이데일리

뉴스 검색결과 16건

용적률 받고 이제와서 담장 추진…'통행료' 받겠다는 단지도
[이데일리 박경훈 기자] 최근 대표적 부촌 반포동 ‘래미안 원베일리’에 외부인을 막겠다며 담장(울타리)을 치겠다고 해 논란이 됐다. 부산의 한 아파트는 외부차량에 아예 ‘통행료’ 징수를 추진하기도 했다. 전문가들은 “혜택을 받고 담장을 치는 것은 나쁜 행위”라면서도 “사생활을 중시하는 추세가 더 강화될 거다. 차라리 다른 방식의 대안을 마련하는 게 낫다”고 조언했다.서울 서초 반포동에 위치한 래미안 원베일리. (사진=뉴시스)4일 부동산 업계에 따르면 서울 서초구청은 원베일리 입주자대표회의(입대의)가 추진 중인 담장 설치에 대해 반대했다. 원베일리 입대의가 담장을 치고자 하는 원인은 단지 자체가 ‘관광지화’됐다는 이유에서다.원베일리는 올해 6월부터 스카이 커뮤니티를 비롯한 독서실, 북카페, 지역창업센터를 포함한 총 13곳의 공공 개방 시설을 운영 중이다. 문제는 단순 개방 시설 이용에 더해 관광객까지 몰려 단지를 구경한다는 것. 허권 원베일리 입대의 회장은 “관광버스에서 내려서 투어를 진행하는 여행객들도 있다. 주말은 물론 주중에도 외부인들이 굉장히 단지를 많이 찾고 있다”고 말했다. 쟁점은 원베일리가 단지를 개방하는 대가(특별건축구역 지정)로 추가 용적률을 얻었다는 것이다. 원베일리 입대의 측은 단지 내부로 들어가는 ‘사유지’만 담장을 설치하겠다지만, 서초구는 “어떤 경우라도 담장 설치는 적절하지 않다는 입장”이다.용적률 인센티브를 받았음에도 담장을 설치한 단지는 개포래미안블레스티지, 디에이치아너힐즈, 반포센트럴자이, 아크로리버뷰신반포 등이다.지자체들은 모두 담장 설치에 반대했다. 하지만 이들 단지는 담장 높이가 2m 이하일 경우 건축법상 불법건축물로 분류되지 않는 점을 이용해 1.3~1.6m 높이 담장을 치며 법망을 피해 나갔고, 자연스레 이행강제금 또한 내지 않게 됐다.단지 내에 아예 통행료를 받으려 한 단지도 있다. 80개동 규모로 부산 최대 아파트인 용호동 LG메트로시티는 그 규모답게 단지 내에 초등학교 2곳을 포함해 학교만 4곳이 들어서 있다.이렇다 보니 인근 주거지역에서 하굣길 아이를 데리러 온 학부모 차량이 단지 내에서 정차하는 등 갈등요소가 됐다. 이에 단지 입주자대표회의는 최근 단지 내 도로를 통과하는 차량에 30분마다 500분의 시설이용료를 받겠다고 나섰다. 해당 단지는 2019년에도 유사한 방안을 추진했다.2019년 사례에 대해 관할 지자체인 남구청에서 과태료 300만원을 부과했고, 이번에는 과태료 500만원 부과를 예고하며 철회됐다. 대신 외부 차량이 다닐 수 있는 출입구를 정하는 방식을 검토 중이다.전문가들은 주민의 사유 재산권에 힘을 더 실어줬다. 심형석 우대빵연구소장은 “최근 일반 아파트들도 특정 시간 이상 외부 차량이 이용하면 통행료를 받는 경우가 있다”면서 “차라리 주차료를 내고 제대로 관리를 하는 편이 맞다”고 말했다.단지 공개와 용적률과 바꾸는 행위 자체에 대해서도 부정적으로 봤다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “담장을 못 치도록 명확하게 하더라도 그걸 무시하는 사례는 더 늘 것”이라며 “차라리 기부채납을 확실히 받아 단지 옆에 공원이나 공개공지 등을 늘리도록 하는 것도 좋은 방법이다”고 제언했다.

2024.12.05 I 박경훈 기자

"강남 대어를 잡아라"…분양 예정에 청약 열기 ‘후끈’
[이데일리 오희나 기자] 서울 청약 시장 열기가 달아오르면서 내달부터 열리는 강남권 청약으로 시장의 관심이 이동하고 있다. 고분양가 단지가 대부분이지만 주변 시세보단 저렴해 청약 통장이 대거 몰릴 것으로 보인다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]23일 부동산R114에 따르면 내달부터 연말까지 전국에서 11만9627가구가 분양 예정이다. 같은 기간 서울에서는 2만6246단지가 분양을 앞두고 있다. 이중 절반 가까운 1만3300가구가 강남구·서초구·송파구·강동구 등 강남권에서 분양한다. 가장 먼저 내달 송파구 문정동에서 ‘힐스테이트e편한세상문정’이 분양을 앞두고 있다. 이 단지는 1265가구로 이 중 299가구가 일반분양으로 공급된다. 인근에 지하철 3호선 경찰병원역, 5호선 개롱역·거여역, 8호선 문정역 3개 노선이 자리하고 있다. 송파구 신천동 잠실 진주아파트를 재건축하는 ‘잠실래미안아이파크’는 연내 분양이 잡혀 있다. 이 단지는 2678가구 중 578가구가 일반분양이다.강남구에서는 내달 대치동 대치동구마을3지구를 재건축한 ‘디에이치대치에델루이’가 출격을 앞두고 있다. 245가구 중 79가구가 일반분양 물량이다. 이어 오는 11월 ‘래미안레벤투스’(도곡삼호, 308가구)가 예정돼 있고 ‘청담르엘’은 연내 공급 예정이다. 청담르엘은 1261가구 중 176가구가 일반분양으로 한강 조망이 가능하고 지하철 청담역도 걸어서 8분 거리에 있어 경쟁이 치열할 전망이다. 서초구에서는 서초구 신반포15차를 재건축한 ‘래미안 원펜타스’(641가구)가 10월 후분양으로 공급된다. 전체 641가구 중 292가구가 일반분양 물량이다. 잠원동 신반포 한신4지구를 통합 재건축한 ‘신반포 메이플자이’는 연내 분양에 나설 것으로 보인다. 3307가구 중 236가구가 일반분양으로 나온다. 치열한 경쟁률을 예고하고 있다. 조합에서는 이르면 10월쯤 일반분양을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.시장에서는 분양가가 계속 올라가고 강남권 아파트값이 상승하고 있어 청약 경쟁이 치열할 것으로 보고 있다. 여기에 강남3구는 서울에서 유일하게 남아 있는 분양가상한제 적용 지역이라 분양가가 인근 시세 대비 저렴하게 나올 가능성이 크기 때문에 예비 청약자의 관심은 그 어느 때보다 뜨겁다. 특히 올해부터 중소형평형 추첨제가 부활하면서 가점이 낮은 2030세대나 유주택자 청약 당첨이 가능해졌기 때문에 경쟁률은 치솟을 전망이다.박지민 월용청약연구소 대표는 “강남권 청약은 69점~70점 이상 고가점자들이 대거 몰릴 것으로 예상한다”며 “올해부터 추첨제가 부활하면서 자금력이 있는 2030세대의 청약도 몰려 경쟁률이 더욱 치열할 수밖에 없을 것이다”고 말했다. 이어 박 대표는 “강남권은 분양가상한제 지역이어서 고분양가라 하더라도 인근 시세 대비 저렴할 수 있어 수요가 몰릴 것이다”고 덧붙였다.

2023.08.23 I 오희나 기자

9부 능선 넘은 한남3구역…PF 유동화증권 1730억도 갚았다
[이데일리 김성수 기자] ‘단군 이래 최대 재개발’로 꼽히는 서울 용산구 한남3구역 재개발사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화증권이 지난 3일 만기를 맞아 상환됐다. 한남3구역은 오는 10월 중 이주를 시작할 예정으로 사실상 사업의 ‘9부 능선’을 넘겼다. 또한 현대건설(000720)이 유동화증권의 기초자산인 PF 대출에 연대보증을 제공하고 있어 안정성이 높다는 평가다. ◇ 1730억 ABSTB, 지난 3일 만기 상환…10월 이주 예정8일 금융투자업계에 따르면 특수목적회사(SPC) 제이케이노량진은 1730억원 규모 PF 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)의 만기가 지난 3일 도래해 상환받았다. 서울 용산구 한남3재정비촉진구역 (사진=연합뉴스)한남3구역 재개발은 서울 용산구 한남동 686번지 일대 38만6395.5㎡에 아파트 5816가구(임대 876가구 포함)를 짓는 사업이다. 조합원 수만 4000여명에 이르며 총 사업비 7조원, 예정 공사비 1조8880억원으로 역대 재개발 사업 중 최대 규모다.이 사업장은 지난 2019년 3월 29일 사업시행계획 인가를 받았고, 오는 2025년 3월 착공 및 분양 예정이다. 오는 10월 중 이주를 시작할 예정으로 사실상 사업의 ‘9부 능선’을 넘었다. 남은 절차는 철거, 일반분양, 착공, 준공 순이다. 시공사는 현대건설이다. 앞서 제이케이노량진은 지난 5월 16일 PF ASBTB 발행으로 조달한 자금 1730억원을 한남3재정비촉진구역주택재개발정비사업조합(이하 조합)에 대출해줬다. 제이케이노량진이 조합에 대해 보유한 원금 1730억원 PF대출채권이 기초자산이며, 이를 유동화하기 위해 발행한 증권이 PF ABSTB인 셈이다. 이 유동화거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자는 다올투자증권이다. 현재 다올투자증권은 이 유동화 거래에서 엑시트한 상태다. 조합이 기초자산인 PF대출을 제이케이노량진에 상환해서다. 대출이자는 지난 5월 16일 전액 선급됐다. 선급된 이자는 기한이익상실 등을 포함해 어떤 경우에도 반환되지 않는다.앞서 현대건설은 한남3구역 조합이 빌린 대출약정금의 100% 한도로 연대보증을 해줬다. 이 연대보증은 조합이 제이케이노량진에 부담하는 대출원리금 등 일체의 채무에 대한 것이다. 조합의 신용도 및 사업의 현금흐름 등에 따라 기초자산인 대출채권의 상환 가능성이 달라지는 만큼 불확실성이 있는데, 현대건설이 연대보증을 제공해서 기초자산의 신용도를 높였다.◇ 현대건설, 조합 PF대출 2.5조에 3조 이상 ‘채무보증’앞서 현대건설은 조합이 신한은행 등 금융기관에서 빌린 PF대출 2조5183억원에 대해 3조219억6000만원 규모 채무보증을 했다고 지난달 21일 공시했다. 작년 말 회사 연결재무제표 기준 자기자본(9조9242억7738만원)의 30.45%에 해당하는 금액이다.채무보증 기간은 최초 기표 후 60개월(5년)이다. 채무보증 총 잔액은 △PF 관련 보증한도(총 3조1771억5000만원) △일반 보증한도(총 7조2975억3589만원)를 합쳐 총 10조4745억8589만원이다. (자료=현대건설 공시 캡처)PF 관련 보증한도 중 실행금액은 2조7967억원(약 88%)이며, 일반 보증한도금액 중 실행금액은 4조163억원(약 55%)이다.이밖에 한남3구역 재개발 관련 유동화증권은 이달과 다음달, 내년 3월에도 만기가 돌아온다. SPC 디에이치한남사모가 발행한 260억원 규모 PF ABSTB는 오는 24일 만기며, 동일한 곳에서 발행한 300억원 규모 PF 자산담보부 기업어음(ABCP)은 내년 5월 24일 만기다.두 유동화증권 모두 주관회사 및 자산관리자가 우리종합금융이다. 업무수탁은 하이투자증권이 맡는다. 다음달 20일에는 SPC 컬티베이션제칠차가 발행한 PF ABCP 526억원이 만기도래한다. 주관회사 및 업무수탁자, 자산관리자는 키움증권이다.이어 내년 3월 21일에는 머니빌리지제일차가 발행한 ABCP 1310억원의 만기가 다가온다. 주관회사 및 자산관리자는 미래에셋증권이며 업무수탁자는 다올투자증권이다.이들 유동화증권의 기초자산인 PF대출 모두 현대건설이 연대보증을 제공하고 있다.

2023.08.09 I 김성수 기자

휴가철 맞은 아파트값 ‘제자리 걸음’[부동산 라운지]
[이데일리 박지애 기자]여름철 비수기 정점 속 서울 아파트 시장의 매매 및 전세가격이 5주째 보합(0.00%)을 이어갔다. 전반적으로 문의가 줄어든 데다, 오른 매도 호가에 매수자들이 관망으로 대응하면서 거래 증가 속도가 둔화되는 분위기다. 다만 시장 회복 기대감이 이어지면서 강남권은 높은 호가가 유지됐고, 중저가 지역에서도 추세적으로 낙폭이 둔화되는 움직임을 나타냈다. 5일 부동산R114에 따르면 서울 아파트값은 5주 연속 보합세(0.00%)를 기록했으며, 재건축과 일반아파트도 3주째 보합을 유지했다. 신도시는 가격 변동이 없었고, 경기·인천은 0.01% 하락했다. 전세시장은 여름 휴가철 비수기를 맞아 조용한 분위기다. 서울과 신도시가 보합(0.00%), 경기·인천은 0.01% 내렸다. 서울은 1000가구 이상 규모의 일부 대단지에서 등락을 보였을 뿐, 가격이 대체로 제한적인 움직임을 보였다. 중저가 지역에서의 약세가 이어지면서 ▼관악(-0.01%) ▼금천(-0.01%) ▼성북(-0.01%) ▼중랑(-0.01%)이 하락했다. 관악은 봉천동 관악푸르지오가, 금천은 시흥동 관악우방이 각각 500만원 내렸다. 성북은 종암동 래미안라센트, 종암SK가 중대형 면적 위주로 500만원-1000만원 빠졌다. 반면 △강남(0.01%) △마포(0.01%) △서초(0.01%)는 상승했다. 강남은 개포동 디에이치아너힐즈, 개포래미안포레스트가 1500만원-2500만원 올랐다. 마포는 공덕동 공덕파크자이, 상암동 월드컵파크2단지가 1000만원-3000만원 상승했다. 신도시는 ▼판교(-0.03%) ▼평촌(-0.01%)이 하락했고, 나머지는 보합(0.00%)을 기록했다. 판교는 삼평동 봇들마을4단지가 1000만원 정도 내렸고, 평촌은 평촌동 귀인마을현대홈타운, 향촌롯데가 500만원 하락했다. 경기ㆍ인천은 ▼남양주(-0.03%) ▼고양(-0.02%) ▼시흥(-0.02%) ▼평택(-0.02%) 순으로 내렸다. 남양주는 별내면 청학주공1,2단지가, 고양은 행신동 샘터주공2단지, 탄현동 임광진흥 등이 각각 1000만원가량 하락했다. 시흥은 장곡동 삼성이 1000만원 내렸다. 한편 △용인(0.01%)은 신봉동 신봉마을동일하이빌4단지, 성복동 강남빌리지 등이 1000만원-2500만원 상승했다. 여경희 수석연구원은 “수도권 전세시장은 폭염과 휴가철 비수기 영향으로 문의가 현저히 줄었지만, 주거 선호도가 높은 단지 및 지역 위주로는 거래가 간간이 이어졌다. 전세 급매물 소진 후 거래가격이 오르자, 갈아타기 대신 계약 갱신을 택한 임차인들도 늘어나고 있지만 지역별로 편차가 존재한다”며 “서울에서는 아파트 전세 거래 중 신규계약 비중이 지난 4월 60%에서 7월 55%까지 낮아진 반면 입주 여파가 이어진 인천은 5월 이후 아파트 신규계약 비중이 65% 수준으로 높았는데, 전셋값 하락에 따른 갈아타기 수요가 늘어난 영향으로 분석된다”고 말했다. 그러면서 “지난 7월말부터 시행된 전세보증금 반환대출 완화 조치가 시행됐지만, 입주물량이 집중되는 지역 위주로 국지적인 역전세 리스크 및 보증금 미반환 이슈는 계속될 것으로 보인다”고 부연했다.7월 마지막주 아파트값 변동률

2023.08.05 I 박지애 기자

'너도나도 하이엔드'…해피 아닌 새드엔드?
[이데일리 박경훈 기자] 하이엔드(최고급) 브랜드 아파트가 전국으로 확산하고 있다. 건설사로서는 서울에서 벗어나 지방 대도시의 랜드마크를 노린다는 복안도 깔렸다. 특히 부산은 ‘하이앤드 대전’이라고 할 만큼 각 건설사 고급 브랜드의 각축전이 펼쳐지고 있다. 다만 전문가들은 명품 브랜드의 취지 훼손과 함께 추후 더 세분화한 브랜드가 나올 수밖에 없으리라 진단했다.디엘이앤씨(아크로), 현대건설(디에이치), 대우건설(푸르지오 써밋), 롯데건설(르엘), 포스코건설(오티에르), 에스케이에코플랜트(드파인) 프리미엄 주택 브랜드 로고.(자료=각 사)14일일 건설업계에 따르면 부산 해운대구 반여 1-2구역 재개발 정비사업조합은 최근 조합원 총회를 열어 아파트명을 기존 ‘센텀 아스트룸 SK뷰’에서 하이엔드 브랜드인 ‘드파인 센텀’으로 변경했다. 해당 아파트가 준공되면 SK에코플랜트 최초의 하이엔드 브랜드 적용 단지로, 특히 공사 도중에 하이엔드 브랜드 변경이라는 드문 사례로도 남게 됐다. 이렇게 되자 인근 지역도 고급 브랜드 넣기에 총력전을 보이고 있다. 시공사 선정에 나선 해운대 중동5구역에는 △DL이앤씨(아크로) △롯데건설(르엘) △SK에코플랜트(드파인) △아이에스동서(더블유) 등이 총출동했다. 유력한 경쟁자였던 GS건설은 이번 입찰에서 발을 빼는 모습을 보였는데, 지역에서는 하이엔드 브랜드의 부재가 원인이 아니냐는 목소리가 나오기도 했다.현재까지 부산에는 DL이앤씨 기준 부산 해운대(아크로 원하이드)·수영구(아크로 광안)·부산진구(아크로 라로체)에 아크로 브랜드를 적용할 예정이다. 대우건설은 부산 남구(더 비치 푸르지오 써밋)·부산 동구(범일 써밋)·수영구(남천 써밋)에 써밋을, 현대건설은 부산 해운대(디에이치 아센테르)에, 롯데건설 역시 해운대에 가칭 르엘 웨이브시티을 적용한다. SK에코플랜트는 드파인 센텀 외에 수영구 광안2구역 재개발에도 드파인을 도입한다.부산뿐 아니라 광주에는 광산구에 아크로 트라몬트·서구에 디에이치 루체도르, 대전에도 유성구에 디에이치 비아트 등 주요 지방 대도시를 중심으로 최고급 브랜드가 선을 보일 준비를 하고 있다.상황이 이렇게 되니 하이엔드 브랜드에 대한 가치 훼손 이야기도 함께 나오고 있다. 실제 서울에서도 연식과 입지의 차이는 있지만 최고급 브랜드인 서울 영등포 아크로타워스퀘어(2017년 준공)보다 e편한세상광진그랜드파크(2022년 준공)가 더 높은 가격을 형성하고 있다. 또 과천푸르지오써밋·과천센트럴파크푸르지오써밋(2020년 준공)과 서울 성동구 서울숲푸르지오 1, 2차(2007년, 2012년 준공) 역시 큰 차이가 나지 않고 있다.여기에 서대문구 북가좌동(아크로 드레브 372), 금천구 무지개아파트 재건축(아크로 예정), 강동구 길동(써밋 듀 포레), 깅동구 고덕동(써밋 르상트르) 등 서울 비강남 지역에도 명품 브랜드가 줄줄이 붙을 예정이다.이 때문에 결국 현재 하이엔드 브랜드에서 또 다른 최고급 브랜드를 낳는 것 아니냐는 전망도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설사 입장에서는 입찰을 따내기 위해 이곳저곳 하이엔드 브랜드를 제사하지만 결국 가치가 떨어질 수밖에 없다”며 “더 새로운 브랜드가 나오는 세분화 과정이 진행될 것이다”고 말했다.

2023.05.14 I 박경훈 기자

[뉴스+]역대 분양가 2위 차지한 송파 리모델링아파트..비결은?
[이데일리 박종화 기자] 이 기사는 이데일리 홈페이지에서 하루 먼저 볼 수 있는 이뉴스플러스 기사입니다.가구수가 늘어나는 리모델링 단지가 처음으로 청약시장에 나온다. 리모델링 조합에선 ‘강남 1급지’에 맞먹는 3.3㎡당 5000만원대 분양가를 내세웠다. 이 단지가 분양가 규제 정책 사각지대에 있는 ‘덕’이다. 주택시장에선 이 단지 분양 결과가 청약시장에서 리모델링 단지 인기를 가늠할 수 있는 척도가 될 것으로 본다.리모델링아파트 5200만원 분양가 책정할 수 있던 이유는 [그래픽=이데일리 김일환 기자]리모델링 단지로 처음 분양시장에 도전장을 내민 주인공은 서울 송파구 오금동 아남아파트. 4월 시작한 수평증축 리모델링(기존 건물에 새 건물을 덧대 옆으로 확장하는 방식)이 끝나면 이 아파트 가구 수는 299가구에서 328가구로 늘어난다. 리모델링에 맞춰 단지 이름도 ‘송파 더 플래티넘’으로 바꿔단다.◇29가구 분양으로 규제 회피...역사상 분양가 2위아남아파트 리모델링 조합은 리모델링으로 늘어나는 29가구를 다음 달 일반분양할 예정이다. 2012년 리모델링 사업에서도 가구 수를 늘리는 게 허용된 이후 분양시장에 나오는 첫 사례다.조합은 지난달 조합원 총회를 열고 일반분양 물량을 3.3㎡당 약 5200만원에 분양하기로 했다. 전용면적 89㎡형 기준 약 14억~14억6000만원이다. 강남 핵심지에서도 받기 어려운 분양가다. 오금동에서 가장 최근에 입주한 ‘송파 두산위브(2019년 입주)’ 매물 시세가 3.3㎡당 4300만~5900만원인 것과 비교해도 이례적이다. 새 아파트 분양가는 주변 아파트 시세보다 저렴하게 분양하는 게 부동산시장 통례이기 때문이다.비밀은 이 아파트가 29가구만 분양한다는 데 있다. 현행 법규상 30가구 이상 분양하는 공동주택은 분양가 상한제(택지비·건축비 원가에서 일정 범위 이상 이윤을 붙여 분양하지 못하게 하는 제도)나 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사(HUG가 설정한 분양가 상한을 수용하지 않으면 분양에 필요한 보증을 내주지 않는 제도)를 받아야 한다. 뒤집어 생각하면 30가구 밑으로 분양하면 이들 규제를 적용받지 않는다는 뜻이다.이 때문에 아남아파트는 강남권에서도 손에 꼽히는 고분양가에 입주자를 모집할 수 있게 됐다. 지금까지 HUG 분양 보증을 받은 아파트(도시형 생활주택 제외) 중 3.3㎡당 분양가 상위 1~3위는 △서울 서초구 반포동 ‘반포 래미안 원베일리(5273만원)’ △서초구 반포동 ‘디에이치 라클라스(4892만원) △서초구 서초동 ’래미안 리더스원(4892만원)이었는데 아남아파트가 분양하면 2위로 올라서게 된다.서울 송파구 오금동 ‘송파 더 플래티넘(아남아파트 리모델링 단지)’ 투시도. (자료=쌍용건설)◇가구 수 줄여서라도 규제 무력화하려는 리모델링 단지분양 물량이 30가구가 안 되면 분양방식도 자유로워진다. 30가구 이상 분양하는 아파트에선 정부가 정한 비율에 따라 청약 가점제와 추첨제로 당첨자를 정해야 하지만 분양 물량이 29가구 이하인 아파트는 이를 따르지 않아도 된다. 아남아파트는 자체 홈페이지에서 청약 신청을 받고 추첨으로만 당첨자를 선정할 계획이다.부동산 시장에선 아남아파트 분양 결과로 청약 시장에서 리모델링 단지 인기를 가늠할 수 있을 것으로 본다. 첫 분양 단지라는 상징성에다 높은 분양가 때문이다. 청약 전문가인 정지영(필명 ‘아임해피’) 아이원 대표는 “최근에 서울에 분양 물량이 워낙 없다 보니 추첨으로 당첨자를 정한다면 청약 가점이 낮은 사람이나 다주택자 등이 청약에 많이 뛰어들 것”이라며 “아남아파트 분양이 성공하면 다른 리모델링 단지들도 힘을 받을 것”이라고 했다.29가구 분양으로 정부 규제를 무력화하는 방법은 이미 리모델링 단지 사이에 유행하고 있다. 송파구 송파동 성지아파트도 내년 초 29가구 분양을 준비 중이다. 수직증축(꼭대기 층에 2~3층을 더 올리는 방식)을 추진 중인 이 단지는 42가구를 증축하려 했지만 분양가 규제를 피하려 29가구로 줄였다. 성지아파트 리모델링 조합에선 일반분양가로 3.3㎡당 4800만~5000만원을 검토 중이라고 알려졌다.리모델링 후 가치 상승을 생각하면 분양가가 비싸지 않다는 의견도 있다. 리모델링 공사를 마치고 이달 입주를 시작한 서울 강남구 개포동 ‘더샵 트리에(옛 ‘개포 우성9차)’ 전용 108㎡이 현재 31억원 이상 호가한다. 10월 직전 실거래가(24억5000만원)보다 6억원 넘게 올랐다.

2021.12.22 I 박종화 기자

[단독]종부세에 발목잡힌 '1+1재건축'..반포주공1도 수요재조사
[이데일리 신수정 기자] 역대 최대 규모 재건축 단지로 꼽히는 반포주공1단지 1·2·4주구가 조합원 주택배정 수요재조사에 들어갔다. ‘1+1’ 분양을 선택했던 조합원들이 정부의 종합부동산세(종부세) 강화에 부담을 느끼면서 1주택 대형 평수로 유턴했기 때문이다. 시장 안팎에선 재건축 시장의 혼란을 잠재우기 위해 1+1재건축 분양 물량에 대한 한시적 세금 유예가 필요하다는 요구가 나온다.남산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)◇부동산 세금 눈덩이에 조합원 “1+1 안 할래”18일 부동산 업계에 따르면 반포주공1단지(1,2,4주구) 주택재건축정비사업 조합은 조합원 2306명에 대해 평형 수요조사를 집계 중이다. ‘1+1 분양’을 신청한 조합원들의 종부세 불안감이 커지면서 똘똘한 한 채로 선회하는 조합원들이 늘어났기 때문이다.1+1 재건축이란 중대형 아파트 1채를 보유한 조합원이 재건축 때 새 아파트 2채를 받을 수 있게 한 제도로, 2013년 4월 발표한 정부 부동산 대책 때 도입됐다. 새로 받는 주택 중 1채는 전용면적 60㎡ 이하 소형이어야 하고, 3년 이내에 처분할 수 없다. 이 때문에 올해부터 급격히 증가하기 시작하는 종합부동산세 등 보유세 부담을 껴안아야 하는 현실을 마주한 상황이다. 당초 예정됐던 총 5300여 가구 공급 수는 변하지 않는다. 1+1을 희망했던 조합원이 1주택을 선택하면 남은 주택은 일반분양으로 돌아간다. 다만 일반분양에 포함될 예정이었던 대형평수는 줄어들 수밖에 없다. 1주택 변경 방법은 세 가지 경우로 △종전 권리가에 맞춰 무상평형을 선택한 경우 △소형 평수로 선택한 뒤 환급금 수여 △대형 평수 선택 후 추가 부담금 부과로 나눌 수 있다. 단지는 2017년 12월 관리처분인가를 신청하면서 재건축 초과이익 환수를 피했다. 이 때문에 가장 작은 84㎡ 주택 소유주도 ‘1+1’ 분양으로 59㎡와 135㎡ 1채씩을 추가 부담금 없이 배정받을 수 있었다.반포주공1단지 조합 관계자는 “현 정권에서 다주택자에 대한 부담을 늘리면서 조합원들의 불안이 커 최초 2017년 분양 접수 당시 1+1을 선택했던 조합원이 현재 절반 가까이 줄어든 상황”이라며 “내년 1~2월 정비계획 변경 이후 사업 시행과 건축심의 진행 시 정확한 수요를 파악해 설계변경을 진행할 예정”이라고 설명했다.◇조세 급증 현상에 재건축 시장 ‘혼란’ 1+1 재건축을 추진했던 단지들은 부동산 세금에 골머리를 앓고 있다. 특히 1+1 분양을 통해 다주택자가 되면 내야 하는 보유세가 임대 수익보다 훨씬 많을 것으로 전망된다.실제 올해 6월 입주한 서울 서초구 ‘디에이치 라클라스(삼호가든3차 재건축)’의 보유세를 주변 단지 공시가격으로 모의 계산한 결과, 전용면적 130㎡ 한 채의 보유세는 2663만원이었다. 그러나 1+1 분양으로 전용 49㎡와 84㎡를 한 채씩 가진 사람의 재산세와 종부세 합계는 8625만원에 달한다. 소형 아파트 월세로 매달 500만원을 더 받아야 한 채를 가진 사람과 비슷해지는 셈이다. 1+1 재건축을 포기하는 단지도 속출하고 있다. 최근 신반포21차아파트 주택재건축정비사업조합은 총 공급 가구수를 줄이고 면적별 가구수를 수정하는 사업시행계획을 통과시켜 주민 공람을 진행 중이다. 서울 강동구 ‘둔촌올림픽파크 에비뉴포레(둔촌주공 재건축)’도 1+1 분양을 신청한 조합원들이 조합을 상대로 분양주택 변경을 요구하고 있다. 한 재건축조합 관계자는 “정부 정책을 믿고 과거에 1+1을 선택한 조합원이 대다수인데, 투기 세력을 잡기 위해 다주택자에게 부여하는 세금을 구별 없이 부과한 상황”이라며 “혼란이 지속 될 수밖에 없다”고 지적했다.일각에서는 1+1 조합원을 구제해야 한다는 목소리도 나온다. 국회 과학기술정보방송통신위원회 소속 박성중 의원은 1+1 방식으로 분양받은 전용 60㎡ 이하 소형 주택은 종부세 중과 판단 대상에서 제외하는 내용의 종합부동산세법 개정안을 발의했다.고준석 동국대 법무대학 겸임교수는 “도심 소형 주택 공급을 늘려 집값·전셋값을 안정시키고자 1+1 제도를 도입한 것인데, 다주택자를 겨냥한 과도한 세금 규제 때문에 도입 취지가 퇴색되고 있다”며 “1+1 물량에 대한 한시적 세금 유예 등 부동산 시장 전체를 바라보는 세심한 정책 운용이 필요하다”고 강조했다.

2021.11.18 I 신수정 기자

'청약제도 개편 전 막차 타자'···1주택자, 위례·강남 분양 '솔깃'
[이데일리 문승용 기자][이데일리 경계영 기자] 이달부터 서울 강남권과 위례신도시 등 인기 지역에서 분양 물량이 쏟아진다. 무주택자의 청약 당첨 기회를 확대하는 방향으로 청약제도가 연내 개편될 예정인 만큼 유주택자들의 막판 청약 러시가 이어질 전망이다. 전문가들은 입지 좋은 ‘똘똘한’ 단지를 골라 전략적으로 청약할 필요가 있다고 조언했다. 부동산114에 따르면 올해 4분기(10~12월) 전국에서 임대주택을 포함해 총 12만5473가구의 아파트가 분양될 예정이다. 서울 2만2096가구를 포함해 수도권에서만 7만8561가구가 분양에 돌입한다. 수도권에서는 10월 2만5646가구, 11월 2만6547가구, 12월 2만6368가구가 분양 물량으로 나온다. ◇청약제도 개편 땐 분양권만 있어도 ‘유주택자’서울에서는 강남권 재건축 물량이 분양시장에 대거 풀린다. 이달 서울 서초동 ‘래미안 리더스원’(서초우성1차·1317가구)을 시작으로 11월 ‘디에이치반포’(삼호가든3차·848가구), 12월 ‘서초 그랑자이’(서초무지개·1481가구), ‘개포 그랑자이’(개포주공4단지·3343가구) 등이 입주자 모집에 나선다. 강북권에서는 동대문구 용두5구역을 재개발하는 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’(823가구)와 은평구 수색9구역을 재개발하는 ‘DMC SK뷰’, 동대문구 전농동 청량리4구역에 들어서는 최고 65층 높이의 ‘청량리역롯데캐슬SKY-L65’ 등이 주목할 만한 분양 단지로 꼽힌다. 판교신도시 생활권을 공유할 수 있는 경기 성남시 대장지구에서도 분양이 잇따른다. 이달 현대건설(000720)의 ‘힐스테이트 판교 엘포레’(251가구)가, 11월에는 포스코건설이 짓는 ‘성남 대장동 공동주택’(1006가구)과 제일건설이 시공하는 ‘성남 판교 대장지구 제일풍경채’(1057가구)가 각각 분양된다. 인천시에서는 ‘검단신도시 호반베르디움’(1168가구)을 시작으로 검단신도시 물량이 쏟아진다. 경기 과천시에서는 갈현동 지식정보타운S1·5·6·9블록이 연내 분양에 나설 계획이다. 올 4분기에 청약 열기가 여느 때보다 뜨거울 것으로 예상되는 까닭은 새 아파트 분양이 ‘공급 가뭄 속 단비’일 뿐 아니라 무주택자에 유리하게 청약제도가 개편되기 전 유주택자들이 청약할 수 있는 마지막 기회이기 때문이다. 정부는 9·13 부동산 대책을 통해 분양·입주권만 보유해도 주택 소유자로 간주하기로 했다. 분양·입주권 소유자들은 그동안 청약시 무주택자로 분류돼 청약에서 유리한 고지를 점하고 있었지만 이같은 내용으로 주택 공급 규칙이 개정되면 당첨 가능성이 크게 줄어든다. 청약 당첨자를 선정할 때도 서울 등 투기과열지구에서는 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트의 경우 기존 청약가점제 적용 비율이 50%에서 70% 수준으로 높아진다. 유주택자라면 청약 당첨 확률이 낮아지기 전, 다시 말해 주택 공급 규칙 개정 전에 청약의 문을 두드리는 게 유리하다는 얘기다. 양지영 R&C연구소장은 “청약가점제 비중이 높아지는 규칙 개정을 앞두고 갈아타기 등 1주택자의 수요가 분양시장을 많이 노크할 것 같다”고 말했다. ◇1주택자에겐 청약 문턱 높아지기 전 ‘마지막 기회’특히 청약경쟁률이 높을 것으로 예상되는 지역으로는 위례신도시가 꼽힌다. 올 하반기 북위례에서 분양하는 아파트는 대부분 전용 85㎡ 초과 면적형으로 이뤄져 유주택자 당첨이 가능한 추첨제 비중이 50%인 데다 분양가도 중도금 대출이 가능한 9억원 이하로 책정될 가능성이 크다. 위례신도시는 분양가 상한제를 적용받는 공공택지지구다. 청약 전문가인 황성우 수원마스터경매학원 전임강사(필명 ‘해안선’)는 “분양가격이 3.3㎡당 1800만~1900만원 선이었던 남위례 분양 단지는 단순 시세만 비교해도 차익이 3억~4억원에 이른다”며 “북위례 분양 단지도 소위 ‘로또 아파트’이다 보니 수백대 1에 달하는 역대급 청약경쟁률을 기록할 것”이라고 내다봤다. 북위례에서는 이달 ‘위례포레자이’(558가구)와 ‘위례신도시 힐스테이트’(1078가구)가 분양된다. ‘위례신도시 중흥S클래스’(500가구)는 12월에, ‘위례신도시 리슈빌’(502가구)과 ‘위례 호반베르디움3·5차’(1399가구)는 연내 각각 분양이 계획돼 있다. 주택 공급 규칙 개정 이후에는 유주택자가 불리해지는 만큼 무주택자의 당첨 확률은 크게 높아질 것으로 보인다. 분양권 전문가인 필명 ‘일취월장’(이영찬씨)은 “규칙 개정 이후 주택은 물론 분양·입주권 보유자까지 청약 대상자에서 제외되면서 청약가점 커트라인이 낮아질 수 있다”고 분석했다. 양지영 소장은 “분양권 전매 제한 기간이 강화되고 공공택지의 경우 실거주 기간까지 길어지기 때문에 ‘똘똘한’ 분양 단지로 수요 쏠림 현상이 나타날 것”이라며 “입지가 좋으면서도 개발 호재 등도 있어 분양가 대비 시세 차익이 가능한 단지를 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

2018.10.05 I 경계영 기자

디에이치자이개포, 미계약분 215가구…예비당첨자 품으로
△서울 강남구 일원동 개포8단지를 재건축한 디에이치자이 개포 미계약분 물량이 215여가구 나왔다. 현대건설은 예비당첨자 997명을 대상으로 동호수 추첨과 게약에 들어갈 예정이다. 사진은 3월 16일 디에이치자이 개포 모델하우스 오픈을 기다리는 예비 청약자들[사진=권소현 기자][이데일리 정다슬 기자] ‘강남 로또’로 불리며 청약 열풍을 일으켰던 서울 강남구 개포동 ‘디에이치자이 개포’ 아파트 청약 물량 중 200여가구가 예비당첨자에게 넘어갔다.현대건설은 지난 3월 분양한 디에이치차이 개포의 청약 부적격자 물량과 당첨자 미계약분 물량 등이 총 215가구로 결정돼 예비당첨자를 대상으로 동호수 추첨과 계약에 들어갈 예정이라고 4일 밝혔다.이번 잔여분은 전체 분양 물량(1690가구) 중 12.7%, 1순위 일반분양 물량(1245가구) 대비로는 17.3%에 달하는 것이다.현대건설은 예비당첨자 997명에게 관련 사실을 통보하고 이달 9일부터 11일까지 계약을 진행할 예정이다. 예비당첨자 분양 이후에도 남는 잔여 물량에 대해서는 인터넷 청약을 통해 추첨 방식으로 공급한다. ‘디에이치자이 개포’는 분양가가 주변 시세보다 저렴해 가구당 수억원대의 시세차익이 가능한 ‘로또 아파트’로 물리며 지난 3월 진행한 1순위 청약에서 총 3만여명이 넘는 청약자들이 몰리며 인기를 끌었다. 청약 과열이 우려되자 국토교통부가 청약 가점을 높이기 위한 위장전입 전수조사를 진행하고, 직접 청약 부적격 여부를 가려내기도 했다.

2018.05.04 I 정다슬 기자

분양가 통제의 역설… '나인원 한남' 로또아파트 예약
[이데일리 박민 기자] ‘나인원 한남’. 서울 용산구 한남동 옛 외국인아파트 부지에 들어설 최고급 아파트 단지다. 내달 분양할 이 아파트의 예상 분양가는 3.3㎡당 5000만원 안팎(펜트하우스 포함 시 5500만원대)이다. 이 가격대라면 서울에서 또 하나의 ‘로또 분양 단지’가 탄생할 가능성이 커졌다.애초 이 아파트는 전통적인 부촌 입지와 대형 평형 위주의 최고급 단지를 짓겠다는 계획으로 주변 시세를 고려해 3.3㎡당 5700만원(펜트하우스 포함시 6360만원)으로 책정했지만, 정부의 분양가 인하 압박에 결국 백기를 들고 분양을 잠정 중단해야 했다. 부동산 전문가들 사이에서는 과도한 집값 상승(고분양가 책정→주변 집값 상승)을 막겠다는 정부의 고분양가 통제 명분에 공감하면서도 한편으론 ‘로또 분양’이 청약 과열과 함께 주택 매수 심리를 자극할 수 있다는 지적이 나온다.[이데일리 이동훈 기자]◇주변 시세보다 분양가 낮아… ‘로또 청약’ 불보듯 나인원 한남 사업시행자인 디에스한남은 분양가를 3.3㎡당 5000만원 안팎으로 책정해 이달 안에 주택도시보증공사(HUG)에 분양 보증을 재신청할 예정이다. 보증 승인이 나면 곧바로 입주자 모집공고 절차를 마무리하고 다음달 분양에 본격 돌입한다는 계획이다. 디에스한남 관계자는 “HUG의 분양보증 심사를 통과하기 위해 (설계 변경 등을 통해) 분양가를 대폭 낮췄다”고 말했다.현행 규정에서는 30가구 이상 아파트를 분양하려면 유일한 분양보증 기관인 HUG의 보증이 필수다. HUG는 분양보증을 신청하는 아파트 단지의 3.3㎡당 평균 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 매매가의 110%를 초과할 경우 보증을 거절하고 있다. 업계에서 HUG의 분양보증이 분양가 상한제와 다를 바 없다는 비판이 나오는 이유다.앞서 디에스한남은 2016년 5월 한남동 외국인아파트 부지를 한국토지주택공사(LH)로부터 6242억원에 매입했다. 이후 나인원 한남과 길 하나를 사이에 두고 있는 고가 아파트 ‘한남 더힐’의 시세를 감안해 분양가를 3.3㎡당 평균 6360만원(펜트하우스 포함)으로 책정해 지난해 12월 HUG에 분양보증을 신청했다. 통상 분양보증 처리는 3~5일 안에 이뤄지지만 나인원 한남은 이례적으로 두 달여를 끈 끝에 보증 거절 판정을 받았다.당시 HUG는 구체적인 분양가 상한선을 제시하지 않았지만 주변 한남 더힐을 비롯해 한남아이파크·한남리첸시아·현대하이페리온·한남힐스테이트 등의 시세를 종합적으로 고려해 분양가를 조정하라고 통보한 것으로 알려졌다. 디에스한남 측에서는 고급 아파트라는 점을 들어 한남 더힐을 우선 비교 대상으로 삼았지만, HUG는 개별 단지 특수성을 무시한 채 주변 단지들을 모두 포함시키면서 ‘고양분가’로 규정한 것이다.디에스한남은 결국 HUG의 요구대로 분양가를 낮추기 위해 설계 변경을 감행했다. 기존 총 335가구(전용면적 206㎡~273㎡) 중에서 전용 244㎡ 펜트하우스 29가구를 일부 줄이고 새로 전용 182㎡짜리 아파트 16채를 추가했다. 이에 따라 총 가구수는 335가구에서 343가구로 8가구 늘었다. 업계 관계자는 “분양사업이 늦어지면 그만큼 금융 이자 비용 부담도 커질 수밖에 없다”며 “고급 단지는 일반아파트와 비교가 불가능한데 일률적으로 분양가를 규제하면 다양한 형태의 주택 공급을 막는 부작용을 초래할 것”이라고 말했다.◇‘부자만 리그’ 논란도… “채권 입찰제 도입 필요” 이번 분양가 조정으로 나인원 한남도 ‘로또 청약 단지’가 될 것이라는 게 업계의 지배적인 시각이다. 단지와 가까운 한남 더힐과 비교해 분양가가 3.3㎡당 1000만원 가까이 저렴해 당첨 즉시 수억원의 시세 차익이 발생할 께 뻔하다는 것이다. 한편으론 지금처럼 대출 규제가 심한 상황에서 분양가가 낮아진다고 하더라도 자금 여력이 있는 현금 부자들만 접근할 수 있어 ‘부유층의 로또 단지’만 양산한다는 우려도 나오고 있다.얼마 전 강남에서 분양한 ‘디에이치 자이 개포’(개포주공8단지 재건축 아파트)도 애초 주변 시세를 감안해 3.3㎡당 4600만원으로 분양가를 매겼다가 퇴짜를 맞은 후 4160만원으로 낮췄다. 이에 청약 당첨만 되면 최소 4억~5억원의 시세 차익을 얻는 ‘로또 단지’로 꼽히면서 수만명의 청약자들이 몰렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “아파트 단지 개별성을 고려하지 않은 일률적인 분양가 통제가 시세 차익을 노린 투기성 청약을 부추기는 역효과를 낼 수 있다”며 “차라리 주변 시세 수준으로 분양 보증을 해주고 분양받는 사람에게 국채 등 채권을 사들이게 해 기준을 초과하는 수익은 국고로 환수하는 ‘채권입찰제’ 도입도 검토해 볼만하다”고 말했다.

2018.03.27 I 박민 기자

기자 뉴스룸 더보기+