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부동산시장 '빙하기'에 물건 고르는 기준은…'자기자본 비중' 화두
  • 부동산시장 '빙하기'에 물건 고르는 기준은…'자기자본 비중' 화두
  • [이데일리 김성수 기자] 고금리로 부동산시장이 ‘빙하기’인 가운데 상업용부동산 업계에서 물건을 고르는 기준으로 ‘자기자본 비중’이 조명받고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 가뭄 속에서도 자금을 안정적으로 조달하려면 사업성 악화에도 버틸 체력이 있다는 믿음을 투자자에게 줘야한다. 그러려면 자기자본(에쿼티) 비중을 높게 유지하는 것이 관건이라는 분석이다.(사진=AFP)◇ 금리·건축비 인상에 시행사 “아우성”…브릿지론→본PF 삐걱9일 금융투자업계에 따르면 부동산 자산운용사들은 고금리로 유동성이 귀해진 상황에서 투자할 물건의 옥석을 가리는 기준으로 ‘리캡’을 주목하고 있다. ‘리캡(Recapitalization)’의 일반적 의미는 기업의 부채·자본 비중을 바꿔서 자본구조를 조정하는 것이다. 다만 부동산 금융에서 ‘리캡’은 개발사업 자금을 조달할 때 에쿼티(자기자본)를 더 많이 투입하거나 에쿼티 내 보통주·우선주 구조를 바꾸는 것을 뜻한다. 이는 본PF 등 자금조달 과정에서 투자자의 신뢰를 얻기 위해서다.브릿지론과 본PF는 부동산 경기에 민감하고 부실 위험이 크다. 브릿지론은 시행사가 개발사업 초기에 토지 매입, 인허가 용도로 쓰려고 단기로 융통하는 대출이다. 착공 전 단계에 활용되며 시행사 운영자금 및 토지 잔금, 인허가 비용으로 쓰인다. 통상 브릿지론 만기가 되면 본PF 대출을 받아서 상환한다. 본PF란 인허가가 완료된 상태에서 착공 후 공사비, 분양 홍보 등 사업비에 쓰기 위해 조달하는 자금이다. 증권사들은 브릿지론에 보증을 제공하거나 대출을 실행하는 형태로 참여해왔다. 지난 몇 년간은 부동산시장이 호황이었기 때문에 본PF 전환이 문제없이 이뤄졌다. 하지만 올 하반기 들어 상황이 달라졌다. 급격한 기준금리·공사비 상승 및 분양여건 악화로 부동산 사업장의 수익성 우려가 커져서다. 한국은행은 사상 최초로 올해 6회 연속 기준금리를 올렸다. 올 초 1.25%였던 기준금리는 현재 3.25%로 2.6배 올랐다. 한국은행 기준금리 변동추이 (자료=한국은행 홈페이지 캡처)국토교통부는 올 들어 3차례 기본형건축비 인상에 나섰다. 인상률은 지난 3월 2.64%, 7월 1.53%, 9월 2.53%다. 기본적으로 기본형건축비는 6개월(3월, 9월)마다 정기고시 되는데 올해는 7월 비정기고시까지 더해졌다. 이처럼 부동산 경기악화, 이자비용 상승, 건축비 인상이란 ‘3중고’가 겹치자 시행사들의 부동산개발 사업성이 크게 떨어졌다. 시중 유동성도 악화됐다.시중은행 등 1금융권이 부동산 PF를 중단하자 제2금융권인 증권사, 캐피털사는 신규 대출 및 연장 조건으로 연 10~20%의 고금리를 요구했다. 브릿지론이 본PF로 전환되지 않을 위험도 높아졌다. ◇ 후순위 채권자, 자금회수 빨간불…옥석가릴 기준 ‘리캡’ 주목브릿지론 대출연장 및 리파이낸싱(재융자)에 실패할 경우 담보 토지를 경·공매로 내놓아서 자금을 회수해야 된다. 실제로 미분양이 쌓인 대구에서는 올해 브릿지여신 기한이익상실(EOD)로 공매물건이 여럿 나왔다. 대구 중구 동산동 도원동산개발 주상복합 신축(2600억원)은 일부 대주의 기한연장 거부로 기한이익상실이 발생했다. 대구 남구 대명동 우노디앤씨 주상복합 신축(1050억원)은 본PF 승인이 완료된 시점에서 시공사가 도급계약을 이행하지 않아 사업이 지연돼 기한이익상실에 빠졌다. 수도권에서 본PF를 받은 사업장도 공매로 나왔다. 경기도 ‘화성 반도유보라 아이비시티’ 부지다. 하나자산신탁이 책임준공 신탁 방식으로 진행했던 사업장이며 한국투자증권을 통한 PF로 진행했다. 그러나 분양이 계속 연기돼 EOD가 발생했다.이처럼 EOD가 발생하면 브릿지론 또는 본PF에 후순위로 참여한 채권자는 자금 회수가 어려울 가능성이 높다. 경·공매에 나온 부동산은 시세보다 싸게 팔리는 경우가 많아서 후순위 채권자들에게까지 자금이 돌아갈 여력이 없는 경우도 있어서다.이에 따라 앞으로 시행사, 운용사들 사이에 화두가 ‘리캡’이 될 것이라는 전망이 나온다. 어려운 시장 속에서도 자금을 안정적으로 조달하려면 투자자들을 안심시킬 장치가 있어야 한다. 즉 사업성이 악화해도 버틸 체력이 있어야 하는데 그러려면 자기자본(에쿼티) 비중이 높아야 한다는 분석이다.금융투자업계 관계자는 “부동산시장이 얼어붙으니까 시행사, 증권사 담당자들이 운용사에 찾아와서 자산 매입 또는 PF 자금을 요청하는 경우가 이전보다 크게 늘어났다”며 “운용사로서는 수많은 물건 중 좋은 건을 가려낼 기준이 필요한데 그 요소가 리캡이 되고 있다”고 말했다. 이어 “본PF 대출을 해주는 입장에서는 해당 사업장의 안정성을 가늠하기 위해 에쿼티가 얼마나 많은지를 중요하게 보게 마련”이라며 “많은 외국계 투자자들도 이 부분에 대해 공감하고 있다”고 덧붙였다.
2022.12.09 I 김성수 기자
경기 광명·대전·울산 등 주요 지역 연말 분양 `큰 장` 선다
  • 경기 광명·대전·울산 등 주요 지역 연말 분양 `큰 장` 선다
  • [이데일리 이성기 기자] 전국 주요 지역 연말 신규 분양이 이어지고 있다.9일 부동산 정보 플랫폼 `직방`에 따르면 이달에는 46개 단지, 총 3만 6603가구 중 2만 5853가구가 일반 분양을 준비하고 있다. 업계 관계자는 “연말 주요 지역에서 신규 분양이 이어지면서 가점이 낮은 청약통장 소지자들에게 좋은 기회가 될 수 있다“면서 “특히, 그 동안 공급이 없던 광명 뉴타운의 경우 2년 반 만에 나오는 신규 분양인 만큼 실수요자들의 관심이 높을 것으로 기대된다”고 말했다.연말을 맞아 경기 광명과 대전 중구, 남양주 덕소, 울산 중구 등 전국 주요 지역에 신규 분양이 예정돼 있다. `호반써밋 그랜드 에비뉴` 조감도. (사진=호반건설)호반건설은 경기 광명시 광명 10R구역 주택 재개발 정비사업을 통해 선보이는 `호반써밋 그랜드에비뉴`를 이달 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 29층, 아파트 11개 동, 총 1051가구 규모다. 조합원 물량을 제외한 493가구(전용면적 39~84㎡)가 일반 분양으로 공급된다. 단지 인근에 지하철 7호선 광명 사거리역이 있으며 남부순환도로와 서부간선도로, 강남순환도로 제2경인고속도로, KTX광명역 등도 가까워 전국 사통팔달 교통망도 갖췄다. 광명 뉴타운 개발에 따라 주거환경도 대폭 개선될 예정에 있어 높은 미래가치까지 갖추고 있다.현대건설은 대전광역시 중구 선화동 일원에 초고층 주상복합아파트 `힐스테이트 선화 더와이즈`를 분양한다. 단지는 지하 5층~지상 49층, 5개 동, 전용면적 84㎡~174㎡ 총 851세대 규모로 조성된다. 전 가구가 중대형 평형으로 구성된 것이 특징이다. `힐스테이트 선화 더와이즈`는 대전지하철 1호선 중앙로역을 도보로 이용 가능하며, 중앙로역을 이용해 대전역(지하철, KTX·SRT 경부선)까지 한 정거장 거리로 약 5분대로 이동할 수 있다. 또 사업지 인근에 충청권 광역철도 신설역인 중촌역이 예정돼 있으며, 충청권 광역철도 2단계(예정) 확정시 신탄진~청주공항까지 연결이 가능해 교통 편의성은 더욱 높아질 전망이다.한양은 경기 남양주시 덕소 재정비촉진지구 도곡2구역에서 `도심역 한양수자인 리버파인`을 분양한다. 이 단지는 남양주시 와부읍 도곡리 일원에 지하 2층~지상 22층, 12개동, 전용면적 39~84㎡, 총 908가구 규모다. 일반 분양은 전체 가구수 절반을 넘는 485가구다. 뛰어난 서울 접근성과 쾌적한 주거환경이 장점이다.중흥토건은 이달 경기 광주시 송정공원 특례사업으로 건립하는 `광주 송정 중흥S-클래스 파크뷰`를 분양한다. 지하 4층~지상 24층 9개동, 전용 59~84㎡ 총 840세대 규모다. `송정근린공원 민간특례사업`으로 조성되는 만큼 쾌적한 주거환경을 확보했다. 단지와 함께 갖춰지는 송정공원은 약 8만 7000㎡ 규모로 오는 2025년 말 준공을 목표로 조성된다.
2022.12.09 I 이성기 기자
`진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티` 견본 전시관 열고 본격 분양
  • `진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티` 견본 전시관 열고 본격 분양
  • [이데일리 이성기 기자] 대우건설은 경남 진주혁신도시 상업 5블록 일원에 들어서는 `진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티`의 견본 전시관을 열고 본격 분양에 돌입한다고 8일 밝혔다. `진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티`는 지하 4층~지상 최고 39층, 4개동, 총 792실(전용면적 88~124㎡) 규모로 조성된다. 김시민대교가 인접해 도심권으로의 접근이 편리하고 차량으로 5~10분 거리에 있는 문산IC, 진주IC를 통해 남해 고속도로를 편리하게 이용할 수 있으다. 통영대전 고속도로와 남해 고속도로가 만나는 진주JC도 가깝다. KTX 진주역, 사천공항도 인접해 `사통팔달`의 교통망을 갖췄다. 숙박 수요도 풍부하다. 진주혁신도시는 한국토지주택공사, 한국산업기술시험원, 주택관리공단 등 12개의 공공기관이 이전을 완료했으며 근무 인원이 약 4500여 명에 달한다. 여기에 2차 공공기관 이전이 추진되면 수요는 더욱 두터워질 것으로 보인다. `진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티` 조감도. (사진=대우건설)특히 진주혁신도시는 현재 완성된 인프라를 갖춘 주거복합도시로 자리매김했다. 교통과 녹지공간, 교육환경, 상업지역 모두를 갖춘 최상의 입지를 자랑하며 `진주혁신도시 시즌 2`도 계획돼 있어 생활 여건은 더욱 좋아질 전망이다. `진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티`는 조망·채광·통풍을 고려한 남향 위주로 단지를 배치했고, 주변 공원과 강 조망이 가능한 쾌적한 자연 친화적인 설계가 돋보인다. 푸르지오만의 감각적이고 트렌디한 입면 디자인을 적용했으며 39층 랜드마크 설계로 지역을 대표하는 건축물로 거듭날 것으로 기대하고 있다. 푸르지오만의 세련된 커뮤니티 시설인 `그리너리 라운지`에는 2개의 레인을 갖춘 단지 내 실내 수영장, 스카이뷰를 조망하며 담소를 나누고 휴식을 즐길 수 있는 투숙객 전용 스카 이라운지, 지역 주민도 이용할 수 있는 스카이뷰 전망대가 조성된다. 뿐만 아니라 조식 라운지와 피트니스 클럽, 골프 클럽 등 투숙객들을 위한 다양한 공간들도 마련된다. `진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티` 스카이 라운지. (사진=대우건설)대우건설 관계자는 “진주혁신도시에 처음 선보이는 푸르지오 브랜드 생활숙박시설인 데다 단지 내 커뮤니티의 고급화, 39층 랜드마크 설계가 강점” 이라며 “교통, 문화 등 입지 여건이 뛰어나며 진주혁신도시 시즌2 개발도 예정돼 미래가치까지 갖췄다”라고 말했다.생활숙박시설로 건축법 적용을 받아 청약 통장이 필요 없고 만 19세 이상이면 소득 제한, 주택 소유 여부에 상관없이 누구나 청약할 수 있다. 전매도 자유롭고 중도금 50% 무이자 대출이 가능하다.오는 10~11일 청약 신청을 받고 11일 당첨자를 발표한다. 12~13일 정당 계약을 진행한다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1090만원대며, 2026년 6월 입주 예정이다.
2022.12.08 I 이성기 기자
제일건설, 영종국제도시 제일풍경채 디오션 선착순 분양
  • 제일건설, 영종국제도시 제일풍경채 디오션 선착순 분양
  • [이데일리 이윤정 기자] 제일건설㈜(이하 제일건설)이 시공하는 ‘영종국제도시 제일풍경채 디오션’ 선착순 동·호지정 계약을 진행한다. 제일건설 영종국제도시 제일풍경채 디오션은 분양가 상한제를 적용받아 합리적 가격에 분양받을 수 있다. 또한 계약금(분양대금의 10%)도 3차에 걸쳐 나눠서 지불해 자금 부담이 크게 줄었다. 1차 계약금 500만 원 정액제에 2차 계약금(5%)을 1개월 내에 지불하고, 2023년 2월까지 나머지 5%(500만 원 제외)를 납부하는 조건이다.여기에 중도금 이자를 3.8%로 고정하며, 계약 시점보다 더 오른 금리는 사업주체에서 부담하는 ‘금리 안심 보장제’를 실시한다. 추가로 입주전 전매가 가능하고, 1주택자도 중도금 대출이 가능하다. 이밖에 유상옵션 일부 품목을 무상으로 제공하는 점도 시선을 끈다.단지는 영종국제도시 A26블록에 지하 1층~지상 25층, 전용면적 84~116㎡ 총 670가구로 조성된다. 서해바다와 접해 오션뷰가 가능하며, 여의도공원 면적의 약 7.6배(1771천㎡) 규모의 씨사이드파크도 접해 쾌적한 주거환경을 자랑한다. 인근에 행정타운까지 조성될 예정으로 생활 인프라가 크게 개선될 전망이다.또한 초교 부지(예정)가 근거리에 위치하고, 운남초, 영종중, 하늘중 등의 학교가 들어서 있다. 영종고, 하늘고, 인천국제고, 인천과학고 등 명문대 진학률이 높은 최고의 학군도 강점이다.단지 주변으로 풍부한 개발호재도 대기해 미래가치도 높다. 복합리조트 및 마리나와 연계한 해양레저 복합관광도시 조성을 목표로 하고 있으며, 세계한상드림아일랜드(예정) 등이 추진 중이다. 제4차 국가철도망 구축계획에 따라 공항철도 고속화 사업(150㎞)도 추진 계획이다. 영종국제도시와 청라를 연결하는 제3연륙교가 2025년 준공을 목표로 개발이 한창이며, 개통시 서울 여의도와 강남권까지 이동시간도 개선된다.견본주택은 인천 서구 왕길동 일대에 위치하며, 현장 인근에 홍보관을 운영 중이다.
2022.12.08 I 이윤정 기자
진주혁신도시 첫 푸르지오, 견본전시관 오픈
  • 진주혁신도시 첫 푸르지오, 견본전시관 오픈
  • 푸르지오 퍼스트시티 석경투시도[이데일리 김아름 기자] 대우건설이 경남 진주 진주혁신도시 상업 5블록 일원에 들어서는 ‘진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티’의 견본전시관을 오픈하고 본격 분양에 돌입한다고 8일 밝혔다. ‘진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티’는 지하 4층~지상 최고 39층, 4개동, 전용면적 88~124㎡, 총 792실로 조성된다. 타입별 호실 수는 88㎡A 264실, 108㎡A 199실, 108㎡B 61실, 108㎡H 4실, 124㎡A 260실, 124㎡H-1 3실, 124㎡H-2 1실 등이다.이 단지는 생활숙박시설로 건축법 적용을 받아 청약통장이 필요 없고 만 19세 이상이면 소득 제한, 주택 소유 여부에 상관없이 누구나 청약할 수 있다. 전매도 자유롭고, 중도금 50% 무이자 대출이 가능하다. 오는 10일~11일 청약신청을 받고 11일 당첨자를 발표한다. 12일~13일 정당계약을 진행한다. 3.3㎡당 계약면적 평균 분양가는 1090만원대며, 입주예정월은 2026년 6월이다. 단지는 김시민대교가 인접해 도심권으로의 접근이 편리하고 차량으로 5~10분 거리에 있는 문산IC, 진주IC를 통해 남해고속도로를 편리하게 이용할 수 있다. 통영대전고속도로와 남해고속도로가 만나는 진주JC도 가깝다. KTX 진주역, 사천공항도 인접했다. 롯데몰 진주점, 탑마트, 노브랜드 마트 등 대형 유통시설도 가깝고 영천강 수변공원, 따스하리공원, 진주종합경기장 등도 인접했다.진주혁신도시는 한국토지주택공사, 한국산업기술시험원, 주택관리공단 등 12개의 공공기관이 이전을 완료했으며 근무 인원이 약 4500여 명에 달한다. 여기에 진주혁신도시 시즌2 사업으로 2차 공공기관 이전이 추진되면 수요는 더욱 두터워질 전망이다. 진주는 신규 분양 물량이 없는 데다 미분양가구수도 적어 신규 분양 단지에 대한 관심도가 높은 지역이라는 분석이 나온다. 실제 부동산R114에 따르면 진주시는 지난해 11월 이후로 분양물량이 없었으며, 미분양 가구수도 지난 10월 기준 51가구로 적다. ‘진주혁신도시 푸르지오 퍼스트시티’는 조망, 채광, 통풍을 고려한 남향 위주로 단지를 배치했고, 주변공원과 강 조망이 가능한 쾌적한 자연친화적인 설계가 적용됐다. 39층 랜드마크 설계로 지역을 리딩하는 대표 건축물로 거듭날 것으로 기대될 뿐 아니라, 호실당 1.65대의 넉넉한 주차대수와 폭 2.5m이상의 주차 구획 등 투숙객의 편의성을 높였다.
2022.12.08 I 김아름 기자
신설동역 인근 '신설1구역' 300가구 아파트 들어서
  • 신설동역 인근 '신설1구역' 300가구 아파트 들어서
  • [이데일리 오희나 기자] 편리한 교통과 성북천 등 우수한 입지 여건에도 불구하고 그간 노후한 환경으로 주목받지 못했던 신설동역 인근 동대문구 신설동 92-5번지 일대에 최고 높이 25층, 299가구 아파트가 탄생할 전망이다.8일 서울시는 제3차 서울특별시 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회에서 ‘신설 제1주택정비형 공공재개발사업’ 정비구역 변경지정 및 정비계획 변경 결정 심의(안)을 조건부 가결했다고 밝혔다.신설 제1주택정비형 공공재개발구역 위치도 (자료=서울시)신설 제1구역은 2008년 정비구역 지정 이후 장기간 사업 정체돼 왔으나 2021년 7월에 LH공사가 사업시행자로 참여, 공공재개발사업 방식을 적용하게 되면서 당초 정비계획보다 가구수가 확대돼 4개 동, 총 299가구의 새로운 주거지로 탈바꿈하게 됐다.해당 구역은 지하철 1·2호선과 우이신설선이 인접한 ‘트리플역세권’인데다 동쪽으로는 성북천이 흐르고 있어 교통·자연환경 등이 우수함에도 불구, 노후한 주거지와 좁은 도로, 주차 공간 부족 등으로 인해 오랫동안 낙후지역으로 인식돼 왔으나 이번 심의로 재탄생하게 됐다.신설 제1 주택정비형 공공재개발구역은 이번 심의로 정비계획이 변경되면서 1만1000㎡ 사업부지에 공공재개발 용적률 인센티브가 적용돼 용적률 299.50% 이하, 높이 25층 규모로 추진된다.또 당초 정비계획(169가구) 대비 130가구 늘어난 총 299가구가 계획돼 이 중 109가구(토지 등 소유자 분양 제외)는 ‘일반공급’, 110가구는 ‘임대주택’으로 공급될 예정이다.특히 서울시가 지난 4월 발표한 이후 추진 중인 ‘임대주택 혁신방안’에 맞춰 임대주택 면적을 확대, 전체 임대 세대수의 37%를 전용 84㎡, 52%를 전용 59㎡로 계획했으며 분양·임대 간 차별 없는 공공주택이 공급될 수 있도록 완전한 소셜믹스를 구현할 계획이다.또한 기존 가로 특성을 고려한 보행·차량동선을 계획해 종전보다 차량 진출입과 통학로 등을 편리하게 배치할 계획이며 인접 지역과 성북천과의 연계를 고려한 경관 및 외부공간도 계획 중이다.아울러 이 사업 대상지는 ‘신설 제1종지구단위계획 구역’과 인접해 있어 향후 상업 또는 기반시설 연계와 함께 주거·상업 복합 특화 거리 조성 등의 시너지 효과도 기대된다.유창수 서울시 주택정책실장은 “그동안 우수한 생활 여건에도 불구하고 지역 노후로 주목받지 못했던 ‘신설1구역’의 재정비가 본격적으로 이뤄지게 돼 다행”이라며 “지지부진했던 사업이 앞으로 원활하게 추진될 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다.
2022.12.08 I 오희나 기자
'둔촌주공 청약 쇼크'에…강남권 분양시장 '시계 제로'
  • '둔촌주공 청약 쇼크'에…강남권 분양시장 '시계 제로'
  • [이데일리 하지나 기자] 재건축 최대어로 꼽히는 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축 아파트)의 청약 결과가 시장 기대치에 미치지 못한 가운데 내년 분양을 예고한 강남권 아파트도 흥행에 ‘빨간불’이 켜졌다. 전문가들은 과거처럼 무조건 청약하는 ‘묻지마 청약’은 사라진 지 오래라고 지적한다. 주택시장 침체기 속에서 금리 인상 우려까지 더해지면서 앞으로는 ‘가성비’가 청약 흥행을 결정짓는 최대 변수로 떠오르고 있다고 전망했다. 청약자의 예상 범위를 넘어서는 분양가로는 입지 조건이 뛰어나다 하더라도 이전처럼 흥행을 장담할 수 없다는 것이다.7일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전날 올림픽파크 포레온이 1순위 해당 지역 청약을 진행한 결과 3695가구 모집에 총 1만3647명이 신청해 평균 3.69대 1의 경쟁률을 나타냈다. 애초 시장에서는 국내 최대 규모의 재건축 아파트 단지로 예비 청약자의 관심이 집중됐던 만큼 흥행에는 큰 문제가 없으리라 보는 이가 지배적이었다. 하지만 뚜껑을 연 결과 실제 청약경쟁률은 한자릿수에 그쳤다.내년 분양 예정인 잠실진주아파트 재건축 현장(사진=송파구)시장과 전문가들은 내년부터 강남 3구에 본격적으로 아파트 분양이 이뤄지면서 상급지를 노린 고가점자가 청약통장을 아껴둔 것이라는 분석을 내놓고 있다. 실제로 전용 84㎡의 경우 중도금 대출 상한선인 12억원을 넘겨 중도금 대출을 받을 수 없다. 잔금대출을 제외하더라도 최소 10억원 이상을 현금으로 보유해야 집을 살 수 있다는 뜻이다. 그러다 보니 10억원의 이상의 자금력을 보유하고 있다면 급매물을 찾거나 다른 분양 단지를 기다리겠다고 판단한 청약자가 상당했을 것이라는 분석이다.내년부터 강남권 주요 아파트 단지가 대거 분양을 앞두고 있다. 송파구 신천동 잠실래미안아이파크(잠실진주아파트 재건축)는 내년 일반분양에 나설 예정이다. 최근 공사현장에서 문화재가 발굴되면서 공사 중단 가능성도 제기됐지만 단지 내 이전 보전하는 방향으로 일단락됐다. 지상 35층, 23개동, 총 2678가구 규모로 일반분양 물량은 819가구가량 될 것으로 예상한다.송파구 문정동 136번지 일대를 재개발하는 ‘힐스테이트e편한세상문정’도 내년에 분양을 진행한다. 14개동 1265가구 규모인 이 단지의 일반분양 물량은 296가구다. 방배6구역을 재개발한 ‘래미안 원페를라’도 내년 상반기 중 분양에 나설 가능성이 크다. 총 1097가구 가운데 497가구가 일반분양 물량으로 공급될 예정이다.반포동에서는 신반포15차를 재건축한 ‘래미안원펜타스’(641가구), 도곡동 ‘래미안 레벤투스’(도곡삼호 재건축 아파트, 308가구) 등도 내년 중 일반분양을 목표로 사업을 추진 중이다.[이데일리 이미나 기자]이번 둔촌주공 청약 결과를 두고 전문가들은 분양 시장이 실수요자 중심으로 개편됐다고 진단했다. 집값이 하락하고 금리가 오르고 있는 가운데 분양가, 즉 가격이 절대적인 고려 대상이 됐다는 것이다. 같은 강남권이라고 해도 분양가가 상대적으로 낮아 가격 경쟁력을 갖춘 아파트에 수요가 더 쏠릴 수밖에 없으리란 전망이다.여경희 부동산R114 수석연구원은 “앞으로 청약 시장은 가성비를 따지는 수요자가 많아질 것이다”며 “현재 시장 상황상 입지나 미래가치보다 분양가에 더 민감하게 반응할 수밖에 없다”고 설명했다.
2022.12.08 I 하지나 기자
벌금 내면 분양가에 사주는 LH 분상제아파트 거주의무…허점 손본다
  • 벌금 내면 분양가에 사주는 LH 분상제아파트 거주의무…허점 손본다
  • [이데일리 김아름 기자] 분양가상한제 아파트의 거주 의무를 지키지 않으면 한국주택토지공사(LH)에 분양가로 넘겨야 하는 규제가 완화할 것으로 보인다. 집값 상승기에 투기를 막으려는 조처가 하락기에는 오히려 리스크 해지 수단으로 악용할 수 있어 이를 미리 방지하겠다는 것이다.한국토지주택공사 본사 전경(사진=이데일리DB)LH 관계자는 7일 “분양가상한제 주택에 대한 환매 규정이 집값 하락 방어 수단으로 사용될 수 있다는 지적이 제기됨에 따라 이에 대한 대안을 검토하고 있다”며 “구체적인 제도 개선 방안이 나오진 않았지만 환매 의무를 완화하는 방향으로 제도를 개선하려 한다”고 말했다.국토교통부는 주택법 시행령을 개정해 지난해 2월 19일 이후 수도권에서 입주자 모집공고를 낸 아파트 중 분양가상한제를 적용받은 단지는 당첨자에게 실거주 의무를 부과하게 했다. 당첨자 의무 거주 기간은 최대 5년이다.공공택지에서 분양하는 아파트 중 분양가가 인근 시세의 80% 미만이라면 입주 시점부터 5년, 시세의 80% 이상 100% 미만이면 3년을 의무적으로 거주해야 한다. 민간택지 아파트는 인근 시세 대비 80% 미만은 3년, 80~100%는 2년이다. 의무 거주 규제를 지키지 않은 사실이 적발되면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금을 내야 한다.아파트는 LH에 분양가로 매도해야 한다. LH는 입주자에게 입주금과 그 입주금에 은행의 1년 만기 정기예금의 평균 이자를 반영한 금액(매입비용)을 내고 이 집을 산 후 다시 일반에 재분양한다.이는 부동산 시장 상승기 때 한정된 분양 아파트의 투기 수요를 줄이고 실수요자에 주택을 공급할 수 있도록 한다는 취지로 마련한 규제책이었다. 하지만 지금처럼 분양가 밑으로 집값이 떨어지는 ‘마이너스 프리미엄’ 분양권까지 나오고 있는 현 시점에서 오히려 혜택이 될 수 있다는 게 LH의 판단이다. 집값이 분양가 밑으로 떨어졌을 때 입주자가 거주의무를 위반하고 LH에 되팔면 낸 분양가를 그대로 회수할 수 있다는 것이다.실제로 시장에서는 이를 악용하는 움직임이 포착되고 있다. 이번 주 분양에 나선 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)는 분양가상한제를 적용했는데 일부 분양을 고민하던 수요자 사이에서 1000만원으로 하락 리스크를 해지할 수 있다는 소문이 돌았다.실제 올림픽파크 포레온 모집 공고문에는 ‘2년 실거주 의무를 위반하면 최대 1000만원의 벌금을 내고 아파트를 LH에 분양가로 넘겨야 한다’고 명시돼 있어 앞으로 분양가보다 집값이 떨어지면 거주의무를 위반하고 되파는 사례가 이어질 수 있다. 그렇게 되면 LH로서는 시세보다 웃돈을 주고 아파트를 사들여야 하는 상황이 벌어진다.LH는 이 같은 상황을 우려해 대안 마련에 나섰다. 환매 의무를 현행보다 완화하는 방안 등을 논의하고 있다. 업계에서는 분양가상한제 아파트의 거주의무가 지금보다 완화할 여지도 있다고 전망한다. 주택업계 관계자는 “이번 분양가상한제 적용 단지 실거주 의무 위반 규제는 주택법 개정이 필요한 사항인 만큼 LH가 조만간 대안을 확정해 국토교통부에 제출할 것으로 보인다”고 말했다.
2022.12.08 I 김아름 기자
  • [미리보는 이데일리 신문]삼성 4년째 속썩인 보조금...韓기업 유럽진출 더 어려워진다
  • [이데일리 유진희 기자]다음은 8일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-삼성 4년째 속썩인 보조금...韓기업 유럽진출 더 어려워진다-석유화학·철강도 오늘 업무개시명령-실내 마스크 해제 이르면 1월 가능 -‘퇴직연금 이탈 막아라’...역마진도 불사한 금융사들-[사설]탈선·탈법이 예삿일 된 화물연대 파업, 법치 시험하나-[사설]저출산·고령화 시대의 재정개혁, 선택 아니라 필수다△종합-입지보다 가성비...장위, 둔촌에 판정승-“결혼은 선택”...2050년 열집 중 네집 ‘나혼산’-작년 억대연봉 직장인 100만명 돌파△속도 내는 실내마스크 해제-추가 접종 정체에...“방역당국, 마스크 강제보다 치료제 처방 늘려야”-확진자 다시 늘어...마스크 자율화 최대 변수-이집트 빼곤...실내 착용 의무 없애△보호주의 강화하는 EU-수출입은행 금융지원도 EU선 쌍심지...폴란드에 원전 수출 ‘살얼음판’-탄소조정제·배터리규정...韓 철강·배터리 타격 불가피 -“EU진출 기업, 국내는 물론 해외 보조금 내역도 다 챙겨야”△퇴직연금시장 치킨게임-“금리 안 올리면 자금이탈 뻔해”...손해 감수하고 ‘8% 퇴직연금’ 내놔-금리·서비스 혜택 줘 장기상품 가입 유도해야-임금인상 기대 크다면 DB형...운용 자신있다면 DC형·IRP 유리△되살아난 ‘R의 공포’-다이먼 “5% 금리론 물가 못잡아”...솔로몬 “내년 주가·집값 더 떨어질 것”-“얼어붙은 코스피...반등시점, 경기침체 강도에 달렸다”-中, 11월 수출입 쇼크에...방역완화 속도△종합-위믹스, 결국 국내 가상자산 거래소서 퇴출...투자자들 패닉-화물연대 파업 2주째...산업계 “기업 볼모 악순환 끊어야”-다시 수면 위 떠오른 삼성생명법...잠 못 드는 600만 삼성전자 주주-뒷걸음치는 수출, 꽁꽁 언 경제심리...“경리 둔화 가능성 커졌다”△경제-고용세습 안 없앤 기업 27곳...시정명령 내린다지만 효과 의문-韓, 네팔 낙농업 지원 젖소 101마리 보낸다-DSR 1%p 오를 경우 소비 0.37% 줄어든다 -“내년 경제성장률 1%대...대외여건 악화시 추가 하락 가능성”△정치-친윤 공부모임 ‘국민공감’ 출범...전대 앞두고 與 권력지형 바뀌나-여야, 예산안 협상 평행성...감액규모 이견 커-‘가짜뉴스와의 전쟁’ 선포한 대통령실-기재부 반대로...방위사업 계약법 ‘난항’△금융 -돈줄 막힌 2금융권 계열사, 구원투수 나선 은행-주택연금 가입 3년내 해지땐 초기 보증료 일부 돌려준다-김주현 “핀테크 혁신펀드 5000억서 1조로 확대”-“CEO 리스크 관리는 재량 아닌 책무”△Global-중요한 순간...이제 ‘메이드인 USA’ 찍힌 tsmc만 쓸 것-EU ‘아마존·메타 독과점 규제’ 잇단 칼날 -美민주, 조지아 승리로 상원 확보...바이든, 재선 도전 공식화할 듯-러 ‘서방 유가 상한제에 맞불’ 판매 금지령 검토△산업-스마트 물류 자동화로 세계 개척...현대그룹 숨은진주 ‘현대무벡스’ 주목-삼성重 부회장에 최성안 내정...EPC 사업 육성 의지 드러냈다-지프, 5세대 그랜드 체로키 출시...‘1만대 클럽’ 재도전-최태원 회장 “글로벌 이슈 해결 위해 한·미·일 협력해야”△ICT-인프라 투자 3배, 대표 직속 기술조직...카카오 “먹통 막겠다”-“디지털 피해 예방”...KT ‘디지털 시민 원팀’ 출범-애플 앱스토어 가격정책 개편...원화 결제되고 수수료 낮춰-송치형 두나무 의장 2심 무죄...사법리스크 털고 신사업 탄력 △제약·바이오-“치매치료제 가치 최대 5조원...내년 사상최고 빅딜 기대”-“렉라자 시장성 50억 달러 글로벌 혁신 신약이 목표”-셀트리온 내년 영업이익 1조원 육박 관측-제테마, 식약처 품목허가 취소 처분 타격없어△증권-코스피 떠나는 외인, 리오프닝주는 챙겼다-빌린 주식 규모 올해 최대, 공매도 실탄 되나...개미들 공포-화장품주, 갑갑했던 마스크 벗나...방역조정 기대속 미소-10개월 연속 마이너스 수익률...공무원연금 자산 8800억 줄어△부동산-둔촌주공 쇼크에...강남권 분양시장 대혼란-전매제한 풀리면 ‘반사이익’...노·도·강, 광명 노후단지 주목-벌금 내면 분양가에 사줘야하는 LH...분상제 아파트 거주의무 허점 손본다-서울 아파트 1채 값이면 빌라 4채 산다△MICE-인원은 적게 횟수는 자주...호텔업계, 귀한 손님 된 ‘스몰 미팅’ 뜬다-기간 길고 지출 크게...‘출장+여행’ 블레저, 시장 회복 견인-韓, 세계 최초 ‘하이브리드 행사 국제 표준’ 개발△카타르 2022-“끝 아니다...앞으로 더 나아가는 팀 될 것”-잉글랜드 VS 프랑스...‘빅매치’ 풍성-호날두 지운 하무스, 스페인 격침한 하키미 ‘우리가 뜬다’△피플-K가든 세계화로 글로벌 수목원·정원 문화 선도할 것-이정애 LG생활건강 사장 “지금 필요한 건 소통”-한종희 부회장, 베트남 국가주석에 부산엑스포 지지 요청 △오피니언-[유지수의 경세제민] ‘불편한 진실’을 대하는 우리들의 자세-[생생확대경]‘국립대 사무국장’ 인사개편 타당한가-[e갤러리]노은희 ‘빛 담다·푸른 빛’△전국-비위로 혈세 수천만원 날렸는데...경기도는 나몰라라-충청권 지자체들 ‘고향사랑기부제’ 내년 시행 앞두고 골머리-김포시 광역소각장 건립...일부 주민 반발로 ‘난항’-충주댐 광역상수도 준공 △사회 -한파보다 지독한 무관심과 사투...그곳엔 아직 사람이 살더라-‘기후기금’ 투입해...반달곰 사는 지리산에 철도 놓겠다는 기재부-이태원 유가족 협의회 준비모임...“이임재·송병주 영장 기각 유감”-경찰, 민노총 건설현장 횡포에 ‘전면전’ 선언-이은주 정의당 원내대표 ‘선거법 위반’ 당선무효 위기
2022.12.07 I 유진희 기자
'장위 vs 둔촌'…'중도금대출·분양가·대형평수' 흥행 갈라
  • '장위 vs 둔촌'…'중도금대출·분양가·대형평수' 흥행 갈라
  • [이데일리 김아름 기자] 올해 서울 최대 청약 기대주로 꼽힌 두 단지의 희비가 엇갈렸다. 둔촌주공 재건축인 ‘올림픽파크포레온’ 단지와 강북구 장위4구역을 재개발해 공급하는 ‘장위자이레디언트’가 비슷한 시기 청약을 단행하면서 기대보다 실망했다는 반응과 우려와 달리 선방했다는 평가로 의견이 갈리고 있다. 전문가들은 흥행을 가른 세 가지 요건으로 ‘중도금 대출’과 ‘분양가’, ‘대형평수 여부’로 꼽았다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇‘장위자이레디언트’ 판정승7일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 성북구 장위뉴타운(장위재정비촉진지구) 장위4구역을 재개발하는 장위자이레디언트 특별공급에서 374가구 모집에 1962명이 신청해 5.2대 1 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률은 전용면적 59㎡에서 나왔다. 59㎡B 타입은 63가구 모집에 709명이 접수해 11대1 평균 경쟁률을 나타냈다. 뒤를 이어 72㎡는 185명 모집에 647명이 접수해 3.4대1을 기록했다.앞서 올림픽파크 포레온 특별공급 청약에서는 1091가구 모집에 3580명이 신청한 것으로 집계됐다. 평균 경쟁률은 3.28 대 1로 장위자이레디언트보다 낮은 수준이다. 일부 전형에서는 경쟁률이 1대 1을 밑돌기도 했다. 신혼부부 전형으로 나온 39㎡ 301가구에는 90명이 신청하는 데 그쳤다. 49㎡ 다자녀 가구 대상으로 나온 62가구에는 45명, 39㎡ 노부모 부양 34가구에는 5명, 같은 면적 기관추천 115가구에는 28명이 신청하며 모두 공급 가구 수에 신청자가 미달했다.[이데일리 방인권 기자] 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’의 견본주택을 찾은 방문객들이 재건축 단지 모형을 살펴보고 있다.일반공급 당해 1순위 청약 결과에서는 두 단지 모두 3:1 수준의 경쟁률로 비슷한 성적을 기록했다. 장위자이 레디언트는 956가구 모집에 2990명이 신청해 3.13 대1의 경쟁률을 보였다. 특히 대형으로 분류되는 전용 97㎡의 경우는 15가구 모집에 492명이 몰려 32.8 대 1의 높은 경쟁률을 달성했다. 앞서 올림픽파크 포레온은 일반공급 당해 1순위에서 3695가구 모집에 1만3647명이 신청해 3.69대1의 경쟁률로 마감됐다. ‘단군 이래 최대 재건축 단지’로 꼽히며 ‘청약통장 10만개를 던질 것’이라는 애초 예상을 뒤집는 다소 실망스런 결과였다. 두자릿수 청약 경쟁률을 나타낸 주택형은 64명이 신청한 전용면적 29㎡A(12.8대 1) 뿐이었다. 소형 평수인 39㎡A와 49㎡A는 각각 1 대 1과 1.6 대 1의 경쟁률을 기록해 저조한 성적을 거뒀다.◇수요자 자금조달 여부가 흥행 갈라 올림픽파크 포레온이 시장 기대치에 미치지 못한 결과를 낸 것은 84㎡부터 중도금 대출을 받을 수 없고 59㎡도 분양가가 9억원을 넘어 특별공급 물량으로 59㎡과 84㎡가 나오지 않아 일반공급 물량이 유독 많았기 때문이다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “순위 내 마감으로 완판은 했지만, 흥행은 시장 기대치에 미치지 못한 결과로 볼 수 있다”며 “84㎡부터는 중도금 대출이 안 되고 59㎡도 분양가가 9억원을 넘어가면서 특별공급 물량으로 59㎡과 84㎡이 나오지 않다 보니 일반공급 물량이 많았던 특수성이 있다”고 설명했다. 이어 “2년 실거주 요건 때문에 자비로 잔금을 내야 한다”며 “정당계약일 안에 계약하지 않아 예비당첨자로 넘어가는 물량도 있을 것으로 보인다”고 전망했다.장위자이 레디언트 투시도장위자이레디언트의 선방 이유로는 첫째로 중도금 이자 후불제 혜택을 제공해 수요자의 자금조달 문턱을 낮춘 게 주효한 것으로 꼽힌다. 두 번째로 총 2840가구의 대단지 아파트로 장위뉴타운 중에서도 가장 크고 역세권 단지라는 점이다. 세 번째로 모든 평형이 12억원을 넘지 않아 중도금 대출이 가능한 분양가지만 대형 평형이 있어 실수요자가 몰린 것으로 풀이된다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “장위자이레디언트는 공급 세대수 자체가 상대적으로 둔촌주공보다 적기 때문에 미달이 나오지 않았다”며 “장위 뉴타운 중에서도 가장 규모가 크고 역세권이기 때문에 실수요자가 몰렸다”고 말했다. 이어 “중도금 대출이 가능하기 때문에 계약금 10% 있으면 추가 자금이 필요 없다는 점에서 수분양자에 이점으로 작용했을 것이다”고 덧붙였다.
2022.12.07 I 김아름 기자

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