"재건축 규제 완화 없다"…못 박은 국토부

[이데일리 황현규 김나리 기자] 정부가 설 연휴 전 발표한다고 예고한 특단의 부동산 공급대책에는 시장의 기대와 달리 재건축 규제 완화 등은 제외될 전망이다. 재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제 등 기존의 재건축 규제 기조가 유지될 것으로 보인다. 일각에서는 정부가 시장에 획기적인 공급시그널을 주기 위해서는 ‘규제 완화’ 카드를 꺼내야한다는 분석도 있다.

[이데일리 이영훈 기자]

◇ 초과이익환수제·분양가상한제 완화 없을 듯

1일 국토교통부·정치권 등에 따르면 설 전에 발표될 공급대책에 재건축 초과이익환수제(재초환)는 포함되지 않을 전망이다. 또 분양가 상한제 완화·안전진단 완화 등 재건축 규제 완화 정책도 담기기 어려울 것으로 보인다. 국토부 관계자는 “재초환 면제와 같은 규제 완화는 따로 검토하고 있지 않다“며 ”이제까지 나온 역세권 개발·저층주거지 고밀도 개발 등을 구체화해 발표할 예정“이라고 말했다.

그동안 시장에서는 줄곧 민간 주택 공급을 늘리기 위해서는 재건축 규제 완화가 필요하다는 주장을 피력해왔다. 대표적인 것이 초과이익환수제다.

실제 강남권 재건축 아파트의 경우 재건축 부담금은 억대에 달한다. 지난해 9월 서초구청에 따르면 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구 아파트가 내야 할 재건축 부담금이 1인당 4억200만원에 달했다. 심지어 초과이익환수는 준공 시 내야하는 금액으로, 현금이 충분하지 않은 조합원들은 부담금을 못 내 내쫓기는 신세가 될 수도 있다. 이 같은 이유로 재건축을 반대하는 조합원으로 인해 재건축 진행이 어려워지는 경우가 흔하다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 “초과이익환수제가 완화된다면 양천구 목동 신시가지와 송파구 잠실 일대 재건축 사업 속도가 빨라질 가능성이 있다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “재건축 규제 완화 정도의 대책이 나와야 시장에서 ‘획기적’으로 느낄 수 있다”며 “물론 공급량이 크지는 않을 수 있으나 ‘정부가 진짜 공급을 제대로 하려고 한다’는 시그널을 시장에 줄 수 있다”고 분석했다.

(사진=연합뉴스)

전문가들은 전면적인 규제 완화가 어렵다면 공공재건축이라도 규제를 풀어야 한다고 주장한다. 하지만 정부는 현재 공공재건축에 적용하는 용적률 완화·인허가 절차 간소화 외에는 추가 혜택을 검토하고 있지 않다. 국토부 관계자는 “민간과 더불어 공공재건축에도 추가 인센티브를 검토하고 있지 않다”고 선을 그었다.

실제 공공재건축은 용적률 완화 등의 인센티브에도 불구하고 조합원의 호응을 받지 못하고 있다. 지난해 8월까지만 해도 사전컨설팅을 신청했던 강남구 대치동 은마아파트(4424가구)와 잠실주공5단지(3930가구), 청량리동 청량리미주(1089가구) 등 대단지들이 결국 공공재건축을 포기했다.

은마아파트 조합 관계자는 “초과이익환수제, 분양가 등을 고려했을 때 절대 사업성이 나올 수 없어 포기했다”고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “용적률 상한을 할 시 오히려 주변 교통이 적체되는 등의 부작용이 발생할 수 있다”면서도 “재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제 등의 규제완화를 공공재건축에 풀어줘 조합원들이 쉽게 참여할 수 있도록 해야한다”고 말했다.

공공재개발도 ‘분양가’ 둘러싸고 삐그덕

한편 재건축 뿐만 아니라 정부가 야심차게 추진 중인 공공재개발도 사업에 차질이 있다는 지적이 나와, 이에 대한 보완도 필요한 상황이다. 분양가 관련 규정 마련이 안된 상태에서 공공재개발 시범사업지부터 발표하면서 조합원들의 혼란이 커지고 있어서다.

공공재개발은 지난해 5·6 대책 때 처음 나온 정부의 핵심 공급 방안 중 하나로, 민간 참여율을 높이기 위해 분양가상한제 적용을 제외했다. 그러나 아직까지 공공개재발에 대한 분양가 기준이 나오지 않으면서 조합측이 사업성을 계산하는 데 한계가 있다는 지적이다.

최근 공공재개발 시범 사업지로 선정된 동작구 흑성동 흑석2구역의 경우, 정부가 약 3200만원의 분양가를 제시하면서 조합은 재개발 추진 재고에 나선 상황이다. 조합 관계자는 “분양가 상한제를 적용했을 때 보다 낮은 가격”이라고 설명했다. 이에 대해 SH공사 측은 “아직 확정된 것이 아니라 시뮬레이션 가격일 뿐”이라고 설명했다.

정부는 현재 ‘딜레마’에 빠졌다. 만약 분양가 상한제와 별개로 분양가를 낮게 책정할 시 재개발 조합원의 호응을 이끌어내기 어렵고, 반대로 분양가가 높으면 일반 분양의 문턱이 높아져 공급 대책 효과가 반감되기 때문이다.

공공재개발 사업의 법적 근거 마련도 미뤄지고 있다. 이미 지난해 말 국회에서 발의됐지만 구체적임 임대 비율 조정 등을 놓고 아직 논의 중으로 알려졌다. 양평14구역 조합관계자는 “사업성과 임대비율 등이 구체적으로 나오지 않은 상황에서 주민 동의를 어떻게 받으라는 것이냐”며 “선정된 게 이득이 될지, 불이익이 될지 누구도 알 수 없는 상황”이라고 말했다. 한편 공공개재발의 최종 대상지가 되기 위해서는 전체 주민 3분의 2의 동의를 받아야 한다. 국토부 관계자는 “현재 국회 계류 중인 도시정비법 개정안이 신속히 처리될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하겠다”고 말했다.