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- [자본中심] ‘마지막 방어선’ 완커마저 무너진 중국 부동산 위기
- 세계 최대 생산기지이자 아시아 금융의 중심지인 중화권으로 글로벌 투자은행(IB)과 자본시장의 시선이 향하고 있습니다. '자본中심' 은 중국과 중화권 자본시장 소식을 전하는 시리즈입니다. 상하이·선전의 본토 시장부터 홍콩의 달러 유동성 창구, 대만의 반도체 밸류체인까지 중화권을 관통하는 자금의 흐름을 짚고, 아시아 금융 허브로서 중화권 시장의 현재 온도와 방향을 담습니다. [편집자주][이데일리 마켓in 원재연 기자] 중국 부동산 시장의 침체가 길어지는 가운데 한때 업계 내 마지막 우량주로 불리던 완커마저 만기 채권 상환 연장에 나서면서 위기의 무게가 커지고 있다. 부동산 개발사의 과도한 차입을 억제하겠다며 도입한 '3대 레드라인' 규제가 시장 과열을 식히는 대신 개발사들의 차환 여력을 떨어뜨렸고, 이후 누적된 자금 경색이 지금까지 이어지고 있는 것이다. 당국은 올해 들어 사실상 이 규제를 접는 방향으로 돌아섰지만, 주택 판매 부진과 금융권의 보수적 태도가 겹치며 시장 신뢰는 좀처럼 살아나지 않고 있다.사진=AFPBB중국 부동산 개발업체 완커(Vanke)는 17일 채권자 회의를 열고 이달 23일 만기인 20억위안(약 4333억원) 규모 위안화 채권 보유자들에게 원금 40%를 먼저 상환하고 나머지는 1년 연장하는 방안을 제시했다. 완커가 올해 안에 갚아야 할 만기 도래 채권은 총 147억위안(3조 1851억원)이며, 이 가운데 4월부터 7월까지 집중된 물량만 113억위안(2조 4484억원)에 달한다. 앞서 완커는 올해 1월에도 일부 위안화 채권 상환 일정을 늦추는 방안에 대해 채권단 동의를 얻은 바 있다. 완커는 중국 대표 주택 개발업체 가운데 하나로, 한때 중국 민간 부동산 기업들의 잇단 유동성 위기 속에서도 상대적으로 재무 건전성이 양호한 회사로 분류돼 왔다. 선진 메트로라는 국유 기업을 최대주주로 두고 있는 데다, 브랜드 인지도와 전국 사업 기반도 갖추고 있어 민간 개발사들이 흔들리는 와중에도 비교적 안전한 업체로 평가받아 왔다. 시장에서 완커를 부동산 업계의 '마지막 방어선'처럼 봐온 배경도 여기에 있다. 이런 완커의 재무가 급격히 악화된 것은 업계 전반의 위기가 한계점에 도달했다는 의미기도 하다. 완커는 지난해에만 한화 약 20조원에 가까운 순손실을 기록했고, 지난해말 기준 1년 내 만기 차입금과 기타 차입, 채권 원금은 34조원까지 치솟았다. 반면 현금 및 현금성자산은 13조원 수준에 머물렀다. 판매 부진과 수익성 악화가 이어지면서 계약판매는 14년 만의 최저 수준으로 떨어졌고, 지난해 11월에는 처음으로 채권 상환 연장을 요청하며 시장에 충격을 줬다. 완커까지 무너뜨린 중국 부동산 위기의 뿌리에는 '3대 레드라인' 정책이 자리하고 있다. '3대 레드라인'은 부동산 개발사의 자산 대비 부채, 순부채, 단기부채 대비 현금 비율 등을 기준으로 신규 차입을 제한한 규제다. 중국 정부는 지난 2020년 부동산 경기 과열과 과도한 레버리지를 억제하겠다는 취지로 이 장치를 도입했지만, 이후 업계 전반의 자금줄이 급격히 좁아지면서 유동성 위기가 본격화했다. 헝다(에버그란데)와 비구이위안(컨트리가든) 등 대형 개발사들의 채무불이행이 잇따랐고, 공사 중단과 미완공 주택 문제도 확산했다. 과거 중국 최대 개발사였던 헝다는 지난해 8월 홍콩증시에서 상장폐지 됐고, 중국 10대 기업으로 군림했던 비구이위안마저 현재 구조조정이 이뤄지고 있다. 중국 부동산 위기의 후폭풍이 한국 자금과도 완전히 무관한 일은 아니었다. 완커와 헝다, 비구이위안 같은 중국 대형 개발사들은 부동산 호황기때는 국내 투자기관들의 포트폴리오에도 담긴 종목들이기도 하다. 앞서 국민연금은 수년전 비구이위안, 헝다 주식을, 지난 2024년까지 완커주식을 보유하기도 했으며, 한국투자신탁도 지난해까지 만기인 완커 달러채를 보유했다. 금융위원회는 지난 2023년 기준으로 중국 부동산 개발기업에 대한 국내 금융회사 익스포저를 약 4000억원 수준으로 추정하기도 했다. 이처럼 위기의 파장이 중국 바깥 자금시장으로도 번진 만큼, 중국 당국도 결국 올해 들어 이 규제를 사실상 접는 방향으로 돌아섰다. 올해 1월 당국은 사실상 해당 정책 종료를 선언했고, 화이트리스트 금융지원과 대출 만기 연장, 주택 구매 제한 완화 등 각종 부양책이 잇따랐다. 선전시는 급기야 완커를 살리기 위한 800억위안(17조원) 규모 패키지 지원안까지 제시하기도 했다. 다만 정책 기조가 바뀌었다고 해서 시장의 자금 흐름까지 빠르게 되살아난 것은 아니다. 개발사들에 대한 금융기관의 태도는 여전히 보수적이고, 차환 부담도 좀처럼 줄지 않고 있다. 지난해 중국의 개발투자는 전년 대비 17.2% 감소했고, 지난달 기준 중국의 신규주택 가격은 전월 대비 0.2%, 일년전에 비해서는 3.4% 하락한채 머물고 있다. 한때 중국 부동산 산업은 국내총생산(GDP)의 4분의 1 안팎을 떠받칠 정도로 비대해졌지만, 선분양과 차입에 기대 팽창한 구조는 수요가 꺾이자 빠르게 한계를 드러냈다. 과열을 잡겠다며 꺼내든 규제는 시간이 지나 업계 전반의 유동성을 말리는 부메랑이 됐고, 당국도 이제는 부채 억제보다 시장 연착륙에 더 무게를 싣는 모습이다. 헝다가 무너진 뒤에도 완커만큼은 버틸 수 있다는 기대가 남아 있었지만, 그 완커마저 상환 연장에 나선 모습은 중국 부동산 시장이 아직 위기의 출구를 찾지 못했다는 신호에 가깝다.
- "40억 펜트하우스도 주거 불가 통보"...라이브오피스 법적공방 장기화
- [이데일리 박지애 기자] 아파트 대체제로 주거가 가능하다고 보고 분양받았던 ‘라이브오피스’가 입주를 앞두고 주거 불가 판정을 받으면서 시작된 수분양자들과 공급사(시행사·시공사) 간의 갈등이 법정 공방으로 번지며 장기화되고 있다. 잔금 납부 대신 허위·과장 광고를 이유로 계약 해제를 요구하는 수분양자들과 시공사 간 분쟁이 1년 넘게 이어지는 가운데 이르면 이달 결심 공판이 진행될 예정이다.분양 당시 주거용 사용이 가능하다며 실제 가정집처럼 꾸며둔 ‘라이브오피스’ 강동아이파크더리버 견본주택 내부 모습(사진=강동아이파크더리버 수분양자 제보)16일 분양업계에 따르면 서울 강동구 고덕 비즈밸리에 위치한 강동아이파크더리버 라이브오피스 수분양자 590여명 가운데 약 250여명은 시행사가 지난해 2월 입주 시기를 통보했음에도 잔금을 납부하지 않고 허위·과장 광고를 이유로 분양계약 해제 및 분양대금 반환을 요구하는 1심 소송을 진행 중이다. 해당 소송은 1년 넘게 이어져 왔으며 이르면 다음 달 결심 공판을 앞두고 있다.라이브오피스는 생숙과 달리 법률에 명시된 용어가 아니라 분양회사가 ‘주거가 가능한 상업시설’이라는 의미를 강조하기 위해 만들어낸 마케팅 개념이다. 지식산업센터나 오피스빌딩 등 상업용 시설에 욕실 등을 설치해 주거가 가능한 것처럼 설계·홍보되지만, 법적 용도는 업무시설에 해당한다.문제는 법적 용도와 달리 ‘라이브’(live)라는 표현을 통해 주거가 가능한 오피스텔과 유사한 상품으로 홍보가 이뤄졌다는 점이다.수분양자들 다수는 시행사가 2021년 분양 당시 수분양자들에게 해당 라이브오피스가 주거와 업무용을 병행할 수 있다고 안내했다고 주장하고 있다. 한 수분양자는 “견본주택에는 소파와 침대, 주방 등 가구가 갖춰져 있었고, 분양사무소 직원들도 일반 아파트와 다르지 않은 주거 형태라고 강조했다”며 “대다수 계약자가 동일한 홍보 자료를 보고 주거용 사용이 가능하다고 판단해 계약했다”고 말했다. 이어 “분양 직원 교육 자료에도 ‘주택으로 명확히 홍보하라’는 내용이 포함돼 있었다”고 주장했다.분양가도 저렴한 편이 아니었다. 면적에 따라 7억~20억원대에 달했다. 펜트하우스(전용 60㎡)의 경우 40억원에 분양됐으며, 펜트하우스 분양자 역시 주거가 불가능하단 것을 알고 잔금을 납부하지 않고 계약 해제 소송에 참여한 상태다. 특히 1년 남짓 이어지는 법적 공방에서는 계약 당시 작성된 ‘(주거불가) 확인서’도 새로운 쟁점으로 떠올랐다. 다수의 수분양자들은 “계약 체결 과정에서 여러 서류에 서명하는 중 전입신고 불가, 바닥난방 불가, 취사설치 불가 등의 내용이 담긴 확인서에 서명한 사실을 뒤 늦게 알게 됐다. 당시엔 해당 내용을 충분히 설명받지 못했다”며 “특히 서명한 확인서는 수분양자들에게 전달하지 않고 시행사만 가지고 있다가, 논란이 되자 수분양자들이 사인한 확인서를 팩스로 전달해 보여주더라”고 입을 모았다. 이어 이들은 “견본주택에서는 인덕션 설치가 가능하다고 안내받는 등 주거 사용에 문제가 없다고 설명했지만, 확인서에는 상반된 내용이 포함돼 있었다”며 억울함을 호소했다.이와 관련해 시공사와 시행사 측은 “전입신고 불가, 바닥난방 불가, 취사설치 불가 등의 내용이 담긴 계약자들이 서명한 확인서는계약서에 첨부해 배포했다”고 입장을 전해 양측의 상반된 주장이 맞서는 양상이다. 시공사 측은 그 외 허위과장 광고 관련 논란이 되는 부분에 대해서는 소송 중으로 입장을 내기 어렵다고 전했다. 업계에서는 이 같은 분쟁이 반복되지 않도록 제도적 보완이 필요하다는 지적이 나온다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양 과정에서의 보다 면밀하게 광고 규제를 강화하고, 용도 지정에 대한 법적 기준을 보다 명확히 할 필요가 있다”며 “등락을 반복하는 부동산 시장에서는 과거 생활형숙박시설 논란 등과 같이 주거·업무 혼재형 상품이 계속 등장할 가능성이 높은 만큼 이에 대한 명확한 가이드라인 마련이 요구된다”고 말했다.
- 중동 분쟁에도 中경제 1분기 5% 깜짝 성장…에너지 리스크 화두로(종합)
- [베이징=이데일리 이명철 특파원] 중국의 올해 1분기 경제성장률이 시장 예상을 웃돌며 5%를 기록했다. 연초 춘제(음력 설) 연휴와 수출 호조가 맞물려 기업들의 생산 활동이 늘어났기 때문으로 풀이된다. 다만 부동산 부진이 계속되고 있고 소비와 투자는 3월 들어 둔화한 모습을 보이면서 근본적 회복엔 의문이 제기된다. 여기에 이란 전쟁에 따른 세계 경제 여파가 확대되면서 정책 대응이 필요하단 지적도 나온다.[이데일리 문승용 기자]◇수출이 이끈 중국 경제, 내수 활성화 여전히 과제중국 국가통계국은 올해 1분기 국내총생산(GDP)이 지난해보다 5.0% 증가했다고 16일 밝혔다. 이는 시장 예상치(4.8%)와 전분기 증가폭(4.5%)을 모두 웃도는 수준이다. 중국의 분기별 GDP 성장률이 5%를 기록한 건 지난해 2분기(5.2%) 이후 3개 분기만이다.중국은 지난달 양회 중 전국인민대표대회 정부 업무보고에서 경제성장률 목표치를 지난해 ‘약 5%’에서 올해 ‘4.5~5%’로 바꾸며 눈높이를 낮췄다. 올해 1분기에도 4%대 후반 성장률을 보일 것으로 예상했지만 이를 넘었다.올해 1분기 중국의 수출이 호조를 보인 영향이 크다. 해관총서에 따르면 올해 1~2월 중국 수출액(달러 기준)은 지난해 같은 기간보다 21.8% 증가했다. 3월엔 2.5% 느는 데 그쳤지만 대외 무역이 크게 성장했단 평가다. 중국 국가통계국은 1분기 전체로 보면 총수출입액이 11조 8380억 위안으로 지난해보다 15.0% 증가했다고 밝혔다.수출 호조에 힘입어 1분기 산업생산은 지난해 같은 기간보다 6.1% 증가했다. 지난해 1분기(6.3%)보단 둔화했으나 6%대 증가율로 선방했다. 3월 산업생산도 전년동월대비 5.7% 증가해 시장 예상치(5.4%)를 넘었다.첨단 기술 생산은 1분기에 12.5% 증가했는데 이는 제조업 전체(6.4%)보다 높은 수준이다. 산업용 로봇과 집적회로 생산은 각각 33%, 24% 급증했다.소비와 투자는 아쉬움을 남겼다. 1분기 소매판매와 고정자산 투자는 지난해보다 각각 2.4%, 1.7% 증가해 지난해 1분기(2.8%, 1.8%)에 미치지 못했다. 3월 소매판매와 고정자산 투자가 전년 같은 달 대비 각각 1.7%씩 증가에 그치면서 시장 예상치를 밑돈 영향이 크다.도시 실업률도 1분기에는 5.3%였으나 3월만 놓고 보면 5.4%로 지난해 2월(5.4%) 이후 최고치를 기록했다.중국 경기 침체의 주요 원인인 부동산 시장도 부진을 이어갔다. 올해 1분기 부동산 개발 투자는 지난해보다 11.2% 줄어 1~2월(-11.1%)보다 감소폭을 키웠다. 지난해 1분기 감소폭(-9.9%)보다도 크다. 3월 상하이, 광저우, 선전의 신규 상업용 주택 판매가격이 전월대비 각각 0.3%, 0.3%, 0.2% 오른 점이 위안거리다. 2선과 3선도시의 신규 상업용 주택 판매가격은 전월대비 각각 0.2%, 0.3% 하락했다.중국 동부 장쑤성 장자강 항구에서 크레인이 선박에 화물을 싣고 있다. (사진=AFP)◇“에너지 충격 관리하며 재정 지원 가능성”국가통계국은 전반적 거시 지표 성장률이 1분기에 반등하며 국가 경제가 좋게 출발했으나 외부 상황은 더 복잡하고 국내 수급 모순이 두드러진다며 주의를 당부했다.이란 전쟁 여파로 국제 에너지 수급이 차질을 빚고 미·중 관세 협상이 아직 타결되지 않았다는 불확실성도 자리하고 있다. 중국이 호르무즈 해협 봉쇄 영향을 최소화하고 있지만 석유 등 에너지 가격 상승세는 타격이 크다.월스트리트저널(WSJ)은 “중국 교역이 빠르게 증가한 상대국 중 다수는 수입 에너지에 크게 의존하고 가격 충격에 취약한 동남아 같은 저소득 지역이었다”면서 “에너지 가격이 장기간 상승하면 다른 국가들의 전체 지출이 줄어 중국이 성장 목표를 달성하기 위해 수출을 활용하는 능력이 제한될 수 있다”고 예측했다.올해 경제 회복을 위해 중국 정부의 지원 정책도 관심사다. 중국 정부는 양회에서 주요 인프라와 공공서비스, 소비 활성화를 위한 지출을 늘리겠다고 밝힌 바 있다. 이달 말에는 최고위급 모임인 중앙정치국 회의가 열리는 만큼 어떤 방안이 나올지 주목된다.궈타이하이통증권의 저우하오 애널리스트는 블룸버그통신에 “제조업 부문은 여전히 회복력을 유지하며 단기적인 주요 성장 동력”이라면서 “앞으로 중국의 거시적 정책은 인플레이션과 국내 수요 증진이라는 두 가지 우선순위에 집중될 가능성이 크다”고 말했다.홍콩 크레디트아그리콜의 샤오자즈 이코노미스트는 “중국 당국이 에너지 가격 충격을 관리하고 비용 압박을 완화하기 위한 표적 재정 지원과 구제 조치를 도입할 가능성이 크다”고 예상했다.
- 프롭테크 업계, 정책 소통 창구 강화…대외정책협의회 발족
- [이데일리 박지애 기자] 프롭테크 산업의 정책 대응력을 높이기 위한 업계 협의체가 출범했다. 프롭테크는 부동산(Property)과 기술(Technology)을 결합한 합성어로 거래, 관리, 개발 등 부동산 전 과정을 기술과 결합시켜 혁신하는 산업을 말한다. 한국프롭테크포럼 대외정책협의회가 지난 14일 스파크플러스 코엑스점 IR룸에서 발족식을 갖고 공식 출범했다. (사진=한국프롭테크포럼)한국프롭테크포럼은 지난 14일 업계 의견을 모아 정부·국회와의 소통을 강화하기 위한 ‘대외정책협의회’를 발족했다고 16일 밝혔다.이번 협의회는 프롭테크 산업에 대한 사회적 이해를 높이고, 기술 혁신이 시장과 소비자에 실질적인 가치로 이어질 수 있도록 업계 의견을 체계적으로 수렴하는 역할을 맡는다.주요 활동으로는 정부 및 유관기관과의 정책 협의 채널 구축, 간담회 개최, 입법·행정 예고에 대한 의견 전달, 정기 회의를 통한 정책 동향 공유 등이 추진된다. 이와 함께 법률·정책 전문가 초청 세미나를 통해 회원사의 정책 대응 역량 강화도 지원할 계획이다.협의회에는 직방, 트러스테이, 스파크플러스, 지지옥션, 모두싸인, 홈즈컴퍼니 등 13개사가 참여했다. 건축 솔루션, 공유오피스, 코리빙, 도시정비, 부동산 데이터, 전자계약, 중개 플랫폼 등 다양한 분야 기업이 포함돼 산업 전반의 현안을 균형 있게 반영할 수 있을 것으로 기대된다.초대 협의회장사는 직방이 맡았다. 양화수 직방 이사는 “현장에서 겪는 다양한 경험과 목소리를 정책 논의 과정에 전달할 창구가 필요하다는 공감대에서 협의회가 출범했다”며 “정부·국회와 건설적인 대화를 이어가며 프롭테크 산업이 지속적으로 성장할 수 있는 환경을 조성해 나가겠다”고 말했다.한편 포럼은 향후 정책 소통과 업계 현안 공유에 관심 있는 회원사라면 누구든 협의회에 참여할 수 있도록 문호를 열어둘 계획이다.
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