"전세대출 활용한 갭투자 막아라"

[이데일리 김유성 기자] “실수요 규제는 풀고 투자 수요는 묶어라.”

강민석 KB금융경영연구소 부동산시장연구팀 팀장은 13일 KB금융 주최로 열린 ‘주택시장 안정화를 위한 정책 제언’ 세미나에서 생애최초 주택구입자 등 실수요자에 대한 대출 규제는 완화해야 한다고 주장했다. 전세대출을 활용한 갭투자자 등에 대해서는 과세를 하는 등 규제를 강화해야 하지만 전체적으로 대출 규제를 풀어야 한다는 요지다.

자료 : KB금융경영연구소

이날 강 팀장은 “현 정부의 주택정책이 참여 정부와 유사하지만 규제 강도는 더 강한 편”이라고 진단했다. 2017년 6월 주택시장 안정화 방안을 시작으로 규제 지역을 확대하고 대출 규제를 강화하는 등 투자 수요 억제에 초점을 맞췄다. 하지만 애꿎은 실수요자 부담만 가중시켰다는 지적이다.

그는 “현 정부의 정책은 과거 참여정부 당시 도입됐던 것이지만 규제 정도는 더 강하고 시행 시기는 즉각적”이라면서 “이 같은 강력한 투자 수요 억제책에도 서울 등 주요 지역 아파트 가격은 상승세를 지속하고 있다”고 분석했다.

실제 미국이나 유럽 등 주요국 주택 가격 상승세는 계속되고 있고 주택 시장 안정화를 위한 노력은 지속되고 있지만 각국 정부의 정책적 대응은 많지 않은 편이다. 강 팀장은 “대다수 국가들이 생애 최초나 1주택자 등 실수요자는 보호하고 주택시장이 불안한 경우 투기 수요에 대한 과세를 하고 있다”면서 “대출 규제는 리스크 관리 차원에서 시행돼야 한다”고 강조했다.

이에 따라 강 팀장은 생애 최초 주택구입자를 우대해 주택담보인정비율(LTV)을 최대한 허용하고 중도금 대출 규제도 완화해야 한다고 제시했다. 같은 맥락에서 1주택자나 무주택자에 대해서는 15억원 초과 아파트 주담대 금지를 해제하고 장기적으로 대출 기준을 간소화할 것을 제언했다. 지금의 LTV 위주에서 대출 만기 및 총부채원리금상환비율(DSR)로 리스크를 관리해야 한다는 얘기다.

다만 전세대출을 활용한 갭투자 수요는 억제할 필요가 있다고 강 팀장은 봤다. 예컨대 매매 가격 대비 전세 대출 비율을 80% 이하로 제한하고, 전세자금대출 차주들에게도 원리금 상환을 유도하는 식이다. 전세자금대출 보증을 청년과 서민, 취약계층에 한정해 보증을 지원하는 등 연령과 소득 수준에 따라 해줄 것을 요구했다.

투기 수요를 억제하기 위해서는 매매 반복 시 양도세를 중과해 부과하고 분양 계약금 비중을 상향 조정해 레버리지 투자를 막도록 했다. 외국인도 실거주 목적이 아닌 투자용 주택 매입 시에는 취득세 및 양도세를 중과하도록 했다. 강 팀장은 “필요한 곳에 우선 공급할 수 있는 주택공급 대응체계 마련이 우선돼야 한다”면서 “주택의 양적인 증대와 장기적인 공급 방향을 제시해야 한다”고 조언했다.