬레이션 결과에 따르면 이번 인상 조치로 종부세 부담은 크게 늘어나게 됐다.

중과세율이 적용되는 조정대상지역에서 가격이 동일한 아파트 2가구를 보유한 경우 합산 시세가 10억원이라면 과세표준은 9000만원으로 현재 세율(0.6%) 기준 48만원의 종부세(농어촌특별세 포함)를 내야 한다.

종부세법이 개정된 후인 내년이라면 해당 구간 세율은 1.2%로 오른다. 과세 표준에 반영하는 공정시장가액비율도 95%로 5%포인트 올랐다고 가정할 때 내야 하는 종부세는 178만원으로 271%나 늘어나게 된다.

같은 기준을 적용했을 때 합산시세 20억원의 종부세 부담은 올해 568만원에서 내년 1487만원으로 약 162% 오른다. 이어 합산시세별로 △30억원 1467만원에서 3787만원(158%) △50억원 4253만원에서 1억497만원(147%) △75억원 8046만원에서 2억440만원(154%) △100억원 1억2811만원에서 3억1945만원(149%) △150억원 2억3298만원에서 5억7580만원(147%) 등 순이다.

예를 들어 조정대상지역인 서울에서 25억원짜리 아파트 두채를 갖고 있다면 내년부터 연간 내야 할 종부세만 1억원대에 달하는 셈이다. 지난 몇 년간 집값 상승세가 지속되면서 고가 아파트가 크게 늘어난 만큼 다주택자들이 세 부담에 처분을 고민할 처지에 놓였다.

실제 서울 강남 지역에 위치한 아크로리버파크(전용 112.96㎡)와 잠실주공 5단지(82.51㎡) 아파트 두채를 갖고 있는 투자자가 있다고 볼 때 합산 시세(공시가격 기준)는 2017년 29억6800만원에서 2019년 올해 47억4700만원으로 크게 올랐다. 3년여만에 두배 가까운 시세 상승 효과를 누린 것이다.

하지만 이번 정부가 결정한 세제 인상안을 적용할 경우 보유세 부담은 크게 늘어난다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장의 조사 결과에 따르면 2017년 해당 투자자의 보유세는 종부세 약 1033만원, 재산세 386만원, 농특세 206만원에 도시지역분산세·지방교육세 등을 합해 총 2193만원 정도였다. 이후 정부의 꾸준한 세제 인상에 따라 올해는 종부세 4945만원, 재산세 1013만원, 농특세 989만원 등 총 7548만원으로 늘었다.

내년에는 인상폭이 갑절로 뛴다. 우 세무사는 아파트 두채의 내년 공시가격이 각각 10% 오른다고 가정했을 때 내야 할 보유세는 약 1억6969만원으로 올해보다 125% 정도 늘어날 것으로 예측했다. 세목별로는 종부세가 1억2648원으로 3배 가량 늘어난다. 재산세는 1127만원, 농특세 2530만원 등으로 오르게 된다.

서울 마포구 소재 마포래미안푸르지오(전용 84.6㎡)와 강남의 은마아파트(전용 84.4㎡) 두채를 보유한 투자자라면 보유세 부담이 올해 약 2997만원(종부세 1857만원, 재산세 444만원 등)에서 내년(공시가격 10% 상승 시) 6811만원(종부세 4932만원, 재산세 547만원 등)으로 두배 가량 오를 전망이다.

◇ 1년만에 3억 차익? 양도세로 70% 내야

투기성 거래를 막기 위해 양도세도 인상함에 따라 단기간 차익을 얻기 위한 거래로도 큰 재미를 못 보게 됐다. 양도세는 주택 보유기간이 1년 미만이라면 세율을 현행 50%에서 70%, 2년 미만은 40%에서 60%로 각각 상향 조정했다.

서울 송파구에 위치한 파크리오 전용 86㎡ 아파트는 지난달 최고 15억9500만원에 거래가 됐다. 지난해 7월과 비교하면 12억9000만~13억9000만원선에 거래됐음을 감안하면 1년도 안돼 최고 3억원이 올랐다.

지난해 7월 12억9000만원에 해당 아파트를 사서 지난달 15억9000만원에 매도했다면 양도세를 제외한 1억5000만원의 이익을 볼 수 있었다.

하지만 내년 6월부터 시행하는 양도세 강화를 적용할 경우 차익은 9000만원에 그치게 된다. 9억원 이상 주택에 적용하는 중개보수 세율(0.9%)을 적용할 때 내야 할 복비는 1431만원으로 사실상 손에 쥐는 금액은 7000만원 정도에 그치게 된다.

보유세인 종부세와 거래세인 양도세가 동시에 늘면서 집을 팔도록 하는 정책이 상충한다는 지적도 있지만 정부는 부동산 안정을 위해 불가피한 조치라는 입장이다.

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “정부로서는 종부세율을 인상하면서 투기적 수요를 근본 차단하기 위해 양도세도 올리지 않을 수가 없었다”며 “양도세 인상은 내년 6월 1일부터 적용하는 만큼 그때까지 주택을 매각하라는 사인으로 받아들이면 좋겠다”고 강조했다.