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- "데이터센터 아무거나 안 산다"…기관이 보는 새 투자 기준은
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 생성형 인공지능(AI) 확산으로 데이터센터가 기관투자자들의 핵심 대체투자 자산으로 떠오르고 있지만, 시장의 투자 공식은 빠르게 바뀌고 있다. 국내 데이터센터의 자본환원율(캡레이트)이 이미 글로벌 주요 시장과 비슷한 수준으로 낮아진 만큼 단순히 "데이터센터니까 오른다"는 접근으로는 투자 수익을 내기 어려워졌다는 것.이제는 데이터센터 투자시 고려할 요소로 "전력 있고, 임차인 좋고, 순영업소득(NOI)이 커지고, 나중에 누가 살지 보이는 자산인가"가 추가되는 단계에 들어섰다.◇데이터센터 투자 판단 '핵심 기준' 바뀌고 있다12일 상업용부동산 서비스 회사 CBRE코리아에 따르면 국내 데이터센터에 대한 투자자들 관심사는 자산의 외형적 규모에서 '현금흐름 질'과 '향후 엑시트(자금회수) 가능성'으로 이동하고 있다.과거에는 데이터센터라는 자산 자체의 희소성과 가격 상승에 기대는 투자 전략이 통했다. 반면 이제는 △전력을 얼마나 안정적으로 확보했는지 △우량 임차인을 얼마나 오래 붙잡고 있는지 △임대료와 순영업소득(NOI)을 얼마나 키울 수 있는지 등이 투자 판단의 핵심 기준으로 부상하고 있다.(자료=CBRE)우선 데이터센터 투자자들이 가장 먼저 따져야 할 조건은 '전력'이다. 올해 3월 누적 기준 수도권 데이터센터 전력계통영향평가 기술검토 신청은 522건, 전체 신청 용량은 3만3592MW에 달했다. 이 중 절반 이상인 279건(1만8050MW)가 공급 불가 판정을 받았다. '데이터센터 전력계통영향평가 기술검토'는 10MW 이상의 대규모 전력 소비가 예상되는 데이터센터 등이 전력망에 미치는 영향을 사전에 정량·정성적으로 심사해서 전기 공급 가능 여부를 결정하는 제도다.이 검토에 합격했다는 것은 10MW 이상의 대규모 전력을 안정적으로 공급받을 수 있는 까다로운 사전 검증 관문을 통과했음을 의미한다. 수도권 등 전력 포화 지역에서는 전력계통영향평가 기술검토 합격 기준이 강화되고 통과율이 매우 낮아서, 입지 선정의 핵심 변수로 작용하고 있다.◇전력 확보했나…'전기 있는 데이터센터'가 핵심데이터센터 전력계통영향평가 기술검토 신청 건수 중 절반 이상이 '공급 불가'라는 것은 수도권 전력망 포화로 데이터센터 공급 차질이 현실화됐음을 뜻한다. 1차 기술검토를 통과했다고 끝나는 것도 아니다. 1차 검토를 통과한 243건 가운데 실제 본심사까지 진입한 프로젝트는 24건에 불과했고, 최종 공급 가능 승인을 받은 자산은 10건이었다. 전체 신청 건수(522건) 대비 최종 승인률은 1.9%에 그쳤다. 승인된 전력 용량(1010MW) 역시 전체 신청 용량(3만3592MW)의 3%였다.이 때문에 데이터센터의 입지를 평가하는 기준도 바뀌고 있다. 과거에는 '서울 접근성'과 '통신 인프라' 등이 주요 입지 조건이었다면 이제는 '전력망에 얼마나 가까운지', '실제 수전(한국전력 등 외부 전력망으로부터 필요한 전기를 받아들이는 것)이 가능한지'가 핵심 변수로 떠오르고 있다.이에 따라 CBRE는 '전력 확보가 가능한 수도권 외곽 지역'이 새로운 대안으로 부상하면서 향후 데이터센터 시장이 전통적인 권역 구분보다 전력망을 중심으로 재편될 가능성이 있다고 분석했다.결국 기관투자자 입장에서는 "데이터센터 부지를 확보했다"는 것과 "데이터센터에 필요한 전력을 확보했다"는 것을 전혀 다른 문제로 봐야 한다는 의미다.◇장기 임대차 계약…"누가 얼마나 오래 쓰느냐"전력 다음으로 중요한 것은 임차인이다. 데이터센터의 희소성이 높아져도 실제 현금흐름을 만들어내는 것은 결국 임차인이기 때문이다. 특히 글로벌 데이터센터 전문 자본이나 리츠(부동산투자회사·REITs)가 장기적으로 자산을 편입하려면 '장기 임대차계약'과 '안정적 현금흐름'이 중요한 조건으로 꼽힌다.이 때 '글로벌 데이터센터 전문 자본'이란 데이터센터를 영속적으로 편입하는 게 목적인 투자자를 뜻한다. 싱가포르 거래소에 상장된 아시아 최초 순수 데이터센터 리츠인 '케펠 DC 리츠'나 세계 최대 데이터센터 전문 리츠인 '에퀴닉스'가 이에 해당한다.(자료=CBRE)CBRE 분석에 따르면 이들에게 데이터센터의 필수 선결 조건은 △트리플 넷 구조 △6년 이상의 장기 WALE(가중평균 잔여 임대기간) 확보다. '트리플 넷 구조'란 상업용부동산 임대차에서 기본 임대료 외에 재산세, 건물 보험료, 유지관리비 및 수선비 등 3가지 핵심 부대비용을 임차인이 전액 부담하는 계약 방식을 말한다.글로벌 인프라 자본 역시 데이터센터를 10년 이상 장기 보유하는 것을 선호한다. 국내 최대 상장 인프라 펀드 맥쿼리인프라, 글로벌 사모펀드 운용사 KKR, 블랙스톤 등이 여기에 해당한다. 이들은 임대차 재구조화를 통해 NOI를 개선할 가능성이 있는 자산에 높은 가치를 부여하는 경향이 있다.즉 같은 규모의 데이터센터라도 어떤 임차인이 들어와 있고, 계약 기간이 얼마나 남았으며, 임대료가 어떤 방식으로 상승하도록 설계돼 있는지에 따라 투자 가치가 달라질 수 있다는 얘기다.최근에는 글로벌 CSP(클라우드 서비스 제공업체) 등이 대용량 상면에 장기 임차를 확약하는 사례도 나타나고 있다. '대용량 상면'이란 인터넷 데이터 센터(IDC)에서 서버와 네트워크 장비를 설치하고 운영하기 위해 빌려쓰는 매우 넓은 전용 공간(바닥 면적 및 랙 개수)을 뜻한다. 글로벌 사업자들이 10MW 이상 계약할 경우 최소 10년 장기 임차가 이뤄지는 사례가 늘고 있다. 또한 실수요자 계약시 연 3% 또는 소비자물가지수(CPI) 연동 방식의 임대료 인상 조건도 일반화되는 추세다.◇"데이터센터 NOI 안 늘면?"…임대차 구조 중요기관들이 데이터센터를 볼 때 또 하나의 핵심은 NOI 성장 여력이다. 과거에는 자산을 매입한 뒤 시장의 캡레이트가 낮아지면 자산 가격이 상승하면서 매각차익을 얻는 전략이 가능했다. 하지만 데이터센터의 캡레이트는 이미 상당히 낮아졌다.캡레이트는 부동산 투자 수익률을 평가하는 지표로, 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나 벌 수 있는지를 수치로 표현한 것이다. 부동산에서 1년간 벌어들인 순수익을 구입가격으로 나눠서 계산한다.입지가 좋고 투자 위험이 낮은 부동산일수록 캡레이트가 작게 나오고, 외곽이나 투자 위험이 높은 지역 부동산은 캡레이트가 높게 나타난다. 특정 부동산의 '캡레이트 하락'은 해당 부동산 가격이 상승했음을 뜻한다.(자료=CBRE)CBRE에 따르면 서울 수도권 하이퍼스케일 데이터센터의 캡레이트는 5.3~6.5% 수준으로 싱가포르(5.3~6.3%) 등 주요 시장과 유사한 수준이다. 미국 상장 데이터센터 리츠의 시가총액과 추정 NOI를 역산한 데이터를 살펴보면, 지난 2005년 13~14%였던 수익률은 올해 5~6% 수준까지 약 20년간 구조적으로 낮아졌다. 저금리 기조와 기관 자본의 대규모 유입이 맞물린 결과다.이에 따라 과거와 같은 추가적 캡레이트 압축을 통한 극적인 매각차익은 기대하기 어렵다는 분석이 나온다. 앞으로는 자산 자체의 가격 상승보다 임대료 상승과 NOI 성장이 투자 성과를 결정하는 비중이 커질 전망이다.문제는 국내 데이터센터의 임대차 구조다. 미국 등 선진 시장에서는 영속성 자본 중심의 상장 리츠가 15~20년 장기 임대차를 체결하는 경우가 일반적이다. 반면 국내에서는 프로젝트 펀드나 PFV 등 단기 개발 자본이 3~7년 내 매각을 전제로 하는 상품 구조가 많다. 초기 가동 시점의 안정화(램프업) 기간과 상대적으로 낮은 임대료 인상률까지 겹치면 투자자가 펀드를 보유하는 기간 동안 NOI 성장이 제한될 수 있다.이에 따라 기관들은 단순히 "현재 임대료가 얼마인가"가 아니라 향후 임대료가 얼마나 오를 수 있는지, 그 상승분이 실제 자산가치 상승으로 온전히 연결될 수 있는지를 따져야 한다는 분석이 나온다.◇최신 AI 서버 담을 수 있나…'노후화' 주요 변수투자자가 면밀히 짚어야 할 또다른 요소는 데이터센터의 물리적 진부화 리스크다. 데이터센터가 일반 오피스와 다른 점은 기술 변화에 더 민감하다는 것이다.건물 수명은 30~40년에 달하지만 그래픽 처리 장치(GPU) 세대교체 주기는 2~3년에 불과하다. 데이터센터는 건물 노후화가 아니라, 정보기술(IT) 인프라 요구사양의 급격한 진화로 기존 설계가 현행 수요를 수용할 수 없게 되는 현상이 발생할 수 있다. AI 서버의 전력 밀도가 높아지고 액체냉각 등 새로운 기술이 확산되면서 과거에 지어진 데이터센터가 최신 수요를 감당하지 못할 가능성도 커졌다.(자료=CBRE)CBRE는 데이터센터의 물리적 진부화가 △하중 △전력 밀도 △냉각 △설비 형태 등에서 발생할 수 있다고 지적했다. 특히 국내 시장에서는 임대인이 인프라까지 포함해 인도하는 완전 설비형 구조가 보편적이어서, 기술 변화에 따른 감가상각과 대규모 재투자 부담이 임대인에게 집중될 수 있다.결국 기관 입장에서는 "최신 시설을 갖춘 데이터센터인지" 뿐만 아니라 "향후 몇 년 뒤에도 경쟁력을 유지할 수 있는 설계인지, 추가 설비투자에 얼마나 많은 비용이 필요한지"도 따져야 한다.◇"팔 때 누가 살까"…엑시트 가능성 미리 따져야투자할 때부터 엑시트(자금회수)를 고려하는 것도 새로운 기준으로 꼽힌다. 현재 국내 데이터센터 시장의 단기 매수 주체는 국내 기관자본이지만, 중장기적으로는 글로벌 인프라 자본과 데이터센터 전문 자본이 주요 매수자로 등장할 가능성이 높다. 글로벌 인프라 자본은 10년 이상 장기 보유를 선호하고, 케펠 DC 리츠·에퀴닉스 등 데이터센터 전문 자본은 장기적인 영속 자본 편입을 목표로 한다. 케펠 DC 리츠는 인수 자산에 대해 △장기 계약 △연간 에스컬레이션(또는 물가상승률 연동) △코어 앤 쉘 구조(임차인이 IT 장비 투자와 진부화 비용을 지불)를 선호하는 경향이 뚜렷하다. 이에 따라 기관들은 데이터센터를 매입하는 단계부터 향후 글로벌 자본이 요구하는 기준을 충족할 수 있는지를 따져야 한다. 한국 데이터센터 투자의 엑시트 가능성을 판단하기 위한 비교 대상으로는 아시아 선진 시장인 싱가포르와 도쿄가 꼽힌다. 두 시장은 한국과 유사한 △도시 집중 △전력 제약 △고밀도 디지털 경제 구조를 공유하면서도, 엑시트 생태계의 성숙도 측면에서는 한 발 앞서 있다.CBRE는 결국 데이터센터 시장에서도 '좋은 자산'의 정의가 달라지고 있다고 설명했다. 과거에는 큰 규모, 좋은 입지, 높은 임대료가 핵심이었다면 앞으로는 여기에다 △확보된 전력 △우량 임차인 △장기 임대차 △임대료 상승 여력 △NOI 성장성 △기술적 경쟁력 △명확한 엑시트 경로까지 갖춰야 한다.CBRE 관계자는 "AI 열풍과 전력난이 데이터센터의 희소성을 높이고 있지만, 희소성만으로 모든 자산 가치가 함께 오르는 시장은 아니다"며 "앞으로는 전력을 선점하고 안정적인 현금흐름을 확보한 데이터센터와 그렇지 못한 자산 간 가치 차이가 더욱 커질 것"이라고 전망했다.
- 되풀이되는 타타그룹 갈등…타타 손즈 회장, 연임 포기
- [이데일리 김정유 기자] 인도 대기업 타타그룹의 지주사 타타 손즈의 나타라잔 찬드라세카란(사진) 회장이 연임을 포기하겠다고 밝혔다. 타타그룹 대주주인 타타트러스트와의 갈등이 결정적 계기가 됐단 분석이다.사진=연합뉴스12일(현지시간) 로이터통신에 따르면 찬드라세카란 회장은 성명을 통해 “내년 2월 임기 만료 때까지만 회장직을 수행하겠다”고 밝혔다. 사실상 연임을 포기한 발언이다. 올해 63세인 찬드라세카란 회장은 그간 타타 손즈 지분 66%를 보유한 타타트러스트와 갈등을 빚어왔다. 양측은 타타 손즈의 증시 상장 여부, 계열사 ‘에어인디아’ 적자 문제, 소수주주의 지분 매각 대응 방식, 이사회 구성권 등을 두고 대립해왔다.타타 손즈는 ICT기업 TCS, 타타모터스, 에어인디아 등 30여개 계열사를 지배한다. 타타 손즈는 노엘 타타 타타트러스트 회장이 찬드라세카란 회장 연임에 반대하면서 그의 재선임 결정을 연기해왔다. 이에 찬드라세카란 회장이 이날 성명을 내고 연임 포기를 공식화한 것이다. 찬드라세카란 회장은 성명을 통해 “당시 이사회 이후 6개월이 지났음에도 현재까지 아무런 해결책이 마련되지 않았다”며 “타타 손즈는 현재 중요한 실행 단계에 있는 다수 전략 프로젝트를 추진 중인데다 이해관계자들에게 리더십의 명확성이 절실한 시점”이라고 강조했다.타타 그룹은 인도를 대표하는 대기업 집단이다. 158년의 역사를 지닌 타타 그룹은 그간 크고 작은 권력 다툼에 노출돼 왔다. 2016년에도 지배구조 문제를 두고 고(故) 라탄 타타 재단 이사장과 갈등을 빚던 당시 타타 손즈 회장이 이사회에 의해 전격 해임 당하기도 했다. 찬드라세카란 회장의 연임 포기 소식에 TCS 주가는 이날 5.1% 하락했다. 완성차 브랜드 ‘재규어랜드로버’의 모회사인 타타모터스 주가도 2.5% 떨어졌고, 타타스틸과 패션잡회 브랜드 ‘타이탄’ 역시 각각 2%씩 하락했다.한편, 찬드라세카란 회장은 1987년 TCS 인턴으로 입사해 2009년 최고경영자(CEO)에 올랐고, 2017년 타타 손즈 회장으로 취임한 입지전적인 인물이다. 타타 그룹은 인도에서 생필품부터 자동차, 호텔 등 전반의 영역을 아우르는 대표적인 대기업 집단이다. 지난해 기준 타타그룹 계열사들의 합산 매출은 1850억달러(한화 약 262조원)에 달한다.
- 종부세로 1.7조 더 걷는다?…세제개편 후폭풍
- [세종=이데일리 박순엽 기자] 내년부터 세제개편안이 정부안대로 시행되면 2028년 종합부동산세액이 현행보다 1조 7000억원 넘게 늘어날 것이란 분석이 나왔다. 1세대 1주택자의 세 부담은 공시가격 22억 8000만원을 경계로 엇갈릴 전망이다. 현재 과세 대상 가운데 이 가격 이하인 81.6%는 종부세가 평균 42만원 줄지만, 이를 웃도는 고가주택 보유자는 평균 532만원 늘어날 것으로 추산됐다. 지난 3일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남구 아파트 모습 (사진=연합뉴스)12일 나라살림연구소가 발표한 ‘2026년 세제개편안에 따른 종합부동산세 개편 효과 분석’에 따르면 개편안이 반영될 경우 주택분과 종합합산토지분 종부세액은 현행보다 총 1조 7373억원 증가할 것으로 예상됐다. 주택분 증가액이 1조 2064억원, 종합합산토지분이 5309억원이다. 주택분 가운데 개인 부담은 8434억원, 법인 부담은 3630억원 각각 늘어나는 것으로 분석됐다. 종부세는 이번 세제개편안의 세수 증대 효과를 좌우하는 핵심 항목이라는 평가다. 정부는 기준연도 비교 방식으로 향후 5년간 세수가 13조 2763억원 늘어날 것으로 추산했는데, 이 가운데 종부세 증가분이 9조 2865억원으로 70%를 차지한다. 전년도 비교 방식으로도 전체 세수 증가액 3조 4430억원 중 종부세가 2조 1815억원으로 63%에 달한다. 2026 세제개편안에 따른 종부세 세수 효과 요약 (표=나라살림연구소)◇1주택자, 공시가 22억 8000만원서 희비이번 개편안은 개인에게 적용되는 종부세율을 보유 주택 수가 아닌 주택가액에 따라 일원화하는 것이 골자다. 2028년부터 개인은 보유 주택 수와 관계없이 과세표준에 따라 0.5~5.0%의 7단계 누진세율을 적용받는다. 2주택 이하 일반 법인의 세율은 현행 2.7%에서 2027년 3.5%, 2028년 5.0%로 단계적으로 오른다. 공정시장가액비율은 1세대 1주택자와 일반 1~2주택 개인, 2주택 이하 법인의 경우 현행 60%에서 70%로 높아진다. 3주택 이상 개인과 법인은 2027년 70%, 2028년 80%로 단계적으로 오른다. 1세대 1주택자의 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 상향하고, 기본공제는 실거주 주택 14억원, 비거주 주택 9억원으로 차등 적용한다. 연구소는 현재 종부세 과세 대상인 1세대 1주택자 15만 2654명 가운데 공시가격 22억 8000만원 이하인 12만 4648명(81.6%)의 세 부담이 줄어들 것으로 추산했다. 여기에는 과세 기준 상향으로 종부세 부과 대상에서 빠질 것으로 예상되는 약 3만 6490명(전체의 23.9%)이 포함된다. 이들 12만 4648명의 종부세는 총 524억원, 1인당 평균 42만원 감소할 전망이다. 반면 나머지 2만 8006명(18.4%)은 공정시장가액비율과 세율 인상 효과가 더 크게 작용해 종부세가 총 1489억원 증가할 것으로 분석됐다. 1인당 평균 증가액은 532만원이다. 감세 대상자가 훨씬 많지만 고가주택 보유자의 세액 증가 폭이 커 1세대 1주택자의 전체 종부세액은 964억원, 1인당 평균 63만원 늘어날 것으로 추산됐다. ◇일반 1~2주택·다주택자·법인은 부담 증가1세대 1주택 특례 대상자를 제외한 일반 1~2주택 개인 26만 1952명은 모두 세 부담이 늘어날 것으로 분석됐다. 기본공제액이 거주주택의 가액 비중에 따라 달라지는 방식으로 바뀌고 공정시장가액비율과 세율도 함께 오르기 때문이다. 연구소는 거주주택 가액 비중을 70%로 가정해 기본공제를 7억 5000만원으로 계산했으며, 종부세는 총 4720억원, 1인당 평균 180만원 증가할 것으로 추산했다. 3주택 이상 개인 6만 6873명도 모두 세 부담이 늘어날 전망이다. 연구소는 거주주택 가액 비중을 50%로 가정해 기본공제를 6억 5000만원으로 계산했다. 여기에 공정시장가액비율이 2028년 80%까지 오르면서 종부세가 총 2750억원, 1인당 평균 411만원 증가할 것으로 예상했다. 법인은 개인보다 세 부담 증가 폭이 컸다. 2주택 이하 일반 법인 5만 161개는 공정시장가액비율과 세율이 함께 오르면서 종부세가 총 2472억원, 법인당 평균 493만원 증가할 전망이다. 3주택 이상 일반 법인 6799개는 세율이 5%로 유지되지만 공정시장가액비율 인상으로 종부세가 총 1158억원, 법인당 평균 1703만원 늘어날 것으로 분석됐다. 개편에 따른 유효세율 증가분은 2주택 이하 법인이 1.88%포인트로 가장 컸다. 이어 3주택 이상 법인 1.00%포인트, 3주택 이상 개인 0.27%포인트, 일반 1~2주택 개인 0.13%포인트, 1세대 1주택자 0.03%포인트 순이었다. 법인은 개인보다 보유 부동산 규모가 크고 주택 종부세 계산 때 기본공제가 적용되지 않아 개편의 영향을 더 크게 받는다는 게 연구소의 설명이다. 종부세 개편에 따른 과세대상자별 종부세액에 미치는 영향 (표=나라살림연구소)◇고가토지도 증세…“과세체계는 오히려 복잡”종합합산토지는 과세표준 45억원 초과 구간의 최고세율이 현행 3%에서 4%로 오른다. 이에 따라 전체 과세 대상 개인·법인 9만 9742명·개 가운데 공시가격 50억원을 초과하는 토지를 보유한 3556명·개(3.6%)의 종부세가 총 5309억원 증가할 것으로 분석됐다. 평균 증가액은 1억 4930만원으로 이번 개편 대상 가운데 가장 컸고, 나머지 96.4%는 세 부담에 변화가 없었다. 증가분의 대부분은 법인이 부담할 것으로 예상됐다. 2025년 기준 종합합산토지 종부세 과세 대상 법인의 평균 과세표준이 35억 5000만원으로 개인 평균 5억 8000만원보다 크게 높기 때문이다. 연구소는 이번 개편안이 전반적으로 종부세 과세를 강화하는 방향이라고 평가했다. 다만 1세대 1주택자의 과세 기준과 기본공제를 확대한 것은 이 같은 기조와 상충한다고 지적했다. 세율은 주택가액에 따라 일원화했지만 공정시장가액비율과 기본공제를 보유 주택 수와 실거주 여부 등에 따라 차등화하면서 과세체계가 오히려 복잡해졌다는 평가도 내놨다. 이종석 나라살림연구소 자문위원(회계사)은 “1세대 1주택자 상당수가 주택가치 상승에도 과세 대상에서 제외되거나 세 부담이 줄어들 수 있다”며 “과세 기준과 기본공제 확대에는 신중할 필요가 있다”고 말했다. 연구소는 주택 수별 공정시장가액비율을 재검토하고 개인에게 적용되는 7단계 누진세율도 단순화할 필요가 있다고 제안했다. 다만 이번 분석은 2025년 국세청 통계상의 과세 인원과 과세표준을 토대로 일정한 거주주택 가액 비중 등을 가정한 추정치다. 공제할 재산세액과 세액공제, 세 부담 상한 등은 반영하지 않았으며 별도 통계가 없는 공익법인도 분석에서 제외했다. 이에 따라 실제 납부세액과 세수 증가 규모는 연구소 추산과 달라질 수 있다.
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