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강남 중개업소 사실상 개점휴업…11월 실거래 10건뿐
  • 강남 중개업소 사실상 개점휴업…11월 실거래 10건뿐
  • [이데일리 김아름 기자] 부동산 불패 신화를 써내려가던 서울 강남도 결국 거래절벽의 한파를 피하지 못한 가운데 지역 중개업소가 사실상 ‘개점휴업’에 돌입하며 직격탄을 맞았다. 연이은 금리 인상으로 고가의 부동산 시장을 형성하고 있는 강남 지역에서 특히 거래 멸종 위기를 맞고 있는 모양새다.28일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 서울 강남구 아파트 실거래는 단 10건에 불과했다. 지난 9월 29건, 10월 26건의 실거래가 등록된 것과 비교하면 절반 이상으로 줄어든 수치다. 10건의 거래 중 지난달 서울시 도시계획위원회(도계위) 재건축 심의를 통과했다는 소식이 전해졌던 대치동 은마아파트가 3건을 차지했고 나머지 3건은 전용 20~30㎡의 소형 물건이었다. 이를 제외하면 실제 3~4건만이 통상적인 기존 아파트 거래로 볼 수 있다는 지적이다.[이데일리 문승용 기자]강남 지역에서 특히 거래가 줄어든 이유로는 토지거래허가구역으로 묶여 있다는 점이 꼽힌다. 토지거래허가구역에서는 매수자가 기존 주택을 처분하고 실거주를 해야 하다 보니 거래 자체가 이뤄지지 않는다는 설명이다. 또 정부의 세금 완화 기조와 부동산 규제 축소가 이어지자 지금 당장 초급매 저가로 팔기보다는 추가 규제 완화 상황과 시장 회복을 지켜보며 버티기에 들어간 집주인들이 매물을 감추면서 더욱 거래가 줄었다는 분석도 나온다. 현재 시장에서 거래되는 초급매 물건은 시세보다 30% 이상 떨어진 신저가가 대부분이기 때문에 무리하게 현 시점에서 거래하고 양도소득세까지 내면 손에 쥐는 게 없다는 판단이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “부동산 시장, 투자를 잘하려면 사람에 대한 이해, 인간심리에 대해 이해하는 것이 필요하다”며 “집주인이 받고 싶은 가격 수준에서 너무 차이가 나면 ‘차라리 안 팔겠다’는 마음을 먹게 되는 게 자연스러운 사람 심리다”고 말했다.이처럼 강남에서 거래 실종 현상이 나타나자 이 지역에서는 한 달에 1건의 매매 중개도 하지 못하는 중개업소가 허다한 상황이다. 공인중개사 협회에 따르면 지난달 서울시 25개 구 가운데 폐업한 중개업소가 가장 많았던 곳 역시 강남구였다. 강남구 중개업소는 지난달 개업 25개, 폐업 32개, 휴업 1개소를 기록했다.고가의 부동산 가격 때문에 고금리 상황에서 투자 수요가 줄어든 결과다. 대출이자와 세금을 반영하면 안 그래도 비싼 강남 아파트는 치러야 할 비용이 천정부지로 치솟고 있다. 고금리를 감당하지 못하는 투자자와 실수요자들이 상대적으로 저렴한 지역으로 눈을 돌릴 수밖에 없는 이유다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “거래량은 수요자들의 심리와 직접적인 연관이 있다”며 “매수자들이 고금리 태풍에 사실상 거래파업을 벌이면서 불확실성에 늘어나는 금리 부담만큼 할인을 요구하고 있는 것이다”고 말했다. 이어 “가격은 속여도 거래량은 못 속인다”며 “금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되고 가격 메리트가 두드러져야 거래 회복이 가능하다”고 덧붙였다.
2022.11.29 I 김아름 기자
집주인이 이자 주는 '역월세'…재건축 '시공사 모시기' 등장
  • 집주인이 이자 주는 '역월세'…재건축 '시공사 모시기' 등장
  • [이데일리 이성기 기자] 부동산 시장 침체 장기화 우려 속에 잇단 금리 인상, 그에 따른 `거래 절벽` 등으로 시장 곳곳에서 시세보다 공시가가 더 높아지는 `역전 현상`이 발생하고 있다. 집값이 가파르게 내려가면서 실거래가 보다 공시가격이 높아지는 곳이 속출하자 정부는 최근 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 낮춰 종부세·재산세 등 부동산 세금 부담을 완화키로 했다.매매가뿐 아니라 전셋값도 크게 하락하면서 임대차 시장에서는 `역월세` 현상까지 등장했다. 계약서 상 전세 보증금을 낮추지 않는 대신, 세입자에게 전세금 대출 이자에 해당하는 금액을 집주인이 현금으로 되돌려주는 방식이다. 전세자금대출 금리가 8%에 육박하고 전세 물량은 쌓이는데 세입자가 드물기 때문이다. 계약 만기 시 전세금을 온전히 돌려주기 어려워진 집주인이 세입자에게 도리어 월세처럼 비용을 주면서 재계약하려는 것이다.[이데일리 문승용 기자]28일 부동산 빅데이터업체 `아실`에 따르면 지난 25일 기준 서울 아파트 전세 물건은 5만2504건으로 전달(4만6255건) 보다 6249건 늘어났다. 반면 국토교통부 통계 기준 지난 9월 전세 거래량은 9만5219건으로 전월 대비 11.7% 줄었다. 내년 상반기까지는 금리 인상 기조가 유지되면서 대출 이자 부담으로 월세 전환이 늘고 전세 물건이 적체되면서 하락세가 이어질 가능성이 클 것이란 전망이 나온다.정보현 NH WM마스터즈 전문위원은 “최근 시장에서 나타나는 이런 현상의 가장 큰 배경에는 금리 인상이 불러온 거시적 환경 변화와 주택시장의 하락세를 들 수 있다”며 “부동산은 다른 자산에 비해 금리에 느리게 반응하고 환금성이 낮은 특성이 있어 단기 안정화보다는 앞으로 금리가 적정 수준을 찾아가는 기간, 전·월세 시장이 안정되는 시점까지 당분간 흐름은 지속할 것으로 보인다”고 내다봤다. 재건축·재개발 등 도시정비사업에서도 시공사와 조합 간 `갑·을 관계` 처지가 뒤바뀌고 있다. 불과 3~4년 전 주택시장이 뜨거울 때에는 건설사가 입찰에 여럿 참여해 조합의 힘이 셌지만 최근 사업성이 높은 곳에만 선별 수주에 나서면서 조합이 `시공사 모시기`에 나서야 할 처지에 놓였다. 일부 조합은 입찰 보증금을 낮추면서까지 시공사 선정을 시도하고 있지만 이마저도 쉽지 않다.전액 현금을 요구하던 관행과 달리 이행보증보험증권으로 내도록 하거나 병행하도록 하는 조합도 있다. 이행보증보험증권은 추후 조합이 정한 시일 내에 해당 금액을 내고 보증을 받은 증서를 말한다. 서울 중구 신당8구역 조합은 입찰 보증금으로 350억원을 책정했는데, 현금 200억원과 이행보증보험증권 150억원으로 나눠내도록 했다. 하지만 여러 대형사가 참여하면서 관심을 보였던 현장 설명회와는 달리 본 입찰에는 포스코건설만 단독으로 참여하면서 결국 유찰됐다.홍춘욱 프리즘 투자자문 대표는 “내년 상반기에도 이러한 주택 가격 흐름이 지속할 것이다”며 “내년 상반기까지는 금리 인하를 기대하기 어렵다. 내년 상반기에 물가상승은 정점을 찍고 점차 하향 안정될 것이다”고 전망했다.부동산 경매 시장도 역전 현상에 몸살을 앓고 있다. 이건희 지지옥션 연구원은 “은마아파트는 재건축이 통과되고 5년 만에 경매 시장에 나왔지만 외면받았다”며 “최근 경매 시장에 나오는 물건의 감정가가 작년 고점에 감정됐던 것들이 대부분이어서 시장에서 너무 비싸다고 인식하고 있는 것 같다”고 말했다.
2022.11.29 I 이성기 기자
정부 세법안 적용 땐…서울 15억 아파트 보유세 57만원 ↓
  • 정부 세법안 적용 땐…서울 15억 아파트 보유세 57만원 ↓
  • [세종=이데일리 강신우 기자] 정부가 추진하는 보유세 개편안을 반영하면 내년 보유세가 현행 세법 적용 때보다 20%가량 줄어드는 것으로 나타났다. (사진=연합뉴스)27일 부동산 세금계산 서비스 ‘셀리몬’의 내년 재산세·종합부동산세 등 보유세 시뮬레이션 결과를 보면 정부가 제시한 공시가 현실화율 수정, 공정시장가액비율 조정, 세법 개정 등 각종 보유세 인하 방안이 모두 반영하면 보유세 감소 효과가 큰 것으로 분석됐다. 이를테면 래미안공덕5차(전용면적 84㎡·시세 약 14~15억원) 아파트의 경우 최근 정부가 발표한 공시가 현실화율 수정계획을 반영하면 내년 공시가는 11억5209만원으로 추정된다. 내년 공시가가 올해와 같은 수준이라고 가정해 현행대로라면 현실화율을 78.1% 적용해 12억8673만원이지만 정부안을 반영하면 2020년 수준인 69.2%만 반영하기 때문이다. 공시가격 현실화율은 공시가격을 실제 시세에 반영하는 비율이다. 문재인정부는 지난 2020년 11월 집값이 큰 폭으로 오르자 당시 시세의 50~60% 수준이던 공시가를 90%까지 끌어올리겠다고 발표했다. 공시가는 보유세 산정의 기본 금액이 된다. 앞서 윤석열 대통령은 대선 후보 시절 공시가 현실화 계획을 재검토, 2020년 수준으로 되돌려 세 부담을 낮추겠다고 공약했다.공시가현실화율을 낮게 적용하면 자연스레 보유세도 내려간다. 여기에 정부의 세법개정안까지 반영하면 더 큰 세부담 감소 효과를 누리게 된다. 현행 재산세·종부세법이 그대로 유지될 경우 연령·보유공제가 없는 1세대 1주택자 A씨는 내년에 재산세 283만원, 종부세 20만원 등 모두 303만원의 보유세를 내야 하지만 정부안을 적용하면 종부세 없이 재산세 246만원만 내면 된다. 보유세 부담이 57만원(19%) 줄어든다. 정부는 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 11억원에서 12억원으로 올리고 세율은 0.6~3.0%에서 0.5~2.7%로 내리는 세법 개정안을 국회에 제출한 상태다.다주택자 역시 수혜를 볼 전망이다. 래미안공덕5차와 잠실엘스 아파트 전용 84㎡를 1채씩 보유한 2주택자 B씨는 내년에 재산세 672만원과 종부세 970만원 등 1642만원의 세금을 내야 하지만 정부안 세법개정시 재산세 586만원과 종부세 776만원 등 모두 1362만원을 내면 돼 보유세가 현행보다 280만원(17%) 감소한다. 한편 공정시장가액 비율과 공시가 현실화율 등은 정부가 국회 동의 없이 시행령을 통해 조정할 수 있지만 기본공제와 세율 등 세법 개정은 국회 통과가 필요하다.
2022.11.27 I 강신우 기자
공시가격제도 지금부터라도 손봐야
  • 공시가격제도 지금부터라도 손봐야[데스크의눈]
  • [이데일리 문승관 건설부동산부장] 국토교통부는 지난 23일 내년 공동주택(아파트) 공시가격 현실화율을 올해 평균 71.5%에서 2020년 수준인 69%로 낮춘다고 발표했다. 시장 전망에 대해 묻기 위해 부동산 전문가에 연락을 취했다. 그는 대뜸 이같이 말했다. “공시가격 제도 손봐야 하지 않겠습니까. 근본적으로 시세의 정확성을 높이려는 작업이 필요하죠. 어느 누가 집값이 내려가는데 비싼 세금 내려고 할까요. 내년, 내후년에도 공시가격 때문에 진통을 겪을 겁니다. 정부가 지금부터라도 해마다 되풀이하지 않게끔 제도개선에 나서야 합니다.”[그래픽=이데일리 이미나 기자]이 전문가의 주장은 이랬다. 예컨대 ‘시차’에서 오는 시세가격과의 ‘괴리’가 크다고 했다. 공시가격 기준일은 매년 1월1일이다. 재산세는 7월과 9월, 종합부동산세(종부세)는 12월에 낸다. 종부세와 공시가격은 1년의 시차가 발생한다. 집값이 올랐다면 고마운 일이지만 올해처럼 급락 장세에서는 얘기가 다르다. 집값은 계속 하락하는데 이미 정해진 공시가격 때문에 보유세 부담이 불어난다. 최근 일부 부동산은 공시가격이 시세를 넘어서는 역전현상까지 발생했다. 이러한 시차의 괴리현상은 공시가격뿐만 아니라 부동산 경매시장에도 영향을 미치고 있다.최근 서울 강남구 대치동 은마아파트가 5년 만에 경매 시장에 나왔는데 유찰됐다. 요새 경매 시장에 나오는 물건의 감정가가 작년 고점에 감정됐던 것이 대부분이어서 시장에서 너무 비싸다고 생각해서다.유연한 시장 환경을 조성하고 그에 따른 시세 책정이 필요한데 이를 반영할 시스템이 없는 셈이다. 시장과 전문가들이 일정 수준 이상 집값이 내리면 중간에 공시가격을 재조정하는 방안을 마련해야 한다고 말하는 이유다. 그래야 시차의 괴리를 줄이면서 납세자의 불만을 줄일 수 있다는 것이다. 주택 종류마다 시세가 다 다르고 이 시세가 정확한지 알 수 없는 점도 공시가격 제도를 손봐야 할 이유 중 하나다. 대규모 아파트 단지야 실시간 시세를 확인할 수 있지만 소규모 단지나 빌라, 단독주택 등은 시세를 바로 확인하기 어렵다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]이는 깡통빌라나 깡통전세를 양산하는 온상이 된다. 국토부가 지방자치단체와 함께 매달 깡통전세 현황과 빌라 등의 시세를 확인할 수 있도록 정보를 제공한 점은 매우 적절한 결정이다. 이번에 공시가격을 낮춘 것도 보유세 부담을 덜어주기 위한 정부의 고육책이라는 점에서 그 노력을 인정한다. 하지만 매년 되풀이할 수밖에 없는 공시가 논란을 내년에도 겪지 않으려면 서둘러 제도 개선에 나서야 한다. 공시가격을 정확하게 책정하고 시세의 부정확성을 줄이기 위해 정부가 총력전을 펼쳐야 한다. 이를 위해선 충분한 사회적 논의와 치밀한 사전 준비 등이 필수다.공시가격 제도 개선 외에 앞으로 부동산 경착륙이 몰고 올 부작용도 경계할 때다. 정부와 여야는 부동산 세제를 하락기에 맞춰 뜯어고쳐야 한다. 여야 간 절충 소지가 충분히 있다고 본다. 꿈같은 얘기라고 치부할 수 있지만 당리당략을 떠나 고환율·고유가·고금리의 삼중고에 시달리는 국민의 척박한 삶을 보듬고 달래줄 현명한 결론을 내달라고 부탁하고 싶다.
2022.11.27 I 문승관 기자
중도금 대출 규제 완화 득실은?
  • [똑똑한부동산]중도금 대출 규제 완화 득실은?
  • [이데일리 박종화 기자] 올해 마지막 분양 물량이 서울 부동산 시장에 나온다. 장위4구역 재개발 조합이 25일 입주자모집공고를 냈다. 또 다른 대어(大漁) 둔촌주공 재건축 조합도 같은 날 입주자모집공고를 발표했다. 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)시장은 예전보다 더 촉각을 세우고 있다. 주택경기가 확 가라앉은 상황에서 그간 높은 청약경쟁률을 달성하던 재개발·재건축 단지에도 미분양이 나올 우려도 있어서다. 다만 분양가가 주변 시세에 비해 낮은 편이고, 비슷한 시세의 인근 단지들에 비해 인프라나 입지 등이 좋아 미분양은 없을 것이라는 예측이 우세하다. 최근 정부가 내놓은 부동산 대책은 분양시장에 변수가 될 수 있다. 지난달 정부는 중도금 대출이 가능한 주택가격 기준을 기존 9억원에서 12억원으로 상향 조정했다. 둔촌주공은 기존 대출 기준대로라면 가장 수요가 많은 59㎡, 84㎡이 중도금 대출이 어려웠지만 이젠 9억원대에 분양되는 59㎡형까지는 중도금 대출이 가능해진다. 다만 평균 분양가가 13억원대인 84㎡은 아직 대부분 중도금 대출이 어렵다. 주택 구입에서 중도금 대출 여부는 매우 중요한데, 중도금을 제때에 납부하지 못하는 상황도 플랜에 둬야 한다. 중도금 연체 시 어떻게 될까? 보통 분양계약 상에는 계약금을 납부하고 중도금 2회 연체까지는 계약해지를 하지 않는 것으로 되어 있다. 3회 연체부터는 계약해지가 가능하게 돼 있다. 그러나 실제로 시행사가 분양계약을 해지하는 사례는 드물다. 번거로운 절차를 거쳐야 하고, 브랜드 이미지나 민원도 고려하지 않을 수 없어서다. 특히 요즘처럼 주택경기 좋지 않을 때에는 계약 해지를 해도 새로운 수분양자와 계약을 하는 것이 녹록지 않아 분양계약을 그대로 유지하는 편이다. 그러나 현실적으로 시행사의 해지 확률이 낮다고 하더라도 시행사의 분양계약 해지 가능성이 상존하는 불안한 상태에 놓이게 되고, 연체이자율도 상당히 높다는 점을 간과해서는 안 된다. 결국, 구체적인 자금조달계획을 세워 분양에 접근하는 것이 현명하다. 일부 금융사에서는 중도금 대출이 불가한 사람을 대상으로 중도금 대출이 가능한 상품을 제공하기도 하는데 실제로는 이율이 매우 높을 확률이 높을 수 있다.
2022.11.26 I 박종화 기자
금리인상 속도 늦춰도 집값 하락 여전…강북 10억클럽 속속 탈락
  • 금리인상 속도 늦춰도 집값 하락 여전…강북 10억클럽 속속 탈락
  • [이데일리 하지나 기자] 전국 집값이 9주 연속 사상 최대 하락률을 기록하며 바닥을 모르고 추락하고 있다. 한국은행이 베이비스텝으로 인상 속도를 줄였지만 6연속 금리를 올리면서 투자 심리는 더욱 위축될 전망이다.24일 한국부동산원에 따르면 21일 기준 전국 아파트값은 한 주 전보다 0.50% 하락했다. 전주(-0.47%)보다 0.03%포인트 낙폭을 확대했다. 176개 시군구 중 전주보다 가격이 내려간 곳은 171곳에서 172곳으로 전국 대부분이 하락세를 나타냈다.서울 아파트값도 0.52% 하락하며 전주(-0.46%)보다 0.06%포인트 더 하락률이 가팔라졌다. 2012년 5월 부동산원이 시세조사를 시작한 이래 역대 최대 낙폭을 3주 연속 갈아치운 것이다. 부동산원 관계자는 “금리 인상 예상과 가격하락 우려 등으로 매수자는 추가 하락을 기다리면서 관망세가 짙어지고 있는 가운데, 급매물 위주로만 간헐적으로 거래가 성사되는 시장 상황이 지속하며 하락폭이 확대되고 있다”고 설명했다. 시도별 아파트 매매가격지수 변동률지역별로는 노원구(-0.88%)가 가장 가파른 하락세를 보였다. 노원구의 경우 전주(-0.74%)보다 하락폭이 0.14%포인트 확대되며 하락세가 가속화되는 모습이다. 이어 도봉구(-0.83%), 강북구(-0.74%), 은평구(-0.61%) 순으로 내림세가 두드러졌다. 이들 지역에서는 10억 클럽을 이탈하는 아파트 단지들도 늘어나고 있다. 노원구 월계동 꿈의숲SK뷰 전용 84㎡는 지난 17일 8억원(12층)에 거래됐다. 지난 4월 11억5750만원(15층)에 거래되며 신고가를 기록했는데 7개월 만에 10억 아래로 떨어진 것이다. 은평구 녹번동 북한산푸르지오 전용 84㎡는 지난달 12일(17층) 8억7800만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 같은 평형대 아파트가 지난해 10월 13억6500만원(12층)에 신고가 기록한 것과 비교하면 1년새 5억원 가까이 빠진 것이다. 경기, 인천 아파트값도 내림세가 이어지고 있다. 각각 0.61%, 0.83% 하락하며 전주보다 0.02%포인트, 0.04%포인트 낙폭이 확대됐다. 특히 경기에서는 광명시(-1.11%), 부천시(-1.04%), 안양 동안구(-1.02%), 양주시(-1.01%) 등이 1% 넘게 빠졌다. 지방 아파트값도 0.40% 내렸다. 울산(-0.65%), 세종(-0.64%), 대구(-0.59%) 등 대다수 지역이 낙폭을 확대했다. 전셋값도 하방 압력이 거세지고 있다. 전국 아파트 전셋값은 0.59% 내리면서 전주(-0.53%)보다 내림폭이 커졌다. 수도권(-0.70%→-0.81%), 서울(-0.59%→-0.73%) 및 지방(-0.37%→-0.39%) 모두 하락세를 확대했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “한은이 베이비스텝으로 금리 인상에 대한 속도조절을 할 수 있다는 시그널을 제공했지만 결국 금리를 안 올린 것은 아니다”며 “금리 인상에 따른 수요자의 거래 심리 위축과 낮은 거래량이 계속되고 있는 가운데 최근 비수기까지 겹치면서 낙폭을 확대한 것으로 분석된다”고 설명했다. 이어 “금리 인상이 멈추는 것을 확인하지 않고서는 집을 매수하기에는 심리적 부담이 큰 상황이다”며 “부동산 가격 조정은 내년 상반기까지 이어질 것으로 보인다”고 말했다.
2022.11.24 I 하지나 기자
올해 중대형만 집값 상승…공급은 최근 10년 새 최저
  • 올해 중대형만 집값 상승…공급은 최근 10년 새 최저
  • [이데일리 김아름 기자] 올해 중소형 및 소형 아파트가 하락세를 보인 것과 달리 중대형 아파트는 유일하게 가격이 상승한 것으로 나타났다.원주 롯데캐슬 시그니처 주경 조감도㏄24일 부동산R114에 따르면 올해 1~10월까지 중소형 전용 60~85㎡와 소형 전용 60㎡ 이하 가격 변동률은 각각 -1.79%, -1.8%로 나타났다. 반면, 전용면적 85㎡ 초과 중대형 타입은 0.4% 상승했다. 전국 청약시장에서도 85㎡ 초과 평균경쟁률은 11월 초 기준, 11.66대 1로두자릿수를를 기록했다. 반면 같은 기간 전용 60~85㎡와 60㎡ 이하는 각각 7.18대 1, 8.72대 1로 중대형 타입보다 낮았다.이러한 인기에도 중대형 공급 물량은 적은 것으로 나타났다. 지난 3분기(7~9월) 전국 아파트 입주 물량은 총 9만7805가구로, 이 중 전용면적 85㎡초과 중대형 타입 비중은 전체 4.46%에 불과했다. 이는 최근 10년 사이 분기별 입주물량에서 차지하는 전용 85㎡초과 중대형 타입의 비중 가운데 가장 낮은 수치다. 10년 전인 2012년에는 전체 30%를 웃돌 만큼 중대형 아파트의 입주 비중이 높았지만, 이후 10% 미만으로 줄며 꾸준히 감소했다.업계 관계자는 “건설사들이 공사비, 미분양 우려 등을 이유로 공급을 줄인 것이 오히려 중대형 가치를 높였다”며, “이처럼 희소성이 높아지면서 대형 평형으로 갈아타려는 수요가 더 두터워지고 시장 회복기로 돌아서면 그 상승세는 두드러질 것”이라고 말했다.한편 대단지에 메이저 브랜드까지 갖추면 이러한 청약 경쟁률이 높아지는 모양새다. 대규모로 조성되면 단지 면적의 5% 또는 가구당 3㎡ 이상을 공원이나 녹지 등으로 조성되며 규모의 경제로 관리비도 저렴하다.실제 지난 10월 경남 창원시 마산회원구 양덕동에서 분양한 창원 롯데캐슬 하버팰리스는 1순위 평균 21.35대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 6월 충북 청주에서 분양한 ‘청주 SK VIEW 자이’는 총 1745가구 대규모로 20.22대 1의 높은 경쟁률을 보였다.업계 관계자는 “브랜드와 규모를 갖춘 단지들 가운데 희소성 있는 중대형 타입이 적절하게 분포한다면 조정기 이후 가격은 더욱 안정적으로 상승할 가능성이 크다”며 “이런 단지들은 지역 내 시세를 리드하는 대장주 아파트로서 가치가 더욱 높아질 것”이라고 말했다.중대형, 대단지, 브랜드를 모두 갖춘 단지들이 연말연초 분양을 앞두고 있다.롯데건설은 강원 원주 반곡동에서 ‘원주 롯데캐슬 시그니처(사진)’를 내놓는다. 이 단지는 지하 2층~지상 15층, 16개동, 전용 84~202㎡, 총 922가구로 조성된다. 반곡동 일대 첫 롯데캐슬 브랜드 아파트로 펜트하우스 등 다양한 타입을 갖췄다. 4베이, 특화 커뮤니티시설 등을 갖췄고 교육·교통·생활 인프라를 모두 갖춘 원주 혁신도시 앞에 있어 각종 편의시설 이용도 쉽다.GS건설은 전남 광양시 황금동 황금지구에 ‘황금자이 골든코브’를 공급할 예정이다. 전용 84~141㎡, 총 512가구 규모다. 공원(계획) 조망이 가능하며 구봉산 전망대, 산책로 등을 갖췄다.현대엔지니어링은 충남 아산시 온천동에 ‘힐스테이트 아산 센트럴’을 선보인다. 전용 84~127㎡, 총 893가구로, 수도권전철 1호선 온양온천역 역세권 단지다. 온양온천초교가 인접했다.DL이앤씨는 내년 1월 경기 화성시 신동 동탄2택지개발지구 A56블록에서 ‘e편한세상 동탄 파크아너스’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 12층, 13개 동 총 800가구 규모다. 전용면적 99㎡ 706가구, 115㎡ 94가구로 구성된다.
2022.11.24 I 김아름 기자
원희룡 "공시가격 현실화율 재조정 불가피...실제 가격과 괴리"
  • [일문일답]원희룡 "공시가격 현실화율 재조정 불가피...실제 가격과 괴리"
  • [이데일리 박종화 기자] 정부가 내년 부동산 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 2020년 수준으로 낮춘다. 공시가격 현실화 정책(공시가격을 시세에 맞춰 높이는 것)으로 늘어난 보유세 부담을 경감하기 위해서다. 원희룡 국토교통부 장관은 문재인 정부에서 마련한 공시가격 현실화 로드맵 폐기도 시사했다.원희룡(왼쪽에서 세 번째) 국토교통부 장관이 23일 공시가격 현실화 계획 수정안을 발표하고 있다.(사진=국토교통부)다음은 원 장관 브리핑을 기초로 정리한 일문일답.△공시가격 현실화 로드맵을 어떻게 수정할 것인가.=폐기는 아니다. 공시가격은 법률에 의해서 현실화율을 설정하게 돼 있고 그 산정만 국토부에 위임돼 있다. 법을 그냥 폐기할 순 없다.그렇지만 세금 부과 기준을 모든 수단·방법으로 그냥 다 올려서 부동산 가격을 잡겠다, 라는 지난 정부 접근 자체가 지나치게 무리하고 비정상적이었다고 생각한다. 그렇기 때문에 근본적인 개선이 필요하다면 입법까지 할 것이다. 하지만 현재 로드맵 폐기를 선언하는 건 지나치게 앞서 나가는 것이다.△현재 부동산 거래가 위축돼 시세 산정이 어려울 것 같다.=가격엔 여러 가지 기준이 있다. 실거래가를 기준으로 할 수도 있도 호가도 가격 중 하나다. 거래가 이뤄지지 않은 주택은 감정가를 적용할 수 있다. 현재 거래가 극도로 위축된 상태에서 형성된 가격 자체가 안정된 가격으로 보이진 않는다. 일부에서라도 시세를 넘는 공시가들이 발생했다는 것은이 시장에서의 가격 기능과 시장 참여자들 신뢰에 대해서 매우 중대한 타격을 주는 것이다.지난 정부에서 공시가격 현실화율 80%를 목표로 했던 것엔 부동산 가격이 계속 상승하기 때문에 공시가격이 못 따라잡는다는 전제가 있었다. 금융 상황이나 수요·공급 상황에 따라 늘 가격의 등락폭이 있을 뿐만 아니라 평균 가격과 개별 가격은 또 차이가 있다. 90%라는 현실화율 목표는 시장 자체에 대한 무지 또는 무시라는 문제의식이 있다. 공시가격이 시세를 오히려 뛰어넘는 사례가 빈발하기 시작했다는 것은 현행 공시가격이 시장 가격체계로서 기능을 이미 상실했다고 본다. 더 과감한 재조정이 불가피했다고 봤다.△재산세 공정시장가액비율 완화는 한시적으로 추진하는 것인가. =적어도 내년까지는 45% 기조는 유지할 계획이다. 2024년분은 어떻게 할지 국토교통부와 행정안전부, 금융당국 간에 심도 있는 논의를 했다. 일단 45% 이하로 낮춰야 한다는 부분에 대해선 공감대가 이뤄졌다. 구체적으로 어떻게 할 것인지, 그 근거와 기준은 어떻게 할 것인지는 2023년도 하반기에 가서 결정해도 충분하다고 판단했다.△앞으로 부동산 가격이 오르면 공시가격 정책을 어떻게 할 것인가.=조세를 부동산 거래를 억제하는 수단으로 동원려고 부과 기준이 되는 공시가격, 공정시장가액비율, 세율을 다 올려서 최대로 세금을 매기려고 했던 전제에 문제가 있다고 생각한다. 세율은 법률에 의해서 국회에서 손을 봐야 한다. 현재 국회에서는 세법 개정안 입법에 여러 변수가 있는 상황이다. 공시가격과 산정체계 자체가 근본적인 불신과 문제 제기를 받고 있는 상황에서 세금 부담의 산정 근거를 안정성 있게 해야 한다는 문제의식을 느끼고 있다. 가격이 오르면 어떻게 할지는 전체 체계에 대한 근본적인 문제이기 때문에 깊이 연구를 하고 방안을 세우겠다.△국회에서 세제 개편이 안 되면 플랜 B가 있나.=세율이나 세제의 개편은 결국 국회에서 입법적으로 통과돼야 한다. 현실적으로 야당이 다수당인 상황에서 통과가 안 되면 공시가격이나 공정시장가액비율 같이 세 부담 완화라는 목적을 달성하는 수단들이 있다. 이런 것들을 통해서 세금 부담을 완화한다는 궁극적인 목적을 달성할 것이다.나중에 조세법률주의를 통해 법적인 근거를 갖고 해야 하는 것이라고 생각은 한다. 그런 부분에서 법적인 문제가 된다면 어느 게 정상적이고 국민의 요구에 맞고, 어느 게 진짜 우리의 헌법 질서로서 시장경제 원리에 맞는지 따져보고 올바른 쪽에 국민이 다수당을 만들어줄 거라고 생각한다.
2022.11.23 I 박종화 기자
공시가 현실화 2020년 수준으로…시장 부양은 무리(종합)
  • 공시가 현실화 2020년 수준으로…시장 부양은 무리(종합)
  • [이데일리 박종화 기자] 내년도 공시가격 현실화율(시세 반영률)이 2020년 수준으로 돌아간다. 공시가격이 급등하면서 늘어난 재산세·종합부동산세 등 보유세 부담을 덜어 주기 위해서다. 나머지 세제 개편이 지지부진한 상황에선 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다.[이데일리 이미나 기자]◇부동산 공시가격 대부분 올해보다 낮아질 듯정부는 이런 내용을 담은 ‘공시가격 현실화 수정 계획’ 수정안을 23일 발표했다. 문재인 정부에서 만든 공시가격 현실화 로드맵을 따르는 대신 내년도 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 하향하는 게 핵심이다.공시가격 현실화 로드맵에 따르면 내년도 공동주택(아파트) 공시가격 현실화율은 72.7%가 돼야 하지만 정부는 69.0%로 낮추기로 했다. 올해 현실화율(71.5%)보다도 낮은 수준이다. 표준주택(단독·다가구주택)과 표준지(토지) 공시가격 현실화율도 이전 계획보다 각각 6.8%포인트(60.4%→53.6%), 9.2%포인트(74.7%→65.5%) 하향된다. 공시가격은 시세에 목표 현실화율을 곱해 산정하기 때문에 내년 부동산 공시가격은 대부분 올해보다 낮아질 가능성이 크다. 그러지 않아도 부동산 시세가 지난해보다 낮아졌기 때문이다.정부가 공시가격 현실화율을 낮춘 건 보유세를 매기는 공시가격이 급등하면서 세금 부담이 과중해졌다는 인식에서다. 최근 부동산 시장이 하락세로 접어들면서 일부 부동산은 공시가격이 시세를 넘어서는 역전현상까지 발생했다.◇잠실5단지 84㎡ 보유세 1438만→1227만원이번 결정으로 보유세 부담도 줄게 됐다. 이데일리가 이날 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰해 보유세 변동을 조사한 결과 서울 송파구 잠실주공5단지 전용면적 84㎡형 내년 공시가격은 기존 계획보다 2억7280만원(26억710만원→23억3430만원) 줄어들 것으로 나타났다. 이에 따라 보유세 부담도 1주택자 기준 1438만원에서 1227만원으로 감소한다.정부는 1주택자에 한해 주택 가격에 상관없이 재산세 공정시장가액비율을 낮출 계획이어서 세금 부담은 더욱 줄어들 가능성이 크다. 올 6월 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮춘 바 있는데 내년엔 45%보다도 낮은 수준으로 추가 인하할 계획이다. 구체적인 인하 수준은 내년 공동주택 공시가격이 공개된 후인 4월 확정하기로 했지만 법적 상한인 40%까지 낮아질 공산이 크다. 여기에 재산세 과표상한제도도 도입한다. 전년 대비 과세표준이 5% 넘게 상승하지 못하도록 상한선을 설정하는 제도다.원희룡 국토부 장관은 “공시가격 현실화율 하향 조치와 더불어 재산세 공정시장가액비율 인하, 종부세 세제개편안을 개정하면 국민의 보유 부담은 공약에서 약속했던 것과 같이 2020년 수준으로 낮아질 예정”이라고 말했다.보유세 부담이 낮아지면 가뜩이나 고금리에 시달리는 주택 보유자에게 숨통을 트여줄 수 있다. 다만 낮아진 보유세 부담이 시장 활성화로 이어지는 것까지는 무리라고 전문가들은 입을 모은다. 김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 “거래를 활성화하려면 세금 부담이 극적으로 줄어야 하는데 아직 종부세 등 근본적인 세제 개편은 미진하다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “주택 거래량이 되살아나거나 가격이 상승 반전하는 요인으로 작용하기는 한계가 있을 것으로 판단한다”며 추가 금리 인상과 경기 위축 등을 이유로 들었다.원 장관은 세법 개정에 관해 “현실적으로 야당이 다수당인 상황에서 세법 개정안이 통과가 안 되면 정부가 할 수 있는 공시가격과 공정시장가액비율 등을 조정해 국민 부담을 완화하겠다”고 했다.◇원희룡 “공시가 현실화 90% 목표, 시장에 대한 무지”국토부는 2025~2035년까지 현실화율 90%를 달성한다는 공시가격 현실화 로드맵 목표를 수정할지는 내년 하반기 결정하기로 했다. 하지만 이미 내년 공시가격 현실화율이 로드맵이 적용된 2021년 이전 수준으로 돌아갔다는 점에서 사실상 폐기에 준하는 개편이 유력하다. 원 장관은 공시가격 현실화율 90% 목표에 대해 “시장 자체에 대한 무지”라고 비판했다. 국토부는 장기적으로 시세를 공시가격에 반영하도록 의무화한 부동산 공시법 개정도 검토할 계획이다.일각에선 이번 공시가격 하향이 ‘부자 감세’라고 비판한다. 참여연대는 이날 “공시가격의 낮은 현실화율로 부동산 보유세의 누락규모를 키웠고 종합부동산세의 누진적 과세 기능이 훼손됐다는 점을 고려하면 공시가격 현실화 폐지 방침은 철회돼야 마땅하다”고 말했다. 조정흔 경제정책실천시민연합 상임집행위원(감정평가사)은 “지금 같이 거래가 없는 상황에서 시세를 갖고 공시가격을 매기는 게 맞는지 의문이 든다”며 “기왕 로드맵을 만들었으면 일관성을 갖고 추진해야지 부동산 시장 상황에 따라 현실화율이 높이고 내리는 게 바람직하진 않은 것 같다”고 했다.
2022.11.23 I 박종화 기자
공시가 현실화율, 2020년 수준으로...재산세 감면도 추진
  • 공시가 현실화율, 2020년 수준으로...재산세 감면도 추진
  • [이데일리 박종화 기자] 정부가 내년도 부동산 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 2020년 수준으로 되돌리기로 했다. 공시가격이 급등하면서 늘어난 재산세·종합부동산세 등 부동산 보유세 부담을 경감하기 위해서다. 1가구 1주택자에 한해선 공정시장가액(공시가격에서 과표를 산정하는 할인율)을 낮춰 재산세를 추가 경감한다.정부는 이런 내용을 담은 ‘공시가격 현실화 수정 계획’ 수정안을 23일 발표했다. 문재인 정부에서 만든 공시가격 현실화 로드맵을 따르는 대신 내년도 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 하향하는 게 핵심이다.(자료=국토교통부)공시가격 현실화 로드맵에 따르면 내년도 공동주택 공시가격 현실화율은 72.7%가 돼야 하지만 정부는 69.0%로 낮추기로 했다. 올해 현실화율(71.5%)보다도 낮은 수준이다. 표준주택(단독·다가구주택)과 표준지(地) 공시가격 현실화율도 이전 계획보다 각각 6.8%포인트(p)(60.4%→53.6%), 9.2%p(74.7%→65.5%) 하향된다. 공시가격은 시세에 목표 현실화율을 곱해 산정되기 때문에 내년 부동산 공시가격은 대부분 올해보다 낮아질 가능성이 크다.정부가 공시가격 현실화율을 낮춘 건 보유세를 매기는 부담이 되는 공시가격이 급등하면서 세금 부담이 과중해졌다는 인식에서다. 최근 부동산 가격이 하락세로 접어들면서 일부 부동산은 공시가격이 시세를 넘어서는 일까지 발생했다. 앞서 한국조세재정연구원은 내년 공시가격을 올해 수준으로 동결하자고 제안했지만 정부는 감세 효과를 내기 위해 하향을 결정했다. 부동산 세금을 2020년 수준으로 되돌리겠다는 윤석열 대통령 공약도 이런 결정에 영향을 줬다.이번 결정으로 보유세 부담도 줄어든다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에 따르면 서울 송파구 잠실주공5단지 전용면적 84㎡형 내년 공시가격은 기존 계획보다 2억7280만원(26억710만원→23억3430만원) 줄어들 것으로 추산된다. 이에 따라 보유세 부담도 1주택자 기준 1438만원에서 1227만원으로 감소한다.정부는 1주택자에 한해 재산세 공정시장가액비율을 낮춰 세금 부담을 더욱 줄여주기로 했다. 올 6월 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 낮춘 바 있는데 내년엔 45%보다도 낮은 수준으로 추가 인하할 계획이다. 구체적인 인하 수준은 내년 공동주택 공시가격이 공개된 후인 4월 확정하기로 했다.국토부는 2025~2035년까지 현실화율 90%를 달성한다는 공시가격 현실화 로드맵 목표를 수정할지는 내년 하반기 결정하기로 했다. 하지만 이미 내년 공시가격 현실화율이 로드맵이 적용된 2021년 이전 수준으로 돌아갔다는 점에서 사실상 폐기에 준하는 개편이 유력하다.
2022.11.23 I 박종화 기자

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