[8·2 부동산대책]"대출·청약 총망라 12년만에 가장 센 규제"

[이데일리 성문재 김기덕 기자] 8·2 부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 한 목소리로 “예상을 뛰어넘는 초강력 대책”이라고 평가했다. 노무현 정부 시절인 지난 2005년 ‘8·31 부동산 종합대책’ 이후 12년만에 가장 강도가 센데다 세금, 대출, 청약, 재건축 등 전방위적으로 영향을 줄 만한 내용들이 고스란히 담겼다는 분석이다.

투기수요 억제 효과 기대… “오피스텔·상가 시장도 영향”

이번 대책으로 최근 과열 양상을 보였던 서울과 경기 일부 지역 주택시장이 빠른 속도로 진정 국면에 접어들 것으로 전문가들은 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “당장 시장에 돈이 안 돌 것으로 보여 오피스텔과 상가시장까지도 영향을 받을 것”이라며 “전세시장은 집값 하락 전망 속에서 전세로 눌러앉는 사람이 늘면서 안정세를 되찾을 수 있다”고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “지난해 11·3 대책과 올해 6·19 대책의 약발이 오래 가지 못하면서 이번에는 고강도 대책이 나올 것으로 예상은 했지만 상상을 뛰어넘는 수준의 전방위 종합대책이 나와 다소 당황스럽다”며 “대책이 워낙 세다 보니 투기수요 억제 효과는 있을 것”고 진단했다. 그러면서 그는 “단기적으로 주택 거래가 주춤하고 신규 분양 단지의 청약경쟁률도 낮아질 수 있다”고 내다봤다. 대형 건설사 관계자도 “대출 규제 등에 묶여 청약을 못할 경우 경쟁률이 떨어지고 미분양이 날 수도 있다”고 말했다.

투기과열지구와 투기지역이 당장 지정되고 내년 4월부터는 다주택자에 대한 양도소득세가 강화되면서 시장에 급매물이 쏟아질 것이라는 관측도 나오고 있다. 실수요가 아닌 투자자들이 양도세 중과 등을 피하기 위한 본격적인 행동에 나서면서 수요가 부족한 상황이 연출될 것으로 보인다. 다주택자 양도세 강화와 1주택자의 2년 주거 요건 마련 등은 최근 투기 문제의 원인으로 지적되고 있는 ‘갭투자’ 열풍을 진정시키는 역할을 할 것으로 보인다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “투기과열지구로 지정된 곳은 부동산 경기가 당분간 좋지 않을 것”이라며 “다만 수도권에서는 과천만 포함돼 그외 입지 좋고 교통망 좋은 지역을 찾는 수요가 새로 나타날 수 있다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “1주택자 양도세 비과세 요건에 2년 이상 거주가 추가된 것도 시장에 적잖은 타격을 줄 것”이라며 “갭투자가 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다.

“재건축 규제 강화로 서울 등 공급 부족 우려”

전문가들은 이번 대책이 상당 기간 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 이남수 팀장은 “이번 대책의 영향이 1년 넘게 이어질 수 있다”며 “당장 집값 급등을 막기 위해 일단 강력한 대책을 내놨는데 향후 부작용이 생길 우려도 유념해야 한다”고 했다.

박원갑 위원은 “주택 이상 급등의 진앙지인 강남이 죽으면 수도권, 지방 등 전체 주택시장의 침체가 이어질 것”이라며 “승자의 저주가 될 수 있다”고 지적했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “예전에 사용했던 대책들이 결국 다시 등장한 부분은 다소 아쉽다”면서 “주요 대책들이 몇개월 시차를 두고 적용되는데 그 사이 새로운 틈새 투자전략이 나올지, 또 상가 등 비주거용 부동산 쪽으로 관심이 전환될지 등이 주목된다”고 말했다.

대책 발표 이전부터 논란의 대상이었던 ‘공급 부족’에 대해서는 대부분의 전문가가 아쉬움과 우려를 나타냈다. 박 위원은 “소규모 신도시 중심으로 공급 대책이 나올 것으로 봤는데 그렇지 않았다”며 “공급 카드는 시간도 오래 걸리고 재원 마련이 쉽지 않은 만큼 구조적으로 어려운 측면이 있다”고 설명했다.

심교언 건국대 교수는 “수요 억제 대책은 장기적으로 한계가 있고 효과도 크지 않았다”며 “이번 대책으로 재건축·재개발 규제가 강화돼 서울 강남권과 도심권 주택 공급은 더욱 어려워지면서 장기적인 가격 안정에는 도움이 되지 않을 것”이라고 말했다.