[2·20대책]총선 앞둔 19번째 부동산 대책 '풍선효과' 잡을수 있을까?

[이데일리 김용운 기자] 지난 1월 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 문재인 정부가 올해 처음이자 정부 출범 후 19번째 부동산 대책을 내놓았다. 조정대상지역을 신규로 지정하고 조정지역 내 주택담보 규제를 강화한 것이 특징이다.

조정대상지역으로 지정된 수원시 영통구 내 광교호수공원 전경(사진=수원시청)

총선을 불과 두 달 남짓 남겨놓고 나온 ‘2·20 대책’은 지난해 연말 서울 강남권 위주로 9억원 초과 주택에 대한 강력한 대출규제와 다주택자 중과세 및 민간택지 분양가상한제를 골자로 한 12·16 대책보다는 주택 시장 전체에 미치는 강도는 세지 않다는 평가다. 다만 부동산 전문가들은 12·16 대책 이후 서울 강남의 집값 상승세가 꺾이면서 발생한 특정 지역의 ‘풍선효과’를 잡기 위한 카드인 만큼 부동산 급등 지역에 대한 ‘처방전’은 될 수 있어도 ‘풍선효과’를 완전히 막을 수 있는 대책은 아니라는 지적이다.

△수의안(수원·안양·의왕) 5개 지역 조정대상지역 지정

국토교통부와 기획재정부 및 금융위원회는 관계부처 합동으로 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정했다고 20일 밝혔다. 5개 지역의 아파트는 총 32만5000가구에 달한다. 국토교통부 이들 지역에 대해 “광역 교통망 구축 등 개발 호재로 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산해 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입이 확대될 우려가 있는 상황이다”며 “투기 수요 유입을 차단하고 실수요자를 보호하기 조정대상지역으로 신규 지정했다”고 밝혔다

이날 지정에 따라 21일부터 대출(LTV·DTI 강화)·세제(다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제 등)·청약(전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 등에 대한 전반적으로 강화된 규제를 받는다. 또한 조정대상지역 중 ‘1지역’으로 지정돼 아파트 분양권은 분양 계약 이후 소유권 이전 등기일(준공)까지 사고팔지 못하도록 전매제한을 적용받는다. 한국감정원에 따르면 5개 지역은 12·16 대책 이후 이달 첫째 주까지 수도권 아파트 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록하며 집값 급등 양상을 보였다.

△조정대상 지역 내 LTV 비율 낮춰…대출 까다로워진다

조정대상지역 신규 지정과 함께 오는 3월 2일부터는 조정대상지역 내 대출 규제가 투기과열지구와 같은 수준으로 강화된다. 그간 조정대상지역에서는 가계 주택담보대출에 LTV(주택담보인정비율)가 기존에는 60%가 적용됐지만 앞으로는 9억원 이하 분에 대해선 50%, 9억원 초과분에는 30%로 낮춰진다. 조정대상지역 내 매매가 10억원의 주택을 구입한다면 주택담보대출 한도는 현행 6억원(10억원×60%)에서 4억800만원(9억원×50%＋1억원×30%)으로 낮아진다.

또한 조정대상지역 내 1주택 가구는 기존 주택을 1년 내 처분하는 조건만 달성하면 대출이 가능했지만 앞으로는 신규 주택으로 전입해야 대출을 받을 수 있게 된다. 전세로 살면서 이른바 갭투자를 하려는 수요를 막기 위해서다. 아울러 주택임대업이나 주택매매업 이외 업종 사업자에는 투기지역·투기과열지구와 마찬가지로 조정대상지역에서도 주택 구입 목적 주담대가 금지된다. 다만 서민 실수요자를 위한디딤돌대출과 보금자리론의 경우 LTV 비율은 현행대로 70%까지 유지된다.

△‘수용성’ 일대 숨 고르기 진입…총선 이후 추가 대책 가능성 커져

‘2 20대책’에 효과에 대해 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “정부의 규제강화 신호로 매수 대기자들이 관망세로 돌아서면서 수용성 일대 아파트시장은 일단 숨고르기 양상을 띌 것으로 보인다”며 “다만 기준금리, 총선 등 이슈 등이 향후 시장의 변동요인이 될 수 있다”고 전망했다. 김성환 건설산업연구원 부연구위원은 “최근 20~30대가 주택시장에 많이 진입하면서 대출금 규모가 가계부채에 악영향을 줄 수 있는 상황이다”며 “조정대상지역 내 LTV를 더 강화한 것은 그런 수요자들에게 경고성 메시지를 준다는 차원에서 부동산 시장 안정화에 기여할 것으로 보인다”고 말했다.

권대중 명지대 교수는 “처음에는 정부가 조정대상구역은 투기과열지역으로 격상할 가능성이 커보였지만 총선을 앞둔 정치권의 압력에 의해 격상까지는 가지 않은 듯 싶다”며 “이번 대책으로 풍선효과 자체를 잠재우기는 어렵고 파주 운정지구까지 옮겨 갈 수 있다”고 지적했다.

이에 대해 김흥진 국토부 주택정책관은 “정부는 조정대상지역으로 신규 지정된 지역은 물론 이미 지정된 지역에 대해서도 시장 상황을 집중 모니터링 하고 있다”며 “조정대상지역에서 과열이 계속되면 즉시 투기과열지구로 지정하고, 비규제지역도 과열이 우려되면 규제지역으로 지정하는 방안을 검토할 계획”이라고 말했다.