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잠실 엘·리·트發 온기, 수도권 덥힌다…청약 차선책 '급매' 노릴 만
[이데일리 오희나 기자] “아파트값 떨어질 이유가 없다. 실수요자라면 적극적으로 매수에 나서야 한다.”아파트 거래가 늘어나면서 매수심리가 살아나는 가운데 서울 강남권을 중심으로 아파트값이 전고점에 바짝 다가서고 있다. 시장에서는 상승장이 시작됐다는 전망과 오를 대로 오른 집값에 일시적 반등에 불과하다는 신중론이 동시에 나오고 있다. 섣불리 예측할 수 없는 안갯속 장세가 이어지는 가운데 내 집 마련을 준비한다면 올해 의사결정을 내리고 급매를 잡아야 한다고 추천했다. 서울 도심 신축 아파트를 최우선으로 고려하고 지방에서는 상대적으로 오르지 못한 부산을 눈여겨보라는 조언이다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]◇하반기 상승장 기대…실수요자, 내 집 마련 적극 노려야부동산 전문가 5명은 하반기 상승장이 이어질 것으로 예상하는 만큼 실수요자라면 내 집 마련 기회를 적극적으로 노려야 한다고 입을 모았다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 3일 “시장의 기대가 컸던 정부의 공급 대책이 알맹이가 없다는 지적이 나오면서 공급 부족이 현실화하고 있다”며 “추가적인 금리 인상이나 경기 변수가 없다면 떨어질 이유가 없어 상승장이 이어지리라 예상한다”고 말했다. 서울 강남권을 중심으로 살아났던 아파트값 상승이 서울 강북과 수도권까지 확산할 것이란 예측도 나온다. 작년 집값 하락의 ‘진앙지’였던 잠실에선 ‘엘·리·트’(엘스·리센츠·트리지움)가 전고점 돌파를 목전에 뒀다. 지난 8월 리센츠 전용 84㎡는 직전 최고가 26억5000만원에 1억5000만원 못 미친 25억원에 거래됐다. ‘아시아선수촌’ 전용 99㎡는 31억원에 거래됐는데 지난해 4월 기록한 전고점 32억원을 거의 회복했다. 이 같은 추세는 수도권으로 확산하고 있다. 이미 경기 광명과 용인 일부 단지의 전용 84㎡ 분양가가 서울보다 비싼 값에 나오는 상황이다.김 소장은 “강남권은 실거래가가 전고점 90% 수준을 회복했다”며 “마포·성동은 80~90% 회복했고 다음은 서대문, 동대문, 금관구, 노·도·강(노원·도봉·강북)으로 이어질 것이다”고 전망했다.송승현 도시와경제 대표는 “서울 아파트 평균 매매거래금액이 10억원을 넘어선데다 6억원대 이하 비중도 급격히 줄었다. 가격이 오른 만큼 유효 수요가 줄고 가격 저항선에 부딪혔다고 생각할 수 있다”며 “서울의 유효 수요가 수도권으로 분산하면서 집값 상승폭이 커졌다고 볼 수 있다. 용인, 동탄, 판교 등은 노·도·강보다 훨씬 더 자산이 몰릴 수 있다”고 예상했다. 송 대표는 이어“PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)만 고려해서 집을 사는 게 아니라 자산을 처분하고 고가의 주택을 사고 다시 자산을 늘리는 형태가 많아지고 있다”고 설명했다.분양시장에 대한 시각은 엇갈렸다. 상반기 분양시장이 과열양상을 보였는데 고분양가가 이어지면서 분양 메리트가 사라질 것이란 의견과 청약 흥행이 이어질 거란 의견으로 양분됐다. 이 교수는 “분양시장은 호황이 이어질 것이다. 대출 완화로 분양가 20억원도 대출을 받을 수 있는 상황”이라며 “분양가 상한제를 서울 4개구만 적용하고 거주 의무까지 없어 매매할 수 있다 보니 수요가 늘어날 것”이라고 말했다. 반면 박지민 월용청약연구소 대표는 “서울은 일반분양 물량이 많지 않아 경쟁률이 올라갈 수 있지만 상반기처럼 과열되진 않을 것으로 본다”며 “강남권은 일반 분양 가구 수가 많지 않고 희소성이 있기 때문에 수분양자가 몰리겠지만 강남 이외 지역은 고분양가로 메리트가 사라지면서 청약 기대감이 줄어들 것이다”고 말했다.서울 아파트 전경(사진=연합뉴스)◇갭투자 지양…사업성 높은 재건축 선별해야전문가들은 아파트값 상승이 예상됨에 따라 실수요자로선 최고가 대비 25~30%가량 가격이 빠진 급매를 적극적으로 노려야 한다고 조언한다. 이재국 교수는 “실수요자라면 최고가 대비 25~30% 빠진 매물은 적극적으로 매수를 고려해야 할 타이밍이다”며 “청약을 노리는 것이 최선이지만 분양 시장이 뜨거워지면서 당첨 확률이 낮아지기 때문에 차선책도 마련해 둬야 한다”고 설명했다.다만 전셋값이 급등하기에는 아직 시장 전반의 온기가 확산하지 않은 만큼 ‘갭(전세 끼고 주택 매입) 투자’는 매우 주의해야 한다고 지적했다. 송승현 대표는 “갭을 활용한 투자는 앞으로 지양할 필요가 있다. 예전처럼 전셋값이 드라마틱하게 오르기는 어렵기 때문이다”며 “금리가 몇 년 새 연 2%대에서 3.5%로 150%가 올랐기 때문에 갭 투자는 굉장히 주의해야 한다. 가격이 오르고 자산이 몰리는 곳만 몰리는 양극화 현상이 더욱 강해져서 투자 시야를 넓게 멀리 볼 필요가 있다”고 강조했다.재건축·재개발 시장 또한 건설시장 환경이 우호적이지 않기 때문에 선별 투자해야 한다고 조언한다. 김제경 소장은 “지역별·상품별 양극화가 이어지고 있다. 아파트 시장은 살아났지만 오피스텔이나 빌라 시장은 침체가 길어질 조짐이다”며 “신축 선호가 짙어 정비사업 투자 수요가 늘고 있지만 공사비 상승이 이어지고 있어 자칫 사업이 멈출 가능성도 있다. 사업성이 높은 똘똘한 한 채에 집중하는 전략이 필요하다”고 했다.청약시장에서는 고분양가로 4060세대 실수요자의 고민이 이어질 것이란 분석이다. 박지민 대표는 “추첨제 확대와 고분양가로 경쟁률이 낮아진 단지에 2030세대라면 이전보다 쉽게 당첨될 수 있다”며 “오랫동안 고가점을 유지한 4060세대는 앞으로의 공급부족과 더 오를 분양가 등을 고려할 때 청약을 할지, 청약포기 후 매수할지 상당히 고민이 많아질 수밖에 없다”고 말했다.

2023.10.03 I 오희나 기자

노·도·강 급락에…"영끌 사례" vs "거품 빠질 것"
[이데일리 이윤화 기자] 지난 2020년 서울에서 가장 큰 폭의 집값 상승을 보였던 ‘노·도·강’(노원·도봉·강북) 지역의 아파트 가격 향방을 두고 엇갈린 전망이 나오고 있다. 고점 대비 40% 안팎으로 하락 거래가 이어지는 만큼 큰 폭의 반등은 어려울 것이란 예상과 ‘영끌 투자’의 급매에 따른 일시적 현상으로 차츰 반등할 것이란 주장이 대치하고 있다.서울타워에서 바라본 서울 및 경기도 아파트 모습. (사진=연합뉴스)23일 아파트 실거래가 제공업체 ‘아실’에 따르면 노도강 지역의 아파트 중 고점 대비 40% 가까이 급락한 가격에 매매 거래가 이뤄지는 사례가 나오고 있다. 2300여세대의 노원구 중계주공 5단지에서 지난 22일 44㎡(18평) 2층이 4억6000만원에 매매가 이뤄졌다. 지난 2021년 10월엔 같은 층 동일 평형대가 6억6500만원에 거래돼 2억원 이상 하락한 것이다. 2000세대가 넘는 노원구 상계주공2단지 58A㎡(24평) 9층도 지난 2021년 6월 8억원으로 최고가를 찍었지만 이달 10일 6층의 같은 평형이 6억2000만원에 거래돼 2억2000만원 가량 하락했다.강북구에서 거래가 가장 활발한 3830가구 규모의 SK북한산시티도 59㎡(25평) 18층이 21년 10월 7억8000만원으로 최고가를 기록한 뒤 이달 13일 비슷한 층수인 17층의 같은 평형이 5억8000만원으로 매매가가 떨어졌다. 노원구와 강북구 이외에 수도권광역급행철도(GTX) 지하화 정책의 호재가 있는 도봉구 아파트 역시 매매가가 하락하는 추세다. 창동주공3단지의 58㎡(24평)는 2021년 8월 8억9700만원까지 치솟았지만, 최근 4억3000만원까지 떨어졌다. 고점 대비 절반 이상 빠진 것이다. 아파트 가격 동향 자료상으로도 노·도·강 지역의 아파트 가격 하락이 두드러진다. 한국부동산원의 이달 셋째 주(15일 기준) 주간 아파트 가격 동향 자료에 따르면 노원만 유일하게 0.07% 소폭 상승하고 강북과 도봉은 각각 0.14%, 0.12%가량 하락했다. 노원구 중계동에서 부동산을 운영 중인 공인중개사 A씨는 “최근 주변 지역의 아파트 매매가가 1~2년 전과 비교해 하락한 것은 사실이지만 최고가 대비 40~50% 가까이 빠진 물건은 그렇게 많지 않다”고 말했다. 반대로 정부의 규제 완화나 GTX 등 호재는 충분히 매매가에 반영된만큼 추가 투자 수요가 없다면 매매가가 반등하기 어렵단 예상도 있다. 도봉구 창동의 공인중개사 B씨는 “GTX 노선 지하화 공식 발표 이후 매매 문의가 좀 늘긴 했어도 가격 추가 하락을 기다리는 사람이 아직은 더 많은 것 같다”며 “급매가 아니라도 전체적으로 거품이 빠지려면 몇 개월은 더 걸리지 않을까”라고 언급했다.[이데일리 김일환 기자] 전문가들 역시 노도강 집값 향방에 대해 엇갈린 평가를 하고 있다. 부동산 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’의 이광수 대표는 “노·도·강 지역은 자가점유율이 낮아 실수요 보다는 투자가 많은 지역으로 추가 투자 수요가 없다면 큰 가격 반등을 기대하기는 어렵다”고 예상했다. 반대로 전반적인 매매가 늘면서 노·도·강 역시 반등하고 있단 시각도 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “노·도·강 지역이 고점 대비로는 하락한 건 맞지만 저점 대비 반등하는 곳도 있다”며 “일부 급매물 거래에 주목하기보단 대출 금리 하락과 정부의 부동산 규제 완화로 전반적인 아파트 매매 거래가 늘어나고 있음을예의주시해야 한다”고 말했다.

2023.05.23 I 이윤화 기자

영끌족 몰린 '도노강·금관구' 집값 '뚝'
[이데일리 오희나 기자] 서울 아파트 가격 하락세가 이어지는 가운데 영끌족이 집중 매수했던 ‘금관구(금천·관악·구로구)’, ‘노도강(노원·도봉·강북구)’의 하락세가 두드러지고 있다. 정부의 전방위적인 규제 완화 이후 송파, 동작 등 일부 낙폭과대 지역에선 반등 조짐을 보이고 있지만 이들 지역의 하락세는 오히려 커지면서 영끌족의 한숨이 깊어지고 있다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]20일 한국부동산원에 따르면 17일 기준 서울 아파트 매매가격은 지난주 대비 -0.08% 하락했다. 서울 아파트 매매가격은 정부의 대규모 규제 완화 이후 낙폭이 다소 축소됐지만 여전히 하락세를 이어가며 올 들어 -4.01% 내림세를 보이고 있다. 특히 서울에서 상대적으로 중저가 아파트가 몰려 있어 지난 2020~2021년 ‘영끌족’들의 매수세가 집중됐던 ‘금관구(금천·관악·구로구)’, ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 지역의 하락세가 두드러지고 있다. 올 들어 강서구는 -7.02% 하락하며 가장 크게 내렸고 금천 -6.54%, 도봉 -6.03%, 관악 -5.39%가 그 뒤를 이었다. 구로구(-4.79%)와 노원구(-4.14%)도 다른 구에 비해 상대적으로 큰 폭의 하락세를 보였다.실제로 강서구 화곡동 ‘우장산아이파크e편한세상’ 전용 84.97㎡는 이달 10억5900만원에 거래됐다. 지난 2021년 10월 14억원까지 올랐지만 2년만에 3억원 이상 하락했다. 강서구 마곡동 ‘마곡13단지힐스테이트마스터’ 전용 84.98㎡는 지난달 11억5000만원에 손바뀜됐다. 이 단지는 2021년 8월 16억8000만원까지 올랐지만 불과 2년만에 5억3000만원 하락했다. 금천구 독산동 ‘롯데캐슬골드파크1차’ 전용 84.81㎡는 지난달 9억7500만원에 팔렸는데 이는 최고가 대비(13억7000만원) 3억9500만원 하락한 수준이다. 관악구 봉천동 ‘두산’ 84.87㎡ 역시 이달 8억6500만원에 손바뀜이 일어났는데 지난해 2월 13억2000만원 대비 4억5500만원 하락했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.전문가들은 정부의 대규모 규제 완화 이후 거래량이 살아나면서 일부 단지는 가격이 올랐지만 서울 외곽지역은 여전히 관망세가 이어지고 있다고 분석했다. 여전히 고금리 기조가 이어지고 있고 경기 침체 우려도 큰 상황이어서 매도인과 매수인 간 가격의 간극이 커 급급매 위주의 거래만 이뤄지고 있다는 것이다. 다만 노원 등 재건축 안전진단 규제 완화로 기대감이 있는 곳은 낙폭이 둔화하고 있다.김효선 NH농협은 수석부동산연구위원은 “이들 지역은 하락세가 크다 보니 실수요자의 관심이 많은 곳이다”며 “거래량을 보면 다른 지역보다 상대적으로 많은데 하락 매물이 빠르게 소진되고 있는 것으로 보인다”고 했다. 이어 김 수석연구위원은 “노후 단지가 밀집돼 있어 일부 투자자는 재건축 호재를 보고 매입을 검토한다”며 “급매물이 소진되면 낙폭을 줄일 가능성이 크다”고 덧붙였다.

2023.04.20 I 오희나 기자

2030 `영끌` 들어간 `노도강` 실거래가 ‘뚝’…`패닉셀` 이어지나
[이데일리 신수정 기자] 지난해 2030 세대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어 대출)의 매수가 집중됐던 서울 ‘노·도·강’(노원·도봉·강북구)의 대장 아파트 가격이 주저앉고 있다. 최근 금리 급등으로 대출 원리금 부담이 커지자 손해를 보더라도 매물을 내놓는 ‘패닉 셀링’까지 벌어지는 모양새다. 전문가들은 금리 인상에 따른 주택담보대출 이자 부담이 눈덩이처럼 불어날 수 있는 만큼, 영끌족들이 대거 하락 거래 대열에 합류할 수 있다고 내다본다.14일 국토교통부 실거래가 공개에 따르면 노·도·강 지역 주요 아파트 가격이 일제히 큰 폭의 감소세를 보이고 있다. 노원구에서 대장 아파트로 꼽히는 상계동 포레나 노원 전용 59㎡(28층)는 지난달 11일 7억 7000만원에 거래됐다. 직전 거래인 8월 29일 9억 8700만원(23층) 대비 2억 1700만원 떨어진 가격이다. 도봉구 대장 단지로 일컫는 창동 동아청솔 전용 84㎡(6층)는 지난 7월 10억원에 거래됐다. 지난해 최고가(19층·11억 9900만원) 보다 2억원 가량 빠진 셈이다. 강북구에서는 미아동 래미안 트리베라 2차 전용 58㎡(4층)이 지난 8월 7억 2000만원에 거래됐는데, 지난해 같은 달 동일 면적 최고가(9억원·21층)보다 1억 8000만원 떨어진 액수다.이 밖에도 노원구 하계동 청구1차 전용 84㎡는 지난 6월 13일 10억 1500만원(6층)에서 이달 9일 7억 1000만원(4층)으로 3억 500만원 하락한 가격에 거래됐으며, 노원구 월계동 꿈의숲SK뷰 전용 84㎡도 지난 4월 9일 11억 5700만원(15층)에서 이달 17일 8억원(12층)으로 3억 5700만원 내린 가격에 손바뀜했다.‘노·도·강’ 지역 집값은 서울 평균 집값 하락 폭에 비해 빠르게 내려가고 있다. 한국부동산원이 발표한 12월 첫째 주까지 서울 아파트 가격 누적 하락률은 5.21%로 지난해 1년 간 6.42% 올랐던 것과 정반대다. 지난해 9.68% 뛰어오르며 서울 지역 상승률 1위였던 노원구는 올해 8.84% 떨어져 하락률 1위로 반전했다. 도봉·성북·강북·은평구도 7~8% 떨어지며 뒤를 이었는데, 지난해 상승 폭보다 올해 하락 폭이 더 가파르다. 이같은 하락 거래는 집값이 치솟던 지난해 무리하게 대출을 받아 매입에 나섰던 ‘영끌족’이 이자 부담을 버티지 못하고 ‘손절’하는 매물이 늘어난 결과라는 게 업계 관측이다. 특히 노원구는 지난해 매수자 가운데 2030세대 비율이 49.3%나 될 정도로 젊은 층의 수요가 몰렸던 지역이다. 노원구 A공인중개업 대표는 “구입한 지 얼마 되지 않은 젊은 집주인들이 내놓는 시세 대비 하락 매물이 부쩍 늘었다”면서 “이마저도 매수 문의가 거의 없어 실제 체결가는 더 내려갈 수 있다”고 전했다. 문제는 앞으로 이자 부담이 늘어날 수 있다는 점이다. 당장 올 연말 주택담보대출이나 신용대출 금리가 2008년 이후 14년 만에 연 8%선을 돌파할 것으로 예상된다. 거래 절벽 상황에서 하락 거래 경향이 거세질 수 있는 셈이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “금리 인상 추세가 끝나지 않은 데다 추가 가격 하락 전망이 우세한 상황에서 매수를 꺼리는 사람들이 많아 가격 하락세가 이어지고 있다”며 “정부 규제 완화도 부동산 시장 하락에 큰 영향을 주고 있지 못한 상황”이라고 설명했다.

2022.12.14 I 이성기 기자

"전셋값보다 더 떨어질라"…노·도·강 '깡통전세' 불안
[이데일리 하지나 기자] 최근 매맷값이 급격하게 하락하면서 서울에서도 지난해 전셋값 수준으로 떨어지는 아파트 단지들이 나타나고 있다. 특히 이 같은 현상은 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 중저가 아파트를 중심으로 두드러지고 있다. 금리 인상 우려로 투자심리가 위축되며 주택가격 추가 하락 전망이 우세한 가운데 서울 외곽 지역 아파트에 대한 ‘깡통전세’ 우려도 커지고 있다.[그래픽=이데일리 이미나 기자]29일 부동산업계에 따르면 서울 성북구 길음동 길음뉴타운 2단지 푸르지오 전용 84㎡는 지난 17일 7억6300만원(10층)에 매매계약을 체결했다. 같은 평형대 아파트가 지난해 6월 최고 전셋값이 7억5000만원(17층)을 기록했다. 해당 아파트 전세 호가는 최근 4억5000만원까지 떨어졌다. 집주인은 전세보증금을 3억원 돌려주거나 집을 판다고 해도 손에 쥘 수 있는 돈은 1300만원에 불과한 상황이다.강북구 미아동 SK북한산시티 전용 59㎡의 경우에도 지난 7일 5억6000만원(24층)에 손바뀜이 이뤄졌는데 지난해 10월 신고가를 기록했던 전셋값 5억1000만원(10층)보다 5000만원 높다. 노원구 하계동 하계청구1차 전용 84㎡도 지난 9일 7억1000만원(4층)에 거래됐다. 해당 아파트는 지난 4월 6억8000만원(7층)에 전세계약을 체결했다. 7개월새 매맷값과 전셋값 격차가 3000만원까지 좁아진 것이다. 업계에서는 정상적인 거래가 아니라고 지적한다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “무슨 특별한 사정이 있는 건지 통상적인 거래는 아닌 것으로 보인다”며 “전용 84㎡ 기준으로 현재 가장 저렴한 매물은 8억1000만원 정도 수준이다”고 설명했다. 문제는 최근 급매물 위주로 간신히 시장에 소화되면서 이 같은 사례가 늘고 있다는 점이다. 특히 중저가 아파트가 몰려 있는 서울 외곽 지역은 지난해 높은 전셋값을 발판삼아 실수요자뿐만 아니라 갭투자(전세 낀 매매) 수요가 집중됐다. 집값 하락세가 가속화하면 매맷값이 작년 전셋값보다 더 떨어지는 ‘역전 상황’도 발생할 수 있다.실제로 이들 지역에선 최근 전셋값보다 매맷값 하락이 더 가파르다. 한국부동산원 아파트 주간동향을 살펴보면 올해 서울 도봉구 아파트 매맷값은 6.99% 하락한 반면 전셋값은 3.52% 내렸다. 노원구는 매맷값이 7.19% 떨어지는 사이 전셋값은 4.52% 하락했다. 서울 전세가율도 상승 추세다. 한국부동산원 임대차 사이렌에 따르면 서울 아파트 평균 전세가율은 8월 62%에서 9월 63.2%, 10월 63.5%로 오름세를 나타내고 있다. 전세가율은 주택매매가격에 대한 전셋값 비율을 말하는데 통상 이 비율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 본다.임병철 부동산R114 리서치팀장은 “최근 거래량이 많지 않은데다 급매물만 이뤄지다 보니 정상적인 거래라고 보기는 어렵지만 세입자로서는 부담스럽게 느낄 수 있는 상황이다”며 “실제로 전셋값 하락에 따른 역전세가 나타나고 있어 전세보증사고 등에 대한 위험은 커지고 있다”고 설명했다.

2022.11.30 I 하지나 기자

집값자극 우려에 서울 제외…"경착륙은 막겠지만 시장 회복하긴 역부족"(종합)

집값자극 우려에 서울 제외…"경착륙은 막겠지만 시장 회복하긴 역부족"(종합)
[이데일리 하지나 박종화 기자] 정부가 부동산 시장의 경착륙을 막기 위해 서울과 그 인접 지역을 제외한 수도권 규제지역을 대부분 해제했다. 지난달 세종을 제외한 지방 전 지역이 규제지역에서 해제된 데 이어 한 달 만에 대폭 규제 완화에 나선 것이다. 잇단 금리 인상과 그에 따른 주택가격 하락으로 역대급 거래절벽이 이어지면서 실수요자의 정상적인 거래까지 위축되는 상황을 차단하기 위해서다. 하지만 시장에서는 금리 인상 영향으로 부동산 침체 상황은 쉽게 나아지긴 어렵겠다며 당분간 이러한 시장 상황을 이어가리라 내다봤다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇서울, 규제 해제 대상서 빠져…“파급 효과 고려”10일 정부가 발표한 부동산 시장 현안 대응 방안을 살펴보면 투기과열지구 9곳과 조정대상지역 31곳을 해제했다. 이로써 부동산 규제지역은 서울과 경기 과천시, 하남시, 광명시, 성남시 수정·분당구만 남게 됐다.정부가 이런 규제 완화안을 발표한 건 최근 주택 가격이 급락하고 거래량이 급감하면서 경착륙 조짐을 보이고 있어서다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 주택시장은 월평균 거래량(1~9월 기준 4만6422건)이 2006년 실거래가 집계 이후 역대 최소치를 기록할 만큼 거래시장이 위축됐고 연내 가격 하락세도 뚜렷한 상황”이라고 지적했다.주택매수심리는 계속 악화하고 있다. 부동산원에 따르면 지난주 전국 아파트 매매수급지수는 전주(82.3)보다 2.3포인트 하락한 80.6을 기록하며 80선 붕괴를 눈앞에 뒀다. 부동산 불패라 불리던 강남4구의 동남권도 이미 80선이 무너졌다. 거래량도 역대 최저 수준이다. 9월 기준으로 주택 거래량은 전국 3만2000건으로, 이는 5년 평균인 7만6000건의 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 반면 미분양은 급증했다. 9월 전국 미분양주택은 총 4만1604가구으로 한 달 새 8882가구가 늘었다.추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제3차 부동산 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다.(사진=뉴시스)하지만 이번 규제 해제 대상에서 서울은 빠졌다. 일각에서는 강북 등 서울 외곽지역을 포함할 것을 예상했지만 서울을 비롯한 수도권 주요 지역은 기존 규제를 그대로 유지키로 했다. 국토부 관계자는 “주정심에서 서울이 가지고 있는 파급 효과나 상징성, 서울 대기 수요를 고려했을 때 한 번에 풀기 어렵고 단계적으로 풀어야 한다는 것이 공통된 의견이었다”고 설명했다. 자칫 서울에 대한 규제를 풀어준다면 집값을 자극할 수 있다는 우려감이 작용했던 것으로 보인다. 실제로 최근 서울 강남구 대치동 은마아파트에 이어 목동아파트에 대한 지구단위계획안이 통과돼 그동안 묶여 있던 재건축 사업이 물꼬를 트며 기대감이 커지고 있다. 국토부는 이번에 규제지역에서 해제된 지역을 중심으로 시장 상황을 좀 더 지켜보겠다고 했다. 서울에 대한 추가 규제 완화 가능성에 대해 국토부는 “서울과 영향을 주고받는 규제 해제 지역이 어떻게 움직이는지도 살펴봐야 한다”며 신중한 태도를 나타냈다.[그래픽=이데일리 문승용 기자]◇금리 인상에 집값 회복 당분간 ‘글쎄’…“추가 규제 완화 필요”전문가들은 이번 대책이 경착륙 예방엔 효과를 내겠지만 집값을 끌어올리며 거래량까지 평년 수준을 회복하기에는 역부족이라고 분석했다. 일단 규제지역만 해제해도 수요를 옥죄던 세금과 대출·청약 규제 등이 가벼워져서 집을 살 수 있는 문턱이 낮아지는 것일 뿐 하락세를 이어가고 있는 집값을 반등시킬 정도의 부동산 대책은 아니라는 게 중론이다함영진 랩장은 “주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워졌지만 규제지역 해제의 의미는 청약, 여신, 세제와 관련해 주택 구입의 장애가 없어졌다는 것이지 거래당사자에게 추가 인센티브를 주는 것이 아니다”며 “규제지역 해제에 따른 빠른 거래 활력을 기대하기에는 제한적인 상황이다”고 말했다.함 랩장은 “내년 상반기까지 추가 기준금리 인상 가능성이 열려 있는데다 내년 경제성장률 전망치도 1% 수준에 머물 가능성이 있어 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 사들이기는 쉽지 않을 것”이라며 “내년 수도권 일부 지역은 입주물량 증가로 공급부담이 현실화됐고 취득세율 부담으로 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구매를 기대하기 제한적”이라고 분석했다.이어 그는 “대출 이자 부담과 주택시장의 거래 침체로 과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입하던 공시가격 1~3억원 이하 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세 끼고 주택을 사는 갭투자 움직임이 많지 않아 규제지역 해제에 따른 집값 재불안 확률은 낮을 것”이라고 덧붙였다.실제로 앞서 두 차례에 걸친 규제지역 해제에도 시장은 되살아날 기미를 보이지 않고 있다. 지난 9월21일 조정대상지역에서 해제된 안성·평택·양주·파주·동두천 등도 하락세를 이어가고 있다. 동두천시는 이번 주 0.82% 하락하면서 전주(-0.62%)보다 낙폭을 확대했다. 양주시도 하락률이 0.52%에서 0.74%로 커지고 있다.박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “금리가 치솟고 있어 매수자가 대출을 많이 받아 집을 사기 어려운 상황으로 규제해제지역인 수도권에서 하락세 둔화는 가능하나 약세는 계속 이어질 듯하다”며 “분양시장과 기존 주택 거래에 다소 숨통을 터주는 효과는 내도 시장 심리가 위축돼 있어 시장 분위기를 상승 반전시키기보다 연착륙에 도움 주는 정도일 듯하다”고 말했다. 전문가들은 부동산 시장 장기 침체 우려 속에서 신속하고 과감한 규제 완화가 필요하다고 지적한다. 자칫 시기를 놓친다면 경제 전반에 미치는 영향이 커지기 때문이다. 이번 주 서울 아파트값은 한 주 전보다 0.38% 하락했다. 2012년 부동산원이 주간 조사 단위를 시작한 이래 가장 높은 하락률이다.박원갑 위원은 “서울에서도 최근 들어 낙폭이 큰 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 강북권 일부 지역에 대해 규제지역을 일부 해제하는 것을 검토할 필요가 있다”고 말했다.임병철 부동산R114 리서치팀장은 “급격한 금리 인상과 경기 둔화로 매수심리가 단기간에 회복되기 어려울 것으로 보인다”며 “아울러 집값이 하락하고 있는 서울 외곽지역은 이번 대책 발표 이후에도 거래 부진이 계속된다면 규제지역 추가 해제에 대한 목소리가 높아질 수 있다”고 말했다.

2022.11.10 I 하지나 기자

송영길 "서울시민에 1인당 100만원씩 돌려드릴 것"
[이데일리 이상원 기자] 6·1 지방선거를 나흘 앞둔 가운데 송영길 더불어민주당 서울시장 후보는 자신의 대표 부동산 공약인 `구룡마을 개발` 재차 강조하며 “구룡마을 개발 예상이익 중 10조원을 1000만 시민에게 1인당 100만원씩 돌려 드리겠다”고 밝혔다.송영길 더불어민주당 서울시장 후보가 29일 서울 강북구 북서울꿈의숲에서 시민들에게 지지를 호소하고 있다.(사진=뉴스1)그는 이날 자신의 페이스북에 “정부와 개발업자가 가져가던 부동산 개발이익을 시민께 돌려드리겠다”며 서울 강남구 개포동에 위치한 구룡마을에 최대 용적률 500%를 적용한 공공 재개발을 진행해 1만2000호를 공급하고 여기서 발생한 이익을 서울시민들에게 나눠주겠다는 계획이다.앞서 송 후보는 지난 18일 부동산 정책 기자회견에서 구룡마을 개발에 소요될 약 9조원의 재원을 `서울시민펀드`를 조성해 시민으로부터 조달하고 이를 코인으로 시민 투자자에게 지급하고 구룡마을 개발 이익을 시민에게 배분하겠다고 약한 바 있다.김진욱 선대위 공보실장도 이날 논평에서 “개발이익 27조원 중 절반인 13조원가량은 시민 투자자들에게 배분하고, 나머지는 공공기관과 공공사업에 재투자할 것”이라며 “(구룡마을 공공 재개발은) 대기업과의 동행, 토건 친화적인 오세훈표 기획보다 공공의 이익에 부합한다”고 설명했다.`용적률 500% 개발은 현실성이 없다`는 국민의힘 오세훈 후보를 겨냥해 “세상이 어떻게 돌아가는 줄도 모르는 우물 안 개구리”라고 비판했다.그는 “용적률 500%로 짓는다고 무조건 60층이 되지 않고, 대모산보다 높아지지 않는다”며 “이미 수원 화서역의 파크푸르지오는 용적률 500%에 건폐율 23%이지만 높이는 143ｍ로 대모산의 해발고도인 263ｍ에 한참 못 미친다”고 설명했다.이어 “이곳은 입주 전 오세훈 캠프와 같은 우려가 있었지만 미분양 없는 인기 좋은 주상복합 아파트가 됐다. 거주 만족도도 매우 높다고 한다”라며 “구룡마을 대지 크기는 26만6502㎡다. 화서역 파크푸르지오가 6만1701㎡임을 고려하면 1만2000세대 공급은 충분히 실현 가능하다”고 강조했다.아울러 송 후보는 이날 전통적으로 민주당의 세가 짙은 `노도강(노원·도봉·강북)` 지역을 누비며 막판 지지에 나섰다. `강북 노후화` 발언 논란 이후 강북 민심 회유에 나선 것으로 풀이된다. 송 후보는 이날 오전 서울 강북 북한산우이역, 도봉구 도봉가든아파트 북서울 꿈의 숲, 노원구 상계중앙시장 등을 방문해 강북 집중 유세에 총력을 기울였다. 특히 강북 지역의 교통 인프라 구축 확대를 강조하며 “서울시장이 돼 신강북선과 강북횡단선을 조속히 추진하고 경전철을 확대해 어디든 걸어서 지하철을 탈 수 있는 강북을 만들겠다”고 약속했다.

2022.05.29 I 이상원 기자

돈 줄 죄자 외곽지부터 하락…도·노·강 낙폭 커져
[이데일리 오희나 기자] 대출규제와 금리인상 등으로 부동산 거래절벽이 이어지는 가운데 지난해 상승폭이 컸던 서울 외곽 지역이 가장 먼저 하락세를 보이고 있다. 특히 지난해 상승폭이 컸던 도·노·강(도봉 노원 강북)의 하락세가 두드러진다. [이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 강북 아파트 단지.14일 한국부동산원에 따르면 올 들어 서울에서 가장 하락폭이 큰 곳은 성북구로 0.13% 하락한 것으로 나타났다. 은평구는 0.12% 하락했고, 노원구와 강북구도 각각 0.08% 내렸다. 도봉구 또한 0.03% 하락세를 보였다. 이들 지역은 지난해 집값이 급등하자 실수요자들이 몰리면서 가장 크게 올랐던 지역이다. 특히 2030세대의 매수세가 두드러졌다. 강서구는 2030 세대 매입 비중이 51.5%에 달했고, 노원구와 도봉구는 각각 49.3%, 41.5%를 차지했다. 9억원 이하 중소형 아파트가 많아 주택담보대출이 가능한 데다 전셋값 비중이 높아 갭투자가 용이했기 때문으로 풀이된다. 실제로 부동산R114에 따르면 도봉구 아파트 가격은 지난해 27.24% 올랐고, 노원구와 강북구는 각각 20.10%, 12.98% 상승했다. 성북구와 은평구도 각각 16,64%, 15.95% 올랐다. 하지만 올 들어 정부의 대출 규제가 강화되고 금리 인상 기조가 이어지면서 이들 지역부터 하락세가 이어지고 있다. 도봉구 방학동 신동아1단지 112.49㎡는 지난해 9월 9억900만원에 매매가 체결됐지만 지난 1월 8억9000만원에 거래됐다. 해당 아파트는 2020년 11월 6억8000만원 수준에서 지난해 1월 7억5000만원까지 올랐다가 불과 두달만에 9억원대까지 치솟기도 했다. 강북구 미아동 SK북한산시티 84.92㎡는 지난해 11월 8억9000만원에 거래됐지만 지난 1월 8억5000만원에 매매가 체결됐다. 이 아파트는 2020년 10월 6억9000만원대였지만 지난해 1월 7억4000만원까지 올랐다가 5월에는 8억1000만원대까지 올랐다.전문가들은 집값 고점 인식과 대출규제, 금리인상 기조로 실수요자들의 매수세가 주춤하면서 이들이 접근 가능했던 지역부터 부동산 가격이 조정받고 있다고 보고 있다. 이같은 안갯속 장세는 한동안 이어질 것으로 보이면서 영끌 투자자들의 부담이 커질 것이란 분석이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “최근 들어 서대문구, 도봉구 등 상대적으로 아파트 가격이 낮은 지역들이 하락세를 보이고 있다”면서 “서민층은 통상 대출을 받아 주택을 매입해야 하기 때문에 접근 가능한 곳이 노·도·강 중저가 지역인데 이들 지역의 거래가 크게 줄면서 상대적으로 가격이 조정받고 있다”고 말했다. 박원갑 국민은행 부동산전문수석위원은 “신용대출 등 과도한 대출을 받은 영끌 투자자들의 경우 금리 인상으로 부담이 높아질 것”이라며 특히 “집값이 하락하는 시기에는 이자 비용과 집값 하락이라는 이중고가 맞물리면서 더 크게 다가올 수 있다”고 강조했다.

2022.02.14 I 오희나 기자

"영끌했는데 꼭지였나"...금리인상 서민주택에 '직격타'
[이데일리 하지나 기자] 지난해 5년차 직장인 A씨(남·33세)는 도봉구 쌍문동 아파트 전용 84㎡를 6억7000만원에 매입했다. 당시 생애최초주택자금대출을 통해 3억원, 신용대출 5000만원, 부모님으로부터 일부 도움을 받아 소위 얘기하는 ‘영끌’로 아파트를 매매했다. 하지만 최근 집값 상승세가 둔화되고 금리인상까지 더해지면서 걱정이 커지고 있다. A씨는 “10년 만기로 원리금균등상환을 하고 있어서 이미 월급의 절반 이상을 대출금 갚는데 쓰고 있다. 이자가 10만원만 올라도 부담이 되는 건 사실”이라면서 “특히 최근 거래가격도 떨어져서 꼭지에 산 건 아닌가라는 걱정이 크다”고 토로했다. 한국은행의 기준금리 인상으로 가뜩이나 거래부진을 겪고 있는 부동산 시장을 꽁꽁 얼어붙게 하고 있다. 영끌에 나섰던 대출자 부담을 가중시키는 것은 물론 추가 매수심리도 크게 위축시키고 있어서다. [이데일리 김일환 기자]실제로 최근 2030세대의 영끌수요에 힘입어 가파르게 올랐던 서울 노도강(노원·도봉·강북구) 아파트 가격이 약보합세로 전환했다. 한국부동산원에 따르면 지난주 노원구 아파트값은 0.01% 하락했다. 노원구는 지난 한해 동안 아파트값이 11.39% 상승하며 서울에서 가장 높은 상승률을 나타낸 곳이다. 이들 지역은 하락 실거래도 두드러지고 있다. 지난해 9월 10억1000만원(4층)에 거래됐던 노원구 월계동 현대아파트 전용 84㎡가 12월 8억4500만원(2층)에 손바뀜이 나타났다. 노원구 중계동 주공5단지 전용 76㎡도 7월 11억8000만원(13층)에 거래됐다가 5개월만에 1억원 넘게 빠진 10억5000만원(10층)에 매매계약을 체결했다.하지만 시장에서는 여전히 집값 상승 전망이 우세하다. 18일 이데일리는 시장전문가 10인을 대상으로 설문조사를 한 결과 대선 변수를 앞두고 관망세가 장기화되면서 국지적으로 집값이 조정될 수 있겠지만 대세하락으로 보긴 어렵다고 진단했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “현 정부에서 대략 3차례 가량 하락기를 겪었지만 결과적으로 추세로 연결되진 못했다. 연간 10% 이상 집값이 올랐다”면서 “올해 1분기는 대선 국면도 있고, 대출규제, 금리인상, 집값급등에 다른 부담감 등으로 관망세가 짙어진 가운데 일부 급매물이 소화되면서 하락세를 나타낸 측면이 크다”고 지적했다.다만 시장 양극화는 심화될 것으로 전망했다. 금리인상과 대출규제로 실수요자의 내집마련 기회는 줄어든 반면, 자금여력이 충분한 투자자들의 알짜매물 쏠림 현상은 강해질 수 있다고 봤다. 결국 금리인상이 빨라질수록 지방이나 서울 외곽 지역을 중심으로 부동산 시장이 빠르게 식어갈 수 있다는 얘기다. 김기원 데이터노우즈 대표는 “하락 실거래 속에서도 일부 강남 지역에서 신고가가 나오고 있는데 이같은 흐름은 올해 중순이나 연말까지 이어질 것”이라면서 “이 지역은 현금부자들만 진입할 수 있기 때문에 하방경직성이 강하다”고 말했다.

2022.01.19 I 하지나 기자

서울 아파트 거래량 ‘뚝’ 강북은 ‘보합’…하락세 짙어지나
[이데일리 강신우 기자] 서울 주택시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 집값 급등에 따른 피로감과 대출규제, 금리 인상 등으로 매수세가 꺾이면서 아파트 매매거래량은 2년7개월 만에 최저치를 기록했다. 자치구 중에서는 지난해 상대적으로 저렴한 값에 가파르게 오르던 강북구가 유일하게 보합으로 전환했다. ◇거래량 2309건…2년7개월 만에 최저2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 아파트 매매거래량(계약일 기준)은 2309건으로 지난 2019년3월(2282건) 이후 2년7개월 만에 최저치를 기록했다. 11월 거래량은 712건으로 전달보다 3분의 1에도 못 미치는 수준으로 ‘거래절벽’ 양상을 보이고 있다. (사진=연합뉴스)매수세도 꺾였다. 한국부동산원의 주간아파트 통계를 보면 지난주 서울 아파트 매매수급지수는 2주 연속 하락해 98.6을 기록했다. 매매수급지수는 100 미만이면 수요보다 공급이 많다는 의미다. 여기에 매물은 쌓이면서 집값 하방압력이 커지고 있다. 부동산 빅데이터 업체인 아파트실거래가(아실)에 따르면 2일 기준 서울의 매물량은 4만4987건으로 3개월 전(3만9513건)과 비교해 13.8% 늘었다. 같은 기간 자치구별로는 강서구가 1568건에서 2051건으로 30.8% 늘었고 이어 강북구(30.3%), 노원구(25.1%), 도봉구(23.6%) 순으로 매물이 쌓였다. 집값 상승폭도 줄어들었다. 한국부동산원이 발표한 11월5주차(11월29일 기준) 주간 아파트가격 동향을 보면 서울 집값은 0.10% 상승해 전주대비 0.01%포인트(p) 상승폭이 줄었다. 부동산원 관계자는 “가계대출 관리 강화와 금리 인상 등으로 매수심리 및 거래활동이 위축되고 그동안 매물 부족현상을 겪던 일부 지역도 매물이 소폭 증가하면서 6주 연속 상승폭이 축소했다”고 분석했다. 앞서 한국은행은 지난달 25일 기준금리를 0.75%에서 1.00%로 인상했다. ◇강북 ‘보합’ 전환…“양극화 장세 보일 듯” 특히 서울에서는 처음으로 강북구가 0.00%로 관망세가 짙어지면서 보합으로 전환했다. 강북은 작년 누적으로 2.07% 오르면서 노원과 도봉과 함께 ‘노도강’으로 묶이며 서울 상승세를 주도했던 곳이지만 올해 하반기부터는 집값 상승폭이 빠르게 둔화한 곳 중 하나다. 자치구 중 강북구 외에도 관악, 금천, 광진구 등 서울 외곽을 중심으로 0.01~0.03% 미미한 상승세를 보였다. 다만 강남권은 서울 전체 상승률을 웃돌고 있다. 이번 주 강남은 0.15%, 서초 0.17%, 송파 0.17% 올랐다. 이 밖에도 최근 들어 집값 하락세가 나타나고 있는 대구와 세종은 각각 0.03%, 0.26% 하락하면서 전주보다 낙폭을 키웠다. 부동산시장 전문가들 사이에서도 부정적 전망이 더 늘었다. 내년에도 상승폭이 둔화한 가운데 지역별 양극화 장세를 보일 것이라는 분석이 나온다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 대출규제, 금리 인상 등이 맞물리면서 부동산 시장 매수심리가 위축되고 있다”며 “내년에는 올해보다 가격 상승폭이 더욱 둔화하고 거래량 감소가 지속할 것으로 보인다”고 했다. 함 랩장은 다만 “아직 전셋값 상승과 대체투자처의 부재, 인플레이션 대비 등의 이슈가 있어서 급락보다는 숨 고르기 장세 또는 지역별로 양극화 장세로 갈 가능성이 있다”고 내다봤다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “대출규제와 금리 인상 등으로 매수심리가 위축되면서 거래 소강상태가 지속되고 있다”며 “그러나 1주택자 양도세 완화와 대선 이슈 등으로 내년까지 지켜보겠다는 집주인들이 호가를 유지하려는 경향을 보이면서 내년 초까지 상승폭 둔화 수준을 이어갈 것으로 판단된다”고 분석했다.

2021.12.02 I 강신우 기자