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- 서울 도심권역에 드디어 새 오피스…'공평구역 15·16지구' 완공 눈앞
- [이데일리 김성수 기자] 서울 오피스시장이 만성적 ‘공급가뭄’을 겪는 가운데 종로구 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발사업이 내년 4월 준공을 목표로 진행되고 있다. 내년 사업이 끝나서 연면적 4만평 이상 빌딩이 들어서면 서울 도심권역 오피스 시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다. 현재 도심권역에 A급 오피스가 대규모 공급 예정이지만, 완공 시점이 대부분 오는 2027년 이후인데다 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 기준 강화로 공사 일정이 지연될 것으로 보인다. ◇ 총 1조2320억 PF 대출…내년 7월 14일 만기 도래20일 부동산업계에 따르면 내년 7월 서울시 종로구 인사동 87번지(공평 15·16지구) 일원 9263㎡에는 지하 8층~지상 최고 25층 규모 업무·상업시설 2개동이 신축된다. 총 연면적은 14만3431.88㎡(약 4만3400여평)다.(자료=서울시, 업계)이 사업은 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발로 진행된다. 시행사는 공평십오십육피에프브이(공평15·16PFV), 시공사는 현대엔지니어링이다. 지난 2022년 11월 17일 공사를 시작했으며 내년 7월 29일 완공 예정이다. 매각금액은 총 1조5000억원(3.3㎡(평)당 3500만원)으로 추산된다. 공평십오십육피에프브이의 주요 주주는 △랜스퍼트에이엠씨(보통주 지분율 36.6%) △비얄프로퍼티(보통주 30.7%) △제이와이디앤아이(보통주 13.2%) △메리츠증권(보통주 9.8%, 1우선주 50%) △메리츠화재해상보험(보통주 5.9%, 1우선주 30%) △메리츠캐피탈(보통주 3.9%, 1우선주 20%) △신한투자증권(구 신한금융투자, 2우선주 100%)이다.공평십오십육피에프브이는 이 사업을 위해 총 8300억원 한도의 대출을 받았었으며 만기는 작년 10월이었다.이어 공평십오십육피에프브이는 1조2320억원 규모로 해당 PF대출을 리파이낸싱하는 데 성공했다. 해당 대출 실행은 작년 8월 26일 이뤄졌으며, 대출 만기는 내년 7월 14일 돌아온다. 시공사 현대엔지니어링은 내년 4월 14일까지 사용승인을 득하는 책임준공의무(미이행시 중첩적 채무인수의무)를 부담한다.리파이낸싱된 PF대출의 각 트랜치별 차입약정 한도액은 △트랜치A 1조원 △트랜치B 2030억원 △트랜치C 290억원이다. 대출원리금은 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 순으로 상환된다. (자료=감사보고서)특수목적회사(SPC) 에이블공평제삼차(대출한도 960억원), 트루프렌드공평제일차(대출한도 270억원)는 트랜치B 대주단에 포함돼 있다. 트루프렌드공평제이차(대출원금 190억원)는 트랜치C 대주에 포함된다.에이블공평제삼차, 트루프렌드공평제일차, 트루프렌드공평제이차는 공평십오십육피에프브이에 대해 보유한 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이들 ABSTB는 12회차까지 발행되면 대출채권과 만기가 동일한 내년 7월 14일이다.이같은 유동화거래의 주관회사는 에이블공평제삼차의 경우 KB증권, 트루프렌드공평제일차·제이차의 경우 한국투자증권이 맡고 있다.또한 각 회차별 유동화증권이 발행 당일 모두 판매되지 못해서 기존에 발행된 유동화증권을 상환하지 못할 위험이 존재한다. 이같은 위험은 주관회사를 맡고 있는 증권사들이 사모사채 인수확약으로 통제된다. KB증권은 에이블공평제삼차가 발행한 ABSTB에 차환발행 관련 유동성위험이 발생하면 960억원을 한도로 에이블공평제삼차가 발행하는 사모사채를 인수할 의무가 있다.한국투자증권은 트루프렌드공평제일차·제이차가 발행한 ABSTB에 차환위험이 생기면 각각 270억원, 190억원 한도로 트루프렌드공평제일차·제이차가 발행한 사모사채를 인수하거나 부족한 금액을 자금보충할 의무가 있다.서울 종로구 공평구역 15·16지구 도시정비형 재개발사업 현장 (사진=김성수 기자)◇ 도심권역 공실률 4%대…공급, 대부분 2027년 이후건물의 지하 1층에는 국내 최대 규모의 유적 전시관이 들어선다. 서울시 정비계획 변경안에 따르면 시행사는 매장문화재를 전면 보전하는 유적 전시관을 조성해 기부채납한다. 기부채납 면적은 총 연면적 기준 7273.21㎡ 규모다.이에 서울시는 전시시설 공공 기여에 따른 인센티브로 높이, 용적률 규제를 완화했다. 그 결과 당초 지하 8층~지상 17층(높이 70m, 용적률 803%)으로 예정됐던 건물이 지하 8층~지상 25층(높이 104m, 용적률 1052%)으로 높아졌다.해당 건물이 완공되면 서울 도심지역 오피스시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다. 국내 상업용부동산 종합 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 서울 도심권역(CBD) 오피스시장 평균 공실률(신축 포함)은 올해 1분기 기준 4.2%로, 전분기보다 0.9%포인트(p) 상승했다. 신축제외 기준 공실률은 3.3%로 전분기보다 0.6%p 올랐다.올해 1분기 도심권역 공실률이 오른 데는 지하철 2·3호선 환승역 을지로3가역 인근에 연면적 1만평이 넘는 신축 오피스 ‘프로젝트107’이 공급되고, 대기업들이 도심권역에서 이전한 영향이 작용했다. 다만 현재 도심권역 공실률은 여전히 자연공실률(이론적으로 가능한 최저 공실률) 5%를 밑돈다. 신규 오피스가 대규모로 공급될 시점도 대부분 오는 2027년 이후다.향후 도심권역에 공급 예정인 A급 오피스는 △을지로3가 도시정비형 재개발구역 제6지구 △을지파이낸스센터(EFC, 을지로3가구역 제1·2지구) △서소문구역 제10지구(동화빌딩, JB금융지주 인수) △서소문구역 제11·12지구(중앙일보 빌딩) △서울역-서대문 1·2구역 제1지구(옛 중앙일보·호암아트홀 개발) △서울역 북부역세권 개발 △‘남산 밀레니엄 힐튼호텔’ 재개발 △메트로타워, 서울로타워 재개발 등이 있다.서울 도심권역(CBD)에 공급될 A급 오피스들 (자료=컬리어스 자료 캡처)그러나 이들 오피스는 대부분 완공 시점이 오는 2027년 이후거나 미정이다. 게다가 PF 대출 기준 강화로 공사 일정이 계속 지연될 것으로 전망된다.앞서 정부는 작년 11월 PF사업 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다. 현재 국내 PF 사업의 자기자본비율은 약 5% 내외인데, 정부는 이를 중장기적으로 선진국과 유사한 20% 수준으로 높이기 위해 세제혜택을 제공한다. 또한 토지 현물출자를 유도하고, 자기자본비율이 높은 사업에 인센티브를 강화한다.금융권의 PF 대출시 사업성 평가도 강화한다. 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 개선하는 것이다. 정부는 연구용역 등을 통해 평가기준·절차, 인증방안을 도출하고 올해 상반기 ‘부동산개발사업관리법’에 근거를 마련하며, 올해 하반기 ‘PF리스크 모범규준’ 반영할 예정이다.이처럼 PF 대출 기준이 강화되면 도심권역 내 오피스 공급 시점이 예상보다 늦춰질 가능성이 크다. 또한 신규 오피스들이 기존의 도심권역 핵심 지역(광화문역·시청역 부근)을 대체하는 데도 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다.글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스는 “앞으로 서울역 인근과 서소문 11·12지구, 삼성타운 개발, JB금융지주의 사옥건립 계획으로 프라임 오피스가 공급되는 대규모 오피스 타운이 형성될 예정”이라며 “하지만 대부분 오는 2027년 이후 완공을 목표로 하고 있어 당분간 오피스 임대차 시장은 안정될 것”이라고 내다봤다.
- [마켓인]AA급 신세계, 1500억원 공모 회사채 발행 나서
- [이데일리 마켓in 김연서 기자] 신세계(AA)가 총 1500억원 규모의 공모 회사채 발행에 나선다. 수익성 둔화와 투자 부담이 지속되는 가운데서도 신용등급 ‘AA’를 유지하면서 우량 채권으로 분류되고 있는 만큼 투자자 수요가 기대된다.신세계백화점 본점. (사진=신세계)18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신세계(004170)는 오는 20일 수요예측을 통해 2년물 500억원, 3년물 1000억원 규모의 회사채를 모집한다. 수요가 몰리면 최대 2500억원까지 증액 발행이 가능하다. 발행일은 30일이며 대표 주관사는 NH투자증권과 KB증권, 한국투자증권, 신한투자증권, 삼성증권이다. 신세계는 개별 민간채권 평가금리 기준 ±30bp(1bp=0.01%포인트)의 가산금리를 제시했다.신세계는 공모 회사채 발행 금액을 차입금 상환에 사용할 계획이다. 신세계 관계자는 “KDB산업은행으로부터 빌린 차입금 1800억원을 상환하기 위해 회사채 발행을 진행하게 됐다”고 말했다. 이번 발행에 앞서 한국신용평가와 NICE(나이스)신용평가는 신세계의 무보증사채 신용등급을 ‘AA(안정적)’으로 유지했다. 백화점을 중심으로 면세점, 도소매, 호텔, 부동산 등으로 다각화된 사업 포트폴리오와 우수한 자산 기반이 신용도를 뒷받침하고 있다는 평가다. 다만 면세점 부문 실적 악화와 투자 확대에 따른 차입 부담은 부담 요인으로 지목됐다.신세계는 2024년 연결기준 4770억원의 영업이익을 기록했다. 이는 2022년(6454억원) 대비 감소한 수준이며, 특히 면세점 부문은 374억원의 영업적자를 냈다. 백화점 부문은 견조한 수익성을 유지하고 있지만 고금리 기조와 명품 소비 둔화가 영향을 미쳤다. 백화점 영업이익률은 2022년 7.3%에서 2024년 5.6%로 하락했다.재무적 측면에서도 투자 확대에 따라 순차입금이 증가하는 추세다. 2025년 3월 말 기준 연결 순차입금은 약 4조5000억원으로 2022년 말(3조5000억원) 대비 1조원 가량 늘었다. ‘순차입금/EBITDA’는 4.3배, ‘EBITDA/이자비용’은 5.3배 수준이다. 다만, 약 8조원 규모의 유형자산 및 투자지분 등 양질의 자산을 보유하고 있어 대체조달 여력은 충분하다는 평가다.대선 이후 AA급 우량 회사채에 대해서는 여전히 1조원 이상의 주문이 몰리는 등 크레딧 시장 전반의 투자 수요는 견조한 흐름을 이어가고 있다. 신세계는 우수한 자산 기반과 브랜드 선호도, 안정적인 현금흐름이 맞물리며 시장 내에서 비교적 높은 평가를 받고 있는 발행사 중 하나다.신세계는 2011년 이마트와 인적분할 이후 백화점 사업을 중심으로 면세점, 부동산, 의류·화장품 도소매, 호텔업 등을 영위하고 있다. 최근에는 인천공항 면세점 신규 보증금(2400억원), 광주 유스퀘어 터미널 인수(4700억원) 등 대규모 투자를 이어가고 있다. 향후에도 주요 점포 리뉴얼 및 신규 사업 확장을 통해 성장 모멘텀을 확보한다는 전략이다.서민호 한신평 연구원은 “백화점 등 주력 부문의 제고된 수익기반은 여전히 유효한 상황이며, 이익창출 규모도 코로나19 이전 대비 높은 수준을 유지하고 있다”며 “면세점 부문 실적 저하와 투자 확대로 수익성이 다소 하락했으나, 양질의 자산 보유와 영업현금창출력으로 투자 자금 소요를 흡수하고 있다”고 분석했다. 이어 “앞으로 면세점 실적 회복과 신규 사업의 투자성과가 가시화될 경우 신용도 변동 요인이 될 수 있다”고 덧붙였다.
- 트럼프 "이란, 무조건 항복해라"…유가4%↑·뉴욕증시 '뚝'[월스트리트in]
- [뉴욕=이데일리 김상윤 특파원] 이스라엘과 이란 간의 무력 충돌이 5일째 격화되는 가운데, 중동 긴장 격화에 대한 우려가 커지면서 뉴욕증시가 17일(현지시간) 일제히 하락했다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 17일(현지시간) 이란 최고지도자 아야톨라 알리 하메네이의 정확한 소재를 파악하고 있다며, 이란에 “무조건 항복”을 촉구하면서 압박 수위를 높이고 있다. 트럼프 대통령은 백악관 상황실에서 국가안보팀을 소집해 회의를 열고 이번 분쟁에 미국이 직접 개입할지 여부를 논의한 것으로 전해진다.이날 뉴욕증권거래소에서 블루칩을 모아놓은 다우존스 30산업평균지수는 전 거래일 대비 0.70% 내린 4만2215.80을, 대형주 벤치마크인 스탠다드앤드푸어스(S&P)500지수는 0.84% 떨어진 5982.72에서 거래를 마쳤다. 기술주 위주의 나스닥지수는 0.91% 하락한 1만9521.09를 기록했다.◇트럼프 백악관 상황실서 80분간 안보회의…美개입 가시화이스라엘과 이란 간 무력 충돌이 이어진 가운데 미국의 압박이 거세지고 있다. 도널드 트럼프 대통령은 이날 자신의 소셜네트워크 플랫폼인 트루스소셜에서 이란 최고지도자를 겨냥해 “무조건 항복하라!(UNCONDITIONAL SURRENDER!)”고 위협했다.그는 “우리는 소위 ‘최고지도자’가 어디에 숨어 있는지 정확히 알고 있다”며 “그는 쉬운 표적이지만 지금은 안전하다. 적어도 당장은 그를 제거(사살!)하지 않겠다”면서도 “하지만 민간인이나 미군을 향한 미사일 공격은 용납할 수 없다. 우리의 인내심은 한계에 다다르고 있다”고 경고했다.트럼프 대통령은 이날 오후 백악관 상황실에서 국가안보팀과 1시간 가량 회의를 진행했고, 미 국방부는 트럼프의 선택지를 넓히기 위해 중동 지역으로 군사 자산을 추가 이동시켰다.미국 언론들은 이번 회의에서는 이스라엘과 이란의 충돌 격화 및 중동 위기 고조 상황에서 미군을 동원해 이란의 핵 시설을 타격하거나 이스라엘을 적극 지원함으로써 미국이 분쟁에 직접 개입하는 방안이 중점적으로 논의됐다고 보도하고 있다. 트럼프 대통령이 이란의 지하 핵 시설을 파괴하기 위해 미국이 보유한 초대형 폭탄 ‘벙커버스터 GBU-57’과 이를 운반해 투하할 B-2 스텔스 폭격기를 이스라엘에 지원하는 고민 중인 것으로 전해진다.앞서 트럼프 대통령은 전날 또 다른 트루스소셜 게시글에서 “모든 사람은 즉시 테헤란을 떠나야 한다”고 밝혔다. 그는 또한 중동 사태 대응을 이유로 캐나다에서 열린 G7 정상회의를 조기 퇴장했으며, 이로 인해 한국 등 회원국들과의 무역 합의에는 도달하지 못했다.에마뉘엘 마크롱 프랑스 대통령은 트럼프가 이란과 이스라엘 간의 휴전을 제안했다고 밝혔지만, 트럼프는 G7 회의 조기 퇴장이 “휴전과는 아무 관련이 없다”며 “훨씬 더 중대한 일 때문”이라고 강조했다.슬레이트스톤 웰스의 케니 폴카리는 “당분간 시장은 중동 지역의 긴장이 완화되기 전까지는 계속 불안한 상태를 유지할 것”이라고 진다했다.JP모간 체이스의 글로벌 마켓 인텔리전스 총괄 앤드루 타일러는 “올해 내내 나쁜 뉴스에도 매수세가 이어지는 ‘저가매수’ 심리가 강했지만, 이제는 리스크 노출을 줄일 시점”이라며 “이스라엘-이란 사태와 관계없이 시장은 조정국면에 진입할 준비를 하고 있었다”고 분석했다.지난 2019년 이라크 바스라 남쪽 알-파우에 위치한 샤트 알-아랍 강 이라크 측에서 촬영된 이란 남서부 아바단 석유 정제소의 전경.(사진=로이터)◇중동 긴장 고조에…국제유가 다시 4% 이상 급등 이런 상황에서 유가도 다시 급등세로 돌아섰다. 이란이 이스라엘과의 휴전을 원한다는 신호에 따라 월요일 하락했던 유가는 이날 일제히 반등했다. 뉴욕상업거래소에서 7월 인도분 서부텍사스산원유(WTI)는 전장 대비 3.07달러(4.28%) 상승한 배럴당 74.84달러에 거래를 마감했다. 글로벌 벤치마크인 브렌트유 8월 인도분 가격은 전장 대비 3.22달러(4.40%) 오른 76.45달러를 기록했다.17일(현지시간) 미 10년물 국채금리 추이 (그래픽=CNBC)◇소매판매 감소에 급등한 국채금리…중동위기에 다시 급락국채금리는 하락했다. 글로벌 국채벤치마크 역할을 하는 10년물 국채금리는 전 거래일 대비 6.7bp(1bp=0.01%포인트) 하락한 4.387%에 거래를 마쳤다. 연준 정책에 민감하게 연동하는 2년물 국채금리는 2.3bp 떨어진 3.946%를 기록했다. 미국의 소매판매가 예상보다 크게 감소하면서 장초반에는 국채금리가 상승했다. 미 상무부는 계절조정 기준 5월 소매판매가 전달보다 0.9% 감소했다고 밝혔다. 이는 시장 예상치였던 0.6% 감소보다 큰 폭으로 줄어든 수치다. 4월에도 0.1% 감소세를 보인 바 있다.헤더 롱 네이비페더럴 신용조합 수석 이코노미스트는 “미국인들은 3월 관세 이전에 자동차를 미리 구입했고, 5월에는 지출을 줄였다”며 “소비자들은 가격에 민감해졌고, 좋은 조건이 아니면 구매를 주저하고 있다”고 진단했다.하지만 중동 긴장감이 커지면서 안전자산인 미 국채에 대한 수요가 커지면서 다시 하락세로 전환했다. 산업생산도 감소했고, 주택건설업체의 신뢰지수는 2022년 12월 이후 최저치를 기록했다.기술주들은 대부분 하락했다. 테슬라가 3.9% 하락한 가운데 애플(-1.4%), 엔비디아(-0.39%), 마이크로소프트(-0.23%), 메타(-0.7%) 등 줄줄이 하락했다.
- [마켓인]4년 만에 공모채…시험대 오른 HDC현대산업개발
- [이데일리 마켓in 안혜신 기자] HDC현대산업개발(294870)(A)이 4년 만에 공모 회사채 시장에 등장한다. 지난 2022년 광주 화정아이파크 붕괴 사고 이후 처음이다. 한동안 건설채에 대한 투자를 꺼리게 만들었던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크도 옅어진 상황에서 이번 공모채 발행은 HDC현대산업개발에 대한 투자자들의 심리를 가늠해보는 시험대가 될 전망이다.17일 금융투자업계에 따르면 HDC현대산업개발은 오는 20일 총 1200억원 규모 공모 회사채 발행을 위한 수요예측을 진행한다.트렌치(만기)는 2년물과 3년물로 꾸렸다. 각각 700억원, 500억원 규모다. 최대 2400억원까지 증액 계획을 세워놨다. 당초 지난달 발행을 계획하고 있었지만 발행 계획을 조정했다. 주관사단도 KB증권, NH투자증권, 미래에셋증권, 신영증권, 신한투자증권 등 대규모로 꾸렸다.파크하얏트 부산 전경(사진=HDC현대산업개발)눈에 띄는 것은 희망 금리 밴드다. 일반적으로 개별 민간채권평가사(민평) 평가금리 대비 -30bp(베이시스포인트·1bp=0.01%포인트)~+30bp를 가산한 이자율을 제시하지만 HDC현대산업개발은 민평 평가금리 대비 -60bp~+60bp로 희망 밴드 수준을 넓게 잡았다.HDC현대산업개발이 공모채 시장을 찾은 것은 지난 2021년 3월 이후 처음이다. HDC현대산업개발은 당시 3년물 700억원, 5년물 300억원 총 1000억원 규모 공모채 발행을 계획했는데 3년물에 4650억원, 5년물에 2700억원의 수요가 몰리면서 흥행에 성공했다. 당시 최종 발행 금리는 3년물 1.829%, 5년물 2.310%였다.이후 2022년 광주 화정아이파크 붕괴 사고가 터지면서 공모채 시장에 나타나지 못했다. 신용등급 역시 한국기업평가 기준 지난 2021년 A+였지만 이듬해 사고 이후 A로 한 단계 하락했고, 이를 유지하고 있다. NICE신용평가도 A였던 신용등급을 지난 2022년 사고 발생 이후 하향검토를 부여했다가 ‘A, 부정적’으로 내린 뒤 작년 등급 전망을 다시 ‘안정적’으로 올렸다.크레딧 시장 분위기 자체는 우호적이다. 지난 9일 수요예측을 진행한 BBB+ 등급 HL D&I(014790) 한라도 당초 계획이었던 600억원보다 소폭 늘어난 900억원으로 발행 규모를 늘렸다. AA급인 에쓰오일(S-Oil(010950))은 회사채 시장이 비수기임에도 1조원의 주문을 받아내는데 성공했다.신용평가사들의 올해 평가도 긍정적이다. 채산성이 우수한 자체사업 비중이 늘어나면서 이익 구조가 개선되고 있다는 것이다. 특히 파주메디컬클러스터 조성사업(도급액 1조원) 등 대규모 프로젝트 수주로 사고 이후에도 연간 30조원이 넘는 수주잔고를 유지하고 있다.올 1분기 연결기준 매출은 신규 착공 프로젝트 감소 등으로 전년비 5.2% 감소한 9057억원을 기록했다. 다만 자체사업 원가율이 크게 개선되면서 매출액 대비 이자와 세금 지불 전 이익(EBIT)은 전년비 1.6%p(포인트) 상승한 6.0%를 기록했다.한 채권시장 관계자는 “최근 회사채 시장은 충분한 수요가 여전히 확인되면서 긍정적인 분위기”라면서 “HDC현대산업개발 역시 목표 수요를 무난하게 채울 수 있을 것으로 보이지만 금리 수준 등에서 시장 신뢰가 얼마나 회복됐는지를 판단할 수 있을 것”이라고 전망했다.
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