[일문일답]서울시 "공공재건축 찬성하기 어렵다"

김성보 서울시 주택건축본부장이 4일 서울시청 브리핑룸에서 서울 주택공급 확대방안 관련 브리핑을 하고 있다. (사진=뉴시스)

[이데일리 하지나 기자] 김성보 서울시 주택건축본부장은 4일 “서울시는 민간재건축과 관련해 비정상적으로 스톱되어 있는 것을 정상적으로 가고, 재건축의 공공성을 강화해야 한다는 입장”이라면서 “서울시는 공공재건축으로 가는 것은 방향성 측면에서는 적극 찬성하기는 힘들다”고 말했다. 사실상 정부의 이번 공급대책 중 공공재건축에 대해 부정적인 반응을 나타낸 셈이다.

김 본부장은 이날 서울시청에서 백브리핑을 갖고 “공공재건축은 분양가상한제 적용 제외도 없고, 민간이 참여할 수 있을까 실무적인 퀘스천이 있다”면서 이 같이 밝혔다.

다음은 일문일답이다.

△공공재건축 5만호 예상했다. 93개 단지의 20%가량이 의사를 제안한 건가? 지분적립형 전매제한 기한 따로 산정한게 있나? 전매제한이 끝나면 시세차익 수분양자와 이익 나누는거 추가 설명해달라

=공공재건축 5만호는 정부가 잡은 물량이다. 서울시는 별도의 물량을 갖고 있지 않다. 전매제한에 대해 정부 건의는 10년이다. 실거주 5년 잡아서 제안을 했고 협의해나가겠다. 시세차익의 경우, 지분이 민간 50, 공공이 50이라고 한다면 예를 들면 9억의 시세차이 발생했다면 4억5000만원씩 이익을 공유하는 거다.

△민간재건축 진행하는거 이번 방안에 포함되지 않았다. 35층 규제 완화도 검토한 건가? 지분적립형주택의 경우 추첨제를 하고 있는데 공공분양의 경우 자녀수 등을 포함했는데 왜 바뀌었나?

=주요재건축 단지는 서울시에서 정상적인 절차로 돌려놔야 한다고 건의했고 최종적으로는 민간 재건축은 빠진 걸로 보면 된다. 35층은 현재 정부 발표문을 보시면 저희 서울시 기본 입장처럼 일반주거는 35층, 준주거는 50층으로 보면 된다.

=가장 중요한 요소가 청약 납입이다. 마곡지구 공공분양 59㎡ 당첨 받은 사람이 청약 납입금액이 2300만원이다. 월 10만원씩 납입해서 20년 정도 세월 필요한 것이다. 30대 중반은 그 금액이 될 수 없다. 납입액 때문에 젊은 사람들이 당첨 받기 어렵다. 그래서 저희가 설계한 지분적립형은 추첨제를 통해서 가능하면 많은 사람 혜택받을 수 있도록 했다. 지분적립형은 자격 되는 사람의 경우 추첨제를 하도록 했다. 특별공급 70%, 일반공급 30%로 공급하는 형태이다.

△지분적립형 주택 얼마나 공급될 것으로 예상하나. 시행하면 초기에 납입금액 나머지는 SH에서 부담하는데 공기업 부채가 늘어나서 유지할 수 있나? 서울시 재정관리 방안 마련됐나?

=지분적립형 주택 물량은 얼마나 나오냐가 관심사안일 것이다. 물량이 많아야 시장에 효과가 있을 것이다. 2028년까지 공공택지에서 1만7000호까지 공급이 가능할 것으로 예상한다. 서울시가 소유하고 있는 부지는 최소한 절반 이상은 지분 적립형으로 공급할 것이다. SH 보유 토지에서도 늘려나갈 예정이다. 재정구조는 지분적립형 주택 분양은 리츠를 설립해서 리츠가 운영하는 구조로 할 것이다. 다만 계속해서 리츠가 운영할 것인지는 면밀한 검토가 필요하다.

△공공재건축 50층 허용이라고 썼는데 35층 규제는 검토만 하고 바뀐게 없는데 주상복합으로 짓는건가?

=높이에 대한 것은 현재 서울시 기본계획 2030년 도시기본계획 틀 안에서 이뤄지는 것이다. 쉽게 말하면 일반주거지역은 순수 주거용은 35층만 가능하다. 준주거는 비주거 포함한 복합 건물에 대해서만 40층 이상 지을 수 있다. 순수 아파트 지을 때는 35층까지 허용하는 것으로 결정됐다.

△공공재건축, 재개발의 경우 민간 참여 여부가 핵심인데, 여기서 민간참여가 충분하다고 보나? 노후 임대 주택 재건축 궁금한 게 있는데 30년 안된 것도 재건축 검토하나?

=공공재개발의 경우 현재 저희는 작동할 것으로 보여진다. 분상제도 제외되고, 관리처분 시 분담금 확정, 공사비·이사비 여러 지원하고 있어서 작동될 것이라고 보여져서 재개발 지역의 변화를 줄 계기는 될 것이다. 하지만 공공재건축은 분상제 제외도 없고, 민간이 참여할 수 있을까 실무적인 퀘스천이 있다. 서울시는 찬성하지 않는다. 임대주택 재건축은 30년 안된건 아니다.

△용적률 상향 부분의 기부채납 50~70%하면서 기대수익률 90% 환수한다고 했다. 시뮬레이션 한 것이 있나?

=정부가 시뮬레이션을 해서 알고 있는게 없다.

△SH 소유 부지에 지분적립형을 공급한다고 했는데, SH마곡 미매각 부지는 매각 의사가 없는 것인가. 지분적립형 하게 되면 가장 먼저 도입하게 되는 예상단지 있나?

=저희가 지분적립형 분양주택을 공급하겠다는 것은 토지를 매각하지 않겠다는 것을 전제로 했고, 하계 5단지 임대아파트를 시범단지로 먼저 추진해 볼 생각이다.

△공공재건축 참여 의사를 밝힌 곳이 있나?

=없다.

△5년, 10년 임대후에 분양하는 것이 판교사태처럼 실패한 정책처럼 보기는 하는데, 20~30년 장기 임대 하는 방안은?

=역세권 공공임대주택을 얘기하는 것 같다. 하지만 장기전세주택 보증금이 부채로 잡힌다. 재정부채가 늘어나게 된다. 그래서 85㎡이상 매각한 적이 있다. 필요성은 있어서 85㎡ 이하는 공급하는데 돌파구를 못 찾고 있다. 개정이 필요하다.

지분적립형은 현행 법에서 즉시 할 수 있는 것이다. 개정을 건의하면 10년이 걸린다. 저희가 할 수 있는게 뭘까. 로또 분양을 막을 수 있는게 뭘까. 서울연구원에서 1년 넘게 고민을 했다. 그래서 찾은 것이 20년 뒤, 30년 뒤 소유권을 가져가는 것이다. 실수요자들은 저렴하게 4분의1 값으로 들어올 수 있고, 정부에서도 적극적으로 활용했으면 좋겠다. 공공주택 모두 로또 분양이다. 주택가격 안정화에 도움됐다는 평가 들어본 적이 없다. 이것도 바꿔야 한다고 생각한다.

△5년 10년 후 집값 폭등의 원인이 될 수 있지 않나

=설계기간 중 짧은 20년이라고 잡으면 11년째 되면 개인 지분이 50%로 늘어난다. 총 4억원이 올랐다고 하면 내 지분은 2억원 오른 것이다. 2억원을 보고 팔 것인지 아니면 10년 뒤 전부 내 소유가 될 때까지 기다릴지 선택하는 것이다. 강제적으로 재갈을 물리기보다는 집을 사고 필요하면 팔고, 20년 살겠다고 하면 자기 지분 차분히 모아서 내 집 마련하는 것이 가장 합리적인 방법이 아닐까 한다.