"文, 투기 잡으려다 초가삼간 태워…진단부터 틀린 정책 싹 걷어내야"

[대담=이데일리 건설부동산부 이승현 부장·정리=강신우 기자] “차기 정부서 할 일은 문재인정부의 부동산정책을 모두 걷어내는 것입니다.”

심교언(52) 건국대 부동산학과 교수는 지난 8일 서울 광진구 화양동 건국대학교 해봉부동산학관에서 차기 정부의 부동산정책과 관련해 이렇게 말했다. 투기세력과의 전쟁을 선포하며 수요 억제 위주의 정책을 폈던 것과는 정반대의 길을 걸어야 장기적으로 주택시장이 안정될 수 있다고 조언했다. 문 정부가 소수의 투기세력 잡기 위해 전체 시장을 망가뜨리는 정책을 썼다는 것이다. 빈대 잡겠다고 초가삼간을 다 태운 격이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수가 지난 8일 오후 서울 광진구 건국대학교에서 이데일리와 인터뷰를 하고 있다.(사진=노진환 기자)

실제로 취득세와 보유세(종합부동산세·재산세), 양도세 등 부동산 취득과 처분 등 전 과정에서의 모든 세(稅) 부담을 강화한데다 올해부터는 총부채원리금상환비율(DSR) 등 돈줄을 옥죄면서 전국의 주택시장이 꽁꽁 얼어붙은 상태다.

정부는 이런 상황에서 최근 집값이 하향 안정화하고 있다고 거듭 설파하고 있다. 그러나 심 교수는 거래절벽이 나타난 가운데 일부 급매물이 시장에서 소화된데 따른 것으로 하향 안정화는 ‘거짓’이라고 주장했다. 정확하게는 상승세 둔화로 안정화할 가능성이 있다고 이야기하는 것이 맞는다고 덧붙였다.

심 교수는 현재 윤석열 국민의힘 대선후보 선거대책본부에서 윤 후보의 부동산정책의 전반을 자문하는 경제정책추진본부 위원을 맡고 있다.

이제껏 나온 윤 후보의 부동산정책 공약은 주택규제 완화로 거래 숨통을 틔우고 수요가 많은 도심 내 공급 활성화를 통해 집값을 잡겠다는 것이 골자다. 문 정부 3년간 수요억제책으로 준공(입주) 실적이 급감하면서 공급부족 현상이 심해졌다고 진단하며 이를 풀어야만 주택시장을 안정화할 수 있다는 이야기다.

실제로 국토교통부가 공개한 2021년 주택건설 공급동향을 보면 주택 준공 물량은 총 43만1394가구로 전년 대비 8.4% 감소했다. 지역별로 수도권은 24만7220가구로 전년보다 1.2% 줄었고 지방은 18만4174가구로 16.6% 감소했다.

다음은 심 교수와의 일문일답.

-차기 정부에서 주택시장 정책부문 시급히 해결할 부분은 뭔가.

△지금까지 했던 모든 부동산정책을 재검토해야 한다. 다주택자 규제를 없애 임대공급이 늘면 자연스럽게 공급도 늘고 주택시장도 안정된다. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 담은 ‘주택임대차보호법’도 폐기해야 한다.

-윤 후보의 부동산정책 기조는.

△현 정부의 주택시장 진단과 정책적 처방이 잘못됐다는 것을 전제로 하고 있다. 물론 공공임대주택 등 서민을 위하는 정책은 일정부분 유지해야 한다. 대신 과도한 규제로 서민이 힘들어진 정책들, 이를테면 재산세와 양도세 등 세 부담을 강화한 것을 되돌려야 한다. 윤 후보는 기본적으로 우파입장에서 보호 계층에 대해서만 국가가 개입하고 나머지는 시장 원리에 맡기는 것이 원칙이자 주택정책의 철학이다.

-기존 종부세나 양도세를 모두 원상복구한다는 이야긴가.

△합리적으로 조정할 생각이다. 윤 후보가 대통령이 된다면 임기 초부터 전담조직(TF)을 만들어 기존 부동산정책을 바꿔나간다는 게 공식 입장이다. 종부세는 재산세와 일원화하고 양도세는 과세를 이연해야 한다고 본다.

-부자감세 논란이 있을 것 같다.

△집값을 정부가 올려놓고 다주택자 탓을 하는 것 자체가 잘못이다. 주택시장이 안정됐으면 집으로 돈을 벌 수도 없었을 것이고 세 부담 등의 문제도 없었을 것 아닌가. 감세는 적어도 몇 십 년을 한 집에 살면서 세 폭탄을 맞는 분들을 구제하자는 취지다. 물론 투자로 다주택자가 된 사람이 50억원을 벌었다면 이에 대해서는 사회적으로 필요하다고 생각하는 만큼 이익 환수는 해야한다고 본다.

-주택시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 대출규제 영향이 있지 않은가.

△윤 후보는 대출규제도 합리적으로 조정해야 한다고 보고 있다. 실수요자의 주택구매나 중도금대출 부분에 대해서는 규제를 풀어야 한다.

-윤 후보는 임기 내 250만호 공급 공약을 했다. 어떤 방향인가

△누구처럼 화끈하게 어디에 임대만 짓겠다는 것은 공약에 없다. 이는 박근혜정부(행복주택) 때도 실패했다. 오히려 택지개발을 통한 주택공급이 필요하다. 주택 공급부지는 그린벨트가 아니어도 수도권에 땅이 충분히 많다. 다만 주택시장의 상황에 따라 더 많이 할 수도 더 적게 공급할 수도 있다. 탄력적으로 유연하게 해야 한다. 핵심은 서울 도심 내 공급인데 이를 위해 정비사업 활성화가 필요하다. 오세훈 서울시장과도 호흡이 잘 맞아야 한다고 본다.

-재건축초과이익환수제는 정비사업의 걸림돌이다. 어떻게 보나.

△규제를 완화하는 방향으로 손봐야 한다. 공급을 늘리는 데 있어서, 물론 부자를 지원한다고 볼 수 있지만, 결국 크게 보면 공급이 늘어나고 주택시장을 안정화하는 정도(正道)이다.

-1기 신도시특별법도 공약으로 내놨는데 어떤 내용인가.

△1기 신도시에서 일산은 대부분 단지의 용적률이 150~180% 수준이다. 용적률을 300~500%로 끌어올리면 모두 개발 가능하다. 다만 리모델링이나 재건축은 단지마다 판단해야 한다. 1기가 좋은 점은 이미 성숙된 도시로 일자리와 학군, 교통 등 모든 것을 갖췄다는 것이다. 1991년부터 입주를 시작했으니 이제 30년이 넘었기 때문에 사전에 특별법을 통한 정비책을 내놓고 주거환경 개선을 위한 작업을 시작하자는 의미다.

-임대주택은 어떤 방식으로 공급하나.

△민간임대 활성화 정책을 준비하고 있다. 기본적으로 용적률을 높여 절반은 임대주택으로 공급하는 등 운영방식은 여러 가지가 나올 수 있다. 토지임대부주택도 할 수 있다.

-마지막으로 윤 후보 주택정책의 궁극적인 목표는.

△국민 모두가 집을 사고 싶으면 사고 임대해 살고 싶으면 살게끔, 국가는 이를 뒷받침할 수 있도록 지원하는 역할을 해야 한다. 모든 국민이 편안하게 살게끔 지원하고 이 밖에는 시장 작동원리로 돌아갈 수 있게끔 해야 한다.