[단독]"물류센터 안 팔겠다" 통보 받은 켄달스퀘어리츠, 상장 먹구름

[이데일리 이광수 김성훈 기자] 총 사업비만 2조5000억원에 육박하며 올해 하반기 리츠(REITs·부동산투자회사) 상장 ‘최대어’로 꼽히던 켄달스퀘어리츠의 연내 상장이 물 건너갈 처지에 놓였다. 편입 자산 가운데 핵심 비중(30%)을 차지하는 물류센터가 빠지는 자산 변동이 일어났기 때문이다. 국내 첫 물류센터 상장 리츠로 시장에서 몸값이 날로 치솟던 상황에서 예기치 못한 변수가 발생한 것이다.

이미 국토교통부가 내부적으로 설립 인가를 내기로 하고 공시만 앞둔 상황에서 자산 재조정이 진행돼 인가 절차를 다시 밟아야할 지도 모른다는 우려마저 나온다. 켄달스퀘어리츠 투자를 긍정적으로 검토했던 기관 투자가들도 이번 사태에 당혹감을 감추지 못하는 가운데 투자 자체를 재검토할 가능성이 제기되고 있다.

ESR켄달스퀘어리츠.[이데일리 문승용 기자]

핵심 자산 빠지면서 전체 규모 30% ‘뚝’

16일 투자은행(IB)업계에 따르면 상장을 앞두고 있던 켄달스퀘어(Kendall Square) 자산운용의 물류센터 리츠 편입 자산에 변동이 발생했다. 국내에 있는 12개 물류센터를 자산으로 편입하는 계획을 세우고 국토부 인가까지 받은 상황에서 최근 물류센터 매각 측으로부터 물류센터를 팔지 않겠다는 통보를 받은 것이다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 물류센터 몸값이 하루가 다르게 뛰자 매각 측에서 돌연 마음을 고쳐먹었다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 당초 매각 측과 매매 협의를 맺었지만 구속력이 없다 보니 속수무책으로 일방적 매각 해지를 당한 셈이다.

수도권에 자리한 해당 물류센터는 켄달스퀘어리츠 전체 편입 자산의 30%를 차지하는 핵심 자산으로 알려졌다. 한 IB업계 관계자는 “켄달스퀘어리츠 내 핵심 자산이 빠지면서 전체 딜 사이즈의 3분의 1 가까이 쪼그라든 상황이다”며 “문제는 당장 이를 대체할 물건도 마땅히 없어 전체 규모마저 줄어들 것이라는 점이다”고 말했다.

당초 예정된 자산을 매입하는데 투입될 총 사업비는 2조4167억원이었다. 켄달스퀘어리츠는 사업비 마련을 위해 기관투자가를 대상으로 약 3000억원 규모의 프리IPO(상장 전 지분투자)를 마무리하고 공모 금액을 확정할 예정이었다.

순조롭던 상황이 하루아침에 뒤바뀌면서 투자를 약속했던 기관투자가들은 당혹스러움을 감추지 못하고 있다. 켄달스퀘어 프리IPO에는 A공제회가 전체 규모의 40%인 1200억원을 투자하면서 앵커투자자로 나서기로 했다. IB업계 관계자는 “핵심 자산이 빠지면서 기존대로 투자를 진행할지를 두고 기관들 내부에서도 고민을 거듭하고 있다”고 말했다.

지난주 국토부 인가 완료…“다시 받아야”

문제는 켄달스퀘어리츠가 이미 기존 편입 예정 자산으로 국토부 내부적으로 인가 검토가 완료됐다는 점이다. 인가 공시만 앞두고 있었던 것으로 파악된다. IB업계 관계자는 “상장 리츠를 활성화 시키려는 국토부 입장에서는 (갑작스런 편입 자산 변경에) 화가 났을 것”이라며 “자산 매입을 매듭짓지 않은 상태에서 국토부 인가와 기관투자가 대상으로 프리IPO(상장 전 지분투자)까지 진행한 것은 심각한 문제”라고 지적했다.

국내 상장주관사인 한국투자증권과 켄달 측은 지난주부터 투자를 약속한 기관투자가들을 차례로 돌면서 설득에 나섰다. 켄달 측은 기관투자자들에게 국토부 변경 인가를 받을 수 있고 상장 일정은 두 달 정도 밖에 미뤄지지 않아 크게 걱정할 필요가 없다며 기관투자자 달래기에 총력을 기울이고 있다.

그러나 업계 안팎에서는 국토부에서 기존에 진행됐던 인가 절차를 취소하고 승인 절차를 처음부터 다시 진행 할 수도 있다는 우려가 나오고 있다. 지금가지 진행된 일정을 처음부터 다시 시작할 경우 연내 상장이 쉽지 않을 것이라는 관측이 나오는 것도 이 때문이다.

켄달스퀘어리츠는 공모 규모 6000억원, 사업비 2조4167억원에 달하는 ‘메머드급’ 규모로 투자자들의 이목을 끌었다. 쿠팡과 마켓컬리, 위메프 등의 이커머스(전자상거래) 업계에서 두각을 나타내고 있는 우량 임차인을 확보한 것도 강점으로 꼽혔다. 그러나 가장 큰 비중을 차지했던 매각 자산이 이탈하면서 공모 규모는 물론 사업성마저 낮아질 가능성이 적지 않다.

업계에서는 국내 리츠 유망주로 관심을 모으던 켄달스퀘어 리츠의 상장이 꼬이면 자칫 열기를 더하던 리츠 공모 시장에 찬물을 끼얹을까 우려하는 모습이다.

한 IB업계 관계자는 “가장 비중이 큰 자산이 빠져도 나머지 자산이 좋아 여전히 캔달스퀘어리츠의 상품성은 높다는 의견도 있다”면서도 “(자산 매입 이탈이라는) 이해할 수 없는 실수로 상장이 연기되면서 분위기가 꺾일까 봐 업계에서도 걱정이다”고 말했다.