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- 등록임대 축소의 역설…집값 안정? 임대료 폭등?[손바닥부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] 최근 부동산 정책 담론에서 우려되는 지점은 등록민간임대주택 제도를 다주택자의 세 부담 경감 수단으로 단정하는 인식이다. [이데일리 이미나 기자]세제 혜택을 축소하거나 폐지하면 매물이 시장에 대거 출회되고, 그 결과 매매가격이 하락해 무주택자의 내 집 마련 여건이 개선될 것이라는 기대가 전제돼 있다.그러나 등록임대는 특혜 장치라기보다 공공이 충분히 공급하지 못한 임대 수요를 민간 자본을 통해 흡수해 온 제도적 인프라에 가깝다. 임대료 인상률 5% 상한과 의무임대기간이라는 조건으로, 급등기마다 발생하는 가격 변동성을 완충해 온 일종의 안정 장치이다. 특혜 여부가 아니라, 공공임대의 공급 여력과 민간임대의 역할 분담이라는 관점에서 제도를 재평가해야 한다.국토교통부 등록민간임대주택 자료를 보면 서울 임대주택 중 아파트는 5만6717호이다. 그 중 강남 3구 아파트 등록임대 8390호의 면적 분포는 분명한 특징을 드러낸다. 40㎡ 미만이 3443호로 41.04%를 차지하고, 50㎡ 미만 673호(8.02%), 59㎡ 미만 412호(4.91%)이다. 이를 합치면 59㎡ 미만이 53.97%로 절반을 넘는다. 59㎡ 초과는 3862호(46.03%)이다. 즉 강남 3구 등록임대의 과반은 중소형 평형이다.마포·용산·성동, 이른바 마용성도 크게 다르지 않다. 총 7166호 중 40㎡ 미만이 2108호로 29.42%, 50㎡ 미만 604호(8.43%), 59㎡ 미만 412호(5.75%)이다. 59㎡ 미만을 합하면 43.59%다. 59㎡ 초과는 4,042호로 56.41%다. 마용성은 강남 3구보다 대형 비중이 다소 높지만, 여전히 소형·중소형이 절대적으로 적지 않은 비중을 차지한다.등록민간임대주택 아파트 전용면적별 비중 (그래픽=도시와경제)등록임대 물량의 상당 부분은 초소형·중소형이다. 이는 고가 대형 자산의 은닉처라는 통념과 다르다. 40~59㎡ 구간은 사회초년생, 1인 가구, 신혼부부의 핵심 수요 평형이다. 특히 강남3구와 마용성처럼 직주근접성이 높은 지역에서 이 면적대는 주거 사다리의 첫 단계에 해당한다. 임대료 5% 상한은 이 계층에게 예측 가능성을 제공해 왔다. 시장 가격이 급등해도 등록임대 물량은 완만하게 움직여 체감 주거 안정으로 이어졌다.등록민간임대주택 제도 축소로 대규모 말소가 진행될 경우, 매매시장에 급매가 대량 출회될 것이라는 기대 역시 과하다. 상당물량은 매도로 전환되기보다 임대를 지속하면서 임대조건을 재조정하는 방식으로 전개될 가능성이 높다. 억눌려 있던 가격 통제가 풀리면서, 신규 공급분은 시장 가치를 반영한 가격으로 수렴되는 것이다. 결국 매매가격 안정이 아니라 임대료 상승 압력이 먼저 나타날 수 있다.여기에 구조적 문제도 있다. 국내 임대주택 공급의 약 86.7%는 민간이 담당한다. 공공임대 비중은 8%대에 머문다. 국내 임대차 시장은 본질적으로 민간 자본의 공급망을 근간으로 형성된 생태계이다. 등록임대는 세제 인센티브를 제공하는 대신 가격 통제와 의무기간을 부과하는 교환 계약이었다. 이를 전면 축소할 경우, 공공이 동일 입지·동일 면적의 물량을 단기간에 대체하지 못하면 공급 공백이 발생한다. 공급 공백은 전세의 월세화 가속과 임대료 상승으로 연결될 가능성이 높다.혜택을 없애면 집값이 내려 세입자가 매수로 전환한다는 주장 역시 일부 계층에만 적용된다. 자산 축적이 충분치 않은 청년층과 신혼가구는 가격 조정과 무관하게 임대시장에 남게 된다. 강남 3구 등록임대의 절반 이상, 마용성의 40% 이상을 차지하는 중소형 평형은 이들의 현실적 선택지다. 정책 변화가 곧바로 매수 전환으로 이어질 것이라는 가정은 생애주기 구조를 간과한 해석이다.등록임대 제도는 개선이 필요하다. 보유 물량이 많다는 이유만으로 감내해야 했던 징벌적 세제는 조세 형평성 차원에서 재정립되어야 하며, 일부 과도한 세제 설계 역시 정비 대상이다. 그러나 면적 구조가 보여주듯 중소형 임대의 안정 기능까지 일괄적으로 제거하는 것은 정책의 정밀성을 떨어뜨린다. 기존 제도를 전면 부정한다면 단기적 상징은 남길 수 있지만, 장기적 수급 안정에는 도움이 되지 않는다.정책은 정의감이 아니라 결과로 평가된다. 강남 3구와 마용성의 등록임대 면적 구조가 보여주듯, 이 물량의 상당 부분은 청년과 신혼부부의 주거 기반이다. 제도 축소 이후 동일 조건의 대체 공급이 준비되어 있지 않다면, 시장은 더 높은 가격과 더 큰 변동성으로 균형을 찾을 것이다. 임대료 5% 상한이라는 보호막이 사라질 때 가장 먼저 영향을 받는 집단은 다주택자가 아니라 임차 가구다.등록임대 축소에 따른 공급 공백을 메울 정교한 로드맵이 전제되지 않은 제도 폐지는 위험하다. 대체 공급원에 대한 구체적인 설계가 결여된 상태에서의 규제는, 결국 도심 중소형 주택에 거주하는 서민층에게 임대료 상승이라는 직접적인 비용 부담을 전가하는 결과를 초래할 것이다.송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)
- [미리보는 이데일리 신문]고용 유연해지면…싱가포르 가던 글로벌기업 韓온다
- [이데일리 백주아 기자] 다음은 11일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면 -고용 유연해지면…싱가포르 가던 글로벌기업 韓온다 -3370만명 정보 빼낸 쿠팡 유출자 배송목록 1억5000만회 들춰봤다-세수효자 반도체 세수펑크 끝냈다 -불닭 뜨니 불볶·불낙…K푸드 경쟁력 깎아먹는 ‘미투제품’-[사설] 비관세장벽도 쟁점화, 불안한 미국 통상 압력 대응-[사설] 심상찮은 日금리 오름세, ‘사나에노믹스’ 주목할 때다△종합-퇴사자, 서명키 빼돌려 7개월 무단접속…“쿠팡, 명백한 인증 관리 실패”-미래에셋 “블록체인 노하우·오너 전방위 지원 강점…한국판 로빈후드 될 것”△식품업계 ‘미투제품’ 기승-히트만 하면 베끼기 급급…“혁신 의지 꺾이기 전 규제 강화해야”-비율 조금만 바꿔도 특허 회피 가능한 제도 손봐야 -해외서 ‘짝퉁 K푸드’ 활개…온라인 적발만 5년새 8355건△디지털자산거래소 소유규제 긴급 토론회-“소유권 뺏는 방식보다 경영 투명성 강화 등 핀셋 규제가 더 실효적”-“사유재산권 침해 등 위헌논란 있어…신중 접근”-“불쑥 튀어나온 지분규제…시장이 납득할 만한 설명 부족”△특별 인터뷰-미국도 한국이라는 파트너 절실…관세 협상, 결국 윈윈 결론 날 것-클라우드 생소하던 10년전 먼저 협약 제안한 李대통령△종합-“대주주 지분 제한 명분 줬다”…가상자산 거래소 ‘공공의 적’ 된 빗썸-李대통령 “임대주택 양도세 중과 제외, 기간 제한해야”-반도체 훈풍에 초과세수 전망…적자국채 없는 ‘벚꽃 추경론’ 고개 -고려아연 경영권 분쟁 2라운드 ‘주총·소송·콜옵션’이 3대 변수 △정치-‘입법 지연’ 또 질타한 李대통령…부랴부랴 대책 상황실 꾸린 與-與, 부동산감독원 설치 본격화 국힘 “국민 사생활 감시 선언”-‘빈 껍데기 통합 될라’…국힘, 대구·경북 통합 고심-사우디 호위함 수주전도 ‘K원팀’ 출격△경제 -노동부, 야간 노동자 보호대책 만든다-이창용의 ‘젊은 한은’, 승진 1년 4개월 빨라졌다-美 관세 압박에…정부 “대미투자 임시 추진체계 가동”-김성환 기후부 장관 “기업용 지역별 전기요금제로 균형발전”△금융-빗썸·쿠팡 사고 터지는데…금감원 IT인력 이탈에 대응 역부족-보험연구원장에 김헌수 전 순천향대 교수 추천 -수수료 0원·실시간 추적…인뱅·페이사, 해외송금 경쟁 치열-신한금융, AI검색시대 ‘콘텐츠 플랫폼’ 만든다△글로벌 -‘100년 만기 채권’ 꺼낸 알파벳…AI 장투전 신호탄-트럼프, 자국 빅테크에 반도체 관세 면세 추진-“일자리 구해주세요” 美 ‘돈 내고 취업’ 확산-中 나트륨이온 배터리 영하 50도서도 쌩쌩△산업-‘칩플레이션’ 맞은 가전업계…‘리퍼’로 돌파 나선다-효성, 7870억 규모 전력기기 공급계약 조현준 회장의 美 투자 승부수 통했다-LG, 젠슨황·올트먼 앞에서 ‘AI시대 기업의 역할’ 알린다-무뇨스, 딜러와 소통 강화…美 공략 강화한다-‘AI 추론의 핵심’ 위상 높아진 낸드…삼성전자·SK하이닉스 시장 선점 경쟁 △산업-“한국에만 있는 ‘원료용 중유 개소세’ 없애야”-정유 웃고 석화 울고…GS 영업익 5% ‘뚝’-“개성공단 폐쇄 10년, 결국 빚더미…생존 대책 시급”-‘한글 폰트 1위’ 산돌 “주주환원 선순환 밸류업 본격화”△생활경제-침체 탈출 노리는 면세점…비용 줄이고 실적반등 날갯짓-“적당한 내일은 없다 뼈를 깎는 혁신해야”-압도적 규모 하이마트…“보고 만지고 경험하라”△증권-숨고르는 코스피…‘명절 징크스’ 주목 -“美 기술주 조정은 우량자산 비중 늘릴 기회”-동전주 솎아낸다고 하자…주식 합치는 오가닉티코스-전기차 넘어 우주항공주 도약…알멕, 올 들어 240% 급등-AI 전환 나선 거래소, 사상 첫 스타트업 인수△부동산-“급매 느는 동안 전세는 자취 감춰”…세입자들 불안 커졌다 -주식·채권 팔아 서울 집 샀다…6·27 대책 후 2조원 머니무브-성수4지구 시공사 재입찰 공고 취소 논란△Book-피지컬 AI 시대…‘제조 강국’ 韓 필승전략은? -조직이 잘 되려면 ‘신뢰’가 필요하다-진경산수 개척한 ‘조선의 화성’△의료·헬스-성장기 트라우마 집중관리…정신증 예방 효과-필요한 부위만 절제…‘암 사망률 1위’ 폐암 생존율 높였다 -약 대체조제 통보 방식 간소화 환자 안전 저해로 이어질 수도-추운날 흉통·호흡곤란…기흉 의심해야△MICE-실시간 통번역, 바이어 매칭, 최적 동선 안내…AI가 바꾼 행사 풍경-블레저 프로그램 확대…체류기간·반경 넓힌다-첨단산업 행사 집중유치…비즈니스 허브 부각-마카오 MGM 홍콩 도심공항 터미널 오픈△이데일리가 만났습니다-면세점 살아나려면…쇼핑과 함께 ‘K컬쳐 체험’ 하는 곳 돼야-“이익 없어도 내야하는 면세 특허수수료, 현실에 맞게 손질해야”△오피니언-[김기동의 크립토 레이더] 토큰증권 법제화, 다음 과제는-[생생확대경] ‘내 계좌만 왜 이래’…해결책은 장투다-[기자수첩] 비생산적 규제에 발목 잡힌 생산적 금융-[e갤러리] 노준구 ‘아주 오래된 궁전 안을 보는 사람들’△피플 -“이 나이에 노욕인가 싶지만 숨 쉬고 있으니 연기하는 것”-이어룡 “서울대 도서관, 미래세대 사유·성찰의 장 되길”-진옥동 “설 맞아 임직원들과 온기 더했죠”-청와대 불자회 출범…회장에 하정우 AI수석△사회 -‘중처법 1호’ 정도원 삼표그룹 회장 ‘무죄’…중처법 유명무실 우려-내년 의대생 490명 더 뽑는다…모두 지역의사제 전형-오세훈 서울시장, 재선 도전 선언 “李 다주택자 압박, 장기효과 없어”-대학 115곳 등록금 인상 결정…13곳은 ‘논의 중’
- 20년 용산 개발의 꿈, 성패 가를 첫걸음[민서홍의 도시건축]
- [민서홍 건축가]용산국제업무지구는 서울이 지난 20년간 반복해 온 대규모 개발의 욕망과 공공성 및 수익성 사이의 근본적 긴장을 가장 압축적으로 드러내는 시험대다. 용산구 한강로3가 옛 철도정비창 부지 약 49만㎡에 이르는 이곳은 한때 ‘한국판 맨해튼’을 꿈꾸며 추진한 초고층 민간개발 프로젝트였다. 그러나 2013년 부동산 침체와 금융 리스크로 좌초한 뒤 국토교통부·서울시·코레일·서울주택도시공사(SH)가 함께하는 공공주도 모델로 재편되며 다시 출발선에 섰다. 2024년 도시개발구역 지정과 개발계획 확정, 2025년 실시계획 고시를 거쳐 본격화한 이번 사업은 단순한 재가동이 아니라 서울이 어떤 도시 원리를 선택할 것인가를 가늠하는 실험장이자 정책 전환의 리트머스다. 정부가 1월 29일 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 주재로 주택 공급 촉진 관계장관회의를 연 뒤 ‘도심 주택공급 확대 및 신속화 방안’을 발표했다. 사진은 당초 6000호에서 1만호로 4000호 공급이 늘어날 예정인 서울 용산국제업무지구 부지.(사진=연합뉴스)새로운 구상의 핵심은 ‘초고밀 콤팩트시티’다. 업무·주거·상업·문화·여가를 도보권 안에서 수직적으로 결합해 일과 삶, 이동과 소비가 하나의 구조 안에 응축되는 형태다. 중앙의 국제업무존을 중심으로 업무복합존과 업무지원존이 3중 링을 이루고 상부에는 초고층 타워와 복합공간이, 하부에는 철도·도로·환승 체계가 배치된다. 한강과 남산 사이를 가로막았던 철도 부지를 입체적 결절점으로 재탄생시켜 단절된 도시 조직을 연결하려는 전략이다.국제업무존에는 금융·컨벤션·호텔·문화시설이 집적되며 중심상업지역으로 용도 상향해 최대 1700%의 용적률과 100층 내외의 타워가 가능하다. 업무복합존은 정보통신기술(ICT)·연구개발(R&D)·오피스텔 중심으로 조성되며 인근 전자상가 및 현대자동차 R&D 센터와 입체보행통로로 연계된다. 쇠퇴한 산업 기반을 재생하고 직주근접형 도시로 확장하려는 구상이기도 하다. 업무지원존에는 교육·문화시설, 레지던스, 기업지원시설을 포함해 일 중심의 업무지구에서 생활 중심의 복합 생태계로의 전환을 꾀한다.서울시는 2028년까지 기반시설 공사를 마치고 2030년대 초 입주를 목표로 한다. 약 14만 명의 고용창출과 30조원의 경제유발효과가 기대되며 한강과 남산, 서울역을 잇는 입지 덕분에 도심·여의도·강남을 연결하는 3핵형 국제업무축의 중추로 부상할 가능성이 높다. 나아가 AI와 디지털 트윈을 바탕으로 에너지·교통·시설 관리를 통합한 스마트 도시 운영체계를 실증하겠다는 ‘서울 스마트 코어’ 구상도 제시되고 있다.그러나 화려한 비전의 이면에는 복합적 리스크가 자리한다. 초고층 복합개발은 인근 주거지의 젠트리피케이션, 교통 혼잡, 환경 부담을 불러올 수 있다. 공공임대 비율이 낮거나 재투자 체계가 불명확할 경우 개발 이익이 민간에 집중된 ‘그들만의 도시’로 변질될 위험도 존재한다. 특히 코레일이 전체 부지의 70%를 보유한 상황에서 정부의 공공기관 자산매각 제한 방침과 1만 가구 주택공급 목표가 충돌할 경우 일정 지연과 구조 변경 가능성도 배제할 수 없다. 부지의 소유권, 개발 주체, 정책 기조가 서로 다른 속도로 움직이는 ‘어긋난 시계’가 현실화하는 순간 용산 프로젝트는 다시 불안정한 경로로 미끄러질 수 있다.결국 성공의 관건은 ‘높은 스카이라인’이 아니라 ‘정교한 거버넌스’다. 코레일·SH·서울시·국토교통부가 참여하는 상설 통합사업위원회를 제도화해 토지·주택·업무 기능을 조정해야 한다. 재무·공공성·도시성의 세 축이 균형을 이루는 조율 구조가 필요하다. 이해 충돌을 최소화하고 공공성과 수익성이 함께 작동하는 안정적 운영체계를 구축해야 한다. 공공성을 비용이 아닌 투자로 재정의해야 한다. 1만 가구 중 일정 비율을 공공임대·공공분양으로 유지하고 상업·업무시설의 개발이익을 공원·문화시설·공공주택으로 환원하는 내부 교차보조 구조를 명문화해야 한다.무엇보다 중요한 것은 과정의 투명성이다. 시민과 전문가가 계획 수립과 수정 과정에 참여할 수 있도록 온라인 플랫폼과 공개 워크숍을 제도화하고 공공기여 내역과 변경 사항을 주기적으로 공개해야 한다. 과거처럼 비공개 협의 속에서 조감도와 용적률이 바뀌는 일이 반복된다면 용산국제업무지구는 또 한 번 ‘그림의 도시’로 남게 될 것이다. 이제 용산이 진정한 ‘서울의 심장’으로 거듭날 수 있을지는 도시의 욕망을 견디며 새로운 균형점을 찾아가는 정치적 결단과 행정의 실행력에 달렸다.
- 현대로템, 2026 사우디 국제 방산 전시회 참가
- [이데일리 이윤화 기자] 현대로템이 중동 시장 공략을 위해 ‘사우디아라비아(사우디) 국제 방위산업 전시회 2026’(WDS·World Defense Show)에 참가한다고 9일 밝혔다.올해로 3회째를 맞이한 WDS는 8일(현지시간)부터 12일까지 사우디 리야드 컨벤션 센터에서 열린다. 중동 지역 최대 방산 전시회인 이번 전시회는 사우디 정부가 추진하고 있는 국방산업 자립화 전략 ‘비전 2030’의 핵심 행사다.현대로템 2026 사우디 국제 방산 전시회 부스 전경. (사진=현대로템)현대로템은 이번 전시회에서 지상무기체계와 미래 전장 대응 기술을 앞세워 중동 시장 진출을 위한 기반 마련에 집중할 계획이다. 특히 기동무기체계와 유·무인 복합체계(MUM-T), 수소 모빌리티 등 핵심 방산 기술력이 소개될 예정이다.현대로템은 전시관에 글로벌 시장에서 우수한 평가를 받고 있는 K2 전차를 비롯해 장애물개척전차, 구난전차 등 K2 전차 기반의 다양한 계열전차 목업을 선보인다. 또 수출형으로 개발한 30t급 차륜형장갑차와 함께 기존 차륜형장갑차 플랫폼을 활용한 지휘소용차량, 의무후송차량 목업을 전시한다. 현대로템은 2022년 7월 폴란드에 K2 전차를 처음 수출한 이후 지난해 12월 페루와 전차 및 차륜형장갑차 공급 총괄 합의를 체결했다.현대로템은 이번 전시회에서 처음으로 드론 방어 체계(C-UAS·Counter-Unmanned Aircraft Systems)를 접목한 다목적 무인차량(HR-셰르파)을 선보인다. 이 방어 체계는 레이다가 드론을 탐지해 방어 체계를 구축하고 경계·감시 임무를 수행한다. 최근 전장 환경에서 드론 활용 범위가 확대되면서 드론 방어체계를 탑재한 HR-셰르파는 전술 운용의 핵심 역할을 할 것으로 기대된다.HR-셰르파는 임무에 따라 다양한 장비를 탑재할 수 있는 무인 플랫폼으로 여섯 바퀴에 모두 인휠 모터(In-Wheel Motor)가 적용됐다. 각 바퀴에 추진 장치가 달리는 이 구조는 차량의 추진력을 올릴 뿐만 아니라 개별 바퀴에 이상이 생기더라도 다른 바퀴로 차량 구동이 계속 가능하게 한다.이와 함께 실물 크기의 HR-셰르파 목업과 정찰용 드론, 지대공 유도 미사일 시스템, 지대지 유도 미사일 시스템이 탑재된 ⅓ 사이즈 목업이 전시돼 현대전과 미래전에서의 새로운 대응책을 제시한다. 아울러 사막과 산지, 도심 등 다양한 환경에서 성공적으로 임무를 수행하는 HR-셰르파의 미디어 영상을 통해 방어와 기동, 탐색 작전에서 활용되는 차량의 확장성을 한눈에 볼 수 있도록 했다.현대로템은 지난해 서울 국제 항공우주 및 방위산업 전시회(ADEX)에서 첫 선을 보였던 수소연료전지 기반 무인 모빌리티 전동화 플랫폼 블랙 베일(Black Veil)을 해외 시장에 처음으로 공개한다. 블랙 베일은 저소음 기동으로 은밀한 임무수행이 가능하며 일반 자동차와 같은 4륜 구동 구조로 완전 개방형의 적재공간을 확보했다. 탑재 장비에 따라 전투와 물자 운송 등 군과 민간에서 다양한 목적으로 활용이 가능하다.현대로템 관계자는 “급변하는 미래 전장 환경에 맞춰 인공지능(AI), 무인화, 수소 등 미래 첨단기술 기반 지상무기체계의 다양한 운용 능력을 알릴 예정”이라고 말했다.
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