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- “아이 키우려 합가했는데 투기?”…비거주 1주택자 ‘사각지대’
- [이데일리 김은경 기자] “아이 맡길 곳이 없어 시댁에서 지내는 것뿐인데, 투기로 간주될까 봐 걱정됩니다.”서울에 거주하는 A씨는 신혼 시절 청약으로 당첨된 서울 아파트를 보유하고 있지만 맞벌이로 아이를 키우기 어려워 이를 전세로 내주고 시부모님 집에 합가해 6년째 살고 있다. 당시만 해도 해당 아파트 가격은 12억원을 넘지 않았지만, 이후 집값이 급격히 오르면서 고가 주택 범위에 들어갔다. 아이가 크면 해당 아파트를 처분하고 학군지로 갈 계획이었다.하지만 최근 장기보유특별공제(장특공) 개편 논의가 본격화하면서 고민이 깊어졌다. 이재명 대통령이 보유기간 중심 공제를 줄이고 실거주 감면을 강화하는 방향을 시사하면서 비거주 1주택자까지 세 부담이 커질 수 있다는 우려가 나오고 있어서다. A씨는 “아직 아이가 어려 도움을 받아야 하는 상황인데 갑자기 법이 바뀐다고 하니 당황스럽다”고 말했다.회사에서 지방 발령을 받은 B씨도 비슷한 입장이다. B씨는 직장 이동으로 가족과 함께 지방으로 이주하면서 기존 주택을 임대했다. 다시 수도권으로 돌아올 가능성이 있어 집을 처분하지 않았지만 비거주 1주택 규제 논의가 나오자 불안감이 커졌다.이재명 대통령이 비거주 1주택자에 대한 장특공 축소 및 폐지 등 규제를 강화할 것을 예고하자 불가피한 이유로 보유 중인 주택에 살지 못하는 1주택자들이 불안에 떨고 있다. 서울 남산에서 바라본 도심의 모습.(사진=이데일리 방인권 기자)◇ 장특공 논란에 ‘불가피 비거주 1주택자’ 혼란30일 부동산 업계에 따르면 갖가지 불가피한 사유로 일시적으로 집에 거주하지 못하는 비거주 1주택자들이 억울하게 투기꾼으로 몰려 세금폭탄을 맞는 것은 아닌지에 관심이 집중되고 있다. 일단 현행 제도상 A씨와 B씨는 보호 범주에 포함되지 않는다. 이는 주거 이동 과정에서만 예외를 인정하는 ‘일시적 2주택’ 특례와 적용 요건이 다르기 때문이다. 일시적 2주택은 1주택자가 새 집을 취득하는 과정에서 기존 주택을 바로 처분하지 못해 일정 기간 2주택이 되는 경우를 말한다.소득세법 시행령 제155조는 일정 기간 내 종전 주택을 양도하면 이를 1세대 1주택으로 간주하도록 규정한다. 이는 주거 이동 과정에서 불가피하게 발생하는 2주택 상태를 예외적으로 인정하기 위한 장치로 ‘기존 주택 보유→신규 주택 취득→기존 주택 처분’이라는 요건을 전제로 한다.취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 일정 요건 아래 예외를 인정하는 규정도 마련돼 있다. 예컨대 공공기관이나 법인의 이전으로 수도권 밖 지역에 주택을 취득한 경우에는 종전 주택 처분 기한을 기존 3년에서 5년으로 완화하는 특례가 적용된다.하지만 A씨와 B씨는 이 같은 일시적 2주택 특례와는 결이 다르다. 두 사람 모두 새 주택을 취득해 갈아타는 과정에서 2주택이 된 것이 아니라 이미 보유한 1주택을 임대한 채 다른 곳에 거주하는 비거주 1주택자다. 결국 이들은 ‘불가피한 비거주 1주택’이라는 별도 사각지대에 놓여 있는 셈이다.◇ 보유 대신 거주 강화…“非투기 수요 예외 필요”이러한 문제는 장특공 개편 논의와 맞물리며 부각되고 있다. 장특공은 12억원 초과 1주택자에 대해 보유기간과 거주기간에 따라 양도세 부담을 줄여주는 제도다. 현행 제도는 1가구 1주택자의 경우 보유 기간과 거주 기간을 따로 계산해 공제율을 적용한다. 10년을 채우면 보유 40%, 거주 40%를 합쳐 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있다.정부는 전면 폐지보다는 보유기간 공제를 줄이고 실제 거주 기간에 따른 감면을 확대하는 방향을 검토 중이다. 정치권에서도 관련 입법이 이어지고 있다. 무소속 최혁진 의원을 비롯해 더불어민주당·진보당 소속 의원 등 13명이 공동 발의한 소득세법 개정안은 장특공에서 보유기간에 따른 공제율(최대 40%)을 전면 폐지하고 이를 거주기간 공제로 흡수하는 것이 핵심이다. 실거주 2년 이상부터 공제율 16%를 적용해 최대 80%까지 확대하고 공제 대상은 ‘보유기간 3년 이상 1세대 1주택’으로 한정했다. 국내에 생활 기반이 없는 국외 거주자도 장특공 적용을 배제한다.다만 정부는 비거주에 대한 공제를 줄이거나 폐지하더라도 불가피한 사유로 비거주 1주택자가 된 경우에 대해선 예외를 허용하는 방안을 검토하고 있다. 자녀 교육, 지방 발령, 부모 봉양 등 불가피한 사유에 대해선 거주에 준하게 보겠다는 의미다. 정부 관계자는 “보유 공제를 줄이고 거주 공제를 늘리는 방향으로 검토하고 있지만 교육, 지방 발령, 부모 봉양 같은 경우에는 예외를 인정해주는 것을 검토하고 있다”면서도 “다만 교육의 경우 시군을 옮겨야 하지, 단순히 강북구에서 강남구로 이전하는 것은 현재 일시적 1주택자 특례에서도 적용되지 않는다”고 밝혔다. 전문가들은 제도 개편 실효성을 높이기 위해서는 명확한 기준 설정이 선행돼야 한다고 입을 모은다. 비거주 1주택자를 모두 투기 수요로 볼 경우 A씨처럼 육아 때문에 일시적으로 합가한 경우나 B씨처럼 지방 발령으로 집을 비운 경우까지 같은 잣대로 묶일 수 있어서다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 “비거주 1주택이라고 해서 모두 투기 수요로 볼 수는 없다”며 “직장 이동, 육아, 부모 봉양, 자녀 교육 등 다양한 사유가 있는 만큼 어떤 경우를 불가피한 비거주로 인정할지 기준을 먼저 세워야 한다”고 말했다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “비거주 1주택자에 대한 기준 없이 규제가 확대될 경우 실수요자들이 매도와 거주 전환 사이에서 결정을 미루는 현상이 나타날 수 있다”며 “결과적으로 거래 위축과 시장 혼란으로 이어질 가능성이 있다”고 말했다.
- 특공 청약경쟁률, 일반공급 절반 수준…생초·신혼이 85%
- [이데일리 정두리 기자] 지난해 전국 청약 시장에서 특별공급 경쟁률이 일반공급 경쟁률의 절반 수준으로 집계됐다.사진=연합뉴스17일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 데이터를 분석한 결과, 지난해 전국 일반공급 1순위 청약 평균 경쟁률(이하 잔여 및 조합원 취소 물량 제외)은 7.1대 1인 반면, 특별공급 청약 경쟁률(이하 기관 추천 예비 대상자 포함)은 3.6대 1로 일반공급 경쟁률의 절반 수준으로 나타났다.2024년에도 일반공급 1순위 청약 경쟁률(12.3대 1) 대비 특별공급 청약 경쟁률(5.7대 1)은 두 배 이상 낮았고, 2023년에는 특별공급 경쟁률(2.6대 1)이 일반공급 1순위 청약 경쟁률(10.3대 1)보다 4배 가까이 낮게 형성됐다.지난해 일반공급에서 세 자릿수 경쟁률을 기록한 인기 단지의 경우에도 특별공급의 경쟁률은 상대적으로 낮았다. 서울 성동구 성수동1가 ‘오티에르 포레’와 송파구 신천동 ‘잠실 르엘’의 경우 일반공급 1순위 평균 청약 경쟁률은 각각 688.1대 1, 631.6대 1이었으나 특별공급 경쟁률은 각각 233.2대 1, 346.2대 1이었다.특별공급은 신청하려면 무주택 가구 구성원이어야 하고, 평생 단 한 번의 당첨 기회만 허용되는 특성상 일반공급보다 청약자 수가 적은 편이다.또 유형별로 자격 요건이 있어 일반분양보다 경쟁이 덜하다. 지난해 특별공급 유형별 접수 비중은 생애최초(46.8%), 신혼부부(38.2%), 다자녀가구(12.4%), 노부모부양(1.1%), 기관추천(1.0%), 이전기관(0.6%)의 순으로 나타났다.2024년과 지난해 생애최초와 신혼부부 유형에 전체 특별공급 청약자의 약 85%가 집중됐다. 다만 2022년과 2023년에 각각 약 93%를 차지했던 것보다는 비중이 작아졌다.이는 2024년 3월부터 정부가 다자녀 특별공급 자격 기준을 기존 3인에서 2인으로 완화하면서 다자녀 가구 유형의 접수 건수가 급증하고, 비중이 대폭 상승했기 때문이다.2023년 3696건이었던 다자녀가구 특별공급 접수 건수는 2024년 4만 9755건으로 13.5배 폭증했다. 2022년과 2023년 2%대에 머물던 다자녀가구 접수 비중은 2024년과 작년에 12%대로 높아졌다.
- 대방건설 ‘디에트르 더 리버’, 29일 당첨자 발표… 신혼부부 및 청년 특공세대 인기
- [이데일리 이윤정 기자] 대방건설이 부산 강서구 범방동에 공급하는 전세형 공공지원 민간임대 아파트 ‘디에트르 더 리버’가 오는 7월 29일 당첨자 발표를 앞두고 있다. 단지는 지난 22일부터 23일까지 이틀간 청약접수를 진행했으며, 신혼부부 및 청년 특별공급 세대에서 정원 내 마감을 기록하는 등 실수요자의 적극적인 관심을 입증했다.가장 높은 경쟁률은 59B-2형 신혼부부 특별공급에서 4.00대 1을 기록했으며, 동일 타입의 청년특공도 1.00대 1로 접수를 마감했다. 59A-2형 신혼특공 또한 3.67:1, 고령자특공(59A-2)은 1.50:1, 청년 1.44:1의 경쟁률을 기록했다. 일반공급 역시 59B-1타입은 1.45:1의 경쟁률을 보이며 마감되었다. ‘부경경마공원역 디에트르 더 리버’는 지하 2층~지상 최고 31층, 총 5개 동, 전용면적 59㎡ A·B 타입으로 구성된 전 세대 전세형 공공지원 민간임대 아파트로, 8년간 거주 가능하다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 적용돼, 보증금 반환 안정성까지 확보된 구조다. 전세사기와 보증금 미반환 사례가 빈번한 상황에서, 보증기관이 개입하는 구조는 실거주자에게 실질적인 안심 요인으로 작용한다.우수한 입지도 괄목할만하다. 2025년 개통 예정인 부전~마산 복선전철 부경경마공원역(예정) 인근에 위치해 있어, 이를 통해 부산 사상·서면 등 부산 도심은 물론, 창원·마산 등 경남 산업지역까지도 빠르게 연결된다. 또한 부산신항 배후 국제산업물류도시 내에 위치한 해당 단지는 인근에 에코델타시티, 명지국제신도시가 위치해 있어 교통·산업·생활기반이 우수한 서부산권의 핵심 입지로 평가받고 있다.주거 환경 역시 쾌적하다. 단지 앞에는 축구장 9개 규모의 ‘녹산고향동산’ 수변공원이 위치해 있고, 범방파크골프장도 단지에서 가까워 여가시간을 보내기에 좋다. 또한 일부 세대에서는 서낙동강 리버뷰 영구조망도 가능하다. 생활편의시설로는 스타필드시티 명지, 롯데프리미엄아울렛 김해점, 에코델타시티 더현대부산(2027년 예정) 등이 차량 10분대 거리에 위치해 있다. 견본주택은 부산 강서구 명지동 일원에 위치하며, 내방 시 세대 유니트 관람 및 상담이 가능하다.
- “여보, 특공 넣어볼까?” 신혼부부 기대하는 이유
- [이데일리 이지현 기자] 공공지원 민간임대 신혼부부 특별공급 유형에 맞벌이 소득 기준이 새롭게 도입된다. 이에따라 민간임대 신혼부부 특공 대상이 2인가구 기준 월 390만원 이하 소득자에서 650만원으로 확대될 전망이다. 맞벌이 3인가구는 부부합산 연봉 1억 7276만원 소득자도 지원이 가능해지는 것이다. 대통령 직속 저출산·고령사회위원회는 11일 ‘제10차 인구 비상대책회의’를 열고 이같은 내용을 담은 ‘저출생대책 주요과제 추진계획 및 추가 보완과제’를 발표했다.이미지=코파일럿그동안 ‘결혼 페널티’라는 말이 있을 정도로 결혼하면 청약 기회 등이 줄어들어 결혼 기피 사유로 꼽혔다. 정부는 결혼으로 인해 청약 시 불이익이 생기는 사항을 추가로 개선해 ‘결혼 메리트’ 제도로 바꾸겠다는 방침이다.우선 공공지원 민간임대 신혼부부 특별공급 유형에 외벌이와 맞벌이 구분없이 소득 기준(전년도 도시근로자 월평균 소득대비)이 120%로 일괄적용됐지만, 앞으로는 맞벌이 소득 기준(200%)을 새롭게 도입한다. 이에따라 2024년 도시근로자 2인가구 기준 월평균 소득기준을 감안하면 지원대상이 월소득 389만 9312원에서 649만 8854원을 버는 가정으로 확대된다. 3인가구 기준으로는 월 863만 8378원 소득 가정에서 1439만 7298원 소득 가정도 특공 청약이 가능한 셈이다. 연봉으로 환산하면 부부합산 1억 7276만원에 이른다.(표=저출산고령사회위원회 제공)공공임대 주택 중 중산층 신혼·출산가구를 주요 정책대상으로 하는 신혼·신생아Ⅱ 유형의 경우, 전세임대 소득기준을 매입임대와 같은 수준으로 완화해 맞벌이 소득 기준을 도시근로자 월평균 소득 120%에서 200%로 상향한다. 다만 신혼·신생아Ⅰ유형(저소득층 지원), 다자녀가구 유형은 매입임대-전세임대 소득기준이 동일하다.매입임대·전세임대(신혼·신생아Ⅱ 유형) 입주자 선정 시 자녀 양육 가정에 대한 우대도 강화한다. 현재 매입임대·전세임대는 같은 순위자 간 경합이 발생하는 경우 대상지역 거주기간, 자녀 수, 청약저축 납입회차 등 여러 평가항목의 배점 합계에 따라 입주자를 선정하고 있다. 이 과정에서 다자녀 가구 등 자녀 양육 가정이 더욱 우대받을 수 있도록 자녀 수에 부여되는 배점을 1점씩 상향 조정한다. 이에 따라 아이 1명은 2점, 2명 3점, 3명이상 4점 등이 적용된다. 아울러 한국토지주택공사(LH)가 수도권 내 연립주택·오피스텔 등을 매입해, 무주택자 대상 주변 시세 대비 90% 수준의 보증금으로 임대하는 ‘든든전세’ 입주자 선정 시 신규 출산가구에 부여되는 가점을 1점에서 2점으로 상향 조정한다.정부는 든든전세에서부터 시작해서 매입임대, 각종 임대주택 관련돼서 13만 2000가구 정도가 혜택을 받을 것으로 전망했다. 이기봉 국토교통부 주거복지정책관은 “지난해 6월 신혼·신생아를 위한 주택 수를 늘렸다”며 “이번엔 그들이 집을 가지거나 아니면 전세를 구할 수 있도록 대출을 조금 더 유용하게 받을 수 있도록 했다”고 말했다.
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