금리 2%초반 '갈아타기용 주담대' 8월말 나온다(재종합)

[이데일리 장순원 기자] 외벌이로 연소득이 6500만원인 김재희(가명)씨는 지난 2016년 3억원 규모의 변동형 주택담보대출을 끼고 시가 6억원짜리 주택을 구입했다. 현재 금리가 3.4%인데 고정형 대출 금리가 낮다고 해 갈아타기를 고려 중이다. 그런데 최근 2년간 주택담보인정비율(LTV) 규제가 강화해 예전만큼 한도가 나오지 않을 것 같아 이러지도 저러지도 못하는 상황이다.

김씨처럼 고정형 주택담보대출로 갈아타기를 고민하는 서민을 위해 다음달말 ‘대환용 정책모기지’(가칭)이 나온다. 기존 변동금리 주택담보대출을 2% 초반의 저리 고정형 대출로 갈아탈 수 있는 좋은 기회다.

2%초반 금리 적용‥2금융권 대출도 대환 허용

금융위원회는 23일 서울 광화문 정부 청사에서 주택금융개선 태스크포스(T/F) 회의를 열어 이런 논의를 시작했다. 최근 장·단기 금리가 역전되자 고정형 금리가 변동형 금리보다 낮아지며 갈아타기 수요가 급증하고 있다. 가계대출의 금리변동 위험을 낮추면서도 이자 부담도 내릴 수 있기 때문이다. 하지만 강화된 주택담보인정비율(LTV) 규제에 걸려 갈아타기를 포기하는 경우가 많았다.

금융위는 이런 수요를 고려해 중저가 주택을 보유한 서민 실수요자를 대상으로 기존 대출만큼 대환(갈아타기)할 수 있도록 정책 모기지상품을 공급하겠다는 것이다. 변동형에 치우친 대출 구조도 개선하고 서민을 지원하는 효과가 크다는 판단에서다.

정부가 구상하는 대환용 정책모기지는 지난 2015년 안심전환대출을 참고했다. 옛 안심대출은 변동금리 만기일시 상환인 주택담보대출을 고정금리에 장기분할상환으로 바꿔주는 상품으로 2015년에 한정 출시돼 당시 선풍적인 인기를 끌었다. 상대적으로 낮은 금리(2.55~2.65%)와 소득제한도 없고 주택담보인정비율(LTV)과 상관없이 갈아타기를 허용해줬기 때문이다. 당시 20조원 한도로 출시돼 판매 4일 만에 한도가 모두 소진됐고 추가 판매까지 실시, 총 32조원이 공급됐다.

금융위는 이번에도 기존 대출 범위만큼 빌려주되 5년간 금리가 고정되는 혼합형 주담대도 대상에 포함하는 방안을 검토 중이다. 제2금융권 대출도 조건만 맞다면 대환을 허용해주기로 했다.

지원조건은 깐깐해져‥가구 연소득 요건 추가

대신 지원 자격이나 조건은 깐깐해진다. 우선 시가 9억원 미만의 1주택 보유자가 대상이다. 소득요건도 따라붙는다. 현재 정책 모기지 상품 지원 자격이 부부합산 연소득 7000만원(신혼 8500만원) 이하인데, 이 기준을 참고하기로 했다.

이들을 대상으로 2주 정도 신청을 받은 뒤 주택가격이 낮은 대출부터 순차적으로 지원된다. 대출받은 지 3년 미만이라면 중도상환수수료도 내야한다. 가장 중요한 금리는 미정이다. 다만 현재 대표적인 정책모기지 상품인 보금자리론 금리가 2.4% 수준이고 시장에서 취급하는 혼합형(5년고정)이 최저 2.3%대까지 낮아진 터라 2%대 초반 금리를 적용하는 방안이 유력하다.

정부의 구상대로라면 서민들의 이자 부담은 대폭 경감될 전망이다. 가령 연 3.5% 금리로 3억원(20년)을 빌렸는데 보금자리 수준(2.4%)만 적용해도 월 상환금액이 16만4000원 가량 줄어든다.

반대로 은행들은 수익 악화가 불가피하다. 기존 대출자산을 주택금융공사에 내주는 셈이기 때문이다. 과거 안심전환대출을 취급하면서 올렸던 수수료 수익도 크개 기대할 수 없다. 이번엔 주금공이 신청단계에서부터 직접 업무를 맡고 사후관리도 담당하기 때문이다. 수수료를 낮춰 금리혜택을 극대화하기 위한 선택이다.

형평성 논란은 부담‥금융위 “대안 검토 중”

한편에서는 형평성 논란도 예상된다. 고정형으로 갈아타 금리부담을 낮추고 싶은 건 인지상정인데 일부 계층에게만 LTV 규제를 풀어 혜택을 주느냐는 것이다. 금융위는 이런 비판을 의식해 대안을 검토 중이다. 기존 은행에서 고금리로 빌렸더라도 고정형 대출로 갈아탄다면 강화한 LTV 규제를 적용하지 않는 방안이 거론된다. 하지만 이런 경우에도 정부의 가계대출 억제 기조를 역행한다는 부담이 클 수밖에 없다.

한편 금융위는 전세입자의 주거안정을 위해 반환보증도 활성화하기로 했다. 반환보증은 집주인이 전세금을 내주지 않을 때를 대비한 일종의 보험상품이다. 하지만 보험료가 상대적으로 비싸 가입이 저조하다. 게다가 전세금 사고가 많이 터지는 빌리나 다세대주택 세입자는 가입하기조차 어렵다.

정부는 반환보증에 가입한 세입자가 전세금을 되돌려받지 못할 때 주택금융공사가 일단 전세금을 우선 지급하고 임대인에게 채권을 회수하는 방안을 검토할 계획이다. 전세대출보증을 끼고 전세대출을 받았다면 전세금반환보증 상품을 저렴하게 제공하고 다가구, 빌라 등에 거주하는 세입자도 가입이 가능하도록 한다는 방침이다.

손병두 금융위 부위원장은 “필요하다면 기존 대출 이용자의 이자부담 경감과 대출구조 개선을 위해 금융권과 함께 대안을 검토하겠다”면서도 “가계부채의 안정적 관리에 소홀함이 없도록 각별한 신경을 쓰겠다”고 강조했다.