[리모델링 시대]②4.5만가구 추진하는데 관련 법 하나 없어

[이데일리 강신우·신수정 기자] 경쟁률 58대1.

올해 초 경기도청이 ‘공동주택 리모델링 컨설팅 시범사업’을 위한 공모를 시작하자 모집 정원 2개 단지에 116개 단지가 신청서를 냈다. 선정된 단지는 리모델링 사업성을 검토하는 컨설팅 분담 비용을 지원하는 사업인데 신청자가 대거 몰리면서 도청서도 놀랐다. 예상 밖 신청자 폭증에 도는 결국 기존 2개 단지서 6개 단지로 시범사업 단지를 늘려야만 했다.

[이데일리 문승용 기자]

수요 폭증…5만호 추가 공급 가능해

4일 부동산·정비업계에 따르면 최근 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기신도시를 중심으로 리모델링 바람이 세차게 불고 있다. 1990년대생인 1기신도시는 나이가 30살을 넘어서면서 낡은 주거 단지의 질적 개선의 필요성이 시급하면서 리모델링 수요가 늘고 있다.

안양 평촌에서는 지난 5월 아파트 단지 총 53개 중 리모델링 추진 단지 21곳이 모여 지난 연합회를 만들기도 했다. 건물 노후화가 심각한 상황이어서 사업을 빠르게 진행하도록 서로 돕자는 취지로 결성한 단체다.

1기 신도시에서 리모델링 수요가 많은 것은 재건축사업에 비해 규제가 덜하기 때문이다. 통상 재건축은 리모델링에 비해 사업 기간이 길고 △기반시설 기부채납 △임대주택 건립 △초과이익 환수(3000만원 초과시 10~50%) △법적상한 용적률 300% 등의 규제가 뒤따른다.

1기 신도시 단지 대부분이 용적률 200%를 넘기 때문에 기반시설 기부체납이나 임대주택을 의무적으로 넣고 초과이익(3000만원 초과시 10~50%) 환수까지 하면 재건축을 통한 분양수익 등 사업성을 기대하기는 어렵다. 반면 리모델링은 이 같은 규제가 없다. 여기에 가구 수 대비 최대 15%까지 늘릴 수 있어서 일반 분양을 통한 수익을 기대할 수 있다.

리모델링은 재건축과 더불어 가구 수가 증가하는 주거 정비사업의 하나다. 한국리모델링협회에 따르면 지난 3월 기준 수도권에서 리모델링을 추진하고 있는 단지는 총 61개로 4만4926가구다. 지역별로 서울에서 38개 단지(2만2714가구), 경기도 23개 단지(2만2212가구)가 있다. 리모델링시 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있기 때문에 수도권에서 최대 5만1600가구가 리모델링을 통해 공급할 수 있는 것으로 조사됐다.

김성진 우리은행 부동산연구팀 연구위원은 “리모델링 시장 규모가 현재보다 더욱 커질 것이라는 사실은 부정할 수 없다. 1기 신도시에선 고층 아파트가 다수 공급됐기 때문에 현재의 법상에서는 용적률의 제한 등으로 상당수 단지가 리모델링을 추진할 수 밖에 없을 것으로 예상한다”며 “리모델링과 재건축이 필요에 따라 적절히 공급될 수 있도록 정책적인 지원이 필요하다”고 말했다.

뒤처지는 제도…특별법부터 만들어야

리모델링 사업에 대한 관심이 커지면서 제도 개선이 시급하다는 목소리가 나온다. 가장 필요한 것이 리모델링특별법이다. 현재 리모델링에 대한 규정은 대부분 주택법을 통해 정해놨는데 주택법의 주 대상은 신축 주택이다. 이 때문에 리모델링에 대한 인허가 진행 시 불필요한 제반사항과 절차들이 포함되면서 시간과 비용을 키우고 있다는 분석이다.

특히 주택법에서는 신축허가와 리모델링을 구분하지 않고 ‘사업계획 승인’을 통해 인허가가 진행하고 있어 리모델링 사업의 걸림돌이 되고 있다. 현재 서울 내 리모델링 단지의 인허가 기간은 평균 5년 이상인데 리모델링에 맞는 절차가 마련되면 사업 기간을 대폭 줄일 수 있을 것으로 기대된다.

안전성 검토 기관도 늘려야 한다는 지적도 있다. 리모델링 사업을 위해선 안전성 검토를 거쳐야 하는데 이를 담당하는 전문 기관은 한국건설기술연구원과 국토안전관리원 2곳밖에 없다. 사업 수요가 급증하는 상황이지만 인증 기관의 손이 부족해 절차가 진행되지 못하는 상황이 비일비재하다는 지적이다.

가구 수를 늘릴 수 있어 사업성이 높다고 평가받는 수직증축은 안전성 문제에 발목이 잡혀 있다. 2014년 수직증축이 허용된 이후 리모델링 사업계획 승인을 받은 곳은 서울 송파구 송파동 성지아파트가 유일하다. 또 리모델링은 아파트 무게를 지탱하는 ‘세내 간 내력벽’을 마음대로 철거할 수 없다 보니 평면상 제약도 크다. 이 밖에 용적률 완화 기준과 리모델링조합의 취득세 중과 제도 폐지 등이 시급한 과제로 꼽힌다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규 위원장은 “리모델링 수요가 높은 상황에서 아직까지 내력벽 철거 문제나 평면구조의 한계 등 풀어야 할 과제가 많다”며 “우선 주택법과는 독립적인 리모델링특별법에 대한 요구가 지속적인 만큼 공청회를 통한 조합과 전문가들의 의견을 종합적으로 듣고 특별법의 완성도를 높이는 과정이 필요해 보인다”고 했다.