'임대차 3법' 속도…민간임대공급 차질 없나

[이데일리 김용운 기자] 21대 국회가 문을 열면서 거대여당의 힘을 업고 ‘임대차 3법’ 개정에 속도를 내고 있다. 지난 국회에서 야당 등의 반발로 막혔던 임대차 3법 개정을 정부와 여당이 손을 잡고 속전속결로 처리하겠다는 움직임이 거세지고 있다. 임대차 3법이란 통상적으로 △전월세 상한제△ 전월세 신고제 △계약갱신청구권 등을 뜻한다.

서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 송파구 한강변 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

지난 6월 윤후덕 더불어민주당 의원이 대표발의한 ‘주택임대차보호법’ 개정안은 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 골자다. 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사할 수 있게 하고 임대료의 증액 상한을 5%로 묶는 것이 주요 내용이다.

전·월세 신고제는 지난 5월 국토부가 ‘2020년 주거종합계획’을 발표하며 도입을 명시했던 사안이다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’을 개정해 주택 임대차 계약 시 30일 이내에 임대계약 당사자와 보증금·임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등 계약사항을 관할 지자체에 신고하는 것이 골자다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안은 이달 중 박상혁 더불어민주당 의원이 대표 발의해 상정하기로 했다.

집주인들의 전횡을 막을 수 있다는 법 개정 취지는 공감대를 얻고 있지만 자칫 임대차 3법 도입에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 작지 않다. 전월세 시장을 안정시켜 무주택 서민들을 보호하겠다는 의도와 달리 오히려 전월세 시장을 자극할 가능성이 크기 때문이다.

실제로 1989년 말 정부와 여당이 임대차보호법을 개정해 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후 1990년대 봄 전세값 폭등으로 사회적인 문제가 됐다.

KB부동산이 집계한 전국 주택전세가격을 따르면 1989년엔 전년 동월대비 상승률이 9~13% 내외였으나 임대차 계약기간 상향 직전인 10~12월에 14~17%대로 높아졌다.

법이 적용된 1990년엔 월별 상승률이 최고 29.49%(2월)까지 치솟기도 했다. 당시 집주인들이 2년치 인상분을 한꺼번에 세입자에게 요구하면서 전세자금을 구하지 못한 세입자들이 극단적인 선택을 하기도 했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 대출규제를 강화하면서 주택 매입이 어려워진 사람들이 전세시장으로 눈길을 돌리고 있는 상황이다”며 “전월세상한제 등 임대시장에 대한 규제가 강해지면 전월세 공급량이 감소해 시장이 불안해질 가능성이 크다”고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전월세 실거래가 신고 의무제와 함께 계약갱신권과 임대료상한제는 법 개정이 동시에 이뤄지면 임대시장의 자율성과 수익률이 떨어질 수 있다”며 “임대인이 공급을 포기해 국지적으로 임대료 상승의 계기가 될 수 있고 임대주택시장에서 민간임대 사업자가 중심인 우리나라 주택시장의 특성상 수익성 악화로 인한 임대공급 감소가 예상된다”고 말했다.