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특례보금자리론 7조 흥행...은행 대출금리도 끌어내린다
  • 특례보금자리론 7조 흥행...은행 대출금리도 끌어내린다
  • [이데일리 노희준 기자] 시중은행 주택담보대출과 특례보금자리론 간의 ‘금리 인하 레이스’가 시작되는 조짐이다. 시중은행의 최근 금리 인하가 특례보금자리론 금리 인하를 촉발하더니, 특례보금자론 흥행은 기존 은행의 가계대출 금리 압박 요인이 될 것이라는 분석이다. 특례보금자리론 금리 역시 보금자리론 금리처럼 시장금리를 반영해 매월 재산정된다.4일 금융권에 따르면, 특례보금자리론은 지난 30일 출시돼 지난 3일까지 7조원 가량이 신청됐다. 올해 공급 규모 39조6000억원의 18% 수준이다. 변동금리를 장기 고정금리로 바꿔주는 안심전환대출이 흥행 참패를 기록하며 최종 신청 금액이 9조여원에 그쳤던 것에 견주면 관심이 큰 상황이다. 특례보금자리론은 9억원 집을 담보로 소득과 관계없이 5억원까지 장기 고정금리 분할상환 대출로 빌릴 수 있는 정책 모기지다. 상환 능력을 깐깐하게 보는 총부채상환비율(DRS)이 적용되지 않는 데다 금리가 신청 직전 0.5%p 인하됐고 대출을 약정 기간 이전에 갚을 때 내야 하는 중도상환수수료가 없는 점이 인기 요소다. 기본 대출금리는 4.15~4.55%이며 최대 우대금리 적용시 3.25%까지 낮아진다. 전배승 이베스트투자증권 애널리스트는 “주택대출 수요가 부진한 상황에서 저금리 정책상품이 출시됨에 따라 은행권의 가계대출 가산금리 축소양상은 당분간 지속될 가능성이 높다”고 말했다. 실제 최근 은행권 가계대출(신규) 가산금리 수준은 1.3%p 내외로 2007년 이후 가장 낮은 수준이다. 신규 주택담보대출 금리도 최근 2개월간 19bp 하락(4.63%, 12월 기준)했다.(한국은행 가중평균금리 기준)가계대출 부진은 작년부터 이어지고 있다. 은행권 가계대출 지표의 선행지표인 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 지난 1월 말 가계대출 잔액은 688조6478억원으로 지난해 12월 말(692조5335억원)보다 3조8858억원 줄었다. 주담대 잔액은 513조3577억원으로 2161억원 증가에 그쳤다. 반면 개인신용대출 잔액은 3조3526억원으로 줄어든 115조6247억원으로 나타났다. 전세자금 대출 잔액도 130조4182억원으로 한 달 새 1조5688억원 감소했다.특례보금자리론은 3가지 용도로 가능하다. 9억원 이하 주택을 신규로 매입할 때, 기존 주담대를 갈아탈 때, 전세 보증금 반환을 위한 자금을 빌릴 때 등이다. 부동산 시장 상황을 볼 때 신규 주택 구입 용도보다는 대환이나 반환 용도가 상대적으로 많을 것이라는 예상이다. 전 애널리스트는 “정부의 분양 시장 안정화 조치는 이어질 것이나 주택경기 부진이 지속되는 여건에서 가계대출 수요 회복은 요원하다”며 “특례보금자리론 수요 또한 주택 구입 용도 보다는 기존대출 상환 용도나 보전 용도(임차보증금 반환)가 월등히 많을 것”이라고 예상했다. 국토부에 따르면, 12월 전국 미분양 주택수는 6호8017호로 2013년 8월(6만8119호)이후 가장 높은 수치를 기록했다. 전월 대비 7.4%(1만80호) 늘어난 수준이다. 지난해 8월 3만2722가구에서 최근 4개월만에 두배 이상 증가해 당분간 증가세가 이어질 수 밖에 없다는 지적이다. 악성 미분양인 준공 후 미분양 역시 7518호로 전월대비 5.7%(408호) 증가했다. 주택 매매 거래량 역시 지난 12월 총 2만8603건으로 집계돼 전월 대비 5.4% 감소했다. 전년동월 대비 46.8% 감소한 수준이다. 지난해 한해로 보면 50만8709건으로 전년 동기 대비 49.9% 감소해 반토막이 났다. 거래 절벽 상황이다.(자료=국토부)
2023.02.04 I 노희준 기자
 분양시장 찬바람, 미분양 증가 속 건설사 눈치보기
  • [분양캘린더] 분양시장 찬바람, 미분양 증가 속 건설사 눈치보기
  • [이데일리 김아름 기자] 분양시장에 한파가 불고 있다. 민간 신규분양은 청약에 나서는 현장이 없고 일정도 밀리는 등 건설사들이 공급 일정을 잡는데 고심하고 있는 모습이다.4일 부동산R114, 부동산인포 등에 따르면 2월 둘째 주에는 경기 부천시 상동 ‘부천영상(행복주택)’ 1곳에서만 청약접수를 진행한다. 모델하우스는 경기 구리시 인창동 ‘구리역롯데캐슬시그니처’, ‘인천 미추홀구 주안동 ‘더샵아르테’, 부산 강서구 강동동 ‘에코델타시티푸르지오린’ 등 3곳에서 오픈 예정이다.한국토지주택공사(LH)는 경기 부천시 상동 일원에 ‘부천영상(행복주택)’을 공급한다. 지상 최고 25층, 2개동, 전용면적 16~44㎡, 총 850가구 규모다. 부천영상문화단지에 들어서는 공공임대주택으로 문화산업종사자 및 등록예술인을 대상으로 공급한다. 입주는 2023년 12월 예정이며, 임대조건은 보증금 3852만원~9540만원, 월임대료 16만원~39만원 수준이다. 롯데건설은 경기 구리시 인창동 일원에 ‘구리역롯데캐슬시그니처’는 모델하우스 오픈을 앞두고 있다. 지하 6층~지상 최고 42층, 11개동, 전용면적 34~101㎡, 총 1180가구 규모로 조성되며 이 중 679가구를 일반 분양한다. 수도권제1순환고속도로 구리IC, 세종포천고속도로 중랑IC 등을 통해 서울 및 인근 수도권 지역으로 진입이 수월하다. 경의중앙선 구리역이 가깝고, 8호선 연장선 구리역(구리전통시장)이 올해 개통 예정으로 교통편의성이 더욱 좋아질 전망이다. 구리전통시장을 비롯해 대학병원, 백화점, 영화관 등 다양한 생활인프라를 누릴 수 있다. 구리아트홀, 구리시립체육공원 등 문화체육시설 이용도 편리하다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양시장은 여전히 한산하다”라며 “당분간 건설사들의 공격적인 분양은 보기 힘들 듯 하다”라고 분석했다. 이어 “2월 말부터 해서 3월 이후로는 좀더 공급이 늘것으로 보이지만 그전까지는 매우 적을 것”이라며 “재고 아파트들의 거래 등 분위기가 바뀌어야 하는데 관망세가 길어진다. 저가 매물 중심으로 간간히 거래가 되다보니 가격 상승으로 연결은 안되고 있다”라고 전했다.
2023.02.04 I 김아름 기자
GS건설, '복대자이 더 스카이' 견본주택 3일 오픈
  • GS건설, '복대자이 더 스카이' 견본주택 3일 오픈
  • [이데일리 오희나 기자] GS건설이 3일 ‘복대자이 더 스카이’의 견본주택을 열고 본격 분양에 나선다고 밝혔다.복대자이 더 스카이 투시도 (GS건설 제공)충북 청주시 흥덕구 복대동 일대에 들어서는 ‘복대자이 더 스카이’는 지하 3층~지상 최고 49층, 3개 동, 전용면적 84~103㎡ 총 715가구 규모다. 전용면적별로는 △84㎡A 141가구 △84㎡B 86가구 △84㎡C 176가구 △84㎡D 88가구 △103㎡A 176가구 △103㎡B 48가구로, 최근 수요자들에게 선호도가 높은 중대형으로 구성된다.복대자이 더 스카이의 청약일정은 오는 13~14일 특별공급을 시작으로 15일 1순위, 16일 2순위 청약 접수를 받는다. 당첨자 발표는 22일이며, 당첨자 정당계약은 3월 5~7일까지 3일간 진행된다.특히 청주시 내 다수 산업단지에 종사하는 근로자의 안정적인 정주여건 확보를 위해 산업단지(이전기관) 종사자 특별공급(산단 특공)도 2월 13~14일에 함께 청약을 받는다. 대상은 청주시 산업단지에 입주(예정)하는 △10명 이상인 기업 종사자 △연구원이 20인 이상인 연구기관의 종사자 △병원급 의료기관 종사자 △유치원 및 초·중·고 등의 교육기관 종사자 등이다.복대자이 더 스카이는 청주시의 대표 생활권으로 손꼽히는 복대동에 들어서는 만큼 편리한 주거생활이 가능하다. 현대백화점 충청점과 롯데아울렛 청주점, 지웰시티몰 및 충북대학교 병원 등이 가까이 있고 신율봉공원, 서원 어린이공원, 복대공원 등도 도보권에 있다. 여기에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 단지 인근에 위치해 있다.편리한 교통여건도 기대를 모은다. 사직대로, 가로수로, 청주 제2순환로 등이 인접해 있어 청주지역 내 이동이 쉽고, 중부고속도로 서청주IC와 경부고속도로 남이 분기점 접근성이 우수해 사통팔달 광역 교통망을 갖췄다. 더불어 청주시외버스터미널, 청주고속버스터미널이 가까이 있고, 다양한 버스노선이 지나는 버스 정류장도 단지 앞에 있어 대중교통 이용도 편리하다. 복대자이 더 스카이는 남향 중심 배치로 채광성이 우수하고, 대형드레스룸, 팬트리, 현관창고, 알파룸(일부타입) 등이 제공돼 수납공간이 풍부하다. 또 주방, 욕실 등의 공간은 옵션선택으로 입주민들의 취향에 맞게 변경 가능하다.단지 내 조성되는 커뮤니티센터 ‘클럽 자이안’에는 피트니스, 실내골프연습장, GX룸, 남여샤워실, 다함께 돌봄센터, 다목적실, 주민회의실 등이 조성돼 입주민들의 편의성을 높였다. 특히 지상 별동으로 조성되는 작은 도서관(북카페)에는 국내 대형서점이 큐레이션한 인기도서 및 스테디셀러가 채워질 예정이고, 입주민이 직접 커피를 추출하고 향미를 체험할 수 있는 오픈커피스테이션(OCS)도 함께 조성된다. 복대자이 더 스카이는 규제지역에서 해제된 청주의 민간택지에서 선보이는 만큼 계약 이후 전매가 가능하다. 지역 거주에 관계없고, 다주택자 및 세대원도 청약 신청이 가능하며 재당첨제한도 없다. 복대자이 더 스카이의 견본주택은 청주시 흥덕구 가경동에 마련돼 있다. 입주는 2026년 7월 예정이다.
2023.02.03 I 오희나 기자
GS건설·HDC현대산업개발 시공 '평촌자이아이파크' 후분양
  • GS건설·HDC현대산업개발 시공 '평촌자이아이파크' 후분양
  • [이데일리 이윤정 기자] GS건설과 HDC현대산업개발이 시공한 안양 평촌자이아이파크가 전용39㎡ 총 35가구에 한하여 후분양 중이다. 분양 중인 전용 39㎡는 1~2인 가구 및 신혼부부, 1인 여성의 수요가 높은 평형대로 구성했다.평촌자이아이파크는 지하 5층 ~ 지상 최고 29층, 22개 동 총 2737가구준공 완료 후 분양 아파트로 즉시 입주가 가능하다. 대단지로 조성되어 입주자 커뮤니티시설과 조경도 잘 갖춰져 있다.휘트니스센터, 실내골프연습장, 카페테리아 사우나(남·여), 작은 도서관, 독서실, 다목적 운동시설, 코인세탁실 등 우수한 커뮤니티시설이 들어선다. 리조트형 수변 휴게공간인 워터엘리시안가든, 유럽풍의 고급스러운 정원을 연출한 유로피안가든, 수목의 화려함을 즐길 수 있는 힐링가든, 정원형 휴게공간 맘스가든 등 인근 비봉산과 어우러진 설계가 장점이다. 전 세대는 남향 위주의 단지 배치로 채광과 통풍에 유리하여 쾌적한 실내환경을 유지할 수 있으며, 레벨차를 이용한 데크식 단지설계와 난간이 없는 입면분할 시스템창을 적용하여 개방감과 조망권을 확보했다.또 2.4m~2.5m의 넓은 주차공간과 원패스 카드나 스마트폰으로 열리는 공동 출입문 자동개폐시스템인 원패스 시스템, 스마트폰 연동 홈네트워크시스템, 전기차 충전스테이션, 방범도어카메라와 월패드 방범녹화 기능, 대기전력차단스위치, 일괄제어스위치, 비상콜 버튼 등 다수의 첨단 특화시스템을 단지 내외부에 적용했다.단지에는 방범형 도어 카메라 및 월패드 방범 녹화기능을 탑재하여 1인 여성 거주자의 안정성을 높였다. 방범형 도어 카메라는 세대 현관 근처에서 움직임 감지시, 일정 시간동안 영상을 촬영, 저장하여 스마트폰을 통해 영상확인 가능한 기능을 갖췄다. 월패드 방범 녹화기능으로 월패드 외출 설정 후 침입 감지시에 거실에 설치된 월패드가 일정 시간 영상을 저장하고 방범 상황을 문자로 발송해 준다. 이 외에도 다양한 안전시스템이 적용된 단지다. 승강기 방범 핸드레일, 차량 번호인식 주차관계, 전자 경비시스템, 적외선 감지기(1,2층 단위세대 적용), 화재·가스·방범 문자알림서비스, 비상콜 버튼(지하주차장, 어린이놀이터) 등의 안전시스템이 잘 갖추어져 있다. 주변 교통도 쾌적하다. 현재 경수대로를 이용해 서울 구로구까지 차량으로 빠르게 이동할 수 있으며 서울외곽순환도로, 강남순환도로, 서해안고속도로, 제2경인고속도로 등 수도권 내 외곽으로의 광역교통망을 갖추고 있다. 경수대로와 관악대로가 단지 앞에 있고 광역버스, 간선버스 등 대중교통 수단이 다양하게 갖춰져 있다. 1호선 안양역 이용이 수월하고 11월 초 확정 고시된 ‘월곶~판교선’ 복선전철이 들어서게 된다. ‘월곶~판교선’은 총연장 40.3km로 시흥시 월곶에서 안양, 과천을 거쳐 성남(판교)을 연결하는 사업으로 2025년 개통 예정이다. 인근에는 안양동초와 임곡중, 양명고, 대림대학교, 안양시립비산도서관과 평촌 학원가가 위치하고 이마트(안양점), 도로변에 크고 작은 상가와 편의시설이 도보권에 있다. 반경 1km 주변에는 롯데백화점, 롯데시네마, 안양1번가, 안양중앙시장, 2001 아울렛, 안양종합운동장 등이 있다. 한편 평촌자이아이파크의 모델하우스는 안양시 동안구 비산동 사업부지 내에서 운영 중이다.
2023.02.03 I 이윤정 기자
KTX·SRT 고속철도 인근 부동산 관심…"교통 편의성 덕분"
  • KTX·SRT 고속철도 인근 부동산 관심…"교통 편의성 덕분"
  • [이데일리 이윤화 기자] 부동산 시장 한파에도 교통이 편리한 KTX와 SRT 인근 물건에는 관심이 모인다. 부동산 시장 침체 위기 속에서도 ‘준(準) 수도권’으로 묶어주는 교통 편의 덕에 집값이 안정적이고, 추가 개발로 인한 미래가치도 기대된다. 특히 역 주변 아파트 분양은 대부분 끝난 상황이라 신규 분양 단지의 희소 가치도 높아 청약 결과도 주목받고 있다.KTX·SRT는 경부·호남선, KTX는 중앙·강릉선을 중심으로 전국 곳곳으로 이어지고 있다. 최고 300km로 달리는 고속철도가 정차하는 역은 총 20곳이며, 준고속철도와 일반철도 구간이 나머지 지역 구석구석을 연결한다. 고속철도 기준으로 전국 어느 역에서도 2시간대면 서울까지 닿을 수 있다.특히 지방 고속철도 역세권 일대가 편의 개선 효과가 크다. 수도권 확장 효과를 누릴 수 있어서다. 지난해 3월 말 개통한 서대구역(KTX·SRT) 이용객은 올 초 개통 약 9개월 만에 누적 이용객 수가 100만명을 돌파했다. 1시간 30분 내외면 서울에 내릴 수 있어 기존 동대구보다 서울이 한층 더 가까워졌기 때문이다. 정읍, 김천구미도 비슷한 시간이면 서울까지 이동 가능해 지역 교통의 거점 역할을 톡톡히 해내고 있다.고속철도 역세권 인근에서 분양된 아파트 분양 결과도 좋다. 작년 8월 오송역(KTX·SRT)과 인접한 ‘오송역 서한이다음노블리스’는 1순위 평균 8.6대 1을 기록했으며, 100% 계약을 마쳤다. 광역 철도가 가격도 떠받치는 모양새다. 천안아산역(KTX·SRT)과 인접한 ‘호반써밋플레이스 센터시티’ 전용면적 84㎡ 타입은 올해 1월 5억5000만원에 손바뀜 했다. 작년 11월 거래보다 최대 5000만원 가량 오른 가격이다.추가로 역 주변을 따라 개발도 이어지고 있다. 서울에서는 수서(SRT), 청량리(KTX) 상업시설, 환승센터 등이 들어서는 개발이 추진 중이다. 2025년 KTX가 개통 예정인 인천 연수구 송도역에도 29만1725㎡에 달하는 주변 역세권 개발도 진행된다. 전북 정읍역(KTX·SRT) 일대도 정읍시 도시재생지원센터와 한국철도공사 정읍역이 도시재생 활성화를 위한 업무협약을 체결하는 등 개발이 추진된다.상반기 역 주변에서 신규 아파트 공급도 이어져 관심도 기대된다. 정읍역 역세권에서는 대우건설이 시공하는 ‘정읍 푸르지오 더 퍼스트’ 전용면적 84·110㎡ 총 707가구가 3월 분양 예정이다. 정읍역은 전북에서는 익산과 함께 유일하게 고속 열차가 모두 정차하는 곳이다. 단지는 지역 첫 1군 브랜드 건설사에 걸맞게 전 세대 4베이(Bay) 구조에 타입별로 조망형 다이닝룸이 설계되며, 지상에는 차가 다니지 않는 안전한 공원형 아파트로 조성된다. 정읍 최초로 아파트 안에 스크린골프장과 골프연습장, 그리고 탕을 갖춘 사우나가 설계되는 것을 비롯해 휘트니스, GX룸 등이 들어설 예정이다.분양 시장 관계자는 “정읍은 지난 5년간 500여가구만 공급됐고, 인근 연지동 영무예다음 1·2차가 지난해 말 신고가를 경신하는 등 시장 분위기가 좋은 상황”이라며 “고속철도 역세권 입지와 지역 첫 1군 브랜드 건설사에 걸맞은 상품성이 시너지를 낼 것으로 본다”고 말했다.인천 연수구 송도역(예정)에서는 역세권 도시개발로 삼성물산이 전용면적 59~101㎡ 총 2549가구의 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 상반기 분양 예정이다. 송도역은 인천발 KTX의 출발역으로 오는 2025년 개통을 목표로 하고 있다.경기 수원역(KTX) 부근에서는 중흥토건이 2월 ‘수원성 중흥S-클래스’ 분양 일정을 잡고 있다. 총 1154가구 중 전용면적 49~106㎡ 593가구가 일반분양된다.부동산인포 권일 리서치 팀장은 “과거에 버스 터미널을 중심으로 상업·주거시설 등 생활권이 조성됐던 것과 유사하게 향후 KTX, SRT 등 고속철도를 중심으로 신도심 조성이 이어질 것으로 보여 일대 부동산 미래가치도 높다”고 말했다.
2023.02.03 I 이윤화 기자
'법인 종부세 인하'에 임대주택 사업자들 '화색'
  • '법인 종부세 인하'에 임대주택 사업자들 '화색'
  • [이데일리 김성수 기자] 정부가 법인에 대한 종합부동산세(종부세) 완화에 나서자 기업형 임대주택 사업을 하는 이지스자산운용, DS네트웍스 등 업체들이 반색했다. 부동산시장이 ‘빙하기’인데다 법인 종부세율도 높아 그간 임대주택사업의 투자 수익성이 낮았는데 앞으로 상황이 개선될 수 있어서다. ◇ 법인 종부세율 낮춘다…임대주택사업자 세 부담 ‘뚝’ 3일 기획재정부에 따르면 정부는 공공주택사업자 등 법인이 주택 수 관계없이 종부세 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용받도록 종부세법을 개정할 예정이다. 지난달 26일 비상경제장관회의 후 발표된 ‘부동산 세제 보완방안’에 나오는 내용이다. 이번 정책에 따라 종부세 관련법이 개정되면 임대주택사업자의 세 부담이 크게 줄어들 것으로 보인다. 3주택 이상 보유한 임대주택사업자가 ‘종부세 중과세율(0.5~5.0%)’이 아닌 ‘일반 누진세율(0.5~2.7%)’을 적용받게 돼서다. 과세표준이 12억원 이하일 경우 세율이 같지만 12억원을 초과하면 종부세율이 절반 가까이 낮아진다. 미분양된 공공임대주택의 경우 종부세 합산배제도 적용한다. 임대주택 미분양에 대한 공공주택사업자 부담을 완화하기 위한 것이다. 기존에는 임대주택의 임대기간이 끝나서 분양전환하면 종부세 합산배제도 끝나서 종부세가 과세됐다. 하지만 법이 개정되면 분양전환하려는 공공임대주택이 미분양된 경우 분양전환시행일부터 2년간 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 이는 종부세법 시행령 개정사항으로, 오는 4월 중 개정 추진한다.‘종부세 폭탄’ 우려로 임대주택사업 확대에 어려움을 겪던 업체들에는 반가운 소식이다. 기업형 임대주택은 민간이 건설 또는 매입해 임대기간 연 8년 이상, 연 임대료 상승률 5% 이하로 공급하는 민간임대주택이다. 박근혜 전 정부 당시에는 ‘뉴스테이’로 불리기도 했었다.앞서 문재인 전 정부는 법인 명의로 투자하는 다주택자를 규제하기 위해 지난 2021년부터 법인 종부세를 크게 올렸다. 법인 종부세율을 개인 종부세 최고세율(당시 3.0%, 6.0% 및 현재 2.7%, 5.0%)로 높였고, 기본공제(9억원)·세부담 상한(150%)도 폐지했다.종부세는 공시가격에서 공제금액(작년까지 1가구 1주택자 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(2021년 95%, 2022년 60%로 인하)을 곱해 ‘과세표준’을 정한다. 올해부터 종부세 기본공제금액은 1가구 1주택자 12억원, 다주택자 9억원으로 상향된다. 그런데 법인은 2021년부터 6억원 공제가 사라졌고, 개인 종부세율 최고세율을 일괄 적용받았다. 작년 기준 법인 종부세율은 △2주택 이하 3% △3주택 이상 6%였으며, 올해부터는 △2주택 이하(조정대상지역 2주택 포함) 2.7% △3주택 이상 5%다.문제는 종중, 임대주택사업자 등 투기와 무관하게 주택을 보유한 법인들도 무거운 종부세를 부담해야 했다는 점이다. 예컨대 역세권 청년주택 사업을 하는 경우다. 역세권 청년주택 사업이란 대중교통 이용이 편리한 역세권에 만 19세 이상~만 39세 이하 청년·신혼부부 등이 거주할 수 있는 임대주택을 공급하는 사업을 말한다. 국세청이 작년 8월 29일 발표한 종부세 특례 일부캡처 (자료=국세청)국세청이 투기와 무관한 법인의 종부세 부담을 낮추기 위해 작년 8월 29일 특례를 발표했지만 효과는 적었다. 해당 특례는 3주택 이상(조정지역 2주택 포함) 보유할 경우 종부세 중과세율(1.2~6%)을 적용하게끔 돼 있어서다. 기업형 임대주택 사업자들은 사실상 ‘3주택 이상’이다. 특례 신청기간도 매년 9월 16~30일까지로 한정됐다. ◇ ‘역세권 청년주택’ 등 임대주택 투자 위험 낮아질 듯이번 정책은 이같은 문제를 보완해 임대주택 사업자들에 도움을 줄 것으로 예상된다. 임대주택 개발사업에 참여하는 업체는 크게 전략적 투자자(SI)와 재무적 투자자(FI)로 나뉜다. 전략적 투자자(SI)는 임대주택 건설, 운영, 매각을 통한 수익에 관심을 갖는 시행사, 시공사, 임대운영회사 등이다. 또한 재무적 투자자(FI)는 사업에 직접 참여하는 대신 돈을 투자해서 금전적 차익을 얻는 게 목적인 투자자들이다. 은행 및 연기금, 보험회사, 자산운용사 등 대부분 금융기관이 해당된다.예컨대 DS네트웍스, 이지스자산운용은 서울 용산구 원효로3가 1-159번지 일원 1만6687㎡에 988가구 역세권 청년주택(공공지원 민간임대주택)을 짓는 사업을 하고 있다. 작년 6월 23일 발표된 서울시 고시를 보면 해당 사업장은 △공공임대주택 161가구 △서울주택도시공사(SH공사) 선매입 192가구 △민간임대 635가구 등으로 구성된다. 사업시행자는 이지스용산청년주택위탁관리부동산투자회사다. DS네트웍스는 작년 6월 말 기준 이 회사의 지분 66.7%를, 이지스자산운용은 지분 33.3%를 보유하고 있다. 사업기간은 지구지정일~2026년이며 오는 2025년 7월 31일 준공 예정이다. 재원은 자기자본, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출, 공공주택 매각대금으로 조달한다. 이와 별도로 이지스자산운용은 작년 9월 말 기준 이지스청년주택제1호위탁관리부동산투자회사 지분 50.00%를 보유하고 있다. 이 회사는 서울 강동구 성내동 87-1 일대 5696㎡ 부지에 지하 7층~지상 32층, 900가구 규모 역세권 청년주택을 짓는 사업을 시행하고 있다. 오는 5월 준공 예정이다. 장기 임대주택 사업은 초기단계에 유입되는 현금이 매우 적고 미래 분양전환가격이 얼마인지에 따라 사업 수익성이 달라진다. 기준금리 급등으로 부동산경기가 위축된 현 상황에서는 미래 분양전환가격을 당초 계획보다 보수적으로 잡아야 한다.하지만 법 개정으로 법인 종부세가 낮아지면 전략적·재무적 투자자들은 임대주택 사업의 리스크가 낮아져 투자할 유인이 생길 것으로 보인다.금융투자업계 관계자는 “부동산 경기가 좋지 않아서 미분양인 주택을 임대형으로 돌리려는 사업자들도 많을 것”이라며 “이번 정부 정책이 임대주택사업자들에게 도움이 될 것으로 기대된다”고 말했다.
2023.02.03 I 김성수 기자
강남 집값 반토막나는데 싱글벙글 건설주…왜?
  • 강남 집값 반토막나는데 싱글벙글 건설주…왜?
  • [이데일리 김보겸 기자] 얼어붙은 부동산 경기가 풀릴 기미가 보이지 않는 와중 건설주들이 작년 부진을 딛고 연초 반등하고 있다. 작년 금리와 원자재 가격 인상, 그리고 유동성 위기 등 세 겹의 악재가 어느 정도 소화됐다는 기대에 힘입었다. 해외 수주 기대감도 건설주 주가를 끌어올리고 있지만 국내 주택 시장상황이 좋지 않아 연초 건설주 랠리가 반짝 반등에 그칠 수 있다는 우려도 나온다. [이데일리 방인권 기자] 정부가 서울 등 수도권에 남아 있는 규제지역을 대거 해제한다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지 규제지역이 모두 풀릴 것으로 전망된다. 문재인 정부 때 강화된 부동산 규제를 정상화해서 주택시장 경착륙을 막고 거래 활성화를 이끌겠다는 취지다. 사진은 3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 강북의 아파트 단지 모습.◇강남 전세 반토막나는데…코스피보다 더 오른 건설주2일 한국거래소에 따르면 KRX 건설 지수는 지난 1월부터 한 달여간 13.86% 올랐다. 같은 기간 코스피 지수(10.93%) 보다도 더 오른 것이다. 최근 부동산 시장에 찬바람이 부는 것과는 다른 모습이다. 강남 전셋값은 반토막나고 있다. 지난해 6월만 해도 전세 보증금이 16억원에 달하던 개포동 ‘래미안블레스티지’ 전용 84㎡는 반년만에 8억원으로 꺾였다. 건설주는 업황과 주가가 따로 노는 대표적 종목이다. 수주를 받는다 해서 바로 매출이 발생하는 것이 아닌데다, 공사가 진행 되면서 중도금이 들어오면 그 때 매출로 인정하는 방식을 사용하는 까닭에 시차가 존재해서다. 올해 들어서는 건설주가 떨어질 만큼 떨어졌다는 인식에서 매수세가 유입됐다는 분석이 나온다. 지난 한 해 기준금리 인상이 이어진데다 건축 원자재 가격이 오르면서 KRX건설 지수는 22.96% 하락했다. 원자재 및 금리 인상 악재가 충분히 건설주 주가에 반영됐다는 인식이 형성되면서 앞으로 오를 것이란 기대가 주가를 끌어올렸다는 설명이다. 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기에서 한 숨 돌린 것도 호재로 작용했다. 최근 금융당국은 부실 부동산 PF자산을 매입하는 최대 1조원 규모 펀드를 조성하겠다고 했다. 단기금융시장 경색 위기를 해소해 건설사 파산을 막기 위한 조치다. 상환에 대한 부담을 다소 덜어낸 만큼 건설주 주가에도 긍정적으로 작용했다. ◇국내냐 해외냐에 엇갈리는 실적 전망다만 국내 주택시장의 어두운 전망은 건설주 주가에 달갑지 않다. 증권가에서 창사 이래 최대 실적을 낸 대우건설(047040) 목표주가를 더 올리지 않은 이유이기도 하다. 이태환 대신증권 연구원은 목표주가를 6700원으로 유지하며 “어닝 서프라이즈를 내긴 했지만 대부분 베트남 개발사업 매출이 많이 반영된 영향”이라고 설명했다. 국내 주택시장 등 다른 사업에서 마진이 많이 깎여 내실은 좋지 않았다는 평가다.미분양 아파트가 빠르게 늘고 있는 점도 주택시장 비중이 높은 건설업체에는 부담이다. 실제 대우건설의 지난해 연간 분양실적은 1만7678세대로 전년보다 38%가량 감소했다. 김승준 하나증권 연구원은 “미분양 주택이 늘어난다는 건 그만큼 시장에서 신규 착공을 하기 어려운 환경을 의미한다”며 “주택을 많이 지어야 매출액이 늘어나는 건설사들로선 좋지 않은 상황”이라고 진단했다. 그나마 적극적으로 해외를 공략하는 건설사들의 전망은 밝은 편이다. 증권가에선 해외건설 실적 1, 2위를 차지한 삼성그룹 건설 계열사인 삼성물산(028260)과 삼성엔지니어링(028050)이 한동안 주가 호조를 보일 것으로 전망하고 있다. 삼성물산은 해외 대규모 프로젝트를 본격화하고 있다. 수주 험지로 꼽히는 동남아시아와 싱가포르 등에서 일감을 따내는 등 해외시장을 적극 개척하고 있다. 이런 노력의 결과로 삼성물산 포트폴리오에서 주택사업이 차지하는 비중은 10%대 초반에 그친다. GS건설(006360) DL이앤씨(375500) 등 대형 건설사들은 70%에 달하는 데 비해 적은 수준이다. 이 덕분에 국내 부동산 시장 한파에서 상대적으로 자유로울 수 있을 것이란 기대가 나온다. 삼성그룹의 또 다른 건설 계열사인 삼성엔지니어링 역시 국내에서 눈을 돌리는 모양새다. 지난해 카타르 석유화학 플랜트와 말레이시아 가스 플랜트, 러시아 석유화학 플랜트 등 해외 각지에서 신규 수주를 따냈다. 2012년 이후 10년만에 연간 최대 실적을 낸 데에는 이 같은 신시장 개척이 한 몫 했다는 평가다. 다만 건설주 안에서도 주력 전략에 따라 전망이 갈리는 탓에 업종 자체에 회의적인 시각도 있다. 투자자 입장에서 주가가 많이 오르거나 배당을 많이 주는 종목을 고른다는 점을 감안하면 건설주는 낙폭에 비해 주가가 많이 오르지도, 배당을 많이 하지도 않는다는 것이다. 액티브 주식 펀드를 운용하는 한 자산운용사 주식 CIO는 “포트폴리오 균형을 맞추는 차원에서 섹터별 배분이 필요하긴 하지만 건설업을 선호하는 편은 아니다”라고 전했다.
2023.02.02 I 김보겸 기자
분양가도 입주시기도 못 정해…공공주택 사전청약 흥행 불붙이긴 역부족
  • 분양가도 입주시기도 못 정해…공공주택 사전청약 흥행 불붙이긴 역부족
  • [이데일리 신수정 기자] 올 들어 이어지는 집값 하락과 미분양 주택 확대 속에서 올해 첫 공공분양주택 사전청약을 진행한다. 주택호황기에 내 집 마련 불확실성을 덜기 위해 마련했던 제도지만 시장 상황이 180도 바뀐 상황이라 시장에선 흥행 여부에 난색을 보이고 있다. 정확한 분양가와 입주 시기도 ‘미확정’이어서 실수요자의 관심을 끌기란 역부족이란 평가도 나온다. 전문가들은 사전청약 시 시장 상황을 유연하게 반영할 수 있도록 ‘본 청약’과의 간격을 조절하고 계약 자유도를 높이는 방안을 도입해야 한다고 지적했다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]2일 분양업계에 따르면 이달 6일부터 고양창릉(877호), 양정역세권(549호), 서울 고덕강일 3단지(500호), 남양주진접2(372호) 등 총 2298호의 공공분양주택 사전청약을 진행한다.시장에선 사전청약의 ‘효용성’이 없어졌다며 흥행 역시 미미하지 않겠냐고 예상하고 있다. 사전청약제는 본 청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 청약을 받는 방식으로 본 청약 때까지 거주지·소득기준 등 자격을 유지하면 100% 당첨된다. 내 집 마련을 원하는 이들에게 심리적 안정을 줘 무분별한 ‘패닉바잉(공황매수)’을 억제하기 위해 마련됐다. 문제는 본 청약시 분양가가 달라질 가능성이 큰데다 공사지연에 따른 입주시기까지 불확실하다는 점이다.한국토지주택공사(LH)가 국회 국토교통위원회 이종배 의원(국민의힘)에게 제출한 자료에서 ‘파주운정3 A23블록’은 개교시기 불일치로 입주가 2024년10월에서 2026년2월로 1년4개월가량 밀렸고 ‘성남복정1 A1·A2·A3블록’도 같은 이유로 입주가 1년이나 미뤄졌다. 사전청약에 대한 불신이 커지자 당첨 후 본 청약을 포기하는 사례도 급증하고 있다. ‘인천검단 AA21블록’은 사전청약당첨자 배정물량 811가구 중 320가구(39.5%)가 본 청약을 접수하지 않았다. 당첨자 10명 중 4명이 본 청약을 포기한 것이다. ‘양주회천A24블록’도 사전청약에 당첨된 612명 중 145명(23.7%)이 본 청약을 포기했다. 집값이 하락하고 미분양 주택이 쌓이는 등 달라진 주택시장 상황도 사전청약의 흥행을 떨어뜨리는 요인으로 꼽힌다. 국토교통부가 발표한 지난해 12월 주택통계에 따르면 전국의 미분양 주택은 6만8107호로 전월보다 17.4%(1만80호) 증가했다. 이런 미분양 물량은 2013년8월(6만 8119호) 이후 9년4개월 만에 가장 많은 것이다.경기도 고양시 삼송동의 현장접수처의 모습. (사진=연합뉴스)수요자의 선택권을 좁힌다는 지적도 나온다. 사전청약 당첨 직후 포기하면 6개월이 지나야 다시 공공 사전청약을 넣을 수 있기 때문이다. 예를 들어 고덕강일 3단지 사전청약에 당첨됐다면 올 상반기에 분양 예정인 수방사 사전청약은 신청할 수 없다. 사전청약 당첨 직후 포기하더라도 6개월이 지나야 다시 공공 사전청약을 신청할 수 있는데 고덕강일 3단지 당첨자 발표는내달 23일로 예정돼있어 당첨 포기 후 6개월을 채울 수 없다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “최근 집값이 급락하고 미분양은 늘어나고 있는 만큼 사전청약의 의미가 퇴색되고 있는 것이 사실이다”며 “사전 청약이 이점보다 부담감으로 작용하고 있어 행정 일관성을 지키면서도 시장 분위기를 반영할 수 있도록 계약 자유도를 높이고 본 청약과의 기간도 최대한 줄이는 방법도 모색해야 한다”고 설명했다.
2023.02.02 I 신수정 기자
전세사기, 모바일 앱 하나로 한방에 해결
  • 전세사기, 모바일 앱 하나로 한방에 해결
  • [이데일리 김아름 기자] 앞으로는 손쉽게 적정 전세가격을 파악할 수 있게 된다. 집주인의 과거 보증사고 이력과 주택도시보증공사(HUG) 보증가입 금지 여부, 악성임대인(HUG 집중관리다주택채무자) 등록 여부와 임대인의 체납이력까지 공개할 방침이다. (자료=국토교통부)국토교통부, HUG, 한국부동산원은 전세사기 근절을 위한 범정부 노력의 일환으로 임차인이 전세계약을 맺을 때 필요한 정보를 제공하는 ‘안심전세 앱’을 출시한다고 2일 밝혔다.앱은 전세사기 발생의 주요 원인으로 꼽히는 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭 문제를 해결하기 위한 목적으로 개발됐다. 그간 임차인은 적정한 전세가격이나 사고 이력이 있는 임대인인지 여부 등에 대한 정보를 얻기가 어려워 전세사기 범죄에 쉽게 노출됐다.특히 신축빌라나 나홀로아파트와 같이 시세정보가 없는 주택의 경우 공인중개사나 분양대행업자가 시세 부풀리기를 통해 과도한 전세보증금을 요구해도 임차인이 대응할 수 있는 수단은 제한적이었다. 또 임차인이 전세계약을 체결할 때 필요한 행정정보들도 국토부, 법원, 국세청 등 각 기관별로 산재해 있어 검색에 불편함이 컸다.이에 국토부는 임차인이 계약 전부터 전세사기 위험을 판단할 수 있도록 전세계약 시 확인해야 할 주요 정보를 앱을 통해 한눈에 확인할 수 있도록 한다.앱은 그간 시세정보 파악이 어려웠던 다세대·연립주택, 50세대 미만 소형 아파트의 시세를 수도권부터 제공할 예정이며 올해 7월 2.0버전 업그레이드 시 주택유형에 주거용 오피스텔을 추가하고 지방 광역시로 시세제공 범위를 확대할 예정이다. 특히 전세사기의 주요 타겟이 됐던 신축빌라에 대해서도 시세정보를 제공할 예정이다. 통상 착공에서 준공까지 3∼4개월이 소요되는 신축빌라의 경우 전세계약이 준공 이전에 이루어지는 경우가 많아 적정한 시세를 알기 어려운 정보 사각지대로 남아있었다.이번 출시 버전에는 신축주택 준공 1개월 후 시세를 제공할 계획이며 2.0버전에서는 한국공인중개사협회와 한국감정평가사협회와의 협업을 통해 준공 1개월 전에 ‘잠정시세’를 추가로 제공하고, 준공 1개월 후 ‘확정시세’를 제공한다. 시세조회 시 한국공인중개사협회와 한국감정평가사협회에서 추천하는 인근지역의 믿을만한 공인중개사와 감정평가사(상담센터)의 전화번호를 표시하여 시세와 관련하여 전문가의 의견도 구할 수 있도록 한다. 앱은 산정된 시세를 토대로 선순위 권리관계, 근저당, 전세보증금 등 정보를 추가 입력하면 안심할 수 있는 전세계약 인지에 대한 자가진단 결과를 제공한다. 임차인이 검색한 주택의 지역 평균 전세가율과 평균 경매낙찰가율 정보를 토대로 안심할 수 있는 전세보증금 수준을 제시하고, 경매에 넘어갈 경우 손실이 우려되는 금액도 보기 쉽게 그래프로 제공한다. 임차인이 입력한 전세금과 주택의 시세를 고려하여 해당 주택이 HUG 전세보증금반환보증에 가입 가능한 물건인지도 안내한다. 그간 집주인의 채무·체납이력, 위험성 등은 개인정보 보호를 이유로 임차인에게 공개되지 않았고 악성 임대인 명단 공개와 계약 전 체납정보 조회를 허용하는 관련 법안도 개정 절차가 진행 중이다. 앱에서는 임차인이 보증금 사고 위험이 많은 집주인을 사전에 파악할 수 있도록 집주인 관련 정보를 조회하는 기능을 제공한다. 집주인의 과거 보증사고 이력과 HUG 보증가입 금지 여부, 악성임대인(HUG 집중관리다주택채무자) 등록 여부와 임대인의 체납이력까지 보여준다. 집주인의 체납이력은 7월부터 국세청 서버와 연계하는 방식으로 앱 화면에 표출할 계획이다. 또 앱에서 건축물대장을 열람해 불법건축물 해당 여부를 확인할 수 있으며, 등기부등본 열람을 통해 선순위채권, 근저당 등 설정 여부를 확인할 수 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 “안심전세 앱은 전세사기로부터 국민을 보호할 수 있는 스마트한 수단”이라며 “앱을 통해 안심할 수 있는 시세정보와 집주인에 대한 폭넓은 정보를 제공하여 전세사기 사전 예방에 도움을 드리겠다”라고 강조했다.
2023.02.02 I 김아름 기자
서민 울리는 대규모 전세사기, 법무부 칼 빼들었다
  • 서민 울리는 대규모 전세사기, 법무부 칼 빼들었다
  • [이데일리 이배운 기자] 조직적 전세사기에 법무부가 칼을 빼들었다. 전세사기 범행에 따른 피해가 클 경우 검찰이 직접 수사에 나서는 등 엄정 대응하겠다는 방침이다. 2일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 정부서울청사에서 ‘제4차 부동산 관계장관회의’를 주재한 가운데, 이날 회의에 참석한 한동훈 법무부 장관은 전세사기 수사 및 법률지원 경과와 향후 계획 등을 설명했다.한동훈 법무부 장관이 2일 오전 서울 종로구 세종대로 정부서울청사에서 전세사기 대책 관련 부동산관계장관회의 합동브리핑을 하고 있다. (사진=뉴스1)우선 법무부는 최근 전세사기 범행은 전문 조직이 무자력자를 바지 임대인으로 내세우고, 수천명의 임차인을 타깃으로 삼아 임대인·임대사업자뿐 아니라 공인중개사, 분양대행업자까지 범행에 가담하는 특징이 있다고 짚었다. 처음부터 임대차보증금 반환이 어려울 것을 알면서도 리베이트를 목적으로 역할을 분담하고 임차인들을 모집해 임대차보증금과 실제 분양·매매대금의 차액을 나눠 가지는 조직적·계획적인 서민다중 대상 범죄라는 것이다.구체적인 수법별로는 △‘무자본갭투자’ 방식으로 실제 분양·매매대금보다 높은 금액으로 보증금을 받은 사례 △조직적으로 허위 임차인들을 모집 후 허위 계약서를 이용해 금융기관으로부터 ‘무주택 청년 전세대출금’ 등을 편취한 사례 △부동산을 담보신탁으로 제공해 적법한 임대 권한이 없음에도 권한이 있는 것처럼 속여 임대차 계약한 사례 △대출금, 건물의 전월세 계약 현황 등을 속여 충분히 자력이 있는 것처럼 행세해 임대차계약을 체결한 사례 등이 있다. 이에 한동훈 장관은 지난해 10월 검찰에 전세사기 등 중요 민생침해범죄에 대한 엄정 대응을 지시했고, 대검도 일선 검찰청에 원칙적 구속, 양형 요소 적극 현출, 적극 항소 등 전세사기 엄정 대응을 지시했다. 그 결과 지난해 7월부터 6개월 동안 전세사기 사범 145명을 재판에 넘겼으며 이 중 46명은 구속됐다. 아울러 검찰·경찰·국토부는 지난달 18일 전세사기 대응 협의회를 개최했다. 전국 단위 정보를 분석하고 수사 초기부터 긴밀한 정보 공유로 사기 배후세력까지 철저하게 수사해 범행 전모를 규명한다는 방침이다.또한 전세사기가 빈발하고 있는 수도권 지역(서울·인천·수원) 및 지방 거점 지역(대전·대구·부산·광주) 총 7곳에 검·경 핫라인을 운영해 수사 초기부터 협력하고 신속한 수사 및 피해자 보호에 나설 계획이다. 임차권등기 간소화 제도개선 절차도 (사진=법무부)아울러 법무부는 지난해 12월부터 전세사기 피해 임차인의 보호를 위해 법무부, 국토부 및 유관기관이 합동으로 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 TF’를 구성해 피해접수, 법률상담, 소송구조가 손쉽게 진행되는 원스톱 법률지원 시스템을 마련했다고 강조했다. 이 밖에도 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관한 동의 및 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설하고, 임대인이 사망한 경우 임차인이 대위상속등기를 선행하지 않고도 임차권등기명령에 따른 주택임차권 등기가 가능하도록 절차를 단축하는 등 제도를 개선했다. 법무부 관계자는 “임대인뿐만 아니라 전세사기 배후세력, 전세사기에 가담한 공인중개사, 분양대행업자 등도 철저히 수사하고 조직적 범행, 대규모 피해발생 등 신속하고 엄정한 수사가 필요한 사건은 검찰 직접수사를 검토하겠다”고 강조했다.관계자는 이어 “공판단계에서도 검·경·국토부가 긴밀히 협력해 구형을 강화하고 양형부당엔 적극 항소해 반드시 죄에 상응하는 책임을 물을 수 있도록 하겠다”며 “전세사기 수사 및 법률지원 과정에서 제도개선 사항을 지속적으로 발굴해 국토부 등과 함께 범행을 근본적으로 예방·근절할 수 있는 재발방지책을 추가로 마련하겠다”고 강조했다.
2023.02.02 I 이배운 기자

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