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 법인 아파트 산다고? 따져봐야할 것은?
  • [똑똑한 부동산] 법인 아파트 산다고? 따져봐야할 것은?
  • ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 정부의 연이은 부동산 대책으로 아파트 등 부동산을 소유한 법인의 부담도 늘면서, 법인 명의 아파트 매물이 시장에 심심찮게 나오고 있다. 그런데 법인이나 종중처럼 매도인이 사람이 아닌 때에는 몇 가지 주의할 점이 있다. 매매시 필요한 서류에서 다소 차이가 있고, 등기 등 서류를 살펴야 하는 건 기본이다.(사진=연합뉴스)가장 먼저 대표자에게 적법한 처분권한이 있는지 “법인 등기부” 등을 통해 확인해야 한다. 법인에 따라서는 부동산을 처분 할 때 별도의 동의나 승낙이 있어야 하는 경우도 있기 때문이다. 계약서에도 법인인감과 대표자 등의 도장을 모두 찍는 것이 좋고, 계약서의 매도인란에 법인등기부에 나온 정확한 정보와 함께 대표자와 대리인의 인적사항이 들어가야 한다. 계약금 등을 입금하는 때에도 반드시 법인 명의의 계좌로 넣어야 한다. 차후에 혹시 문제가 생기더라도 법인 명의의 계좌로 입금한 경우여야 매수인의 입장에서 매매대금의 반환 등 문제가 간명해진다. 법인 직원이 매매현장에 나오는 경우에는 소속 직원의 부동산 처분에 관한 대리권을 증명할 수 있는 위임장 등의 서류와 신분증도 꼼꼼히 확인해야 한다. 위임장에는 해당 직원에게 계약체결에 관한 권한을 위임한다는 취지의 문구가 있어야 한다. 물론 현장에서 공인중개사의 검토와 설명이 있겠지만 간혹 거래 당사자가 서류 확인 등을 놓치는 경우가 생각보다 많다. 법인 소유의 물건을 매도하는 경우 뿐만 아니라 세를 놓는 과정에서 대리권이 없는 직원 등이 계약을 체결해 문제가 되는 경우도 있다.간혹 매매 계약의 상대방이 종중(종친회의 소유)인 경우도 있다. 법률적으로 종중 명의 매물의 경우도 비사단 법인으로 간주, 법인과의 매매처럼 꼼꼼히 따져봐야한다. 특히 종중 재산은 종중원들의 공동 소유이기 때문에 종중의 정관이나 규약이 정한 바에 따라 재산을 처분해야 한다. 정관이나 규약이 없다면 적법한 총회 결의가 필요하다. 매수인도 매도인인 종중이 위와 같은 과정을 밟았는지 확인해야 한다. 정관, 규약, 회의록, 종중 대표자를 증명할 수 있는 서류 등을 보면 알 수 있다. 종중과 마찬가지로 비법인사단인 교회가 매도인인 경우에도 마찬가지다. 만약 종중이나 교회 등 비법인사단의 물건을 매수하는 데 위와 같은 적법한 절차가 없는 경우였다면, 매수인은 원 소유자인 종중과 교회에게 소유권을 주장할 수도 없다. 오히려 이미 소송 등의 상대방이 될 수도 있다. 이 경우 매매대금의 반환을 청구할 수 있는 길은 있지만 당사자의 확정 등 경우에 따라서는 복잡한 문제가 된다.
2020.11.28 I 황현규 기자
 재개발은 땅만 가지고 있어도 입주권이 나온다?
  • [똑똑한 부동산] 재개발은 땅만 가지고 있어도 입주권이 나온다?
  • ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 정비사업 구역 내에 땅만 가지고 있는 경우에도 입주권을 받을 수 있을까? 정답은 ‘그렇다’ 이다. 재건축과 달리 재개발은 땅만 가지고 있어도 입주권이 나온다. 그러나 정답만 믿고 있다가 큰 일 난다. 조건이 있기 때문이다. 소유한 땅의 총면적이 일정 기준을 넘어야 하는데, 서울시의 경우에는 90㎡가 그 기준이다. (사진=연합뉴스)그렇다면 90㎡ 미만의 땅을 가지고 있으면 무조건 입주권이 안 나오는 걸까? 원칙적으로는 입주권을 받을 수 없지만 예외가 있다. 이하 다섯 가지 조건을 따져봐야 한다. △2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획을 수립한 구역일 것 △2003년 12월 30일 이전에 분할된 한 필지의 토지일 것 △지목이나 현황이 도로가 아닐 것 △면적이 30㎡ 이상일 것 △사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 무주택자이어야한다. 언급한 조건을 모두 충족하는 때에는 예외적으로 입주권이 나온다. 구체적인 예를 들어 보자. A가 서울의 한 재개발 구역에 50㎡짜리 도로 한 필지를 가지고 있다고 치자. A가 가지고 있는 땅의 총면적이 90㎡ 미만인데다가 지목이나 현황이 도로이기 때문에 A는 입주권을 받을 수 없다. 그렇다면 A씨는 아예 입주권을 포기해야할까? 방법은 있다. 만일 관리처분계획 기준일 즉, 분양신청기간이 끝나기 전에 A가 동일한 재개발 구역에 있는 40㎡ 이상의 땅을 찾아 매수하면 A가 가지고 있는 토지의 총면적이 90㎡를 넘게 되어 A는 입주권을 받을 수 있다. 이처럼 입주권과 분양자격을 판단하는 기준이 복잡하고 경우의 수가 많은 까닭에 혼란을 겪는 일도 잦다. 개인의 소중한 재산과 관련된 만큼 당사자 스스로 충분히 살펴보는 것이 필요하고, 전문가의 자문이 필요한 경우에도 전문가의 판단이 제각각인 때도 많아 전문가의 경험이나 이력 등 전문성을 충분히 고려할 것을 권한다.
2020.11.21 I 황현규 기자
 재개발 상가 투자, 무엇 따져봐야할까?
  • [똑똑한 부동산] 재개발 상가 투자, 무엇 따져봐야할까?
  • ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 재개발 구역에는 주택 뿐 아니라 상가도 많다. 그만큼 상가 투자도 많다. 그런데 아파트와 다르게 상가는 새로 배정받는 상가의 층이나 위치에 따라 임대수익률은 물론 시세차익에서 큰 차이를 보인다. 그렇다면 어떤 상가에 투자해야 높은 수익률을 얻을 수 있을까?먼저 재개발 구역 상가 소유자는 아파트가 아니라 상가를 분양받는 것이 원칙이다. 그런데 재개발 후 상가의 위치나 형상이 종전과는 완전히 같을 수는 없다. 결국 일정한 기준에 따라 상가를 분양하게 된다. 구체적인 배정 기준은 각 시·도 조례나 조합 정관이 정하고 있다. 서울의 경우 가지고 있던 상가와 분양받을 상가의 ①용도상 동일 내지 유사성 ②소유 여부 및 사업자등록 여부 ③기존 상가의 권리가액과 분양받을 상가의 최소분양단위규모 추산액 간 비교 등을 고려하여 1순위에서 6순위까지 배정순위를 정한다. A가 가지고 있던 상가에서 10년간 사업자등록을 하고 음식점을 운영해왔는데 새로 지어지는 상가 중 가장 작은 상가의 분양 가격이 1억이라고 치자, 만일 기존 상가의 권리가액이 1억을 넘는다면 A는 1순위 상가 분양권자가 되는 식이다. 동 순위 간에는 권리가액 순으로 배정하고, 권리가액도 같으면 추첨도 한다. (사진=연합뉴스)그런데 재개발 상가 분양과 관련해서 유의할 점이 하나 있다. 아주 작은 평수의 상가를 가지고 있거나 새로 매수하는 경우다. 크기가 작은 상가는 권리가액이 낮은 경우가 있다. 문제는 권리가액이 분양받을 상가의 최소분양단위규모 추산액 보다 낮을 가능성이 높아 배정순위가 3순위로 밀리는 경우가 나온다. 상가 개수는 정해져 있고, 보통 상권이 좋은 지역에서는 1, 2순위에서 배정이 마감되기 때문에 너무 작은 상가를 매수한 경우에 상가를 분양받지 못하고 그대로 현금청산이 되는 불의타를 맞을 수 있는 셈이다.그렇다면 상가 소유자는 아파트를 받을 수 없을까? 만일 가지고 있는 상가의 권리가액이 분양최소규모 공동주택의 분양가격보다 높은 경우라면 조합 정관에 따라 상가 소유자도 아파트를 분양받을 수 있다. 권리가액이 3억인 상가를 가지고 있는데 새로 지어지는 아파트의 가장 작은 평형 분양가가 2억이라면 아파트를 선택할 수도 있는 것이다. 결론을 정리하자면, 재개발 상가 분양은 경우의 수가 여럿으로 나뉘기도 하고 기대와는 다른 상가를 배정받거나 아예 상가를 받지 못하는 경우도 종종 있다. 사전에 시·도 조례나 정관을 꼼꼼히 살펴야 한다는 것. 당사자가 배정 기준을 잘 알고 있더라도 조합에서 잘못 배정하는 경우도 많다. 바로잡는 과정은 있지만 시간과 비용이 따른다. 스스로 사전이해와 함께 조합에 수차례 확인하는 것이 필요하다.
2020.11.14 I 황현규 기자
내년 달라지는 부동산法…세금·청약·규제 다 바뀐다
  • [복덕방기자들]내년 달라지는 부동산法…세금·청약·규제 다 바뀐다
  • [이데일리 황현규 기자] “내년부터 1주택자와 다주택자 등 유주택자들의 세부담은 더 커진다. 다만 무주택자들은 내집 기회 아주 조금은 수월해질 수 있다.”12일 이데일리 건설부동산부 복덕방기자들은 김예림 부동산 전문변호사를 만나 2021년부터 바뀌는 부동산 관련 법을 짚어봤다. 가장 먼저 재건축 관련 규제가 세진다. 도시정비법을 거쳐 내년부터 2년간의 거주 요건을 갖춘 조합원에게만 분양 신청이 허용된다. 다시 말해 직접 살지 않으면 새 아파트에 살 수 없다는 의미다. 안전진단 문턱도 더 높아진다. 이르면 오는 12월부터 안전진단 기관이 부실하게 보고서를 작성할 시, 1년 동안 입찰이 제한된다. 기관이 안전진단을 좀 더 꼼꼼하게 할 수 밖에 없다는 것. 김 변호사는 “재건축 투자를 고민 중이라면 내년부터 있을 재건축 관련 규제도 감안해야한다”고 말했다.유주택자에게 매기는 세금도 중과된다. 올해부터 시행 중인 다주택자 취득세 인상에 이어 내년부터는 본격적으로 양도세와 보유세가 중과된다.내년부터 양도소득세를 계산할 때 분양권도 주택수에 포함한다. 이제까지 1주택과 1분양권을 소유한 사람은 1주택자였지만, 내년부터는 2주택자로 감안한다는 의미다. 심지어 내년 6월부터 다주택자들은 양도소득세 중과세율이 매겨진다. 기본세율 6~42%에 2주택자는 기존 20%포인트가 중과되고, 3주택자는 30%가 중과된다. 보유 기간에 따른 양도소득세율과 특별공제율도 변경될 뿐만 아니라, 개인과 법인의 보유세도 크게 늘어난다. 자세한 내용은 유튜브 복덕방 기자들을 통해 자세히 확인해볼 수 있다.청약도 바뀐다. 현재 도시근로자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득 요건은 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화된다.김 변호사는 “이제까지 소득 기준에 걸려 특별공급에 도전하지 못했던 신혼부부들에게는 희소식이지만, 경쟁률이 높아진다는 점도 명심해야한다”고 말했다. 그러면서 “유주택자들이 세부담으로 6월 전에 시장에 내놓는 물건들을 주의깊게 볼 필요가 있다”며 “다주택자들의 매물이 무주택자들에게는 기회가 될 수 있다”고 설명했다.※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.
2020.11.13 I 황현규 기자
 “단 1억으로 빌딩을 살 수 있다”는 광고의 진실
  • [똑똑한부동산] “단 1억으로 빌딩을 살 수 있다”는 광고의 진실
  • ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] “1억 투자로 꼬마빌딩 얻을 수 있다”요즘 종종 보이는 꼬마빌딩 투자 관련 광고 문구다. 정부의 부동산 대책으로 아파트 규제가 강해지면서 풍선효과로 꼬마빌딩이 주목받고 있다. 빌딩·상가 투자를 고민중인 투자자라면 혹할 수 있는 조건의 광고들이 많다. 그러나 상가나 토지 투자는 아파트보다는 변수가 많고 예기치 못한 리스크가 생길 수도 있기 때문에 덜컥 다액의 투자금을 투입하는 것이 쉬운 결정은 아니다. (사진=연합뉴스 제공)정말로 낮은 실투자금으로 높은 수익을 내는 것이 가능한 일일까? 가장 먼저 싼 값에 빌딩 투자를 하기 전에 불법 개조 건축물인지 먼저 확인해봐야한다. 최근 소액 빌딩 투자로 손해를 본 상담사례를 보자. 최근 꼬마빌딩이라고 해 덜컥 샀는데 알고보니 다중주택에 불법 취사시설을 갖춘 건물인 경우가 많다. 다중주택은 건축법 상 3층 이하, 연면적 330㎥ 이하의 단독건물인데 고시원이 대표적인 다중주택이다. 다중주택에는 방마다 취사시설을 설치하는 것이 불법이다. 그런데 방마다 취사시설을 설치해서 정상적인 원룸처럼 보이게 개조하는 것이다. 결론부터 말하면 엄연한 불법건축물이다. 겉과 속이 다른 것이다. 그렇다면 다중주택에 방마다 취사시설을 갖추는 것이 불법인데도 왜 이런 매물이 많을까? 다중주택은 원룸에 비해서 주차장 확보기준이 훨씬 낮기도 하고, 소방시설 등 관련 기준이 완화된 것이 많다. 건축비도 덜 든다. 이 점을 이용해서 다중주택을 원룸처럼 눈속임해서 개조하려는 건축주와 업자도 있고, 매수를 부추기는 경우도 나온다. 원룸으로 둔갑한 다중주택은 엄연히 불법이기 때문에, 자칫 위험을 떠안는 모양새가 될 수 있다는 점을 명심해야 한다. 위반건축물 대장에 등재가 되기 때문에 원상회복 의무가 부과되고 이행강제금도 계속해서 부과된다. 때에 따라서는 불법 건축을 한 업자도 처벌받고 불법 원룸을 운영한 사람도 처벌이나 행정처분을 받을 수 있다. 만일 투자 목적으로 매수한 경우에는 폭탄을 떠안는 것으로 볼 만큼 생각지도 못한 비용을 물 수도 있다. 다시 팔려고 해도 위반건축물이다 보니 매매가 어려울 수도 있다. 그렇다면 무엇을 따져봐야할까. 건축물 대장을 확인하는 것도 좋고, 전문가 자문을 구하는 것도 방법이다. 위반건축물이라는 것을 알고서 매수하는 경우라면 잔금 전 합법화를 특약으로 약정하는 것도 필요하다.
2020.11.07 I 황현규 기자
임대차법 복잡한데…전문 변호사는 고작 5명
  • [단독]임대차법 복잡한데…전문 변호사는 고작 5명
  • [이데일리 황현규 기자] 최근 임대차법 개정으로 관련 분쟁과 소송이 증가하고 있지만, 임대차법 전문 변호사는 전국 5명에 불과한 것으로 나타났다. 애매한 조항 탓에 판례 등 법적 해석이 중요해지고 있는 가운데 전문가 부재로 이해관계자들의 법률 상담이 어려울 수 있다는 지적도 나온다. (사진=연합뉴스 제공)27일 이데일리가 대한변호사협회에 의뢰해 전문변호사 현황을 확인한 결과 지난 9월 기준 임대차법 전문 변호사는 전국 5명에 불과했다. 전문변호사 자격을 취득한 변호사수 4466명(중복 포함) 중 0.1%에 불과하다. 증가폭도 더디다. 2016년 1명이었던 임대차법 전문 변호사는 다음해 3명으로 늘었지만 지난해까지 신규 전문변호사가 없었다. 그러다 올해 2명이 늘어나 5명이 됐다. 부동산 전문 변호사가 371명, 재개발·재건축 전문 변호사가 162명에 달하는 것과 상반된다. 대한변호사협회는 소송인의 요구에 맞는 법률 서비스를 제공하기 위해 전문 변호사 제도를 시행 중이다. 각 분야의 전문성을 극대화하기 위해서다. 3년 이내에 관련 분야 사건을 30건 이상 수임하고 관련 교육을 14시간 이상 수료하면 전문 변호사 자격을 취득할 수 있다. 다시 말해 임대차법 관련 전문 변호사가 적다는 뜻은 임대차법을 경험한 변호사가 흔치 않다는 의미이기도 하다.(표=대한법률구조공단 제공)문제는 임대차법 전문가(임대차법 전문 변호사) 부재가 시장 혼란으로 이어질 수 있다는 점이다. 최근 임대차법 개정으로 해당 법을 둘러싼 분쟁과 소송이 늘고 있으나, 이를 해석하고 상담해 줄 법조계 전문가가 적기 때문이다. 특히 임대차법 해석이 원칙적으로는 ‘판례’를 통해 이뤄져야 한다는 점에서 소송 전문가들의 역할이 필요한 상황이다.대한법률구조공단에 따르면 지난 21일 기준 임대차법 분쟁 조정위원회(분쟁위)에 접수한 분쟁건수는 10월 97건이다. 하루 5건 가까운 분쟁 신고가 들어오는 셈이다. 임대차법 시행 전인 7월 115건이었던 분쟁건수는 8월 131건, 9월 149건으로 꾸준히 증가해왔다.분쟁위에 에로사항을 접수한다 해도 조정이 모두 이뤄지는 것은 아니다. 올해 분쟁위가 접수한 분쟁 건수는 1201건에 달하지만 조정이 이뤄진 건은 215건에 불과하다. 17.9% 수준이다. 분쟁위는 이해 당사자에게 강제할 권리가 없다는 한계가 있기 때문이다. 이처럼 분쟁위에서 해결되지 않은 사건은 이해당사자들 간 소송으로 넘어갈 가능성이 높다. 서울시 관계자는 “국토교통부와 서울시 등에서 임대차법 해석 가이드라인을 제공하고 있지만 말그대로 메뉴얼일 뿐 법적 효력은 없다”며 “판례가 쌓여야 해석이 더 명확해질 것”이라고 말했다. 익명을 요구한 재건축·재개발 전문 변호사는 “애매한 법 조항 탓에 변호사들도 상담이 어려울 지경”이라며 “법령 해석이 어렵고 이에 따라 소송이 길어질 수록 피해보는 것은 상담자(임대·임차인)일 것”이라고 말했다. 김예림 변호사는 “임대차법 변호사는 적지만, 부동산 변호사 등 임대·임차인의 법률 상담을 해주고 있다”고 말했다.
2020.10.27 I 황현규 기자
분양권 '불법 전매'해도 괜찮다고?
  • [똑똑한부동산]분양권 '불법 전매'해도 괜찮다고?
  • ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 분양권 전매 제한에도 불구하고 불법 전매가 심심찮게 나온다. 분양권 불법 전매시 얻게 되는 불이익을 살펴보자.지난달 22일부터 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한이 강화됐다. 해당 지역은 소유권이전등기 시점까지 전매가 제한된다. 기존의 6개월 보다 대폭 전매제한 기간이 늘어난 것이다. 지방 공공택지에서 공급되는 아파트의 전매제한 기간도 투기과열지구의 경우 종전 3년에서 4년으로, 그 밖의 지역은 종전 1년에서 3년으로 연장됐다. (사진=연합뉴스 제공)그러나 주택법 개정에도 불구하고 불법 전매가 심심찮게 나온다. 주택법의 전매제한 규정을 어기더라도 처벌을 받을 순 있지만 해당 계약 효력은 인정하는 대법원 판단이 있기 때문이다. 다시 말해 불법으로 전매해 A아파트의 분양권을 샀다면, 벌금 등의 처벌을 받게되도 해당 분양권 소유권은 매수자에게 유효하다는 것이다. 실제 이같은 법적인 허점을 악용해 분양권 전매를 유도하는 유혹도 적지 않다. 그러나 대법원 판례만 믿고 분양권 불법 전매를 했다가는 큰 코 다칠 수 있다. 일부 하급심에서 분양권 소유권도 무효라는 판결이 심심찮게 나오고 있기 때문이다. 물론 심급제에 따라 대법원의 판단이 우선이기는 하지만, 이 같은 하급심의 판단이 축적되면 대법원의 기류도 달라질 수 있기 때문이다.결국 법망을 피한 불법전매 행위가 가능하다고 하더라도 앞으로는 법원의 판단이 달라질 수도 있고, 불법전매까지 옭아매는 후속 입법이 나올 개연성이 높다는 점을 명심해야 한다. 그전에라도 암암리에 이루어지고 있는 불법전매의 경우에도 크고 작은 소송에 휘말리는 일이 비일 비재한다는 것도 잊어서는 안 된다.
2020.10.24 I 황현규 기자
공시지가 1억 미만 투자, 정말 괜찮을까?
  • [똑똑한 부동산]공시지가 1억 미만 투자, 정말 괜찮을까?
  • ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 8월부터 다주택자 대상 취득세 중과세 조치가 시행됐다. 새집을 사려는 다주택자들의 부담이 확 커진 셈이다. 조정지역 내 주택을 취득하려는 경우 2주택은 8%, 3주택은 12%의 취득세 중과를 받게 된다. 비조정지역도 2주택은 1~3%, 3주택은 8%의 취득세가 부과된다. 그러나 예외도 있다. 바로 공시지가 1억원 미만의 주택이다. 이 때문에 눈치 빠른 투자자들은 벌써부터 공시지가 1억 미만 주택에 쏠린다는 소문도 들린다. 그렇다면 정말 공시지가 1억 미만 주택 투자는 안전할까? 저가 주택을 매입할 때 주의점을 함께 알아보자.재개발사업이 추진 중인 서울 청계천 세운상가 일대(사진=이데일리DB)보통 공시지가 1억원 미만인 주택은 보통 낙후된 곳, 다시 말해 재개발을 해야하는 곳들이 대다수다. 특히나 구역지정 조차 되지 않은 지역들이 많다. 구역지정조차 되지 않은 곳의 주택을 살 때 주의점은 무엇일까? 우선 분양 자격이 있는지를 확인해봐야한다. 분양 자격이 없어 ‘이상하게’ 싼 매물일 수 있다는 소리다. 보통 분양자격을 확인하려면 도시정비법, 조례 등의 관련 규정을 확인한다. 또 조합에 조합원 자격 내지 분양자격이 있는 물건인지 여부도 묻고가는 것이 안전하다. 그런데 아직 구역지정이 되지 않는 곳이라면 아예 조합자체가 없어 이러한 절차를 거치는 것이 불가능하다. 만약 분양 자격을 확인할 수 없다면 투자에 주의를 기울여야한다. 특히 보통 재개발 이야기가 나오는 곳은 지분쪼개기가 성행한 곳들이 많다. 지분쪼개기는 기존 주택의 세대수를 늘려 인위적으로 입주권의 수를 늘리려는 행위다. 이런 지분쪼개기가 성행하면 사업 추진이 어려울 수 있다. 이 때문에 보통 권리산정기준일을 별도로 정해 기준일 이후로 세대수가 늘어난 경우에는 늘어난 세대수에 대해 분양자격을 부여하지 않는다. 공시지가 1억원 미만이라고 해서 선뜻 지분쪼개기 건물을 사면 안 되는 이유다.결국, 예외 규정에 주목할 수밖에 없는 시장의 기류에 편승해서 덜컥 투자에 나서기보다는 신중한 판단과 재차 확인이 필요하다는 게 법조계의 인식이다. 확실한 투자는 없다고 하더라도 불확실을 자초할 이유는 없다. 취득세 중과세 피하려다가 또 다른 위험을 초래할 필요는 없기 때문이다.
2020.10.17 I 황현규 기자
정부 소급입법 남발…"이래서 정부정책 믿겠나"
  • 정부 소급입법 남발…"이래서 정부정책 믿겠나"
  • [이데일리 하지나 신민준 기자] 민간임대주택특별법, 주택임대차보호법에 이어 집단소송법에 이르기까지 최근 정부가 정책적 목적을 앞세운 소급 입법을 남발하면서 논란이 거세다. 당장 위헌 논란은 물론, 장기적으로는 정책 신뢰성을 훼손시킬 수 있다는 점에서 우려의 목소리가 크다. ◇재계, 집단소송제 소급적용 ‘촉각’…“잦은 소송, 기업 고사할 것”법무부는 지난달 23일 집단소송법 제정안을 입법예고한다고 밝혔다. 정부는 법제처와 국무회의 심의 등을 거쳐 이르면 연말 정부안을 국회에 제출할 계획이다. 집단소송제는 피해자 중 일부가 제기한 소송으로 모든 피해자가 함께 구제받는 제도다. 그간 주가 조작이나 허위 공시 등 증권 분야에만 도입됐었다. 하지만 최근 가습기 살균제 사건 등으로 집단소송제 도입 필요성에 대한 목소리가 커졌다. 하지만 재계에서는 집단소송제 뿐만 아니라 이 법의 소급적용에 대해 크게 우려하고 있다. 소급적용이 허용되면 과거 피해에 대해서도 집단구제가 가능해 소비자 구제 효과는 커질 수 있겠지만 부작용도 만만치 않다는 이유에서다. 집단소송을 노린 브로커나 블랙컨슈머가 난립할 수 있고 기업도 잦은 소송에 시달려 기업 활동에 집중할 수 없다. 특히 대기업에 비해 법적 대응 능력이 약한 중견중소기업은 잦은 소송으로 기업 활동을 포기해야 하는 상황에 직면할 수도 있다.재계 관계자는 “소비자 보호 강화 조치라는 취지에는 동의하지만 코로나19 팬데믹으로 경영 불확실성이 커진 상황에서 과거 사건까지 배상해야 하면 이를 감당할 수 있는 기업은 그리 많지 않을 것”이라며 “소송 대응 여력이 부족한 기업들은 고사할 수 밖에 없다”고 말했다.위헌 소지가 있다는 주장도 제기된다. 과거의 행위를 새로 만든 법률로 처벌하는 것은 헌법 원칙을 거스른다는 것이다. 헌법 제13조 2항은 ‘모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다’고 적시하고 있다. 또 다른 재계 관계자는 “헌법의 불소급 원칙을 뒤집는 행위”라며“공정 경제 3법에 더해 집단소송제와 징벌적 손해배상까지 도입하면 한 사건에 행정처벌에 더해 형사처벌, 민사처벌을 모두 적용하는 셈”이라고 말했다.이어 “이는 행정과 형사처벌 위주인 대륙법계인 우리나라에서 법률 체계에도 맞지 않다”며 “기업이 잘못하면 처벌을 받아야 하는 것은 마땅하지만 이렇게 모든 처벌방법을 동원하는 나라는 전 세계에서 우리나라밖에 없을 것“이라고 덧붙였다.지난달 28일 서울 종로구 헌법재판소 앞에서 임대차3법 반대모임과 행동하는 자유시민 관계자들이 임대차3법 헌법소원 기자회견을 하고 있다. [사진=연합뉴스]◇“신뢰보호 원칙 위배”…정책 효과 반감 우려 기존 임대사업자 혜택을 폐지하는 민간임대주택특별법과 기존 임대차계약까지 적용하는 주택임대차보호법의 경우 이미 법 시행이 이뤄지고 있지만 논란은 계속되고 있다.지난 7·10 대책에서 정부는 4년 단기임대와 8년 장기임대 중 아파트 매입 임대 유형을 폐지키로 결정했다. 다주택자들이 임대주택의 세제 혜택을 악용, 시장을 교란시켜왔다고 판단한 것이다. ‘2+2년 계약갱신청구권’과 ‘5% 전월세상한제’를 골자로 하는 주택임대차보호법 역시 법 개정에 따른 급격한 임대료 상승을 막고자 적용 대상을 기존 임대차 계약까지로 확대했다. 시장에서 소급입법을 둘러싼 위헌 논란이 거세지자 정부는 ‘부진정소급입법’에 해당하는 것으로 위헌이 아니라고 해명했다. 과거에서 지금까지 이어지고 있는 사실관계에 대해서는 새로 바뀐 법을 적용할 수 있다는 얘기다. 하지만 법조계에서는 여전히 법적 다툼이 있을 수 있다는 지적이다. 임대사업자는 정부의 정책을 신뢰해 자신의 행동을 결정했는데 정부가 갑자기 말을 바꾼 것이기 때문이다. 김예림 법무법인 정향 변호사는 “위헌 판정은 쉽지 않을 수 있지만 신뢰보호의 원칙 위배라는 법리상 구성은 가능할 것으로 보인다”면서 “특히 정부가 이처럼 법규나 정책을 갑자기 뒤집어버렸을 때 구제 수단이 미미하다는 점은 큰 문제”라고 지적했다. 주택임대차보호법 역시 집값 안정이라는 공익성 측면에도 불구하고 국민의 계약의 자유와 재산권, 사생활의 자유, 거주이전의 자유 등을 과도하게 침해하고 있다는 지적이 제기된다. 특히 과도한 소급입법은 예측가능성과 정책신뢰성을 훼손하면서 향후 정책 효과를 반감될 수 있다는 우려가 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산 시장의 경우 정책 시그널만으로도 움직일 정도로 심리가 크게 작용하는 곳”이라면서 “그럼에도 23차례에 이르는 부동산 대책이 사실상 실패로 끝난데는 정책신뢰성이 부족했던 원인도 있다”고 말했다.
2020.10.19 I 하지나 기자
상가 재건축 하고 싶다면…이것부터 신경써라
  • [똑똑한부동산]상가 재건축 하고 싶다면…이것부터 신경써라
  • ※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 보통 ‘재건축’ 하면 아파트를 떠올리기 쉽다. 그러나 빌딩·상가 시장에서 ‘상가 재건축’도 심심찮게 시도되고있다. 제대로만 재건축하면 건물 가치는 전 보다 2배는 껑충 뛸 수 있다는 게 업계의 설명이다. 그러나 상가 재건축은 법적으로 따져볼 것들이 많다. 집합건물인 상가는 집합건물법 제47조에 따라 재건축이 가능하다. 법이 정한 상황에서 관리단 집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 있으면 된다. 결의로 신건물의 설계의 개요, 건물의 철거 및 신건물의 건축에 요되는 비용의 개산액, 비용 분담에 관한 사항, 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항 등을 정해야 한다. 결의 내용은 구분소유자 간의 형평성을 잃지 않는 선에서 정해야 한다. 상가는 위치나 층수 등이 특히 영업성패를 좌우하기 때문에 이 과정에서 의견 대립이 생기기도 한다. 상가정보연구소 제공상가 재건축은 이 외에도 한 가지 난맥을 풀어야 가능하다. 바로 임차인과의 관계다. 상가 재건축으로 임차인의 영업에 차질이 생길 수밖에 없어서다. 마음대로 임차인을 나가라고 할 수도 없다. 상가임대차보호법 상 계약갱신요구권 문제도 풀고 가야 한다. 임대인이 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절 하려면 임대차 계약 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따라야 한다. 또 건물의 노후·훼손 등으로 안전사고의 우려가 있는 상황에서만 철거 및 재건축이 가능하다는 점도 명심해야한다. 단순히 상가가 지은지 수십년이 넘었다는 사실만으로는 부족하다. 만일 아파트 내 상가로 아파트와 함께 재건축을 하는 경우라면 조합과 세입자 보상 등 문제도 따져봐야 한다.최근에는 아파트 내 상가가 아파트와 따로 재건축을 추진하는 사례들도 늘고 있다. 아파트 재건축이 녹록치 않자 상가라도 먼저 닻을 올린다는 것이다. 상가만 재건축이 가능한 경우에는 도시정비법이 아니라 집합건물법이나 건축법 등이 적용돼 아파트와 함께 재건축을 할 때보다 훨씬 더 속도를 높일 수 있다. 한편 재건축이 부담스럽다면 리모델링도 염두에 둘 만 하다. 최근 개정된 집합건물법의 시행을 앞두고 상가 리모델링도 활발해질 것으로 예상되는 상황이다. 이제까지는 복도나 계산의 수선공사와 같이 권리변동 없이 공용부분을 변경하는 경우에는 구분소유자의 4분의 3 이상이 찬성해야 했다. 심지어 수직증축과 같이 권리변동을 수반하는 공용부분의 변경은 집합건물법상 별도의 규정이 없어 민법에 따라 구분소유자 전원의 동의를 받아야 해서 사실상 사업추진이 어려웠다. 그런데 내년 2월 5일부터 시행될 집합건물법 개정안에 따르면, 이러한 동의 요건을 훨씬 완화했다. 권리변동 없이 공용부분을 변경하는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상, 권리변동을 수반하는 경우에는 구분소유자의 5분의 4 이상의 동의만 충족하면 된다. 집합건물법의 개정으로 집합건물 이용자의 삶의 질이 크게 향상될 것으로 보인다.
2020.10.09 I 황현규 기자

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