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“땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”
  • “땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”[복덕방 기자들]
  • [이데일리 이성기 기자] “비싸다는 것과 어렵다는 것, 크게 두 가지가 걸림돌이죠.”스피드뱅크·닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산 투자 전문가로 활동하고 있는 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 2030 젊은 세대가 땅 투자에 관심은 있지만 선뜻 실행으로 옮기지 못하는 이유로 `고정 관념`을 꼽았다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 `복덕방 기자들`은 전 소장에게 초보들을 위한 땅 투자 방법과 유망 지역에 대해 들어봤다.전 소장은 “10년 전 500만원으로 시작했다”며 “코인이나 주식에 관심이 많지만 금리가 올랐을 때 공부를 해서 경·공매로 우선 소액 투자를 추천한다”고 말했다. 투자 지역으로는 충남 당진을 권했다. 전 소장은 “당진은 20년 전 현대제철소가 만들어지면서 뜨기 시작한 곳이다”며 “석문국가산업단지(석문국가산단)가 있고 서해안 복선전철 당진합덕역도 생길 예정인 역세권이다”고 소개했다. 석문국가산단은 주거 면적을 포함해 약 363만평(1201만 2000㎡) 규모로 2015년 조성이 마무리 됐다. 지난해 11월 국가혁신융합단지로 지정되면서 국내외 기업이 산단 이전이나 공장 신·증설을 하면 보조금과 세제, 금융지원, 규제 특례 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.전 소장은 “중요한 것은 1억원 미만으로 투자할 수 있다”며 “공사가 한창인 신안산선도 오는 2024년 완공 예정이라 지금이라도 (투자하기에) 늦지 않다”고 강조했다. 다만, 충청권이라도 인구가 빠져나가는 지역은 피할 것을 조언했다.특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 `맹지`(盲地)에 주의해야 한다고 했다. 전 소장은 “땅 투자에 있어 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다”며 “예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 저렴해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다”고 강조했다. 그러면서 `기획 부동산` 사기에 당하지 않으려면 반드시 현장을 확인하라고 당부했다. 전 소장은 “디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다”며 “사기에 당하지 않으려면 토지 투자의 기본인 지적도를 확인해야 한다”고 말했다.
2022.09.21 I 이성기 기자
‘세컨드 하우스’ 전원주택지 고르는 법은
  • ‘세컨드 하우스’ 전원주택지 고르는 법은[대박땅꾼의 땅스토리]
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 전원생활을 택하는 이유는 자연을 누리고자 함이다. 당연히 자연환경이 좋아야 한다. 누구든 탁 트인 전망을 좋아한다. 배산임수라는 풍수지리적 조언을 오해해 물가 옆에 짓거나 산에 딱 붙여 짓는 것도 좋지 않다. 장마철 홍수 피해나 산사태 등 자연재해를 염두에 둬야 한다. 전원주택은 아무래도 냉난방에 큰 비용이 든다. 남향이나 남동향을 선호하는 것도 그 이유다. 전원주택지를 답사할 때 겨울에 가보라고 하는 것은 남향이라도 앞이 그늘져 눈이 녹지 않을 때도 있기 때문이다. 진입도로가 겨우내 얼어 있다면 그 또한 문제가 될 것이다.요즘은 전원주택을 세컨드 하우스로 이용하는 사람도 많다. 세컨드 하우스가 아니더라도 귀농이 아닌 이상 전원생활을 하는 사람은 도시와 일정 거리를 유지하려고 한다. 대도시에서 1시간에서 1시간30분 거리, 지방 소읍에서는 3~4㎞ 거리가 적당하다.건축을 위해서도 도로는 필수다. 살면서 때로 대중교통을 이용해야 할 때도 있다. 1~2시간 단위라도 마을버스가 지나는 곳이 좋다. 그러나 도로에 너무 딱 붙어 있는 경우는 추천하지 않는다. 또 도로에서 너무 깊숙이 들어간 외딴집도 적합하지 않다. 전원생활을 하더라도 병원은 가야 하고 은행이나 마트도 들러야 한다. 지방은 대개 읍에 편의시설이 몰려 있다. 외진 산속 외딴집은 치안에 취약하거나 불의의 사태가 벌어질 때 안전을 위협받을 수 있어 대부분 주저한다. 읍내에서 3~4㎞ 거리를 추천하는 것도 자동차를 이용할 수 없을 때 도보로 1시간 이내에 갈 수 있기 때문이다.상하수도나 전기, 도시가스가 들어온다면 금상첨화다. 하지만 모두 갖춘 곳을 찾기는 어렵다. 논밭이나 대지, 임야를 전용해 택지로 개발한다면 더더욱 어렵다. 그렇더라도 전기와 지하수는 확보해야 한다. 전기를 직접 끌어와야 한다면 거리에 따라 개발비용을 추가해야 하니 미리 고려해야 한다. 전원주택에 사는 사람은 전원생활을 즐기고자 하는 것이지 홀로 살기 위해 도시를 나온 것이 아니다. 방범이나 안전 등을 고려해 대부분 일정한 거리에 전원주택이 있는 단지형 전원주택지를 선호한다. 따라서 전원주택단지에서 멀지 않거나 나중에 단지를 이룰 만한 땅을 찾으면 수익성도 높아진다. 이밖에 주위에 송전탑이나 축사 등 혐오시설이 있는지 확인해야 한다. 눈에 보이지 않으니 사는 데 불편함이 없다고 대수롭지 않게 여길지 모르지만 매각할 때 차감 요인으로 작용한다. 사는 사람의 입장으로 생각해보면 이해할 수 있다.늘 강조하지만 특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 ‘맹지’(盲地)는 항상 주의해야 한다. 땅 투자에서 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다. 예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 싸다 해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다. 아울러 땅을 사기 전에는 반드시 현장을 확인해야 한다. 디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다. 토지 투자의 기본인 지적도 확인도 중요하다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
2022.09.19 I 문승관 기자
길을 내고 맹지를 매입한다
  • 길을 내고 맹지를 매입한다[대박땅꾼의 땅스토리]
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 진입할 도로가 없는 땅을 맹지라고 합니다. 도로가 없으면 건축을 할 수 없습니다. 허가 자체가 나오지 않지요. 맹지는 다른 땅에 둘러싸여 있으니 활용할 방법이 극히 제한된 땅이고 그렇기에 주위 시세보다 가격이 절반 정도에 불과합니다. 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장처음 토지투자를 하는 분이라면 맹지를 피하라고 누누이 조언합니다. 그럼에도 초보 투자자가 맹지를 사들여 곤란을 겪는 경우가 많습니다. 주위 시세보다 가격이 턱없이 낮다고 덥석 계약부터 하기 때문입니다. “평당 몇 만 원이라고? 이건 거저야. 다른 사람이 채가기 전에 사야 해”라며 계약을 서두릅니다. 그리고 수년을 보유한 다음 눈물을 머금고 헐값에 팔곤 하죠. 맹지를 사들여 고생한 사람은 이후 절대 쳐다보지 않습니다.맹지라고 다 같은 맹지는 아닙니다. 맹지로 보일 뿐 실제 맹지가 아닌 때도 있고 약간 손을 보면 맹지에서 벗어날 수 있는 땅도 있습니다. 그래서 어느 정도 토지투자에 익숙한 분들께는 맹지도 눈여겨보라고 권합니다. 맹지를 사서 도로를 확보하면 주위 시세대로만 받아도 2~3배 수익이 날 수 있습니다.맹지투자 핵심은 간단합니다. 도로 문제를 해결한 후에 맹지를 사들이면 됩니다. 쉽게 문제가 풀리는 때도 있습니다. 지적도 상 맹지로 보이지만 위성 사진이나 현장답사를 통해 확인하면 현황도로가 나 있는 경우가 그런 경우인데요. 현황도로는 지적도에는 나오지 않지만 실제로는 존재하는 도로입니다. 동네 사람들이 농사를 짓거나 통행을 하기 위해 낸 도로인 경우가 대부분입니다. 지방에는 지적도나 도로대장에 표시되지 않은 현황도로가 꽤 많습니다. 그래서 지적도만 믿지 말고 인터넷 포털 위성지도로 확인하거나 현장답사를 해봐야 합니다. 현황도로가 있는 경우 대개는 건축할 수 있습니다. 그렇다고 안심해선 안 됩니다. 토지를 사들이는 목적은 개발이나 건축을 하기 위함입니다. 현황도로가 있으면 대체로 허가가 납니다. 그런데 지자체에 따라 내주지 않는 일도 있습니다. 그러므로 땅을 사들이기 전에 해당 지자체 건축과에 전화해서 “현황도로가 있는데 건축물을 세울 수 있나요? 라고 확인을 하고 계약을 진행해야 합니다. 반대로 지적도 상에 도로가 있는데 가서 보니 맹지인 경우가 있습니다. 지적도에 도로 표시는 돼 있는데 아직 나지 않은 경우입니다. 이때 초보자들은 맹지라고 오해하고 계약을 포기하기 쉬운데 한 번 더 따져보기 바랍니다. 지적도에 도로로 표시돼 있다면 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻입니다. 내가 도로를 내면 됩니다. 도로를 내는 비용은 생각보다 크지 않습니다. 또 인접 토지 주인들을 설득해 공동으로 도로를 내서 비용을 절약할 수도 있습니다. 투자금이 올라가겠지만 맹지에서 벗어나 거둘 수 있는 수익과 비교해 결정하면 됩니다.
2022.09.10 I 박종화 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]물적분할 반대주주에 주식매수청구권 부여
  • [이데일리 하지나 기자] 다음은 5일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면물적분할 반대주주에 주식매수청구권 부여신동빈, 베트남에 롯데 역량 총집결경험하지 못한 태풍 온다…위기경보 ‘심각’ 상향황정미, 연장혈투 끝 첫 우승△종합기술·스토리 입힌 ‘가전’, 가슴 뛰는 경험 선사할 것强달러·가성비제품 덕 ‘나홀로 무역흑자’, 내수부진·탈중국 가속…마냥 웃지 못해이번에도 ‘연료누출’…아르테미스 1호 발사 또 연기 △역대급 태풍 온다 한반도 전체 뒤덮을 만큼의 크기…‘매미급 강풍+루사급 폭우’ 예고태풍 영향권 학교, 재량휴업·원격수업 검토강풍에 가로수 꺾이고 5290여가구 정전…11만명에 ‘피난지시’△종합시멘트 ‘원자잿값 뛰어 단가 올려’ VS 레미콘 ‘내달 10일부터 셧다운’“고환율 내년 상반기까지 유지…원유 관세 인하 등 필요”고소득 프리랜서도 재난지원금, 세금 낭비에…정부 “문제 없다”혈세로 갚아야할 ‘적자성 국가채무’ 내년 700조원 돌파…이자만 23조△힘 실리는 주주친화정책주가 쏘아올린 자사주 매입...올해 공시 10건 중 7건 상승SK도 움직였다...주주행동주의 힘개미 원성 자자하던 물적분할, 주주 보호장치 확충△IFA 2022태양광으로 돌리는 세탁기, 탄소배출 줄이는 냉장고...그린 혁신 각축전LCD 다 따라온 中, 8K·OLED로 격차 벌리는 韓앱으로 삼성·LG·GE 가전 작동...13개 브랜드 ‘초연결’△정치다시한번 ‘주호영號’ 유력...대구간 이준석 “반헌법적, 심판해달라”이르면 이번주 초 정무 1·2비서관 임명, 尹대통령 추석전 1차 인적쇄신 마무리이재명 지키지 나선 野...김건희 때리기로 ‘맞불’‘강제동원 배상 해법’ 오늘 민관협의회 4차 회의정의당 비례의원 총사퇴 당원투표 부결...류호정 등 의원직 유지△경제‘3高’ 악순환 우려에...또 머리 맞대는 경제수장들기재부, 연금개혁 전담 ‘연금과’ 만든다물가상승세 일단 꺾였지만...태풍·추석은 ‘변수’이르면 내년부터 ‘마시는 우유, 가공유’ 가격 다르게 받는다△글로벌이번주 ECB 자이언트스텝·美연준 추가 매파발언 여부에 ‘촉각’‘잭슨홀 미팅’ 일주일만에...글로벌 시총 6700조원 증발유럽 “러 가스공급 중단, 대응 준비돼 있어”애플·구글도 ‘탈중국’ 가속...“베트남·인도서 생산 확대”△이데일리가 만났습니다“인재확보만 된다면...기술 우위 한국이 ‘칩4 동맹’ 주도적 역할할 것”“반도체 산업 지원 특별법 19일 국회 산자위에 상정”△돈이보이는창가격 떨어지는 아파트 분양권 ‘줍줍’ 분양계약 직후·입주할 때 가장 저렴△돈이보이는창개포자이 분양권 한달새 1.2억원↓...서울 추가 하락 관심 둬야[대박땅꾼의 땅스토리]맹지투자, 반드시 도로 확보후 계약해야...구거가 사유지인지 꼼꼼히 체크△돈이보이는창디폴트옵션 10월의 선택, 퇴직연금이 똑똑해진다수수료 낮추고 분산투자 효과 극대화, 세계 최초 TDF ETF 상품 동시 상장△돈이비오는창시작부터 달랐다...204억·38억 프리즈 돈잔치에 숨직인 키아프우리 댕댕이는 소중하니까...호캉스도 함께 가죠성장주 대신 가치주...현금 보유는 답 아냐△산업회사분할하고 공장짓고 인프라 진출...LS그룹 ‘전기차 사업’ 가속페달현대重, ‘50년 역사’ 책으로 펴내900평 논 위에 태양광 설치했더니 3000만원 부수입 생겼어요러-우크라軍 반사이익...중고차, 러 수출 급증△중소기업·ICT3년간 간수빼고, 25일간 9번 굽고...죽염효능 비결은 ‘정성’코웨이 ‘에어메가’, IFA 출격..유럽 공기청정기 시장 공략국내 시각장애인 OTT 시청, 넷플릭스만 원활‘카겜 투자’ 개발사 작품 속속 출격...“유망 개발사 발굴 지속”△소비자생활신동빈 “호찌민에 코엑스 1.5배 복합단지...2만명 고용할 것”롯데·현대백화점 추석선물 당일 배송소비심리 위축에 명품 중고·렌털업계 ‘방긋’GS리테일 “MZ직원들이 MZ세대 뽑아요”△증권이달들어 등돌린 외국인, LG엔솔은 여전히 담았다 베어마켓 랠리 끝...추석 전 관망세“국내 유일 페길레이션 기술...상장 통해 성장 날개”△제11회 KG·이데일리 레이디스 오픈“연장전 버디 순간, 어안이 벙벙...우승 상품 토레스는 엄마에게”14번홀까지 선두 달렸던 고지우 “내년엔 우승할 것”16세 서교림, 베스트 아마추어상“올때마다 코스 컨디션 좋아져”...써닝포인트CC 호평 이어져이예원, 9번째 ‘톱10’...신인상 랭킹 1위△제11회 KG·이데일리 레이디스 오픈홀인원 유지나·최가람, 쌍용차 부상 기쁨 두배‘홀인원에 버디 풍년’...사랑의 버디 총누적액 4억6000만원 돌파△오피니언[목멱칼럼]설악산 케이블카 논란, 스위스를 보라[기자수첩]의혹만 키운 김건희 여사 장신구 해명[데스크의눈]코스피의 50가지 그림자△피플외화벌이용 北해킹 기승...암호화폐, 특히 조심해야서울시향, 차기 음악감독에 지휘자 얍 판 츠베덴KG그룹, 소방공무원 자녀 ‘100년의 지원’ 시작포스코, 아르헨티나 찾아 ‘부산엑스포’ 유치 지지 당부허구연 총재 “한국프로야구 개막전 美개최 논의”△사회장비·결함 車에 관한 무엇이든 변호해드려요내년부터 서울 학교서 재래식 변기·노후 책걸상 사라진다론스타 중재 판정문 공개될까두번째 만난 오세훈·김동연·유정복 “수도권 매립지 4자 협의체 정상 가동”거리두기 해제후 첫 명절...경찰청, 특별교통관리
2022.09.04 I 하지나 기자
맹지 투자, 반드시 도로 확보후 계약해야…구거, 사유지인지 꼼꼼히 체크
  • 맹지 투자, 반드시 도로 확보후 계약해야…구거, 사유지인지 꼼꼼히 체크
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] `구거`(溝渠·인공적인 수로)가 있는 땅은 A급 맹지(盲地·도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지)에 속한다. 지자체와 협의해 구거 점용 허가를 받고 매립해 도로를 낸 뒤 기부하는 형식으로 맹지를 벗어날 수 있다. 절차가 까다로워 보이지만 실제로는 그리 어렵지 않게 도로를 낼 수 있어 선호하는 땅이기도 하다.종종 `구거는 미래의 도로`라고 말한다. 구거는 폭이 다양한데 적어도 차가 한 대는 지날 정도는 돼야 한다. 구거 매립은 그리 어렵지 않다. 토관을 매설해 물이 지나는 통로를 만들고 그 위에 흙을 부어 도로를 내면 된다. “그럼 비용이 많이 들겠네요”라며 구거 매립을 이야기하면 경험이 없는 사람들로 우선 비용부터 걱정한다. 그런데 생각보다 많이 들지 않는다. 미리 견적을 받아 계산해보면 용기를 갖고 진행할 수 있다.예를 들어 맹지를 2000만원에 매입했다고 가정해보자. 맹지는 대개 주위 시세의 절반 정도다. 토지 매입 비용에 구거를 메우는데 500만원의 견적이 나왔다면 이 땅에 들어간 자금은 총 2500만원이다. 이후 구거가 도로로 바뀌어 맹지에서 풀리면 이 땅은 주위 시세인 4000만원을 받을 수 있다. 구거가 있다고 해서 무조건 계약을 하면 낭패를 볼 수도 있다. 지적도에는 구거가 없는데 현장에 가서 보니 도랑이 있는 경우가 있다.`구거가 있네? 그럼 쉽게 맹지에서 벗어날 수 있겠구나`라고 속단하면 낭패를 볼 수 있다. 보기에 구거로 보이지만 사유지인 경우도 있다. 그 경우 땅 주인과 협상해야 하는 데 실패하면 맹지에 갇힌다. 반드시 등기부등본을 떼서 도랑이 있는 땅의 주인이 국가인지 개인인지 확인해야 한다.맹지에 투자할 때는 반드시 도로를 낼 방안을 확보한 뒤에 매입 계약을 해야 한다. 매입 계약을 하기 전에 인접 토지의 주인을 설득해 매입 계약을 하는 날 동시에 토지 사용 승낙서를 받아야 한다. 경매나 공매로 매입하면 입찰금을 내기 전에 확답을 받아뒀다가 낙찰을 받으면 바로 토지 사용 승낙서를 확보해야 한다. 구두로 해 주겠다는 말만 믿고 나중에 찾아갔다가 마음이 바뀌어 사용 대금을 높여 부르면 꼼짝없이 당하는 때도 있다. 이렇게 보면 맹지 투자도 어렵지 않게 보일 것이다. 그러나 실전에서는 그리 녹록하지 않다. 맹지가 왜 맹지로 남아 있을까. 도로를 내는 방법은 땅을 파는 사람도 알고 있을 것이다. 그럼에도 맹지로 싸게 파는 건 그만큼 도로 내기가 쉽지 않다는 것이다. 현실적으로는 인접 토지 주인으로부터 토지 사용 승낙서를 받기도 쉽지 않다. 처지를 바꿔 토지 사용 승낙서를 내줘야 한다고 생각해보자. 얼마 되지 않은 돈으로 내 땅의 권리를 내줘야 한다. 선뜻 동의하겠는가. 그러니 지자체 관공서 출입이 익숙해지고 도로를 내 본 경험을 쌓은 후 맹지 투자에 도전해야 한다.
2022.09.04 I 이성기 기자
진짜 경매고수는 현장부터 가본다
  • 진짜 경매고수는 현장부터 가본다[대박땅꾼의 땅스토리]
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 특수물건은 낙찰자가 인수할 권리가 있는 경우를 지칭하는 경매업계 용어다. 유치권이나 지상권이 있는 물건, 공유지분 물건 등이 대표적이다.낙찰자로서는 특수물건을 낙찰받으려면 낙찰대금 외에 추가로 돈을 들여 해결해야 하니 번거롭다. 특수물건은 주의해서 접근해야 한다. 권리분석을 잘못해 인수해야 할 권리를 소멸권리로 착각하면 시세보다 높은 가격으로 땅을 사는 결과가 나올 수도 있다. 인수할 권리를 해결하다가 결과적으로 생각지 못한 비용을 치를 수도 있다. 소송 등 분쟁으로 이어져 명의이전을 하지 못하는 때도 있다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장이런 이유 때문에 초보 투자자들은 경매정보 사이트에서 물건 검색을 하다가 유치권이나 지상권 등이 적혀 있는 특수물건을 보면 일단 주춤한다. 인수해야 할 권리가 있거나 앞으로 분쟁의 소지가 있을 것 같으면 피하게 된다.경매 고수들은 한 걸음 더 들어가 분석한다. 특수물건에 걸린 복잡한 권리관계를 해결할 수 있다면 오히려 싸게 낙찰받을 기회다. 일반 경매 물건은 경쟁자가 많아 낙찰가가 매력적이지 않으니 특수물건을 전문적으로 분석해 낙찰받아 고수익을 누리는 고수도 있다.대표적인 특수물건이 유치권이 걸린 물건이다. 유치권은 대개 공사대금 등을 받지 못해 권리를 설정해둔 것으로 경매 낙찰 후 인수자가 해결해야 할 사항이다. 토지는 형질변경을 위한 공사를 한 후 대금을 받지 못하면 유치권을 설정하곤 한다. 고수들은 유치권 날짜라던가 현장 사진 등을 검토하고 미심쩍으면 직접 현장조사를 나간다. 유치권도 ‘가짜 유치권’이 있을 수 있다. 유치권은 주장하는 사람이 신고하면 일단 받아준다.이를 악용해서 어떤 땅이 경매에 넘어간다는 소문을 들으면 있지도 않은 유치권을 설정하는 때도 있다. 애초에 성립요건이 되지 않는 유치권도 있다. 주택 인테리어 공사비 같은 경우는 유치권 성립의 원인 채권이 되지 않는다. 그런데도 경매로 넘어간다니 일단 설정하고 보는 경우가 많다. 누군가 땅에 유치권을 설정했다면 △채권자가 받을 돈이 해당 부동산과 관련 있는지 △실제 지금 기간이 계약에서 정한 잔금 납부기간을 넘겼는지 △경매개시결정 등기 전 유치권자가 해당 부동산을 합법적으로 점유했는지 △유치권을 행사하지 않는다는 특약이나 각서가 있는지 따져봐야 한다.토지의 유치권은 대개 형질변경을 위해 성토나 철도 등의 공사를 하다가 대금을 못 받아서 설정한 경우가 많다. 그러니 실질적으로 점유하는 경우가 거의 없다. 주의할 것은 형질복원공사다. 형질변경을 하다 말고 중단했을 때 지자체에서는 땅을 복원하라고 요구한다. 이럴때 낙찰자는 해당 공사가 합법적이었는지 아닌지 따져봐야 한다. 합법적이면 지방자치단체에서 예치금으로 토지를 원상복구하기 때문에 유치권은 자동으로 소멸한다. 개발행위가 불법이었다면 개인이 원상복구해야 합니다. 경매로 낙찰받았다면 낙찰자가 원상복구하지 않으면 매년 이행강제금을 물게 된다.
2022.08.08 I 박종화 기자
"토지투자, 이것만 알아도 절반은 성공"
  • [대박땅꾼의 땅스토리]"토지투자, 이것만 알아도 절반은 성공"
  • [전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 매물정보를 얻는 방법은 크게 경·공매 사이트 등 인터넷 탐색과 지인 그리고 현지 부동산중개소로 나눌 수 있다.경·공매 사이트에는 경매나 공매물건만 있다. 지인이 소개한 땅은 오히려 조심해야 한다. 전문가가 아닌 지인 또한 누군가로부터 의뢰를 받고 좋은 점만 설명하기 때문이다. 현지 부동산중개소는 전문가라고 할 수 있지만 그렇다고 모두 전문가는 아니다. 뜨내기부동산일 수도 있고 이제 막 시작한 곳일 수도 있다. 현지 부동산공인중개사 중에서도 전문가를 찾아 인적 네트워크를 쌓는다면 토지 투자의 든든한 자산이 될 수 있다.매물정보를 얻기 위해서는 매입 대상지역의 부동산중개소를 찾아야 한다. 이때 건물 1층에 있는 부동산중개소를 선택한다. 1층에 있는 부동산중개소는 오랫동안 그 자리에서 주위 매물을 거래하는 곳일 가능성이 크다.개발 호재가 있는 지역을 가면 부동산중개소가 난립하는데 2~3층에 있을 때도 있다. 이런 곳은 ‘떴다방’이거나 뜨내기 부동산일 가능성이 크다. 개발 호재가 있어 영업하러 왔다가 1층 사무실 구하기가 어렵고 임대료도 비싸니 대신 2층을 임대해 잘 꾸며놓고 영업을 하는 것이다. 이런 부동산 중에는 강남 부동산, 서울 부동산 등의 간판을 걸고 서울 유수의 부동산중개소 지사라고 소개하기도 한다.토지 매도자들은 현지인들이 대부분이다. 또 현지인으로부터 사는 게 수익률이 가장 높다. 이미 외지인이 샀다가 다시 내놓는 경우는 그만큼 가격이 올랐다고 봐야 한다. 1순위는 현지인이 1차로 내놓는 매물을 사야 한다. 한곳에서 오래 영업한 1층에 있는 부동산중개소는 현지인들과의 교류가 많고 매물도 먼저 확보한다. 지방은 한 다리 건너면 모두 아는 사람이라고 해도 과언이 아니다. 좁은 지역사회에서는 아무래도 아는 사람에게 매물을 내놓게 마련이다. 그래서 1층에 있는 경력 10년 이상의 부동산중개소를 찾아 순회하는 게 좋다.떴다방은 기획부동산과 또 다르다. 주로 개발 호재가 발표되면 일시에 몰려들어 미리 땅을 선점해 매수하고 뒤늦게 매물을 찾아온 이들에게 비싸게 넘기는 방식으로 수익을 챙긴다. 심지어 팔았다가 시세가 떨어지면 되사서 다시 비싸게 파는 수법을 여러 차례 반복하기도 한다. 당장에라도 시세가 오를 듯한 설명으로 가계약을 서두르면 일단 의심해야 한다.전은규 대박땅꾼 부동산연구소장
2022.07.31 I 박종화 기자
'나는 솔로', 무속인 정숙→부동산 재력가 영철…4기 프로필 공개
  • '나는 솔로', 무속인 정숙→부동산 재력가 영철…4기 프로필 공개
  • ‘나는 솔로’[이데일리 스타in 김가영 기자] ‘나는 SOLO(나는 솔로)’ 4기 솔로남녀가 ‘자기소개 타임’으로 베일을 벗으며 역대급 소름을 유발했다. 지난 24일 방송된 NQQ와 SBS PLUS리얼 데이팅 프로그램 ‘나는 SOLO’ 20회에서는 무속인 정숙과 솔로남 6인의 프로필이 전격 공개됐다. 또한 4기에서 처음 시도되는 솔로남들의 ‘무전기 첫인상 선택’이 펼쳐졌다.이날 6인의 솔로남들은 마음에 든 솔로녀들을 무전기로 찾아 헤매는 진풍경을 연출했다. 가장 먼저 영호는 “저녁 잘 드셨나요?”, “술잔을 기울이는 날이 있었으면 좋겠네요”라는 다정한 말들로 쏟아내며 솔로녀들의 뒤흔들어 놨다. 무전을 받은 영자는 “이게 무슨 말이지?”라고 혼란스러워했고, 정숙은 “(맘에 드는) 여자 하나 찾겠다고 우리를 다 헤집어놔? 난봉꾼이야 뭐야”라며 극대노했다.결국 ‘무전기 첫인상 선택’에서는 정자가 정수, 영철, 영식에게 선택을 받아 4기 ‘인기녀’에 등극했다. 뒤이어 영숙은 영호와 정식에게, 영자는 영수의 선택을 받아 함박미소를 지었다. 반면 정숙, 정순, 순자는 ‘0표’ 굴욕을 겪었다.특히 첫인상 선택에서 영식과 정자는 서로만 알아챌 수 있는 핑크빛 ‘러브 시그널’멘트를 날려 ‘커플 탄생’에 대한 기대감을 높이기도 했다. 이를 지켜보던 MC 데프콘은 “너무 설레서 짜증날 뻔 했다”며 몸부림쳤다. 다음 날, 12인의 솔로남녀들은 꽃단장을 하고 숙소 마당에서 대망의 ‘자기소개 타임’을 진행했다. 제일 먼저 정수가 나서, “33세로 제약회사 영업사원”이라며 “섬세, 순수, 성실 트리플 S”라고 자신을 어필했다. ‘장범준 닮은꼴’ 영호는 “외국계 제약회사 마케터로 일하고 있으며 현재 31세”라고 밝혀 데프콘으로부터 “대박인데?”라는 폭풍 리액션을 유발했다. 이어 그는 “아마추어 뮤지컬 배우로 활동 중”이라며, 1기 영호의 뒤를 잇는 듯 ‘대성당들의 시대’를 폭풍 열창해 ‘솔로나라’를 뒤집어놨다.4기 ‘올킬남’으로 뜨거운 주목을 받았던 영식은 34세의 초등학교 교사였다. 그는 다정한 말투와는 달리 “웨이트 트레이닝을 취미로 하고 있다”고 밝힌 뒤 빨래판 복근이 선명한 보디프로필을 공개해 솔로녀들의 심장을 폭행했다. 나아가 “장거리 연애도 가능하다. 경기도까지는 학교를 당장 옮길 수도 있다”면서 정자를 향한 러브 시그널을 발사했다.‘부장님 포스’의 영철은 당당하게 42세라는 나이를 밝혀 오히려 “동안이다”라는 극찬을 들었다. 이어 그는 ‘특전사 중에 특전사’라는 ‘707 대테러 특수임무대’ 출신임을 알린 뒤, “현재는 임대인이며 집은 2채, 땅이 1000평 정도 있다”고 은근히 재력을 과시했다. 또한 정자를 향해, “전입신고 할 생각이 있고, 빵집도 차려줄 수 있다”며, ‘돌직구’를 마구 날렸다. 나아가 정자를 바라보며 노래를 세곡이나 연달아 불러 상남자 매력을 한껏 발산했다. 30세로 에너지 공기업에 재직 중이라는 정식은 “남들보다 성실하게 살았다”며 각종 자격증을 공개했다. 그는 “시흥시에 아파트가 하나 있어서 결혼 준비는 다 끝났다”고 강조했다. 마지막으로 영수는 “글로벌 기업에서 자동차 부문 프로덕트 매니저로 일하고 있으며 나이는 40세”라고 한 뒤, 유창한 영어 실력을 발휘했다. 6인의 솔로남에 이어서 솔로녀들 중 정숙이 가장 먼저 자기소개에 나섰다. 당당하게 모두의 앞에 선 그는 “희소한 직업을 갖고 있다. 26세의 무속인이다”라고 밝혔다. 여기저기서 “미쳤다 오늘”, “소름 돋았다” 등의 반응이 터져 나왔다. 정숙은 “신을 모시며 홀로 험난하고 외로운 인생을 살아 왔다. 이제 그만 혼자 살고 싶다. 연애가 아닌 결혼을 하고 싶다”고 고백했다. 키, 나이, 직업, 학벌 모두 다 따지지 않고 진짜 ‘영혼의 단짝’을 찾고 싶다는 그의 진심에 모두가 고개를 끄덕였다.3MC 데프콘, 송해나, 이이경은 정숙의 상처와 용기에 공감하며 “진짜 사랑을 찾아가길 바란다”고 열혈 응원했다. 아울러 “40대 골드미스, 골드미스터의 출연 신청을 받고 있다”는 모집 공고를 전하며 알차게 한 회를 마무리했다.갈수록 뜨거워지는 ‘솔로나라’ 4기의 다음 이야기는 오는 12월 1일 오후 10시 30분 NQQ와 SBS PLUS에서 동시 방송하는 ‘나는 SOLO’ 21회에서 확인할 수 있다.
2021.11.25 I 김가영 기자
밭 투자의 핵심 포인트, 접근성과 도로
  • [대박땅꾼의 땅스토리]밭 투자의 핵심 포인트, 접근성과 도로
  • 경매 물건을 보다 보면 등기부등본에 전(논)으로 올라있지만, 현황은 밭인 경우도 있습니다. 논보다는 밭작물이 수익성이 좋기에 밭으로 만들어 사용하는 경우가 종종 있기 때문입니다.이미 밭으로 돼 있기에 따로 성토비용이 들지 않으니 이를 감안해 주위 논 시세보다 약간 비싸더라도 투자를 고려해볼 수 있습니다.◇땅을 알아야 하는 밭 투자밭은 논보다 가격이 약간 비싸지만 규제가 덜하고 대지로 형질을 변경할 때 따로 성토할 필요가 없어 투자자들이 선호합니다. 게다가 한곳에 모여있는 논과 달리 입지도 다양합니다. 논은 대개 경작을 위탁합니다. 하지만 밭의 경우는 직접 활용할 수도 있고, 실제로 작물을 재배하거나 건축물을 세워 부가가치를 높이는 경우가 많습니다.밭에 투자를 하려면 땅 자체에 좀더 신중하게 접근해야 합니다. 우선 살펴볼 것이 토질입니다. 토질이 좋지 않으면 작물이 제대로 자라지 않습니다. 황토빛이 도는 기름진 흙이 좋겠지요. 너무 고운 흙만 있는 것도 좋지 않습니다. 땅이 무르다는 뜻이니까요. 적당히 돌도 섞인 땅이 좋습니다.어떤 용도로 쓸 것인가에 따라 적합한 토질도 달라질 수 있습니다. 특히 작물을 재배하기 위해서라면 매입하기 전에 토질 분석을 해보는 게 좋습니다. 흙의 성질도 좋아야 하지만 두께도 중요합니다. 건물을 지으려고 땅을 팠는데 바로 밑이 암반지대라면 이를 깨는 데 적잖은 비용이 들어갑니다. 예상치 못한 추가 비용을 물 수 있습니다.배수 또한 반드시 확인할 사항입니다. 비가 와서 물이 고여버리는 것도 문제지만, 메마른 땅이 모두 좋은 땅이라고도 할 수 없습니다. 밭의 입지나 형태도 유의해 살펴야 할 요소입니다. 평지에 있는 논과 달리 밭은 심한 경사지에도 있습니다. 도로가 있어도 비탈이 심한 경우 개발이 어려울 수 있습니다. 입지도 다양하지만 형태도 길쭉하거나 휘어진 모양, 삼각형 등으로 제각각입니다.땅 자체의 특성으로 개발이 어렵거나 추가 비용이 많이 드는 경우라면 투자하기 좋은 땅이라고 할 수 없습니다. 그러니 밭 투자를 하려면 땅의 속성에 대해 알아두셔야 합니다.◇밭 투자의 핵심 포인트..‘접근성’과 ‘도로’접근성도 밭 투자에서 중요한 요소입니다. 대도시에서 1시간 거리 이내, 중소도시에서 30분 거리 이내가 좋습니다. 도시에서 가까울수록 주말농장으로 이용하는 등 활용가치가 높아지고 나중에 주택지가 될 확률도 높습니다.도로는 밭 투자에서 가장 중요한 사안입니다. 큰 도로에 붙어 있는 밭이면 좋겠지만 이런 밭은 시세가 비싼 경우가 대부분입니다. 큰 도로에서 갈라진 도로와 붙어 있는 밭이 가격 면에서 적당합니다. 실제로 활용할 때도 큰 차이가 없습니다. 대지로 개발해 전원주택을 지을 경우 오히려 큰 도로에서 약간 떨어진 곳이 좋습니다.또 밭에 창고를 지어 임대할 경우에도 굳이 큰 도로를 고집할 이유가 없습니다. 10~20분 더 들어가도 가격대가 낮아 저렴하게 임대할 수 있다면 오히려 쉽게 임차인을 구할 수 있습니다. 다만, 진입도로가 너무 비좁거나 외진 산속에 있는 밭은 그만큼 효용성이 떨어진다고 봐야 합니다.
2021.09.25 I 김범준 기자
농지 투자, '절대농지'는 피하라
  • [대박땅꾼의 땅스토리]농지 투자, '절대농지'는 피하라
  • 논은 밭이나 대지보다 저렴해 선호하는 분들이 많습니다. 논에 투자할 때는 용도지역을 항상 확인해야 합니다. 논은 경작지를 보전하기 위해 정부에서 함부로 개발할 수 없도록 규제하고 있습니다.농업진흥구역에 있는 논을 흔히 ‘절대농지’라 부릅니다. 인터넷으로 위성 지도를 봤을 때 넓은 평야에 바둑판 모양으로 보기 좋게 정비된 논들이 절대농지입니다. 절대농지는 다른 용도로 전환될 가능성이 거의 없습니다. 그러니 아무리 싸더라도 투자를 위해 매입해서는 안 됩니다.생산관리지역이나 보전관리지역에 있는 논은 그나마 투자 가시가 있습니다. 건폐율과 용적률에 제한을 받지만 개발행위도 가능합니다. 그래도 여러 가지 규제가 있으니 수익을 크게 기대하기 어렵습니다.계획관리지역에도 논이 있습니다. 계획관리지역은 언제든 개발이 될 수 있는 땅입니다. 현재 논이지만 앞으로 주거단지나 산업단지가 될 수 있다는 뜻입니다. 다만 이미 이런 기대가 반영돼 꽤 가격이 오른 상태일 겁니다. 계획관리지역의 논을 시세보다 낮은 가격으로 매입할 수 있다면 좋은 투자가 될 수도 있습니다. 하지만 그런 기회는 쉽게 오지 않습니다.투자자가 관심을 가져야 할 대상은 계획관리지역으로 편입될 가능성이 있는 논입니다. 정부나 지자체의 개발계획을 참고해 용도지역이 변경될 경우 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높은 논을 매입하는 데 노력을 기울여야 합니다.예를 들어 전북 부안을 살펴보겠습니다. 부안은 새만금 호재로 인구가 늘어나고 있는 지역입니다. 아직은 논이지만 메인 도심으로부터 시가지가 확장되고 있습니다. 저렴한 가격에 매입 후에 개발이 진행되면 계획관리지역으로 편입돼 몇 배의 수익을 낼 수 있을 것으로 기대합니다.논을 매입할 때는 추가비용도 고려해야 합니다. 논은 물을 대야 하기 때문에 평지보다 지대가 낮습니다. 만일 농지전용을 해 밭이나 대지로 형질을 변경하려면 낮은 땅에 흙을 부어 성토해야 합니다. 같은 논이라도 평지와 높이가 비슷하면 성토비용을 대폭 줄일 수 있으니 다른 조건이 비슷한 경우 형질변경 시 이 점을 고려하여 선택해야 합니다.
2021.09.18 I 김범준 기자

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