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서울 집값 ‘두 갈래 흐름’...강남 하락 vs 외곽 상승 지속되나
[이데일리 김은경 기자] 서울 아파트 시장이 핵심지 하락과 외곽 상승이 동시에 나타나는 두 갈래 흐름을 보이고 있다. 강남3구와 용산 등 고가 주택 밀집 지역에서는 매물이 늘며 가격 조정이 이어지는 반면 외곽 지역은 실수요 중심 거래가 이어지며 보합 또는 완만한 상승세를 유지하는 모습이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 이런 분화 흐름이 당분간 이어질지 주목된다.서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)◇서울 아파트값 57주↑…강남3구 하락폭 확대12일 한국부동산원이 발표한 3월 둘째 주(9일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 상승해 57주 연속 올랐다. 상승세는 이어졌지만 오름폭은 6주 연속 둔화했다. 서울은 올해 들어 1월 넷째 주 0.31%로 고점을 기록한 뒤 0.27%→0.22%→0.15%→0.11%→0.09%→0.08%로 상승 폭이 계속 줄어드는 흐름이다.상급지 약세도 이어졌다. 2월 넷째 주 하락 전환한 강남3구와 용산구는 이번 주까지 3주 연속 하락세를 기록했다. 송파구(-0.09%→-0.17%)는 신천·잠실동 대단지를 중심으로 하락폭이 확대됐고, 강남구(-0.07%→-0.13%)는 역삼·일원동 위주로 가격이 내렸다. 서초구(-0.01%→-0.07%)도 하락폭이 확대됐다. 이태원·이촌동 중심으로 하락 거래가 나타난 용산구(-0.05%→-0.03%)만 하락폭이 소폭 둔화했다. 한강벨트 주요 지역에서도 상승세는 둔화 흐름을 보였다. 성동구 상승률은 전주 0.18%에서 0.06%로, 마포구는 0.13%에서 0.07%로 각각 축소됐다. 동작구는 0.01%에서 보합(0%)으로 전환했다. 강동구는 0.01% 하락하며 지난해 2월 첫째 주(-0.03%) 이후 약 1년 1개월 만에 하락 전환했다.다만 외곽 지역에서는 상승 흐름이 이어졌다. 강북권에서는 광진구(0.25%)가 자양·광장동 주요 단지 위주로 상승했고, 성북구(0.24%)는 길음·돈암동 대단지를 중심으로 올랐다. 노원구(0.16%)는 공릉·중계동 학군지 위주로, 은평구(0.16%)는 응암·녹번동 역세권 위주로 상승했다. 강북구 역시 미아·수유동 중심으로 0.15% 상승했다.강남권에서도 일부 중저가 단지 중심 상승세가 나타났다. 양천구(0.18%)는 신정·목동 대단지를 중심으로 올랐고 강서구(0.14%)는 가양·등촌동 역세권 위주로 상승했다. 금천구(0.14%)와 관악구(0.12%), 영등포구(0.11%) 등도 상승 흐름을 이어갔다.◇“다주택자 양도세 중과 유예 종료 분기점”시장에서는 세금 변수와 매물 증가가 상급지 조정의 주요 배경으로 보고 있다. 오는 5월 9일 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세 부담을 피하려는 다주택자 매물이 늘고 있는 데다 향후 보유세 개편 가능성까지 거론되면서 고가 1주택자 일부도 차익 실현에 나서는 분위기다.부동산원은 “일부 단지에서 하락 매물 출회에 따른 가격 조정이 이뤄지고 재건축 추진 단지와 정주여건이 양호한 단지에서는 상승 거래가 발생하는 등 혼조세가 이어지며 서울 전체가 상승했다”고 분석했다. 전문가들은 이번 강남권 하락을 추세적 하락이라기보다 세금 변수에 따른 조정 국면으로 보는 시각이 많다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남권 하락은 이어지고 있지만 하락폭이 계속 확대될 가능성은 크지 않아 보인다”며 “다음 주 통계부터는 하락폭이 점차 둔화될 가능성이 있다”고 말했다.김 소장은 “시장 전체가 하락 사이클이라면 통상 외곽 지역부터 가격이 먼저 빠지는 모습이 나타나는데 지금은 강남권 중심으로 조정이 나타나고 있다”며 “양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일반세율로 매도하려는 매물이 늘면서 나타난 현상으로 볼 수 있다”고 설명했다.반면 외곽 지역이 상대적으로 강세를 보이는 것은 실수요 중심 시장 구조 때문이라는 분석이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “최근 시장은 2024년처럼 갈아타기 수요가 주도했던 양극화 장세와 달리 무주택자 중심의 ‘키 맞추기’ 시장으로 재편되는 흐름이 나타나고 있다”며 “중저가 지역이 상대적으로 양호한 가격 흐름을 보이는 이유”라고 분석했다.전국 기준으로는 아파트 매매가격이 0.04% 상승해 전주와 같은 수준을 유지했다. 세종(-0.01%), 강원(-0.04%), 광주(-0.04%), 대구(-0.03%), 제주(-0.02%), 충남(-0.02%) 등 일부 지역은 하락세를 나타냈다.경기는 0.10% 상승하며 전주보다 상승폭이 0.03%포인트 확대됐다. 성남 분당구(0.16%→0.26%), 수원 영통구(0.16%→0.45%), 구리시(0.16%→0.39%) 등은 상승폭이 커졌다. 다만 용인 수지구는 여전히 강세를 보였지만 상승폭은 0.44%에서 0.30%로 줄었다. 과천시는 -0.05%로 4주 연속 하락했다.인천은 0.01% 상승하며 전주(0.02%)보다 상승폭이 소폭 둔화했다. 수도권 전체로는 0.08% 상승해 전주(0.07%)보다 상승폭이 확대됐다. 비수도권은 0.01% 상승했고 5대 광역시는 보합, 8개 도는 0.02% 올랐다.전세 시장은 상승세가 확대됐다. 전국 전셋값은 0.09% 상승해 전주(0.07%)보다 상승폭이 커졌다. 서울은 0.08%에서 0.12%로 상승폭이 확대됐다. 역세권과 대단지 등 선호 단지를 중심으로 임차 수요가 이어지며 전셋값 상승세를 지탱하는 모습이다. 경기는 0.13%, 인천은 0.08% 올라 수도권 전체 상승률은 0.12%를 기록했다. 비수도권(0.07%)은 5대 광역시가 0.08%, 세종시는 0.13%, 8개 도는 0.05% 올랐다.

2026.03.12 I 김은경 기자

풍선효과·15억 이하 아파트 거래 증가…집값·가계대출에 경고등
[이데일리 장영은 기자] 수도권 지역에서 풍선효과가 나타나고 15억원 이하 중·저가 아파트 거래가 늘어나면서 집값과 가계대출의 잠재적 상승 요인으로 지목되고 있다. 정부의 강한 부동산 시장 안정 의지 속에 최근 가계대출 증가세와 집값 상승이 둔화되는 가운데서다. [이데일리 방인권 기자] 서울 롯데타워에서 바라본 송파구 아파트 단지의 모습.한국은행은 12일 발간한 ‘통화신용정책보고서’에서 최근 가계대출 상황과 향후 리스크 요인을 점검하면서 △주택가격 상승세의 주변지역 확산(풍선효과) △중·저가 중심의 주택거래량 증가 △전세가격 상승세 확대는 집값과 가계대출을 끌어올리는 요인이라고 진단했다. 정부의 거시건전성 규제와 금융권 대출 관리 강화 영향으로 가계대출 증가세는 지난해 하반기 이후 둔화 흐름을 이어가고 있다. 수도권 주택가격도 지난해까진 높은 상승세를 보이다 최근에는 오름폭이 다소 줄었다.다만, 집값 상승세와 가계부채 증가세를 자극할 요인은 여전히 있다는게 한은측 분석이다. 특히 한은은 규제가 심하고 가격이 비싼 핵심지역 대신 수도권 전반으로 가격 상승세가 퍼지는 풍선효과와 함께 15억원 이하 중·저가 주택 거래 확대에 대한 우려를 제기했다. (자료= 한국은행)실제로 주택가격 상승 흐름이 서울 핵심 지역에서 주변 지역으로 확산되는 움직임도 나타나고 있다. 지난해에는 강남3구와 마포·용산·성동 등 서울 핵심지 중심으로 상승세가 집중됐지만, 최근에는 서울 기타 지역과 경기 주요 지역이 상승세를 주도하는 모습이다.또 수도권 주택거래 중 15억원 이하 주택거래 비중이 확대되고 있으며, 이들 중·저가 주택의 대출 유발 규모가 15억원 초과 주택보다 큰 것으로 추정됐다. 김민정 한은 금융시장국 시장총괄팀 과장은 “정부의 6·27 대책 이후 상대적으로 대출을 더 많이 받을 수 있는 9억~15억원대 주택의 건당 대출 유발 규모가 이전보다 늘었다”며 “반면 15억원 초과, 20억원 초과 주택의 건당 대출 유발 규모는 줄었다”고 설명했다. 정부는 지난해 6·27 대책으로 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억원으로 제한했으며, 10·15 대책 이후엔 주택 가격에 따른 주담대 한도를 차등화 했다. △15억원 이하의 주택은 6억원 △15억 초과&sim;25억원 이하 4억원 △25억원 초과는 2억원으로 고가 주택일수록 대출 한도가 낮아진다.전세가격 상승도 주택시장 불안을 자극하는 요인으로 꼽혔다. 전세가격 상승은 실수요자의 매매 전환을 유도해 주택가격 하락을 제한하고 가계대출 증가 압력으로 이어질 수 있다는 것이다. 수도권을 중심으로 신규 입주 물량이 줄어든 데다 전세대출 규제 영향까지 겹치면서 전셋값 상승세가 이어지고 있다. 대출 금리 상승과 정부의 정책 대응은 부동산 시장 과열을 제어하는 요인으로 작용할 것이란 전망이다. 지난해 10월 이후 시장금리가 오르면서 주택담보대출과 신용대출 금리는 상당폭 상승했다. 최근 은행채 5년물 금리가 상승하면서 대출금리는 당분간 추가 상승할 가능성이 있다.정부는 시종일관 부동산 안정 정책 기조를 강조하고 있다. 수요 억제를 위한 대출 규제와 주택 공급 확대 방안을 발표한 데 이어 다주택자 양도세 중과 유예 조치 종료를 앞두고 있으며, 시장 상황에 따라 보유세 등 추가적인 세제 개편 가능성도 시사했다.한은측은 “거시건전성 정책을 일관되게 추진해 나가는 가운데 효과적인 공급대책을 적시에 시행하는 정책적 노력을 지속하는 한편, 수도권 집중 현상과 부동산으로의 신용집중 완화를 위한 구조개혁 노력을 강화할 필요가 있다”고 강조했다.

2026.03.12 I 장영은 기자

지난 달 강남3구 국평 평균 실거래가 12.5% 떨어졌다
[이데일리 최정희 기자] 서울 아파트 실거래가 가격이 1년새 10% 안팎 하락했다. 강남3구 아파트 실거래가 하락폭이 그 외 지역보다 커졌다. 최근 초고가 아파트 거래 자체가 뜸해진 반면 10억원 안팎의 아파트 거래가 늘어난 영향이다. 12일 부동산 정보 플랫폼 ‘다방’이 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터를 바탕으로 올해 2월 국민평형(84㎡ 이상 85㎡ 미만) 평(3.3㎡) 단가를 계산한 결과 강남3구는 평균 8432만원으로 1년 전(9635만원) 대비 12.5% 하락했다. 강남3구 외 아파트는 4632만원에서 4143만원으로 10.6% 떨어져 강남3구 아파트 가격이 그 외 지역보다 더 하락했다. 다방은 금액구간별 실거래 비중 변화가 영향을 준 것으로 분석된다고 밝혔다. 강남3구 지역에선 다주택자 양도소득세 중과 배제와 초고가 아파트에 대한 보유세 강화 가능성에 매도호가가 떨어진 매물이 나오고 있지만 매수세는 활발하지 않은 상황이다. 반면 10억원 안팎의 아파트에는 실수요가 버텨주면서 거래가 꾸준히 이뤄지고 있다. 대출 규제로 인해 자금조달 여력이 부족한 상황에서 최대 6억원의 주택담보대출을 받아서 매수할 수 있는 금액대라는 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 다방에 따르면 강남3구 아파트 국평 실거래 비중이 가장 많이 감소한 금액 구간은 20억 초과~30억 원 이하이다. 지난 달 해당 금액대 비중은 23.3%로 1년 전(43.1%) 대비 19.7%포인트 감소했다. 20억 원 초과 고가 아파트 구간의 실거래 합산 비중은 65.6%에서 41.7%로 23.9%포인트 축소됐다. 반면 10억 초과~20억원 이하 금액 구간에선 실거래 비중이 33.2%에서 53.3%로 20.2%포인트나 늘어났다. 강남3구 외 지역에선 10억원 이하 실거래 비중이 39.5%에서 55.2%로 15.6%포인트 증가했다. 10억 초과~20억원 이하에선 오히려 실거래 비중이 56.0%에서 41.6%로 14.4%포인트 줄었다. 강남3구, 그 외 지역 모두 실제 거래가 이뤄지는 금액대 자체가 하향 조정된 것이다. 다방 관계자는 “최근 1년 새 강남3구에서 20억 원 초과 아파트 거래 비중이 급감한 반면, 그 외 지역은 10억 원 이하 거래비중이 과반 이상으로 확대됐다”며 “이러한 거래 금액대별 비중 변화와 수급 상황 등 다양한 시장 요인이 복합적으로 작용, 강남3구와 그 외 지역의 국평 평균 평단가가 동반 하락한 것으로 보인다”고 밝혔다. 자치구별로 보면 평단가 하락률이 가장 높은 지역은 종로구로 집계됐다. 종로구의 평단가는 지난달 4717만원으로 전년동월 대비 33.2% 하락했다. 그만큼 낮은 금액대에서 거래가 활발해졌다는 얘기다. 마포구는 5037만원으로 19.2%, 서초구는 9930만원으로 16.5% 낮아졌다.

2026.03.12 I 최정희 기자

김윤덕 “다주택·초고가 보유세 부담 강화…초단기 공급 병행”
[이데일리 이다원 기자] 김윤덕 국토교통부 장관이 “집을 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 되지 않는 구조를 만들겠다”며 비거주 1주택, 초고가 1주택, 다주택자 등 주택 보유 전반에 대한 규제 강화를 예고했다. 이를 위해 세제와 금융, 유동성 관리 등을 포함한 종합 대책을 준비하는 한편, 상가를 주택으로 전환하거나 1인 가구용 프리미엄 원룸을 공급하는 등 ‘초단기 공급 확대’도 추진해 시장 안정화를 꾀한다는 구상이다.김윤덕 국토교통부 장관. (사진=국토교통부)김 장관은 12일 CBS 라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에 출연해 “대통령이 집을 가지고 있으면 경제적으로 훨씬 더 이익이 되지 않는 구조를 분명히 하겠다고 말했다”며 “투기성 보유나 실거주하지 않는 1주택 문제까지 포함해 강력한 대책이 필요하다고 보고 준비하고 있다”고 밝혔다.다주택자 양도세 중과 유예가 끝나는 5월 이후 시장 변화에 대응하기 위한 추가 정책 가능성을 시사한 셈이다. 정부가 검토하는 정책 대상에는 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택과 초고가 1주택도 포함될 수 있다는 것도 분명히 했다.김 장관은 “똘똘한 한 채 문제도 있고 또 투기성 보유나 실거주하지 않는 1주택 문제도 있다”며 “다른 지역에 살면서 서울에 집을 보유하는 경우나 초고가 1주택 문제도 당연히 대책에 포함돼야 한다”고 말했다.또한 “장기보유특별공제 같은 경우도 실제 집값이 많이 올랐는데 그분들이 낸 세금을 보면 월급쟁이들이 낸 세금과 비교해 사실상 맞지 않는 수준”이라며 “세제 전반에 대한 손질이 필요하다”고 했다.다만 구체적인 세율 등 세부 내용에 대해서는 말을 아꼈다. 그는 “국토부 장관으로서 세제의 구체적인 내용을 말하기는 어렵다”면서도 “정부 정책의 방향은 ‘집을 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 되지 않게 하겠다’는 것”이라고 설명했다.이에 정부가 세제뿐 아니라 금융 정책과 유동성 관리까지 포함한 종합 대책을 준비하고 있다는 점도 예고했다. 김 장관은 “부동산 정책은 단순히 공급이나 세제만의 문제가 아니라 금융과 유동성 관리도 매우 중요하다”며 “세제·금융·통화 정책까지 종합적으로 고려해 집값 안정 대책을 마련하겠다”고 설명했다.주택 공급과 관련해서는 단기 공급 확대 방안을 제시했다. 김 장관은 “상가 같은 유휴 공간을 주택으로 빠르게 전환하는 방식 등을 통해 단기적으로 공급을 늘리고 1인 가구 증가에 맞춰 프리미엄 원룸 형태의 주택 공급도 확대할 계획”이라고 말했다. 이어 “매입임대 활성화 등 다양한 방식으로 단기적으로 주택 물량을 늘리는 방안을 추진하겠다”고 덧붙였다.장기적으로는 기존 공급 정책에도 속도를 낸다는 방침이다. 김 장관은 “3기 신도시 공급을 빠르게 추진하고 도심 유휴 부지를 활용한 주택 공급도 확대하겠다”고 밝혔다. 다만 “아파트를 단기간에 대량으로 공급하는 것은 현실적으로 쉽지 않은 만큼 단기·중기·장기 공급 정책을 함께 추진해야 한다”고 말했다.토지거래허가제와 관련해서는 유지 방침을 밝혔다. 김 장관은 “과거 해제했을 때 시장 영향이 컸기 때문에 현재 정부는 일반적으로 푸는 방안을 고려하지 않고 있다”며 “다만 재건축 이주 수요 등 민간 정비사업 과정에서 나타나는 문제는 모니터링하고 필요한 대책을 마련하겠다”고 말했다.김 장관은 최근 강남3구와 용산구 아파트 가격이 2주 연속 하락했다며 집값 상승 기대 심리가 꺾였다고 평가했다. 김 장관은 “집값 상승에 대한 기대감이 꺾였다. (사람들이) 이번에는 정말 집값이 떨어질 거 같다고 생각한다”며 “강남 토박이들이 집 평수를 늘리는 것을 후회하고 그것을 주식에 투자했다면 자산이 더 많이 늘었겠다고 한다. 여러가지 국민적 밑바닥 정서와 심리가 크게 변화하고 있다고 생각한다”고 말했다.

2026.03.12 I 이다원 기자

가계대출 총량 발표 지연에…은행·고객 혼란
[이데일리 김국배 이수빈 기자] 금융당국이 올해 가계대출 관리 방안 발표를 확정하지 못하면서, 대출시장에 혼선이 일고 있다. 당국의 눈치를 살피고 있는 시중은행들이 선제적으로 관리에 나서고 있어 자금을 빌리려는 고객들은 발길을 돌려 2금융권으로 향하고 있다. 상대적으로 당국의 감시가 소홀한 상호금융권은 1~2월에도 주택담보대출을 줄이지 않아 연초 가계대출이 다시 증가 추세다. 그 사이 중동 불안으로 대출 금리까지 오르는 등 정책 불확실성과 금리 불안에 자금이 필요한 실수요자들은 타격을 받고 있다. (사진=연합뉴스)11일 금융당국이 발표한 ‘2월 가계대출 동향’에 따르면 지난달 은행권 주택담보대출(정책대출 제외)은 1조1000억원 줄었다. 1조7000억원이 줄었던 1월보다 감소 폭이 줄긴 했지만 4개월 연속 감소 추세다. 2월 전체 은행권 가계대출도 3000억원 감소했다.이는 부동산 가격 상승세를 잡기 위한 정부의 대출 규제가 지속되는 가운데, 금융당국이 올해 가계대출 증가율을 작년(1.8%)보다 낮게 관리하겠다는 큰 방향만 제시한 채 아직 총량 목표치와 주담대 관리 기준 등을 확정하지 못하자 은행들이 선제적으로 관리에 나선 영향을 해석된다. 당국의 ‘최종 숫자’가 아직 나오지 않으면서 우선 자체적으로 대출을 줄이고 있다는 얘기다. 올해는 당국이 주담대에만 별도 목표치를 부과하는 방안을 예고했고, 다주택자 관련 대출 규제까지 나올 예이어서 은행들이 대출 관리를 보수적으로 가져갈 수밖에 없다는 분석이 나온다.여기에 금리 상승 압력까지 더해지며 대출 여건은 더욱 빡빡해지고 있다. 금융권에 따르면 이날 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 고정형 주담대 금리는 연 4.21~6.81%로 집계됐다. 지난해 11월 상단이 6%를 넘어선 이후 상승 흐름이 이어지는 모습이다. 특히 최근 미국과 이란 간 전쟁이 발발하며 금리 상승 압력이 높아졌다. 전쟁 발발 직후인 지난 3일 4.07~6.67% 수준이던 금리가 일주일 만에 상단 기준 0.14%포인트(p)나 급증한 것이다.금융권에선 가계대출 관리 대책이 늦어질수록 은행권이 가계대출 전략을 수립하기 어려울 뿐 아니라 결국 예기치 못한 실수요자 피해로 이어질 수 있단 우려도 나온다. A은행 관계자는 “가계대출 관리 방안 발표가 늦어지면서 은행권도 가계대출 전략을 세우는 데 불확실성이 커진 상황”이라며 “불확실성이 길어지면 실수요자들이 대출을 받는 데 있어 금리가 높아지거나 대출 한도가 줄어드는 등 선택지가 좁아질 가능성이 있다”고 말했다. B은행 관계자는 “당장 현장에서 대출 실행에 큰 문제는 없다”면서도 “다만 명확한 숫자가 나오지 않아 장기 플랜을 세우기 어려운 상황”이라고 전했다. C은행 관계자는 “금융위가 지난해 증가율 수준으로 관리하겠다고 밝혀 총량 자체는 큰 문제가 아니다”라며 “다주택자 대출 규제 방향이 정리되지 않아 현장에서 혼란이 있는 상황”이라고 했다.상황이 이렇자 일부 대출 수요는 2금융권으로 넘어가고 있다. 2금융권의 2월 가계대출은 3조3000억원 증가했다. 1월엔 2조5000억원이 늘었는데 증가 폭이 8000억원 확대된 것이다. 금융위 관계자는 “상호금융(농협, 새마을금고 등) 등 2금융권을 중심으로 집단대출 증가세가 지속된 영향”이라고 말했다. 다만 향후엔 상호금융권 대출도 감소할 것으로 예상된다. 농협, 신협, 새마을금고 등이 대출 관리를 위해 일부 대출을 중단하기 시작했기 때문이다. 농협은 지난 9일부터 중도금과 이주비 신규 대출을 취급하지 않는다. 신협과 새마을금고도 지난달부터 중도금과 잔금, 이주비 등 집단대출과 모집인을 통한 대출 신청을 막았다. 당국은 올해 새마을금고 가계대출 증가율을 ‘0%’로 설정하고 순증을 막는 방안까지 고민하고 있다. 은행과 제2금융권 모두 대출 관리 강도가 높아질 경우 실수요자의 자금 조달 여건은 더 빠듯해질 수 있다는 관측이 나온다.

2026.03.12 I 김국배 기자

'2금융권 풍선효과'에 지난달 가계대출 2조9000억↑…전달의 2배
[이데일리 김국배 기자] 지난달 전체 금융권 가계대출이 3조원 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 은행권 가계대출은 감소했지만, 상호금융권 등 제2금융권 증가 폭이 더 커지며 ‘풍선효과’가 이어진 결과다. 특히 부동산시장으로 자금 유입을 차단하려는 금융당국의 의지와 달리, 주택담보대출은 한달간 4조2000억원이나 증가하며 두달 연속 증가폭을 키웠다. 사진은 서울 시내의 은행 ATM 기기. (사진=연합뉴스)11일 금융위원회가 발표한 ‘2월 가계대출 동향’에 따르면 지난달 전 금융권 가계대출은 전달(1조4000억원)보다 늘어 2조9000억원으로 집계됐다. 두 달 연속 증가세다.항목별로 보면 주택담보대출(주담대)이 4조2000억원 늘며 전월(3조원)보다 확대됐으며, 신용대출 등 기타대출은 1조2000억원 줄어 전달(1조6000억원)보다 감소 폭이 축소됐다. 금융당국은 “은행권 자체 주담대가 3개월 연속 감소했음에도 불구하고 정책성 대출과 2금융권 가계대출 증가 규모가 확대되며 가계대출이 증가했다”며 “신학기 이사 등 계절 요인과 농협·새마을금고 등 2금융권을 중심으로 한 집단대출 증가세가 지속된 영향”이라고 했다.업권별로 보면 지난달 은행권 가계대출은 3000억원 감소해 전월(1조원 감소) 대비 감소 폭이 줄었다. 은행 자체 주담대는 1조1000억원 줄며 3개월 연속 감소했지만, 디딤돌·버팀목 등 정책성 대출은 전월(1조1000억원)보다 더 늘어 1조5000억원 증가했다.반면 제2금융권 가계대출은 3조3000억원 증가해 전월(2조5000억원) 대비 증가 폭이 8000억원 확대됐다. 상호금융권 가계대출이 전달보다 8000억원 늘어 3조1000억원 증가했는데, 그중 농협(1조8000억원)·새마을금고(1조원)의 증가 폭이 컸다. 보험업권과 여신전문금융업권은 각각 2000억원, 1000억원 증가했으며, 저축은행의 경우 1000억원 감소했다. 행정안전부 관계자는 “2월 새마을금고 가계대출 증가 규모는 관리 강화 조치 시행 전 대출 수요 증가가 반영됐다”며 “향후 신규 집단대출 취급 중단 조치 등의 효과가 본격화되면 증가세는 점차 안정화될 것”이라고 설명했다.금융당국은 가계대출 관리 강화 기조를 유지한다는 방침이다. 금융당국 관계자는 “3월에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)에 따르면 매물 출회 등의 영향으로 주담대 수요가 확대될 수 있다”며 “지역별 주택 시장 상황과 가계대출 추이 등을 면밀히 모니터링할 것”이라고 말했다. 또 “국토부, 행안부 등 관계부처와 함께 향후 가계대출의 변동성 확대 우려가 주택 시장 불안으로 이어지지 않도록 선제적, 즉각적으로 대응해 나갈 계획”이라고 덧붙였다.

2026.03.11 I 김국배 기자

주담대 석달만에 증가 전환…한은 "향후 흐름 불확실성 굉장히 커"
[이데일리 장영은 기자] 지난달 은행권 주택담보대출(주담대)이 석달 만에 증가 전환했다. 정부의 부동산 시장 안정화 기조 아래 대출 규제가 지속되고 있지만 신학기를 앞둔 이사 수요 등으로 주담대는 전월대비 소폭 늘었다. 지난 1일 서울 강남구 한 부동산 중개업소에 붙은 급매물 광고. (사진= 연합뉴스)◇ 주담대 늘고 기타대출은 줄어…은행 가계대출은 석달째 감소 11일 한국은행이 발표한 ‘2026년 2월중 금융시장 동향’에 따르면 지난달 은행권 주담대는 4000억원 늘었고, 신용대출 등 기타대출은 7000억원 줄며면서 은행 가계대출은 전월대비 3000억원 줄었다. 은행권 가계대출은 지난해 12월부터 석달째 감소세를 이어갔지만 전 금융권으로 범위를 넓히면 가계대출 증가세가 확대됐다. 금융위원회와 금융감독원이 이날 발표한 자료를 보면 올해 2월 전 금융권 가계대출은 2조 9000억원 늘면서 전월(1조 4000억원)에 비해 증가폭이 커졌다. 다만, 증가폭이 낮은 수준에 머물러 가계대출 둔화세가 지속되고 있다는 것이 한은과 금융당국의 공통된 평가다. 은행권 가계대출이 석달 연속 감소한 것은 주택 경기가 침체됐던 2023년 1~3월 이후 약 3년 만이다. (자료= 한국은행)박민철 한은 금융시장국 시장총괄팀 차장은 “주택관련 대출은 자난해 연말 주택거래 증가와 신학기 이사 수요 등의 영향으로 늘었다”며 “향후 흐름은 상하방 리스크가 혼재돼 있어서 불확실성이 굉장히 높다고 보고 있다”고 말했다. 이어 “최근 정부가 강력한 의지를 드러내면서 그동안 일방향적으로 형성됐던 주택가격 기대가 반전되는 분위기”라면서도 “지난해 봤듯이 주택가격 상승세가 둔화하다가 재차 확대되는 양상도 보였던 만큼 최근 흐름이 추세적인 안정세로 이어질지는 지켜봐야 할 것”이라고 덧붙였다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료됨에 따라 주택 매물과 거래 증가가 예상되는 점은 단기적으로 가계부채를 늘리는 요인으로 작용할 전망이다. 국토교통부에 따르면 전국 아파트 거래는 작년 9월과 10월에 각각 4만 7000호, 11월 4만 3000호, 12월 4만 2000호를 기록했으며 올해 1월에는 4만 8000호로 늘었다. 신용대출 등의 기타대출은 전월에 비해 7000억원 들었다. 명절·성과 상여금 유입 등으로 1월에 이어 감소 흐름을 이어갔으나 국내외 주식투자 수요 등으로 감소폭은 크지 않았다. (자료= 한국은행)◇ 기업대출 증가폭 확대…“연초 계절적 영향”기업대출은 연초 계절적 영향으로 전월보다 9조 6000억원 늘면서 전월에 비해 증가폭이 상당폭 확대됐다. 대기업대출은 은행권의 대출확대 전략과 명절자금 등 운전자금 수요가 맞물리면서 5조 2000억원 증가했다. 중소기업대출은 은행들의 영업 확대와 포용금융 강화, 설 명절 자금수요 등으로 증가폭 4조 3000억원 늘었다. 회사채는 만기도래 물량의 규모가 큰 가운데 금리 변동성 확대에 따른 발행부담 및 투자 수요 약화 등으로 4조 1000억원 순상환됐다. 기업어음(CP)과 단기사채는 일부 공기업이 단기부채를 상환하면서 1000억원 순상환 전환했다, 주식 발행규모는 전월에 이어 1000억원 증가하는 데 그쳤다. 은행권 수신은 수시입출식예금과 정기예금이 모두 증가했다. 수시입출식예금은 39조 6000억원 늘면서 49조 7000억원 감소했던 전월대비 큰 폭으로 증가 전환됐다. 기업 결제성 자금 및 지자체 재정집행 대기자금이 유입되면서다. 정기예금도 1월 1조원 감소에서 2월 10조 7000억원 증가로 돌아섰는데, 기업 여유자금 및 지자체 일시 운용자금이 유입된 영향이다. 가계는 지난달 정기예금에서 2조원대 후반 규모로 돈을 뺐다. 주식시장 호조에 따른 자금 이동으로 보인다. 자산운용사 수신은 주식형 펀드를 중심으로 48조 6000억원 늘면서 큰 폭의 증가세를 지속했다. 주식형펀드 잔액이 34조 1000억원 늘었고 기타펀드는 7조 6000억원 증가했다. 반면 채권형펀드는 2000억원 감소 전환됐다. 주식형 펀드의 경우 주가지수 상승으로 평가액이 상승한 점도 잔액 증가에 영향을 미쳤다. 머니마켓펀드(MMF)는 법인자금 중심으로 유입폭이 축소되며 5조 5000억원 늘었다.

2026.03.11 I 장영은 기자

2년간 1만 가구 늘어난 공공임대...서울 강남도 공실[only 이데일리]
[이데일리 최정희 기자] 정부가 공공 임대주택을 더 많이 지어서 주택 공급에 나서겠다고 밝혔지만 정작 공공 임대주택의 공실 가구 수는 5만 가구에 육박하는 것으로 조사됐다. 2년간 무려 1만 가구 가량 급증한 것이다. 주택 공급이 부족한 수도권에선 임대주택의 노후화, 과도한 소형 평수 등이 공실 원인으로 지목되는 반면 지방에선 ‘수요 없는 공급’이 원인이었다는 지적이 나온다.출처: 박용갑 더불어민주당 의원실, LH◇◇ 서울 한복판에서도 ‘임대주택 공실’11일 박용갑 더불어민주당 의원실이 한국토지주택공사(LH)로부터 제출받은 건설·매입 임대주택 공실 현황에 따르면 전국 임대주택 공실 가구 수는 작년말 4만 8398가구로 집계됐다. 전체 임대 주택 수 117만 6239가구의 4.1%가 공실이다. 공실 가구는 6개월 이상 계약자가 없는 주택을 말한다. 임대주택 공실은 점차 증가하고 있다. 2023년말 3만9579가구였던 공실은 2024년말 4만7191가구로 급증했고, 작년말에는 4만8398가구로 더 늘었다. 2년간 8819가구가 증가했다. 공실률도 2023년말엔 3.4%에서 작년말 4.1%로 늘어났다. 특히 영구임대 주택의 공실률은 10.9%에 달했다. LH 관계자는 “공급 확대로 운영 물량은 지속적으로 증가하는 반면 지방 인구유출 등 지역 양극화 심화로 입주희망 수요가 부족한 지역이 발생했다”며 “영구임대는 주택 노후화나 노후 공공임대 리모델링과 재정비 사업 등을 위한 공급 보류가, 행복주택은 소형 평형 비중이 높고, 타 유형 대비 청년, 신혼부부만 입주가 가능한 점 등이 공실 원인”이라고 설명했다. LH가 공급하는 임대주택은 LH가 직접 지은 ‘건설 임대주택’과 민간이 지은 주택을 매입해서 임대로 내놓는 ‘매입 임대주택’으로 나뉘는데 두 부문 모두 공실이 증가하고 있다. 건설 임대주택과 매입 임대주택 모두 공실 가구 수가 2년 간 각각 22.1%(7635가구), 23.7%(1184가구) 증가했다.시도별로 보면 경기도의 공실 가구 수가 1만 341가구로 전국에서 가장 많았다. 그 다음이 충남으로 6433가구가 공실이었다. 충남은 공실률로 따지면 11.4%에 달해 전국에서 공실이 가장 많은 곳이기도 하다. 주택 공급이 가장 부족한 서울에서도 공실 가구 수는 2458가구로 2년 전(1218가구) 대비 두 배 늘어났다. 서울 등 수도권에선 임대주택의 노후화와 과도한 소형화로 공실이 발생했다. 강남에서도 임대주택 공실이 나고 있다. 2013년 준공된 강남구 자곡동 에버시움 영구임대 아파트는 192가구 중 9가구가 공실이다. 전용면적이 21㎡로 고작 6평에 불과하다. 관악구 봉천동 H-3BL 행복주택은 작년에 준공됐음에도 60곳 중 7곳이 공실이라 공실류이 11.7%에 달한다. 이곳은 17㎡, 19㎡로 5~6평으로 상당히 협소하다. 반면 충남 등 지방에선 집값이 상대적으로 낮아 ‘수요 없는 공급’으로 공실이 발생한다는 지적이 나온다. 2008년 준공된 충남 보령시 10년 공공임대 주택은 18가구 중 무려 17가구가 공실이다.◇◇ ‘평수 늘리기’ 공실 줄이는 대안 될까이에 따라 정부에선 수도권의 경우 공공 임대주택의 평수를 늘리고 역세권에 짓는 방안을 검토하고 있다. 이재명 대통령은 작년말 국토교통부 업무보고에서 “공공임대라고 하니 8~12평짜리 자잘한 것 짓고, 빼곡하게 짓는데 그렇게 하지 말고 중산층도 살 수 있게 25~30평으로 넓게 지으라”며 “역세권에 공공임대주택을 적정한 평수로 지으면 임대 보증금도 더 높게 받을 수 있을 것”이라고 밝혔다. 그러나 공공 임대주택의 공실이 많은 상황에서 임대주택을 계속해서 늘리는 게 주택 공급의 대안이 되지 않을 수 있다는 관측이 나온다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “정부에서 정한 물량을 채워야 되는 공공기관 입장에선 평수를 늘리는 큰 그림에 맞추기보다 공사기한, 목표량 등에 맞춰서 갈 수밖에 없을 것”이라고 밝혔다. 실제로 공공 임대주택의 평수 늘리기 시도는 과거에도 있어왔다. LH는 2022년 1인 가구 최소 주거 면적을 21㎡이상으로 정하고 3~4인 가구로 기존 60㎡이하에서 84㎡이하로 가구별 거주 면적을 넓히기로 했다고 밝혔다. 하지만 2025년 준공된 관악구 봉천동 H-3BL 행복주택은 주거 전용면적이 17㎡ 수준이었다. 공실의 발생 원인을 세분화해 접근할 필요가 있다는 의견도 나온다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “매입임대 주택은 다세대, 다가구 주택이라 관리가 어려워 노후화가 심해 기피하는데 이런 경우는 리모델링을 하고, 도심이긴 한데 너무 소형인 경우엔 옆에 붙어 있는 방과 통합해서 조정하는 등의 노력이 필요하다”고 밝혔다. 이어 “수요가 없는 지방은 사실 대안이 없기 때문에 지역 내 사업으로 활용하는 방안을 검토해야 한다”며 “거주용이 아닌 ‘한 달 살기’용으로 접근하든지 사업에 활용할 수 있도록 방안을 모색해야 한다”고 설명했다.LH 관계자는 “민간 임대시장에서도 학계에선 통상 3~6% 수준을 자연 공실률로 보고 있다”면서도 “제한된 입주자격 등 민간 임대시장에 비해 제약 조건이 많아 일정 수준 공실 발생은 불가피하다”고 밝혔다. 다만 “공실률과 공실 기간 등에 따라 소득, 자산 등 입주자격을 완화해 공실을 해소하기 위한 노력을 하고 있다”며 “장기 공실은 중소기업, 대학교 등 기관간 협약을 통해 해당 기관 소속 무주택 근로자가 거주할 수 있도록 하거나 재해·재난에 대응한 긴급주거지원을 하기도 한다”고 덧붙였다.

2026.03.11 I 최정희 기자

전입정보로 실거주 판별…'비거주 1주택' 정조준[only 이데일리]
[이데일리 최정훈 기자] 금융당국이 행정안전부의 전입세대 정보를 활용해 주택의 실제 거주 여부를 확인하는 방안을 검토하고 있다. 주택 보유 수 중심이던 기존 대출 규제에서 나아가 해당 주택에 누가 실제 거주하는지까지 확인해 비거주 보유나 실거주 약정 위반 등을 보다 정밀하게 가려내려는 취지다.기존 대출 규제와 전입세대 정보 활용 구상10일 이데일리 취재를 종합하면 금융위원회는 행정안전부가 관리하는 전입세대 정보를 대출 규제 집행 과정에서 참고 자료로 활용할 수 있을지 검토에 착수했다. 전입세대 정보는 특정 주소지에 주민등록이 돼 있는 세대를 확인할 수 있는 자료로, 차주가 실제 거주하는 주택인지 세입자가 거주하는 임대주택인지 등을 파악하는 데 쓰일 수 있다. 금융당국은 등기나 신용정보를 통해 차주의 주택 보유 여부와 담보 설정 현황 등은 확인할 수 있다. 하지만 해당 주택에 차주가 실제 거주하는지, 세입자가 살고 있는지는 금융 데이터만으로는 파악하기 어렵다. 주택 수만을 기준으로 한 규제로는 투자 목적 보유와 실거주 목적 보유를 가려내기 어렵다는 지적이 나오는 배경이다.예컨대 차주가 보유한 주택에 본인 세대가 전입돼 있지 않고 다른 세대만 전입해 있다면 임대 목적 보유 여부를 의심해 볼 수 있다. 반대로 차주가 전입한 주택이라면 실거주 가능성을 판단하는 참고 자료가 될 수 있다. 금융당국 관계자는 “현재 규제는 주택 수 중심으로 작동하지만 실제 거주 여부까지 확인하기는 쉽지 않다”며 “현재 규제는 주택 수 중심으로 작동해 실제 거주 여부를 충분히 반영하기 어렵다”며 “관련 데이터를 활용할 수 있는 여러 방안을 살펴보고 있다”고 말했다.이 같은 논의는 최근 금융당국이 강조하고 있는 ‘정밀 규제’ 기조와도 맞닿아 있다는 평가가 나온다. 시장 전반을 일괄적으로 조이는 규제보다 투기 가능성이 높은 수요를 선별적으로 관리하겠다는 방향이다. 과거에는 대출 총량 관리나 DSR 규제 강화 등 시장 전반에 영향을 미치는 방식이 중심이었다면 앞으로는 투기적 수요를 선별적으로 관리하는 방향으로 규제가 보다 정교해질 수 있다는 것이다.특히 금융권 안팎에서는 이번 논의의 실제 타깃이 다주택자 자체보다 ‘비거주 1주택’에 있을 수 있다는 해석도 나온다. 주택을 한 채만 보유하고 있더라도 실제로는 세입자만 거주하고 본인은 다른 곳에 살 경우 사실상 투자 목적 보유로 볼 여지가 있지만, 현행 규제 체계에서는 단순 1주택자로 분류된다. 전입세대 정보를 활용하면 이런 구조를 일정 부분 가려낼 수 있다는 것이다.은행권에서는 이미 일부 주택담보대출 심사 과정에서 차주의 동의를 받아 전입세대 정보를 조회하는 시스템을 활용하고 있다. 다만 이는 대출 심사 과정에서 참고 자료로 활용되는 수준에 그치고 있다. 시중은행 관계자는 “대출 신청 과정에서 고객 동의를 전제로 전입세대 정보를 확인할 수 있는 시스템이 일부 도입돼 있지만 실제 심사에서 적극적으로 활용되는 경우는 많지 않다”며 “현재로선 참고 자료 수준이고 규제 집행과 직접 연결되지는 않는다”고 말했다.한편, 이 같은 논의의 배경에는 은행권의 데이터 한계도 자리 잡고 있다. 현재 은행 전산에는 차주의 주택 보유 여부나 담보 설정 현황 등 금융정보는 반영돼 있지만 해당 주택에 실제 누가 거주하고 있는지 여부는 확인할 수 없다. 비거주 1주택 여부나 전세대출 차주의 실제 거주 형태는 금융정보만으로 파악하기 어렵고, 전세대출 차주가 이후 주택을 매입했는지 여부도 실시간으로 확인하기 어렵다는 것이 은행권 설명이다. 주택 보유 현황은 국토교통부 등 공공 데이터를 통해 일정 주기로 확인할 수 있지만 실시간 데이터가 아니기 때문이다. 다만 실제 제도화 과정에서는 논란도 적지 않을 것으로 보인다. 전입세대 정보는 주민등록 기반 개인정보에 해당하는 만큼 금융기관이 이를 규제 목적으로 활용하는 것이 적절한지에 대한 논쟁이 불거질 수 있기 때문이다. 전입신고와 실제 거주가 반드시 일치하지 않는 경우도 있어 단순 전입 여부만으로 투자 목적 여부를 판단하기 어렵다는 지적도 나온다.금융권 관계자는 “전입 여부만으로 실제 거주 여부를 완전히 판단하기는 어렵기 때문에 보조적인 참고 자료 정도로 활용될 가능성이 높다”며 “개인정보 활용 범위나 법적 근거에 대한 논의도 함께 이뤄질 필요가 있다”고 말했다.

2026.03.10 I 최정훈 기자

서울 아파트 분양전망, 소폭 하락…“다주택자 매물 증가 영향”
[이데일리 김형환 기자] 서울 아파트 분양전망이 전월 대비 소폭 하락했다. 이는 양도세 중과 유예 종료에 따라 다주택자의 매물이 증가하고 매수자들의 관망세가 이어진 영향으로 풀이된다.3월 아파트분양전망지수. (사진=주택산업연구원 제공)주택산업연구원(주산연)이 주택사업자를 대상으로 지난달 19일부터 27일까지 설문조사를 진행한 결과 3월 서울 아파트 분양전망지수는 105.4로 전월(11.9) 대비 6.5포인트 감소했다. 수도권은 102.6으로 전월(104.8) 대비 2.2포인트 줄었는데, 서울이 수도권 중 가장 큰 폭 하락했다.주산연은 다주택자 매물 증가와 매수자 관망세로 인해 이 같은 결과가 나왔다고 설명했다. 주산연은 “오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 확정되면서 서울 강남 3구를 중심으로 다주택자 매물이 증가하고 매수자들의 관망세가 이어진 영향”이라고 부연했다.경기도의 경우 105.9로 전월(102.6)보다 3.3포인트 올랐다. 주산연은 “다주택자와 고가주택에 대한 세제 강화 움직임과 15억원 이상 대출규제 강화로 15억원 이하 주택이 많은 경기 지역 거래가 늘어나고 집값 상승 추세가 이어지고 있는데 따른 영향”이라고 밝혔다. 인천은 96.6으로 전월(100)보다 3.4포인트 줄었다.비수도권은 전월 96.6에서 1.6포인트 떨어진 95로 나타났다. 경남은 전월 대비 6.2포인트, 충남은 5.4포인트, 경북은 4.7포인트 상승 전망됐고 대구(100), 울산(105.9), 강원(91.7)은 전월과 동일하게 전망됐지만 나머지 지역은 모두 하락 전망됐다.3월 전국 평균 아파트 분양전망지수는 96.3으로 전월(98.1) 대비 1.8포인트 떨어졌다. 주산연은 “수도권에서 정부 세제 강화 기조에 따른 매수 관망세가 확산되며 비수도권에서는 분양가가 지속적으로 상승하고 있음에도 지역 주택 가격이 정체되면서 청약 수요가 위축된 영향이 복합적으로 작용한 것”이라고 강조했다.주산연은 민간 아파트 분양 물량 감소에 따른 주택 가격 상승 우려가 큰 상황이라고 전망했다. 지난해 민간 아파트 분양 물량은 11만 6000호였는데 이는 전년 대비 24% 감소해 2016년 이후 최저 수준이라는 것이다. 게다가 이달 전국 아파트 입주물량도 9597가구로 전년 동월 대비 약 65% 감소하는 등 공급 감소세가 뚜렷하다는 것이다.주산연은 “공급 감소가 지속될 경우 향후 주택 가격 상습 압력으로 이어질 가능성이 높다”며 “분양시장 회복과 주택 공급기반 확충을 위한 정책적 지원이 필요한 상황”이라고 전했다.

2026.03.10 I 김형환 기자

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