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- 삼일PwC·MG암코 “부실자산 시장 확대기…선제적 투자전략 필수”
- [이데일리 권오석 기자] 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 구조조정이 본격화되고 부실채권(NPL) 물량이 늘어나면서 부실자산 시장에 대한 투자자의 관심이 높아지고 있다. 이에 따라 자산별 특성과 회수 구조를 면밀히 분석한 체계적인 투자전략 수립이 중요해지고 있다.지난 21일 서울 용산구 삼일PwC 본사 세종홀에서 열린 '2026년 MG암코·삼일PwC 채권 투자 설명회’에서 윤덕은 파트너가 발언하고 있다. (사진=삼일PwC)삼일PwC와 새마을금고자산관리회사(이하 MG암코)는 지난 21일 서울 용산구 본사 세종홀에서 ‘2026년 MG암코·삼일PwC 채권 투자 설명회’를 공동 개최했다고 22일 밝혔다. MG암코는 새마을금고 중앙회가 100% 출자한 NPL정리 자회사로 지난해 출범했다.이번 설명회는 양사가 축적해온 NPL·PF 부문 자문 경험과 자산관리 전문성을 바탕으로 투자자에게 부실자산 시장의 투자 기회를 공유하기 위해 마련됐다. 국내외 투자기관과 자산운용사 관계자, 업계 전문가 130여 명이 참석해 MG암코의 자산 포트폴리오와 주요 매각 대상 자산, 투자 검토 시 고려해야 할 핵심 이슈 등을 논의했다.발표 세션에서는 MG암코가 보유한 NPL·PF채권 기반 자산 포트폴리오와 주요 투자 기회가 소개됐다. 서울 성북구 길음동 시장정비사업 부지, 강동역 역세권 활성화사업 부지, 동대문구 경동시장 개발 사업지 등 개발 가능 부동산을 비롯해 물류단지, 주상복합, 관광·문화 복합단지 등 다양한 PF 자산이 공유됐다. 또한 준공 후 미분양 자산, 골프장 등 운영형 자산 사례를 통해 자산별 담보 구조와 사업 진행 단계, 회수 가능성 등을 종합적으로 설명했다.윤덕은 삼일PwC 파트너는 “현재 시장에는 개발 잠재력과 우수한 입지를 갖춘 자산들이 다수 존재한다”며 “개별 자산의 담보 구조와 회수 시나리오를 면밀히 분석해 투자 기회를 선별하는 전략적 접근이 중요하다”고 조언했다.이어 이철민 파트너는 개발 가능한 부동산 자산을 중심으로 사업 진행 단계와 입지 경쟁력을 소개하며 “역세권 개발, 도시정비사업, 관광·문화 복합개발 등 다양한 유형의 자산이 시장에 나오고 있어, 각 사업의 개발 가능성과 사업성을 종합 평가해야 한다”고 말했다.임형종 NPL센터 상무는 자산별 밸류에이션과 실무적 검토 사항을 설명하며 “NPL·PF 투자는 담보 구조와 우선수익권 관계, 사업 인허가 진행 상황, 시장 수요 등을 종합적으로 고려해야 하는 만큼 충분한 실사와 구조 분석이 선행돼야 한다”고 강조했다.이번 설명회를 공동 주최한 명본호 삼일PwC NPL센터장(파트너)은 “NPL·PF 시장 재편 과정에서는 우량 자산을 선별할 수 있는 전문성이 무엇보다 중요하다”며 “삼일PwC는 축적된 자문 경험을 바탕으로 투자자들의 성공적인 의사결정을 지원할 것”이라고 말했다.
- 10·15 규제 여파…서울 아파트 15억 이하만 팔린다
- [이데일리 김은경 최정희 기자] “집을 보겠다는 전화는 하루종일 오는데, 정작 팔 수 있는 물건은 손에 꼽을 정도입니다.”지난 23일 서울 노원구 상계동 노원역 일대. 평일 낮이었지만 부동산 중개업소 안팎은 분주했다. 한 중개업소에선 단 5분 동안 4명의 손님이 들어섰고 끊임없이 전화벨이 울렸다. 10·15 대책 이후 한동안 잠잠했던 분위기와 달리 최근 들어 집을 보러 오겠다는 문의가 다시 늘었다는 게 중개업소들의 공통된 설명이다. 매물은 부족한데 수요가 먼저 움직이면서 가격이 다시 꿈틀대는 양상이다.서울 노원구 ‘포레나노원’ 아파트 전경.(사진=김은경 기자)◇10·15 대책 약발 끝?…10억~15억대 호가 상승서울 중저가 아파트를 중심으로 거래 회복 신호가 나타나면서 대출·거래 규제의 체감 효과가 석 달을 넘기지 못하고 있다는 평가가 나온다. 지난해 6·27 대책에 이어 10·15 대책 역시 비슷한 흐름을 반복하고 있다는 분석이다.실제 상계동 ‘포레나노원’ 전용 84㎡는 지난해 12월 12억 4000만원에 거래되며 최고가를 다시 썼다. 10월 거래(11억 5000만원) 이후 두 달 만에 1억원 가까이 오른 가격이다. 인근 중개업소들은 최근 들어 가격이 2000만~5000만원가량 추가로 높아진 분위기라고 전했다.A공인중개업소 대표는 “토지거래허가구역으로 묶여 있어 실입주가 가능한 물건만 거래되는데 그런 매물이 거의 없다”며 “매물이 나오기만 하면 여러 곳에서 동시에 전화가 올 정도”라고 말했다. 그는 “실제로 거래가 폭발적으로 늘었기보다는 오른다는 얘기가 돌다 보니 괜히 집을 보러 오는 사람들이 더 많아진 것 같다”며 “문의가 먼저 늘면서 체감 가격이 같이 올라가는 모습”이라고 덧붙였다.성북구 길음동 뉴타운 일대도 비슷한 흐름이다. 길음동부센트레빌 전용 59㎡는 최근 10억원 후반대에 호가가 형성됐고, 84㎡는 11억원선까지 나와 있다. 길음뉴타운4단지e편한세상 전용 84㎡ 역시 지난해 10월 10억 5000만원에서 12월 말 11억 3000만원으로 가격이 뛰었다. 길음동 B공인중개업소 대표는 “상급지 가격이 너무 많이 오르다 보니 한 단계 아래 지역으로 수요가 내려왔다”며 “집주인들이 가격을 5000만원씩 올려 부르고 다시 연락이 오면 또 올리는 식으로 눈치를 보는 분위기”라고 설명했다.이 같은 흐름은 노원·도봉·강북(노도강)과 금천·관악·구로(금관구) 등 서울 외곽 전반으로 확산하는 모습이다. 이들 지역을 중심으로 신고가 거래가 잇따르며, 집값 상승 흐름이 외곽으로 번지고 있다는 분석이 나온다.서울 성북구 ‘길음뉴타운4단지e편한세상’ 아파트 전경.(사진=김은경 기자)전문가들은 최근 시장을 ‘거래 감소 속 가격 상승’이라는 역설로 설명한다. 규제가 강화되면 거래는 일시적으로 위축되지만, 동시에 매물이 잠기면서 가격 하방이 막힌다는 것이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “아직 거래량 자체가 고점 수준은 아니지만, 11월보다 12월 거래가 회복되면서 시장에서는 ‘정책 약발이 떨어졌다’는 인식이 확산하고 있다”며 “전세 매물이 줄고 월세화가 진행되면서 ‘차라리 사자’는 선택이 늘고 있다”고 말했다.최근 거래의 중심은 10억원 이하 또는 15억원 안팎 가격대다. 대출 규제로 15억원 기준 대출 한도가 갈리지만, 실제 시장에서는 이 영향이 제한적이라는 분석이 우세하다. 전세 물량 감소와 월세 전환 속에서 임차로 버티기보다 ‘영끌’(영혼까지 끌어 모은 대출)을 해서라도 거주 목적의 매수를 택하는 수요가 먼저 움직이고 있기 때문이다.다만 이 과정에서 같은 구 안에서도 오르는 곳만 오르는 현상이 더욱 뚜렷해지고 있다. 노원·길음 일대에서도 대단지·뉴타운 인접 단지는 빠르게 가격을 회복하는 반면, 주변 중소 단지들은 상대적으로 상승폭이 제한적인 모습이다.서울 성북구 길음뉴타운 일대 부동산들.(사진=김은경 기자)◇잇단 규제에 매물 잠김 심화…“공급이 해법”서울 30억~40억원 고가 매물의 바로미터로 불리는 송파구는 비교적 잠잠한 분위기다. 잠실역 인근 부동산 중개업소들은 “지난해 10월 이후 거래가 거의 끊겼다”는 반응을 공통으로 내놨다. C공인중개업소 관계자는 “12월에는 계약서를 한 장도 쓰지 못했다”며 “규제 영향도 있지만, 송파는 이미 가격이 많이 오른 데다 경기 둔화와 대출 규제가 겹치면서 매수 심리가 크게 위축된 상태”라고 했다.시장에서는 중저가 거래 회복이 마포·성동 등 2급지를 거쳐, 장기적으로는 1급지로 이어질 가능성에 주목하고 있다. 서울 외곽에서 집을 산 실수요자들이 결국 더 나은 입지를 찾아 이동할 수밖에 없다는 논리다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “수요가 다시 움직이면 마포·성동 등 2급지를 거쳐 1급지로 가격이 번질 가능성이 있다”고 전망했다.전문가들은 규제 효과가 단기에 그치는 이유로 공급 공백을 꼽는다. 양 전문위원은 “수요 억제책이 효과를 내는 동안 공급 대책이 나와야 하는데 이번에도 공공임대 중심 논의에 머물렀다”며 “입주 물량은 역대 최저 수준인데 유동성은 많아 가격이 오르지 않을 수 없는 구조”라고 지적했다.토지거래허가구역 지정 역시 시장을 잠재우는 데는 한계가 있다는 평가다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “규제 지역에 집값이 내려간 사례를 찾기 어렵다”며 “오히려 규제가 매물 잠김을 심화시키는 부작용이 크다”고 언급했다.전문가들은 집값 안정을 위해서는 결국 공급을 지속적으로 늘리는 수밖에 없다고 지적한다. 함영진 랩장은 “임대·공공주택과 함께 연립·다세대, 오피스텔 등 비아파트 공급을 늘리고 수도권에서 일정 규모의 착공 물량이 꾸준히 이어져야 한다”고 말했다. 정부는 이르면 이달 말 수도권 주택 공급 확대 방안을 발표할 예정이다. 이재명 대통령은 최근 신년 기자회견에서 “계획이 아닌 인허가·착공 기준으로 현실적인 공급 확대 방안을 제시하겠다”고 밝혔다.
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