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"은퇴자산 쌓으려면…디폴트옵션 '리스크 프리미엄' 향유"
  • [인터뷰]"은퇴자산 쌓으려면…디폴트옵션 '리스크 프리미엄' 향유"
  • [이데일리 이은정 기자] “투자자가 리스크를 감수하면 시장은 수익으로 보답하는 ‘리스크 프리미엄’을 최대한 향유해 충분한 은퇴자산을 확보할 수 있어야 합니다. 운용, 세일즈, 상품 등 연금 시장에 연관된 모든 부서가 연금 시장을 위한 태스크포스(TF) 형태로 구성돼 디폴트 옵션 상품 라인업 구축에 총력을 다하고 있습니다. 개인의 장기적인 ‘투자 메이트’가 될 것입니다.”최영진 한화자산운용 개인솔루션본부장 전무는 최근 서울 여의도 63빌딩 내 본사에서 진행된 이데일리와의 인터뷰에서 이같이 밝혔다. 한화자산운용은 이달 타깃데이트펀드(TDF) 상장지수펀드(ETF) ‘한화 ARIRANG TDF액티브 ETF’에 이어 오는 7월 중순 타깃인컴펀드(TIF), 회사 직판 앱인 ‘파인’을 통해 국내 최초 퇴직세액 서비스를 선보인다. 퇴직연금에 있어 디지털 자산 투자 수요도 주목하고 있다. 한화자산운용은 오는 7월 디폴트 옵션 시행을 앞두고 연금솔루션 서비스를 위한 전사적 조직 점검을 마쳤다. 지난해 연금시장을 겨냥해 개인솔루션본부를 신설한 이후 TF를 통해 연금 시장 리서치, 연금상품 설계·운용·마케팅 등 연금 부문 일원화에 나서고 있다. 그간 자산운용사가 하지 않았던 고객 대상 직접 서비스, 판매사들을 위한 온라인 콘텐츠 제공, 연금·세액 고객 컨설팅을 대면·비대면으로 모두 진행한다. 최영진 한화자산운용 개인솔루션본부장.◇ 7월 중순 LIFEPLUS TIF 출격…인컴보다 ‘변동성’ 초점한화자산운용은 다음 달 LIFEPLUS TIF를 선보일 예정이다. 퇴직연금의 저조한 수익률을 개선하기 위한 취지로 시행되는 디폴트 옵션 관련 가장 적합한 상품으로 거론되는 TDF는 개인이 운용에 신경 쓰지 않아도 가입자 은퇴 시기에 맞춰 알아서 자산배분을 해준다. TIF는 은퇴 잔존 자산을 바탕으로 인컴 수익을 꾸준히 받을 수 있도록 설계된 연금 펀드다. TDF와 TIF는 기본적으로 투자 목적에 따라 투자자가 구분된다. TDF는 은퇴자금을 모으는 고객이 주요 투자자이며, 예상 은퇴 시점에 맞춰 은퇴자산을 관리한다. 은퇴를 하지 않은 모든 투자자가 투자할 수 있고 나이·투자 성향에 따라 빈티지만 고르면 된다. TIF는 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴를 해서 정기적인 수익원이 필요한 투자자에 적합하다. 최 본부장은 “TIF의 경우 투자자 성향보다는 경제적인 니즈에 따라 투자 여부를 결정할 수 있을 것”이라며 “은퇴자의 대부분이 정기적인 수익원이 필요해 투자자 유니버스가 매우 넓다”고 설명했다. 두 상품별 목적이 다른 만큼 운용 방법도 차이가 난다. 최 본부장은 “TDF는 글로벌 자산배분을 은퇴시점과 나이에 맞게 실행해 장기 적립 기간 안정적인 수익을 추구하며, TIF는 변동성 제어를 최우선적으로 실행해 꾸준한 현금흐름 유지를 추구한다”며 “적립기 시장에선 TDF가 더 적합한 상품으로 꼽히지만, TIF는 변동성을 최우선적으로 고려해 장기 투자 시 예금 초과 수익 효과를 기대할 수 있다”고 말했다. 최근과 같은 변동성 장세에서 수요가 꾸준히 늘 것으로 봤다. TDF는 기본적으로 적립식 투자에 최적화돼 있고, 시장이 하락한 후 상승하는 변동성이 커지는 시기에 가장 효용이 크단 평이다. TIF는 인출 시기에 인플레이션 발생에 따른 구매력 감소를 방어하는 데 주된 목적을 두고 있다. 최 본부장은 “인플레이션이 과거 낮은 시기에 머물지 않을 가능성이 높으며 이는 은퇴자들의 구매력을 떨어뜨리는 요인이 된다”며 “변동성을 잘 제어하는 TIF 수요는 오히려 늘어날 것”이라고 설명했다. 각종 매크로 악재에도 꾸준히 인컴을 창출할 편입 자산을 살피는 것도 운용사의 중요한 경쟁력이다. 최 본부장은 “예를 들어 금리 상승과 리오프닝의 수혜를 동시에 받을 수 있는 자산은 리츠”라며 “다만 코어가 되는 커버드콜 주식, 단기 채권, 투자 등급 하이일드 등 안정적으로 현금흐름 창출이 예상되는 자산들은 꾸준히 편입한다”고 설명했다.한화운용의 TIF는 ‘인컴’보다 ‘변동성’에 초점을 뒀다. 변동성이 잘 관리되면 유사한 수익률이 실현되더라도 인출금의 지급 기간이 크게 늘어나는 효과가 있기 때문이다. 최 본부장은 “유사한 수익률에서 변동성이 1% 감소하면 인출금 지급 기간은 약 3~4년 증가하는 것으로 파악했다”며 “인출기 자산 운용에 특화된 국내 최초의 TIF인 만큼, 기존 펀드들과 차별화될 것”이라고 말했다. 또 고객들의 평균 세액과 세액 부담을 최소로 할 수 있는 배당률을 산출, 이를 운용에 적용했다. 많은 사람들이 동시에 만족할 수 있는 최적의 인출액을 면밀히 조사했다. 자체적으로 운용하고 있는 직판 앱 파인에선 국내 최초로 고객들의 퇴직세액 계산 서비스를 알고리즘화해 제공할 예정이다. 퇴직세액 계산 서비스는 세무사가 동반돼야 해 초고액 자산가 중심으로 서비스가 이뤄져 왔지만, 서비스 제공 범위를 넓힌다는 계획이다. ◇ TRF도 대안…디지털 자산 등 투자 수요 주목그는 TIF도 향후 20~30년 내 한국 자산시장 메가 트렌드로 자리매김할 것으로 전망했다. TDF가 정착된 미국의 경우 TDF를 통해 모은 은퇴 자산의 최종 투자처로 RIF(Retirement Income Fund)가 꼽힌다. RIF에 대한 정의는 다양한데, 시장 규모는 한화로 약 790조원으로 추정했다. 라이프사이클 펀드 한 축으로 자리 잡았고 뱅가드, 피델리티 등 운용사들이 플래그십 펀드를 출시했다. TIF가 정착된 이후엔 시장 수요에 따라 타깃리스크펀드(TRF) 출시도 염두에 두고 있다. TRF는 위험 성향에 따라 주식과 채권 등 자산을 배분하는 상품으로, 퇴직연금 계좌를 중심으로 수요가 나타나고 있다. 최 본부장은 “TRF는 지향하는 변동성을 제시해 운용하는데 디폴트옵션의 밸런스드펀드(BF) 유형으로 의미 있는 상품이 될 것”이라고 말했다. 향후엔 전체 자산배분 솔루션에 있어 디지털 자산 등 투자 수요를 감안해 편입을 염두에 두고 있다. 최 본부장은 “최근 피델리티 등은 코인 자산을 일부 퇴직연금에 투자할 수 있도록 했다”며 “디지털 자산은 매크로 흐름에 따라 다시 회복할 수 있을 것이고, 연금 자산에 편입하길 원하는 수요가 있을 것”이라고 전했다. 최 본부장은 디폴트 옵션 도입에 따라 장기 투자를 통해 ‘리스크 프리미엄’을 향유할 수 있어야 한다고 언급했다. 그는 “10~20년이라는 긴 투자 기간 동안 평가 손실은 원금 손실로 이어질 가능성이 굉장히 낮다”며 “시장은 정기적으로 평균 회귀하는 경향이 있어 장기 투자 시 결국 리스크를 견딘 만큼의 수익을 거둘 수 있다”고 강조했다.“원금 보장 상품에만 은퇴자산을 투자한다면 인플레이션을 이기지 못해 시간이 지날수록 내 연금의 실질 가치는 감소할 수밖에 없습니다. 명확한 목표와 가이드라인에서 연금 자산 운용을 할 수 있다면 장기 투자 가치와 결합해 원리금 투자보다 월등히 훌륭한 결과를 투자자에게 가져다드릴 수 있을 것입니다.”◇ 최영진 전무는?△1999년 한화투자증권 입사(개포지점, 대치지점 PB) △2006년 한화투자증권 상하이사무소 소장 △2011년 한화차이나 신사업추진팀장 △2014년 한화생명 글로벌전략팀 부장 △2017년 한화자산운용 중국법인 법인장△2017년 한화금융네트워크 해외사업 총괄 △2020년 한화자산운용 경영전략본부장 △2021년 디지털전략본부장, 개인솔루션본부장, 마케팅본부장 △2022년 한화자산운용 전무(개인솔루션 본부장 겸 연금 비즈니스 총괄)
2022.06.23 I 이은정 기자
잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
  • [복덕방기자들]잘되는 꼬마빌딩은 어떤게 다를까?
  • [이데일리 신수정 기자] “새로 생겨나는 상권에 투자하는 일은 매우 위험한 일이라고 생각합니다. 몇 년 동안 인증된 상권에 투자하시는 것을 추천드립니다”김윤수 빌사남 대표는 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 엔데믹 시대의 좋은 투자처가 될 꼬마빌딩 시장과 관련해 “시장 양극화가 심해질 것”이라고 이같이 밝혔다. 김 대표는 최근 꼬마빌딩 시장에 대해 “올해는 엔데믹으로 인해 상권이 되살아나고 있는 추세”라며 “코로나19 영향을 많이 받았던 홍대, 이태원의 거래량은 지난해보다 줄어들었지만 회복되고 있다”고 설명했다.그는 “지난해 주택투자자분들이 높은 규제를 피해 꼬마빌딩에 투자를 많이 했다”며 “또 주식이나 코인시장이 활황이어서 유동성이 많아진 영향이 컸다”고 분석했다.김 대표는 올해 꼬마빌딩 시장의 양극화가 더욱 심해질 것으로 내다봤다. 그는 “강남이나 홍대, 한남, 성수동 등의 상권은 가격이 많이 오를 것으로 보인다”며 “반면 외곽지역의 꼬마빌딩은 가격조정이 많이 나타날 것으로 보인다”고 전망했다.김 대표는 상권이 살아나기 위해선 20·30대 여성 유동인구를 끌어들여야 한다고 강조했다. 그는 “여성분들이 많아야 핫플레이스가 된다”며 대표적인 상권의 특징을 설명했다.그는 빌딩투자시 새로운 상권의 빌딩 매입은 조심해야 한다고 강조했다. 김 대표는 “몇 년 동안 인증된 상권에 안전하게 투자하는 것이 좋다”며 “신규 상권은 유동인구의 지속성이 담보되지 않을 수 있어 기대 수익률에 미치지 못할 가능성이 높다”고 설명했다.김 대표는 5층 이하의 꼬마빌딩을 투자하기 위해선 10억원 규모의 현금이 준비돼야 한다고 내다봤다. 그는 “우리가 기대하는 멋진 건물이 아니라 10년, 20년 이상된 노후 건물을 사는 경우가 대다수”라며 “그런 건물을 개발해 어떻게 수익률을 높일 수 있을지 계획을 세운 뒤 접근해야 한다”고 조언했다.김 대표는 꼬마빌딩 투자시 건물의 상태보다는 꼬마빌딩이 위치한 땅의 가치에 주목해야 한다고 설명했다. 그는 “대부분의 투자자들이 지금의 임대 수익률을 중요시 여기는 경우가 많다”며 “그러나 이것보다 지역이나 개발 이후의 미래가치가 얼마나 높아질 수 있을지가 매각차익을 높일 수 있는 비결”이라고 설명했다.이어 김 대표는 “임대수익은 이자비용이나 관리비용으로 거의 나가기 때문에 크게 남지 않는 수입”이라며 “외곽지역보다는 무조건 주요 상권에 집중한다는 생각으로 물건을 파악해야 한다. 한 번도 가보지 않은 지역이나 상권에 투자하는 것은 매우 위험하다”고 지적했다.※이 밖에 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있습니다.
2022.06.21 I 신수정 기자
신용등급 줄줄이 상향에도 비우량은 ‘흐림’
  • [위클리크레딧]신용등급 줄줄이 상향에도 비우량은 ‘흐림’
  • [이데일리 박정수 기자] 이번주 크레딧 시장에서는 AA급부터 A급까지 신용등급이 줄줄이 상향됐다. 양호한 영업실적을 바탕으로 투자수익 확대가 전망되거나 자회사 상장으로 재무구조가 크게 개선되는 등 다양한 호재로 신용등급이 오르거나 등급전망이 상향됐다. 다만 신용등급 상향 기조 속에서도 비우량 기업의 신용등급 하향은 이어지고 있다. △사진=한화투자증권18일 크레딧 업계에 따르면 한국기업평가는 한화투자증권(003530)의 신용등급을 ‘A+(긍정적)’에서 ‘AA-(안정적)’로 상향 조정했다. 지난달 한국신용평가와 NICE신용평가가 한화투자증권의 신용등급을 선제적으로 AA-로 올려 신용평가 3사 모두 한화투자증권의 등급을 상향했다.한기평은 한화투자증권의 신용등급 상향 조정의 근거로 △매도파생결합증권 잠재 부담 완화 △우수한 시장 지배력 △증권업황 둔화 속 양호한 실적 대응력 유지 등을 꼽았다.특히 2022년 3월 말 매도파생결합증권 미상환잔액은 1조2000억원(자기자본 대비 64.4%)으로 2020년 6월 말 2조7000억원(자기자본 대비 233%) 대비 크게 감소했다. 상대적으로 리스크가 높은 원금비보장 자체헤지 ELS잔액은 같은 기간 9068억원에서 2278억원으로 대폭 감소했다.정효섭 한기평 연구원은 “한화투자증권의 경우 파생결합증권 익스포저 감축에 따를 실적 변동성 완화와 구조화·부동산금융 자문 수익 중심의 IB부문 수익 확대, 비상장 기업투자 관련 이익 실현 가능성 등을 고려할 때 양호한 실적 대응력을 나타낼 전망”이라고 분석했다. 한기평은 지난주 한신평에 기아(000270)의 신용등급(AA0) 전망을 ‘안정적’에서 ‘긍정적’으로 올려잡았다. 강화된 사업경쟁력을 바탕으로 우수한 수익성을 시현하고 있다는 판단에서다. 기아는 2020년 4분기 이후 최저 6.5%, 최고 8.8%의 분기별 영업이익률을 기록하고 있다. 수익성 개선의 상당 부분은 자체 사업경쟁력 개선에 기인하고 있고, 특히 주요 시장에서 최근 출시한 신차들의 상품성을 인정받고 있어 현대차와의 사업 측면에서의 격차가 일정 수준 좁혀진 것으로 평가했다. △사진=HK이노엔나신평의 경우 한국콜마(161890)와 디엘에너지의 신용등급을 기존 ‘A-(긍정적)’에서 ‘A0(안정적)’로 각각 상향 조정했다. 한국콜마의 경우 자회사 HK이노엔(195940)의 상장으로 재무구조가 크게 개선됐다고 판단, 등급을 올렸다. 한국콜마는 2018년 CJ그룹으로부터 HK이노엔(옛 CJ헬스케어)을 인수(인수가액 1조3100억원)하는 과정에서 발생한 대규모 차입으로 총차입금이 1조원을 상회하는 등 재무구조가 저하된 바 있다. 그러나 2020년 제약 위탁생산(CMO) 사업부 매각과 2021년 HK이노엔의 코스닥 상장으로 회사 연결 실체에 총 6422억원의 자금이 유입되며 2022년 3월 말 기준 부채비율 97.7%, 순차입금의존도 21.0% 등 우수한 재무구조를 갖추게 됐다.디엘에너지의 경우 투자대상 사업의 양호한 영업실적을 바탕으로 투자수익 확대가 가능할 것으로 전망한다. 지난 4월 포승그린파워 지분매각(950억원)이 완료되며 투자수익이 확대됐고, 2022년 주력 자회사인 포천파워의 자금재구조화가 완료되며 배당이 개시됐다. 또 경상적인 배당수익이 발생했던 밀머란에스피씨에 이어 신규 투자 확대, 주요 투자사업의 가동개시 및 양호한 영업실적 시현을 바탕으로 중장기 투자법인으로부터의 배당수익이 확대되며 현금흐름 개선이 가능할 것으로 예상된다.한국신용평가의 경우 한국자산신탁(123890)(A-)과 대신에프앤아이(A0)의 등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘긍정적’으로 각각 상향했다. 개발사업을 통한 대규모 이익 시현, 본업에서의 양호한 수익성 등이 이유다. 특히 대신에프앤아이의 경우 총 사업비 약 1조4000억원에 달하는 나인원한남의 대부분 세대(상가 및 일부 세대 제외)가 분양됐고, 이후 추가적인 대규모 개발사업이 나타나지 않으면서 개발사업 리스크가 대부분 해소됐다고 분석했다. 아울러 자회사인 디에스한남은 나인원한남 개발사업을 통해 확보된 자금을 강남에 있는 오피스빌딩 매입과 임대 운영에 사용 중이다. 이는 대신증권(003540)을 주축으로 하는 부동산 매입·개발·판매 등 전략의 일환으로 운영될 예정으로 단기적인 불확실성 확대 가능성은 높지 않다는 판단이다. △사진=AK플라자이에 반해 AK플라자를 운영하는 에이케이에스앤디의 경우 신용등급이 ‘BBB-(부정적)’에서 ‘BB+(안정적)’로 하향 조정되면서 투기등급으로 전락했다. 여전한 코로나19 여파와 소비트렌드 변화 등으로 저조한 영업실적이 지속되고 있다는 판단에서다.이동우 한기평 연구원은 “최근에는 과시적 소비와 가성비 중시 소비로 소비 성향이 양극화되고, 대규모 복합시설에 대한 선호도가 상승하고 있다”며 “하지만 에이케이에스앤디는 상대적으로 명품 MD가 약하고 점포가 크지 않아 보복소비 현상의 수혜를 온전히 입지 못하면서 작년에도 저조한 실적이 이어졌다”고 설명했다. 이에 2019년 약 7494억원이던 총매출액이(순매출액+특정매입원가-매출에누리) 2020년 약 6051억원으로 감소했으며, 2021년에도 6981억원에 그쳤다. 또 2020년 이후 영업적자가 지속되고 있다.에이케이에스앤디는 재무 안정성도 저하됐다고 평가했다. 영업활동현금흐름(OCF) 적자가 지속되는 가운데, 2020년 AK플라자 분당점 등의 매장 리뉴얼 투자와 2021년 신규 점포(광명점) 관련 투자가 진행되면서 차입부담이 확대됐다. 이와 함께 경영 효율성 제고 차원에서 2020년 6월 30일자로 AK플라자 평택점을 보유하고 있던 평택역사를 합병했으나, 평택역사의 미흡한 재무구조로 인해 합병 이후 에이케이에스앤디의 재무구조 또한 악화됐다. 이에 2019년 말 391억원에 불과했던 순차입금이 2021년 말에는 2070억원까지 증가했으며, 부채비율과 차입금의존도가 각각 1102.3%, 48.3%까지 상승했다.이동우 한기평 연구원은 “코로나19 안정화 이후에도 큰 폭의 영업실적 개선은 쉽지 않을 것으로 본다”며 “코로나19를 계기로 비대면 채널로의 소비 이동이 가속화됐으며, 양극화된 소비성향이 중저가 패션상품 중심의 에이케이에스앤디에 부정적일 것으로 보기 때문이다”고 진단했다.
2022.06.18 I 박정수 기자
“물류센터도 조각투자로”…카사, 16일 공모 시작
  • “물류센터도 조각투자로”…카사, 16일 공모 시작
  • [이데일리 김나리 기자] 고가의 물류센터에 개인이 소액으로 투자할 수 있는 부동산 조각투자 상품이 나왔다.(자료=카사)부동산디지털수익증권(댑스) 거래소 카사는 오는 16일부터 17일까지 양일간 ‘TE물류센터’ 공모를 진행한다고 15일 밝혔다.TE물류센터의 공모 총액은 120억원으로 총 240만 댑스를 발행한다. 16일 오전 9시부터 시작하는 이번 공모는 선착순으로 진행되며, 상장 및 매매 개시예정일은 오는 29일이다.조각투자는 여러 명의 투자자가 실물자산이나 재산적 가치가 있는 권리를 분할한 청구권에 투자하고 거래하는 형태로 이뤄진다. 카사는 건물을 기초로 댑스를 발행해 주식처럼 모바일 트레이딩 시스템(MTS) 형태로 건물 지분 일부를 매매할 수 있게 한 조각투자 플랫폼이다. 댑스가 있으면 보유한 지분에 따라 건물 임대 수익이나 매각 시 수익 배당 등을 받을 수 있다. 2019년 금융위원회의 혁신금융서비스로 정식 지정됐다.카사가 이번에 공모하는 TE물류센터는 천안에 위치했으며, 목천 IC와 21번 국도로 연결돼 있어 차량 진출입이 편리하고 경부고속도로를 이용해 수도권과 지방 중심 도시까지 신속히 이동할 수 있다. 평택항과도 가깝다. 근처에는 2024년 제2 경부고속도로 안성~세종 구간이 개통을 앞두고 있으며, 1.5km 내외로는 동천안 IC 신설이 예정돼 있다.아울러 LS 오너 일가가 소유하고 있는 종합 물류기업 태은물류와 2027년까지 7년간 장기 책임 임대차 계약을 체결해 연 평균 4%대(실제 배당금 및 배당률은 운용 과정에서 변동 가능)의 임대 수익이 발생할 것으로 회사 측은 예상 중이다.TE물류센터의 댑스 발행 및 빌딩 보유 관리는 한국토지신탁이 맡는다. 빌딩 감정평가는 태평양감정평가법인, 제일감정평가법인이 담당했다. 공모 및 상장가는 1댑스 당 5000원이며 첫 배당 기준일은 올해 8월 31일이다. 이후 9월 말 투자자들에게 첫 배당금을 지급할 예정이며 매 3개월마다 분기별 배당을 실시한다.예창완 카사 대표는 “카사가 최근 선보이는 건물들은 빠른 시간 내에 당일 완판되며 많은 관심을 받고 있다”며 “물류센터는 최근 가장 주목받고 있는 자산이고, 카사의 TE물류센터 공모 역시 선착순으로 진행되는 만큼 오픈 시간에 맞춰 투자하시길 권해드린다”고 말했다.
2022.06.15 I 김나리 기자
美 뉴욕 부동산 디폴트…수천억 날린 국내 기관들 ‘날벼락’
  • [단독]美 뉴욕 부동산 디폴트…수천억 날린 국내 기관들 ‘날벼락’
  • [이데일리 지영의 기자] 미국 뉴욕의 한 오피스빌딩이 채무불이행 상태에 빠지면서 수천억 대출을 내줬던 국내 기관투자자들이 투자금을 날리게 됐다. 대체투자 강화 분위기 속에 비우량 해외부동산에 투자했던 사례가 적지 않아 추가 부실 사례가 잇따를 것이라는 우려가 높다.14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 새마을금고중앙회를 비롯한 국내 6개 기관은 최근 뉴욕 맨해튼 소재 오피스 빌딩에 제공했던 약 3000억 규모 후순위 대출금을 손실 처리했다. 코로나19 여파로 임대 수익을 올리지 못하는 상황이 장기화하면서 현지 관리단 측이 채무불이행을 선언했기 때문이다. 맨해튼 등 미국 중심지들의 임대업 업황이 차츰 회복되고 있음에도 누적된 적자를 감당하지 못한 것으로 보인다. 뉴욕 전경.(사진=이미지투데이)6개 기관 투자자들은 사전에 대출 주관사를 통해 미국 투자은행 측 기한이익상실(EOD) 확정 통보를 받고 해소 여지를 기다렸으나, 뚜렷한 회복 대안이 없어 손실 반영한 것으로 파악됐다. 통상 선순위 대출의 경우 최우선순위 담보 설정을 진행하고 투자에 들어가기에 매매가 진행되더라도 원금 손실이 크지 않다. 그러나 선순위 이후에 들어가는 후순위 대출·에쿼티(지분투자)부터는 선순위에서 자금을 회수한 이후 남은 자금으로 상환하거나 투자금을 되돌려주기 때문에 최악의 경우 전액 손실이 발생할 수 있다.투자한 기관 내부에서는 ‘묻지마 투자’가 손실을 불렀다는 지적도 적지 않다. 맨해튼 중심부에 위치해 있고 타임스퀘어 등 유명 건물 인근이라는 입지만 보고 비우량 상업용 부동산에 위험이 높은 후순위 대출을 진행했다는 것. 해당 기관들은 본건 외에도 해외 상업용 부동산 투자 상품에 후순위로 참여한 투자 건이 적지 않아 대출 부실화 건이 추가 발생할 수 있다는 내부 우려도 높은 상황이다. 한 기관투자자 내부 고위 관계자는 “본 투자 건에는 새마을금고 측 투자 비중이 상대적으로 높고 다른 기관도 평균 수백억대 손실을 반영했다”며 “현지 건물 매각도 매입가 대비 낮은 가격에 진행돼 에쿼티 들어간 곳들은 전액 손실을 냈을 것”이라고 전했다.이어 “최근 수년 사이 대출 주관사에서 우량 건물이 아닌 것을 포장해서 국내 기관투자자들에게 판매(셀다운)한 사례가 많아 다른 공제회나 연기금 쪽에서도 손실 헤지에 고민이 많은 것으로 안다”고 덧붙였다.업계에서는 국내 기관 투자자들의 해외부동산 투자 손실 사례가 더 늘어날 것으로 보고 있다. 2018년~2019년 전후 주식·채권 등의 전통 자산의 저조한 투자운용 수익률에 고민하던 기관 투자가들은 너나 할 것 없이 대체투자 쪽으로 눈을 돌렸다. 대체투자 강화 기조에 특히 상업용 부동산 투자 수요가 높았지만, 해외 투자의 경우 증권사 등 국내 주관사들이 끌어올 수 있는 우량 물건은 한정적이었다. 임대 수요가 높은 고급 부동산이더라도 후순위 이하로 투자한 사례가 많고, 현지 실사가 부족했던 비우량 물건도 적지 않았다. 현재 주요 공제회·연기금 등 기관투자자들의 대체투자 포트폴리오에 리스크 요인이 많다는 우려가 나오는 배경이다.한 IB업계 관계자는 “아직까지도 국내 금융사들이 해외 물건을 가져올 때 깐깐하게 따지고 유리한 조건을 만들기는 쉽지는 않은 여건”이라며 “해외 상업용 부동산 투자도 옥석을 가려 시장 여건과 입지를 신중하게 고려해야 한다. 국내에서도 중구나 강남 노른자 땅에 들어선 건물이라고 해도 공실이 넘치는 것과 마찬가지”라고 지적했다.
2022.06.14 I 지영의 기자
"리츠 주목할때…인플레 상승기 S&P 수익률 웃돌아"
  • "리츠 주목할때…인플레 상승기 S&P 수익률 웃돌아"
  • [이데일리 이은정 기자] “주식과 채권 투자에 나서기 어려운 시기이지만, 리츠(REITs)를 통한 부동산 투자에는 적기가 될 수 있습니다. 역사적으로 리츠가 완만하거나 높은 인플레이션 상승기에 S&P 수익률을 웃돌았다는 사실에서 알 수 있습니다.”(사진=ACI)글로벌 자산운용사 아메리칸 센추리 인베스트먼트(ACI)는 14일 인플레이션 상승기인 현 시점 리츠에 투자해야 할 이유와 ESG투자의 한 방편으로서 리츠 투자의 특성을 정리한 분석 리포트를 통해 이같이 분석했다. ACI는 인플레이션 공포가 커지고 금리인상이 가파르게 진행되면서 채권투자 위험이 증가하고 있고, 주식시장에선 투자자들이 대거 매수했던 기술주와 성장주의 변동성이 특히 크게 나타나고 있다고 진단했다. 공급망 차질과 인력 부족 문제는 자동차, 식음료, 소매업 등을 포함한 많은 섹터의 성장 전망을 어둡게 만들고 있다고도 했다.팬데믹으로 리츠 시장은 오히려 수혜를 봤다는 분석이다. 실제로 팬데믹 발발 초기가 지난 후부터 아파트 임대료는 팬데믹 이전과 비교해 약 5% 가까이 상승했다. 아메리칸 센추리는 노동자의 사무실 복귀가 본격화되면 오피스 수요가 더욱 늘어날 것으로 봤다. 이 점이 리츠의 배당금 수익이 점차 증가할 거란 전망에 힘이 실리는 이유라고도 짚었다.리츠 투자 수익은 배당금 수익과 장기적 관점에서의 자본차익으로 나뉜다. 리츠는 과세소득의 최소 90% 이상을 배당금으로 지급해야 하므로 임대료가 오르면 투자자의 배당금 수익도 따라 증가하는 구조다.마이크 로드(Mike Rode) 선임 고객 포트폴리오 매니저 겸 부사장은 “인플레이션 상승은 소비와 기업 지출이 견조하고, 고용 상황이 개선되는 경기 호조의 신호로 읽힐 수 있다”며 “이에 따라 오피스와 산업시설, 아파트 및 가게 등에 대한 임차수요 상승에 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.이어 “리츠의 임대계약서에는 물가상승에 따른 임대료 인상 조항이 종종 포함되고 있어 인플레이션 상승을 헤지할 수 있다”며 “코로나19 팬데믹으로 인한 공급망 차질로 건자재 비용이 증가했고, 이로 인해 빌딩 공급에 제약을 받았다는 점도 리츠 소유 부동산 가치를 유지시키는 요인”이라고 덧붙였다.ACI는 리츠 투자가 ESG 투자의 좋은 방편 중 하나라고도 주장했다. ESG 요소를 투자의사결정 과정에 통합한다는 것이 리츠 투자의 많은 특징과 맥을 같이 한다는 설명이다. 마이크 로드 부사장은 “지속가능한 사회를 이루기 위한 ESG 투자의 핵심개념이 리츠 투자에 잘 녹여져 있다”며 “리츠를 통해 헬스케어 섹터, 지속가능 생활 실천, 천연자원 보호 및 기술발전 지원 등 테마에 대한 투자기회를 얼마든지 찾을 수 있다”고 했다. 리츠가 ESG 투자의 좋은 수단이 될 수 있다는 근거로는 △중저가 및 학생 주택, 아파트 단지 등을 개발하는 데 필요한 자금을 제공해 주택 부족 문제 완화 △디지털 경제로의 이행을 촉진시키는 데이터 센터 및 기지국 건설에도 자금 제공 △전기차 충전소와 태양광 시설과 같이 이산화탄소 감축을 위한 재생에너지 인프라 확충 기여 △전미리츠협회(Nareit) 기준 2021년 기준 시가총액 상위 100개 리츠 중 37%가 재생에너지 전력을 사용하는 점을 들었다.
2022.06.14 I 이은정 기자
1만원이면 부동산에 그림까지 산다…조각투자의 세계
  • 1만원이면 부동산에 그림까지 산다…조각투자의 세계
  • [이데일리 이지현 기자] 37세 직장인 유민석씨는 스타벅스 커피 ‘더블 에스프레소 칩 프라푸치노(6300원)’ 한 잔 값을 아껴 강남 빌딩과 명화의 주인이 됐다. 주변에서는 그게 말이 되느냐고 믿지 않는다. 이게 진짜 가능한 일일까?꿈같은 일이 현실이 되고 있다. 과거 ‘찐 부자’들만의 재테크로 알려졌던 것들이 ‘조각투자’라는 이름으로 활성화되며 투자 진입 문턱이 확 낮아졌다. 투자 대상도 음원부터 명품 시계, 그림, 호텔 등에 이르기까지 다양하다.◇ 쪼개면 보인다…돈조각투자는 여러 명의 투자자가 공동으로 투자해 소유권을 조각처럼 쪼개 갖는 투자방식이다. 조각투자 관련 업체는 동산, 지식재산권, 부동산 등과 같은 고가 자산을 매입해 보관 관리·운영하면서 수익을 창출하고, 그 수익권을 분할해 플랫폼을 통해 투자자에게 판매한 뒤 운영수익을 투자자에게 배분하는 구조로 운영한다. 강남 빌딩 5000원 어치, 유명 미술품 1000원 어치 투자도 가능하다. 이런 개념은 주식의 소수점 투자에서 시작된 것으로 알려졌다. 해외에서 일찌감치 활성화된 소수점투자는 1주를 온전히 다 사는 게 아니라 0.2주, 0.3주 등으로 쪼개서 사는 것을 의미한다. 지난해 국내에서도 해외 주식에 대해서만 소수점 투자가 가능하도록 제도를 손질한 이후 벌써 100만명이 넘는 이들이 소수점 투자에 참여 중인 것으로 알려졌다. 테슬라 0.1주, 아마존 0.2주 소유자가 늘고 있는 것이다. 업계 관계자는 “조각 투자 대상이 되는 이미지나 동영상 음악파일의 경우 대량 복제가 가능해 원본 파악이 어려웠지만, 대체불가토큰(NFT)과 같은 블록체인 기반 기술이 개발되면서 음악저작권이나 미술품의 조각 투자 등이 가능해졌다”고 설명했다. ◇ 노래 한 조각 수익률은 6%가장 대중적인 조각투자 플랫폼은 음원 저작권 조각 투자 플랫폼인 뮤직카우다. 가수 아이유, 윤종신, 백지영 등 일부 음원 저작권을 소액으로 소유할 수 있는 구조다. 거래되는 음원만 1200여곡이나 된다. 2018년 1월부터 2021년 6월까지 뮤직카우에서 거래된 음악 저작권료 참여 청구권의 연간 배당 수익률은 평균 6.87%로 알려졌다. 4월 기준 누적 회원수는 110만명, 누적 거래규모는 3715억원을 돌파했다.뮤직카우 관계자는 “음악 저작권으로부터 발생된 수익을 구매한 지분 비율로 지급받을 수 있도록 ‘저작권료 참여 청구권’ 구조를 만들었다”며 “이용자들이 선택한 음악에 1주 단위로 투자할 수 있다. 저작권료 참여 청구권을 구매하고 보유한 지분만큼 향후 발생하는 저작권료를 매월 정산받거나 매매를 통해 추가 수익을 창출할 수 있다”고 소개했다. 지난 4월 진행한 경매에서 아이유의 ‘봄 안녕 봄’ 저작권료 참여 청구권 1조각은 평균 6만1600원에 낙찰됐는데, 현재 7만8000원에 가격이 형성된 상태다. 멜로망스 김민석의 ‘취중고백’도 3만7700원에 평균 낙찰된 후 현재 4만7200원에 가격이 형성됐다. 하지만 모두 다 오르는 것은 아니다. 브라운아이드소울의 ‘마이스토리’ 평균낙찰가는 2만6600원이지만, 현재 2만2000원에 거래되고 있다. 뮤직카우 관계자는 “곡의 특성 등에 따라 다를 수 있으나 통상적으로 발매된 해에 가장 많은 저작권료가 발생하며, 어느 정도 대중성을 확보한 음악의 경우 발매 후 일정 수준 줄어들다 2~3년 후 점차 안정되어 지속적인 현금흐름이 발생하는 ‘롱-테일(LONG-TAIL) 그래프’를 그리게 된다”고 설명했다.뮤직카우 홈페이지 갈무리◇ 부동산부터 명품 시계까지 한 조각이 ‘돈’부동산 조각투자 산업도 빠르게 확장 중이다. 관련 업체도 처음 한 곳에서 4곳으로 늘어났다. 이 중 가장 대표적인 업체가 카사다. 건물 가치를 유동화해 조각을 사고파는 부동산수익증권(DABS) 거래 플랫폼이다. 건물 소유주가 플랫폼에 처분신탁할 경우 신탁사가 건물 소유권을 이전받아 수익증권을 발행한다. 이러한 방식으로 발행된 디지털 유동화 증권을 투자자들에 공모하고, 매각 후 판매 수익금을 나눈다. 1호 건물은 서울 강남구 역삼동 한국기술센터였다. 84억5000만원에 공모해 6개월만에 93억원에 매각을 완료했다. 10% 정도 오르면 조각투자한 이들의 총회를 거쳐 매각 여부를 결정하는데, 투자자 2625명 중 98%가 매각에 찬성하며 공모가 대비 매각 차익에 따른 최종 매각 수익률 10.16%(비용 차감 후 세전)를 배분했다. 2호 건물인 역삼동 런던빌의 경우 3%대의 분기별 임대 배당 수익을 꾸준히 지급하던 중 117억원에 매각이 이뤄져 공모참여자 7091명이 매매차익을 배분받았다. 공모 투자자 기준 예상 누적 수익률 19.78%에 이른다. 카사 관계자는 “주식과 비슷하게 원하는 만큼 투자가 가능하고 간접 건물주로서의 체험도 가능해 인기가 높다”며 “분기별 배당수익에 매각차익 수익까지 더하면 10% 이상의 수익률을 기대할 수 있다”고 소개했다. 최근 명품과 미술품 조각투자도 조용한 완판 행진을 이어가고 있다. 1년 내 30%대 수익률을 내는 투자처라는 입소문 때문이다. 가장 대표적인 플랫폼이 피스다. 지난해 4월 문을 연 이후 하이엔드 명품 시계와 미술품 등을 구성한 상품을 2주~1개월 간격으로 선보이고 있다. 투자자는 1만원에 1조각을 투자할 수 있는데, 가장 최근 진행한 상품은 99명 모집에 500여명이 몰리며 1분 만에 판매가 종료된 것으로 알려졌다. 6개월에서 1년 정도면 상품 매각이 이뤄져 투자자는 시세차익을 구매조각 수에 비례해 받는다. 1호 상품의 수익률은 32%, 2호 27%, 3호 30% 등으로 1년이 채 안 된 상황에서 높은 수익률을 얻을 수 있다는 점이 매력 포인트다. 피스 관계자는 “내놓기만 하면 팔리는 명품을 매입 단계부터 기획해 빠른 수익 실현이 가능하다”며 “워낙 구하기 어려운 상품을 내놓다 보니 현물로 구입하려는 투자자들도 있다”고 귀띔했다. 미술품 경매 회사인 서울옥션에서 운영하는 아트테크 플랫폼 소투는 1000원부터 투자가 가능하다. 직접 매입한 상품을 가격이 오르면 판매해 차익을 투자자들에게 배분한다. 천경자 화가의 ‘여인의 시’는 13일만에 수익률 211.50%를 기록하기도 했다. 소투가 지난해 총 공동구매에 모은 총액은 160억원이다. 투자자를 모집하고 마감한 뒤 투자금을 회수하는 평균 기간은 48일, 매각률은 70%, 평균 수익률은 17.43%를 기록했다. 한우 농가와 연계해 송아지에 투자하는 조각투자 플랫폼도 있다. 뱅카우는 최소 2000원으로 6개월령의 송아지에 투자하면 농가가 2년간 사육 후 수익을 나누는 방식이다. 28~32개월령의 소를 경매에 붙이게 되는데, 만약 송아지 값과 2년간 사육비가 총 800만원이라고 한다면 경매로 1000만원에 낙찰 시 200만원의 수익을 농가와 투자자가 절반씩 나눈다.뱅카우를 운영하는 스탁키퍼 관계자는 “지난해 5월에 첫선을 보여 아직 2년 만기가 도래하지 않아 정확한 수익률이 나오지 않았지만, 통계청 통계 등을 활용하면 19.7% 정도의 수익을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.자료=각 기업 제공◇ 휴짓조각 우려도조각투자는 개인이 소액으로 투자하기 어렵거나 관리가 어려운 자산에 대한 투자 기회를 제공한다는 긍정적인 측면도 있지만, 조각투자 시대가 이제 막 열린 현재로서는 위험부담이 많은 게 사실이다. 사업자가 자산을 운용해 수익을 분배하겠다는 약속만 있을 뿐 투자자가 해당 자산을 직접 소유하지 않거나 권리를 행사할 수 없는 사례가 나타날 수 있다. 투자자산인 미술품·골동품 저작권은 가치평가 요구되지 않고 거래량도 많지 않아 조각투자도 가격변동성이 매우 클 수 있다. 유통시장에 대한 감시장치도 없어 가격조작 등에 노출될 가능성도 있다. 조각투자 참여를 고민하던 한 직장인(29)은 “고수익이 보장된다는 얘기에 귀가 솔깃해지지만, 진짜 그 상품이 있는 지 여부가 확인되지 않는다면 결국 손에 남는 것 하나 없이 투자금이 신기루처럼 사라져버릴 수 있지 않겠느냐”며 “제도적 안전장치가 더 마련됐으면 좋겠다”고 말했다.
2022.06.12 I 이지현 기자
'대어' IFC 품은 미래운용, 3분기 내 기관투자가 자금 모을까
  • [마켓인]'대어' IFC 품은 미래운용, 3분기 내 기관투자가 자금 모을까
  • [이데일리 김대연 조해영 기자] 서울 여의도 국제금융센터(IFC) 우선협상대상자로 선정된 미래에셋자산운용이 올해 3분기 이내에 사모 리츠(REITs·부동산투자신탁)를 마무리할 계획이다. 사모 리츠는 기관투자가 등을 대상으로 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 지분(Equity·에퀴티)에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자 상품을 말한다.서울 영등포구 여의도동에 위치한 IFC몰. (사진= IFC)23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용과 캐나다 대체자산 운용사인 브룩필드자산운용(Brookfield Asset Management Inc.)은 사모 리츠를 신규 설립한 후 올해 3분기 내에 딜 클로징(거래 종결)할 계획이다. 다만 연기금과 공제회 등 국내 기관투자가들은 IFC몰 배당수익률(주가 대비 1주당 배당금의 비율)이 높지 않아 신중하게 투자를 고려한다는 입장이다.IFC는 여의도에 있는 대형 복합상업건물로 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰로 구성됐으며, 연면적은 약 15만3160평에 이른다. 딜로이트안진, BNY멜론, CLSA, AIG, IBM코리아, 소니 등 국내외 금융과 다국적 기업들이 입주해 있다.앞서 지난 2016년 IFC빌딩을 2조5500억원에 사들였던 브룩필드자산운용은 지난 11일 미래에셋자산운용을 IFC 우선협상대상자로 선정해 통보했다. 최종 입찰 당시 미래에셋자산운용은 최종 인수금액으로 4조원을 제시한 이지스자산운용·신세계 컨소시엄보다 1000억원가량 많은 4조1000억원을 제시한 것으로 전해진다.다만, 기관투자가들은 주판알을 두드리며 투자에 신중을 기하는 모습이다. 4조원을 웃도는 금액이 너무 높은 것이 아니냐는 분석도 있지만 한편으로는 IFC몰 공실률이 낮아 안정적인 임대수익 창출이 가능하다는 점은 투자매력으로 보는 시각도 있다.또한 미래에셋자산운용은 전략적 투자자(SI) 유치로 6%대의 배당수익률을 예상하지만 기관투자가들 전망은 엇갈리는 것으로 나타났다. 한 연기금 관계자는 “IFC몰 가격이 오르지 않는다고 가정했을 때 배당수익률이 5~6%대가 나오면 좋겠지만 3~4%대로 예상돼 포기했다”고 전했다.반면, 다른 연기금 관계자는 “가격이 많이 올랐지만 임대료 수입이 안정적인 편이라 고려해볼 만하다”고 말했다. 한 공제회 관계자도 “높은 가격과 안정적인 수익 창출 등을 고려해 투자를 고민 중인 상황”이라고 밝혔다.미래에셋자산운용은 올해 3분기를 목표로 사모 리츠를 마무리를 한 이후 일반 투자자를 대상으로 상장 리츠로 전환할 계획이다. 이에 대해 미래에셋자산운용 관계자는 “투자자들을 상대로 태핑(tapping·사전 수요조사)을 진행 중인 단계로 투자자마다 요구사항이 달라 아직 사모 리츠 규모는 정해지지 않았다”며 “우선 3분기 내에 딜 클로징을 하고 나서 추후 공모 상장 리츠로 전환할 예정”이라고 말했다.
2022.05.23 I 김대연 기자
"미래에셋운용의 IFC 인수는 해외 자산 국유화"
  • "미래에셋운용의 IFC 인수는 해외 자산 국유화"
  • [이데일리 이은정 기자] 미래에셋자산운용이 금융 중심가인 여의도에 위치한 서울국제금융센터(IFC)를 인수하는 것은 핵심 자산의 국유화라는 점에서 긍정적이라는 평가가 나온다. 23일 금융투자업계에 따르면 브룩필드자산운용은 지난 11일 미래에셋자산운용을 IFC 우선협상대상자로 선정해 통보한 것으로 알려졌다. 미래에셋운용이 IFC를 인수하게 되면 금융중심가인 여의도 알짜배기 건물 주인이 처음으로 국내 기업으로 바뀌게 되는 것이다.(사진=IFC)IFC는 미국 다국적 종합금융회사인 AIG가 2003년 서울시와 양해각서를 체결하고 2005년 여의도 15만3160평 토지를 1999년 임대, 이후 서울시로 기부채납하는 조건으로 건립됐다. 당시 1조8000억원이 투자된 것으로 알려졌다. 이후 캐나다 대체자산 운용사 브룩필드가 2016년 2조5500억원을 들여 IFC를 매입했다. 업계 한 관계자는 “매매가 4조1000억원이 너무 높은 것 아니냐는 우려도 있지만, 최근 5년간 서울시 주요 오피스 가격이 2배 이상 상승한 것과 비교하면 오히려 싸게 낮은 가격에 인수한 것으로도 평가되는 분위기”라고 말했다. 또 IFC의 평균 평당 매매가는 2700만원 수준으로 최근 거래가 완료 된 역삼 멀티캠퍼스, 도심에 소재한 SK서린빌딩 평당 매매가 4000만원 대비 낮은 수준이다. IFC와 같은 시기 거래 협상 중인 신한금융투자 빌딩도 평당 3000만원이 넘는 것으로 알려졌다. 향후 가격 상승에 대한 기대감도 나온다. 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL코리아의 ‘2022년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향 보고서’에 따르면, 올해 1분기 서울 A급 오피스는 3대 업무 권역 모두에서 활발한 임차수요를 보이며 5.5%의 낮은 공실률을 기록했다. IFC가 있는 여의도 권역은 전분기 대비 약 5.3% 하락한 7.3%다. 2020년 파크원 공급 이후 증가한 공실률이 금융 외에 IT, 패션, 제조 등 다양한 산업군의 임차 수요를 통해 빠른 속도로 해소되고 있다. 여기에 여의도 권역의 실질임대료도 전년 대비 11.3% 상승하며 여의도 권역의 높은 임차 수요가 나오고 있다. 상업부동산 한 관계자는 “위드코로나와 물가 상승에 따른 오피스 부동산 가격 상승을 고려하면 현 가격이 낮은 수준일 수 있다”고 설명했다. 미래에셋운용은 이번 딜을 통해 브룩필드가 수천억원의 세금을 해외가 아닌 국내에서 납부할 수 있게 딜 구조를 짠 것으로도 전해진다. 오피스 3개동, 콘래드 호텔, IFC몰은 각각 페이퍼 컴퍼니인 SPC로 구성돼 있고 이 SPC를 싱가포르의 모회사가 소유하고 있는 구조다. 미래에셋운용은 이번 입찰에 참여한 여러 경쟁사와 다르게 처음부터 싱가포르의 모회사의 지분을 매입하는 것이 아닌 국내 SPC 5개 지분을 인수하는 조건을 달고 협상을 진행한 것으로 파악된다. 싱가포르 모회사의 지분을 매수할 경우 싱가포르에 세금을 내야 되지만 국내 SPC 지분을 인수할 경우 브룩필드는 국내에서 세금을 내게 된다.브룩필드가 내는 세금은 약 5000억원이 수준으로 예상된다. 법인세법 98조 ‘외국법인에 대한 원천징수 또는 징수의 특례’에 따르면 양도가액의 10%에 대한 세금을 납부해야 한다. 지방세를 포함하면 총 11%로 매각가인 4조1000억원에 단순 적용해도 4510억원의 세금이 발생된다. 이 외 추가로 발생되는 제반 비용·세금을 감안하면 실질적으로 브룩필드의 매각차익은 1조원이 안될 것으로 추정된다. 아울러 미래에셋운용은 그간 부동산투자 트랙 레코드와 자금, 투자자 모집 역량을 활용해 최종입찰 과정에서 IFC 매입가를 최대한 낮춰 실수익률(CAP RATE)을 4%대까지 높였다. 상업용 부동산 서비스기업 교보리얼코에 따르면 서울시 전체 실수익률은 3.9%, 여의도는 3.7%다.업계 관계자는 “해외자산 국유화는 장기적인 관점에서 건물의 임대료 등으로 외국 자본에게 빠져 나갈 자금 유출의 고리를 끊는 효과도 있을 것”이라며 “지난 10년이 넘는 기간 동안 IFC에서 발생한 임대료만 5000억원이 넘을 것으로 추산된다”고 전했다.
2022.05.23 I 이은정 기자
SK디앤디, 에너지사업 외형 확대에 이익 레벨 상향-키움
  • SK디앤디, 에너지사업 외형 확대에 이익 레벨 상향-키움
  • [이데일리 양지윤 기자] 키움증권은 19일 SK디앤디에 대해 부동산 개발 파이프라인이 다양화되는 가운데 에너지사업 연료전지 개발이 본격화 되면서 이익이 성장하는 국면에 진입한 것으로 진단했다. 투자의견은 매수, 목표가 4만6000원으로 커버리지를 개시했다. 조영환 키움증권 연구원은 “SK디앤디(210980)의 주가순자산비율(PBR)이 1배 수준으로 밸류에이션은 저평가 상태(역사적 하단)이며 저점 매수가 유효한 것으로 판단한다”면서 이같이 밝혔다.SK디앤디는 국내에서 최초로 상장한 부동산 종합 디벨로퍼다. 부동산개발, 에너지 사업을 주로 영위하고 있으며 2015년 상장한 이후 작년까지 연평균 23%의 매출 성장률과 37%의 지배주주순이익 성장률을 기록했다. 지식산업센터, 오피스, 호텔 등 비주거 중심의 부동산 개발 역량을 발휘하며 외형 확대를 이뤄낸 가운데 2014년부터 풍력, 태양광, 에너지저장장치(ESS), 연료전지 개발 등 신재생에너지 사업을 지속적으로 확대하면서 추가적인 실적 성장의 기반을 마련했다. 지난해 에너지 매출 비중은 20%에 달한다.그는 “작년 제주 조선호텔, 삼일빌딩, 역삼동 부지 매각 등 이익이 한꺼번에 인식되면서 지배주주순이익이 1300억원(전년비 +102%)을 상회했다”며 “비록 올해는 작년만큼의 실적 달성은 다소 어려울 것으로 판단하나 2022년과 2023년 예상 지배주주순이익은 800억원을 상회하면서 과거대비 이익 레벨이 한층 높아진다는 점에 주목할 필요가 있다”고 강조했다. 그는 “특히 칠곡·파주 연료전지 사업 착공을 시작으로 에너지 사업의 외형 성장이 본격적으로 이뤄질 것으로 예상한다”면서 “올해 군포복합개발, 생각공장 구로, 군위·의성 육상 풍력 등 진행기준 매출 인식 프로젝트들의 착공되기 때문에 점차 분기별로 안정적인 수익 인식이 가능할 것”이라고 말했다.아울러 적극적인 주주환원정책에도 주목했다. SK디앤디는 기존 연간 주당배당금 600원 수준에서 지난해 800원으로 상향했으며 2023년까지 배당의 점진적 우상향을 목표로 한다. 추가적으로 올해부터는 중기배당을 실시할 예정이다. 그는 “주당배당금 800원이 유지된다고 가정하면 2022년 24%, 2023년 23% 수준의 배당성향이 예상된다”고 했다.
2022.05.19 I 양지윤 기자

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