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- 서울 외지인 매수 반년 새 34.4% 뚝… 정부, 비거주 1주택 매물 유도 ‘쐐기’
- [이데일리 이다원 기자] 서울 주택 시장에서 외지인 매수세가 둔화하는 흐름이 이어지고 있다. 실거주 요건 강화와 대출 규제 등 부동산 규제가 이어지면서 투자 성격이 강한 ‘원정 매수’ 수요가 위축되는 모습이다. 이런 가운데 정부가 비거주 1주택자에 대한 추가 규제 카드까지 검토하면서 시장의 관심도 정책 방향으로 쏠리고 있다.서울 서초구 한 부동산에 매매 관련 안내문이 붙어 있다.(사진=이데일리DB)11일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 2월 서울 외 지역 거주자의 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔) 매수는 3911건으로 집계됐다. 5개월 전인 작년 9월(4862건)과 비교하면 951건(34.4%) 줄었다. 지난달 외지인 매수 비중은 24.2%로 같은 기간 0.9%포인트 감소했다.외지인 주택 매수세는 지난해 상반기 정점을 찍고 줄어들고 있다. 실제 서울 외 지역 거주자의 서울 주택 매수 비중은 지난해 1월 28.6%, 2월 27.9% 등 활발한 흐름을 보였다. 하지만 이후 부동산 규제가 이어지면서 외지인 매수 건수는 점차 감소하는 흐름을 나타냈다. 지난해 5월 21.6%로 줄어들었다.하반기 들어 매수세가 잠시 반등하는 모습도 나타났지만 지난해 10월 15일 서울 전역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 확대 지정된 이후 다시 감소세가 이어졌다. 외지인 매수 건수는 지난해 10월 25.6%, 11월 24.7%, 12월 24.4%로 줄었고 이어 올해 들어서도 2월 24.2%까지 내려오는 등 24%대를 유지하고 있다.특히 외지인 선호도가 높았던 송파구, 강동구, 영등포구 등 주요 지역에서 서울 외 거주자의 매수세가 눈에 띄게 줄었다. 송파구의 경우 서울 외 거주자의 아파트 매수 건수가 지난해 9월 349건으로 고점을 찍었지만 올해 2월에는 279건으로 20.1% 감소했다. 같은 기간 마포구는 393건에서 199건으로, 강동구는 384건에서 342건으로, 영등포구는 422건에서 227건으로 각각 줄었다.◇외지인 매수 둔화…비거주 1주택 규제 명분 커지나외지인 매수는 시장에서 투자 성격의 수요 흐름을 보여주는 지표 가운데 하나로 평가된다. 서울 외 지역 거주자가 투자나 향후 거주 목적 등을 고려해 서울 아파트를 매입하는 경우가 많아서다. 갭투자(전세 끼고 매매)가 대부분이었던 큼 실거주 요건이 강화되거나 대출 규제가 확대될 경우 상대적으로 영향을 크게 받기도 한다. 최근 외지인 매수세가 둔화하는 흐름이 정부가 추진하는 ‘실거주 중심’ 정책 기조와 맞물린다는 분석이 나오는 이유다. 이재명 대통령이 투자·투기 목적의 비거주 1주택자에 대해 “보유보다 매각이 유리한 상황을 만들겠다”고 말하면서 관련 규제 논의도 본격화하는 분위기다. 정부가 실거주하지 않는 주택 보유까지 규제 범위를 넓히는 방안을 검토하면서 투자 목적 보유에 대한 정책 압박이 한층 강화될 것이라는 전망도 나온다. 관계 부처와 금융권에 따르면 국토교통부와 재정경제부, 금융위원회 등은 비거주 1주택자에 대한 세제·금융 규제 방안을 검토 중이다. 최근 이들 기관과 금융권 관계자들이 참석한 회의에서도 관련 대책이 논의된 것으로 전해졌다.현재 거론되는 방안 가운데 하나는 장기보유특별공제 제도 조정이다. 현행 소득세법상 1주택자는 주택을 장기간 보유하고 거주할 경우 거주 기간 40%, 보유 기간 40% 등 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 그러나 비거주 1주택자의 경우 보유 기간에 따라 적용되는 공제율 40%를 축소하거나 폐지하는 방안이 검토되는 것으로 알려졌다.금융 규제도 함께 논의되고 있다. 비거주 1주택자의 전세대출에 대한 공적 보증을 제한하는 방식이다. 현재 은행권은 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 공적 보증기관의 보증을 기반으로 전세대출을 취급하고 있어 보증 제한이 현실화할 경우 1주택자의 전세대출 이용이 어려워질 가능성이 있다.전문가들은 외지인 매수를 포함한 비거주 1주택 규제가 투기 수요를 압박하는 동시에 비거주 매물을 유도하는 효과를 노린 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “(비거주 1주택 규제 시) 보유보다 매각이 유리해지므로 시장에 매물이 늘어날 것”이라며 “신규 공급이 부족한 상황에서 기존 주택을 매물로 내놔 수급 균형을 맞추는 효과가 있을 것”이라고 말했다. 그러면서 “단기적으로는 가격이 약세를 보일 수 있으나 전세보증금으로 세 부담이 이연될 가능성도 고려할 수 있다”고 덧붙였다.비거주 1주택 규제를 강화할 경우 세제 체계 전반의 균형을 함께 고려해야 한다는 지적도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 대통령이 언급한 싱가포르 사례를 들어 “싱가포르는 내국인의 1주택 취득은 쉽고 보유세는 무겁지만 양도세와 상속·증여세가 없어 ‘팔기는 쉽게’ 설계돼 있다”고 말했다.김 소장은 “보유세만 올리고 취득·양도세까지 모두 중과하는 방식은 과거의 실패를 되풀이할 위험이 있다”며 “비거주 1주택 규제를 강화하더라도 양도세 등은 낮춰주는 세제 균형이 필요하고 물가 상승을 고려해 비과세 공제 기준 등도 상향 조정해야 정책의 실효성을 높일 수 있다”고 말했다.
- “실거주 의무 없어 갭투자로 in서울 가능” 경매 열리자 100여명 북적
- [이데일리 최정희 김은경 김형환 기자] 서울 서초구 서초 자이 148㎡ 아파트를 포함해 단독·다세대 주택 등 총 13건의 경매가 진행됐던 지난 3일, 서울중앙지법에는 100여명의 인파가 몰렸다. 경매를 유튜브로 배웠다는 2030세대부터 다세대 주택을 낙찰받았다던 80대까지 세대불문이었다. 강남권만의 얘기가 아니다. 노원구 중계10단지 주공 등 아파트 매물만 13곳 가량이 나왔던 지난 4일, 서울북부지법에는 80여명이 몰리며 앉을 자리가 없었다. 30대 부부는 경매 분위기를 보러 신생아까지 데리고 왔다. 이날 현장을 찾은 경매학원 관계자는 “최근 들어 사람이 더 많아지는 것 같은데 오늘은 사람이 별로 없는 편”이라며 “실거주 의무가 없으니 갭투자(전세 끼고 매수)하는 사람들이 꽤 오는 것 같다. 그래도 이곳은 서울에서도 비교적 싸기 때문에 실거주 목적의 젊은 층도 꽤 본다”고 말했다. 서울 노원구 중계10단지 주공 아파트 등이 경매되는 4일 서울북부지법 제101호 입찰법정 앞에서 사람들이 경매되는 물건들을 살펴보고 있다. (사진=김형환 이데일리 기자)작년 10.15 대책으로 서울 25개 자치구 전역이 토지거래허가제(토허제)로 묶이면서 2년 간의 실거주 의무가 생기자 ‘실거주’ 의무가 없는 경매 시장이 각광을 받고 있다. 경매 시장 낙찰가율(감정가 대비 실제 낙찰가)이 5개월째 100%를 뛰어넘었다. 특히 최근 매매 시장에서 강세를 보이는 10억~15억원 아파트가 실거래가를 뛰어넘는 금액에 낙찰되기도 했다. ◇ 일부는 실거래 최고가보다 더 높게 낙찰(그래픽=이데일리 김일환 기자)경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 올해 2월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 101.7%를 기록했다. 서울 전역에 토허제가 도입됐던 작년 10월 100%를 넘긴 이후 5개월째 100%를 웃돌고 있다. 서울 25개 자치구 중 낙찰가율이 가장 높은 곳은 성동구로 138.2%를 기록했다. 관악구와 강동구는 각각 127.7%, 122.5%로 높았다. 성동구와 강동구 내에서도 10억~15억원 대 아파트의 낙찰가율이 높아졌다. 강동구 강일동 강동리버스트4단지 59㎡는 지난 달 23일 11억 5555만원에 낙찰됐다. 1월 말 최고가 10억 1500만원보다 1억 4000만원 더 비싸게 낙찰된 것이다. 관악구 봉천동 관악푸르지오 84㎡는 2월 24일 12억 1684만원에 낙찰됐다. 1월 17일 11억 7000만원 최고가 대비 5000만원 가까이 더 비싸게 낙찰됐다. 10억~15억원 아파트는 실거주 목적으로, 강남권은 투자 또는 상급지 갈아타기 목적으로 경매에 참여하는 사람들이 늘어나고 있다. 15억원 이하의 아파트는 주택담보대출이 최대 6억원까지 가능하지만 그 이상이면 한도가 4억원, 2억원으로 축소되기 때문에 강남권 아파트는 현금 여력이 많은 사람들 위주로 접근하는 경향이 뚜렷했다. 4일 서울북부지법을 찾은 30대 초반 A씨는 “월세에 살고 있는데 내 집 마련을 위해 왔다”며 “노도강(노원·도봉·강북구)도 많이 올랐는데 경매로 사면 조금이라도 싸게 구매할 수 있지 않을까 한다”고 말했다. 3일 서울중앙지법에 서초구 자이 아파트를 경매하러 온 40대 후반 B씨는 “기존에 자가를 보유하고 있지만 상급지 갈아타기를 노리고 있다”며 “최근 강남 집값이 다소 조정됐다고 하지만 일반 매매보다 경매가 가격 메리트가 있다고 판단했다”고 밝혔다. 최근 다주택자 보유 매물이 나오고 있지만 아직까지 너무 비싼 매도호가로 버티는 곳들이 많다는 게 A씨의 생각이다. 지방에 산다는 C씨는 경매가 유일한 서울 아파트 취득 방법이라고 말했다. 지난 달 25일 서초구 잠원동 한강아파트 경매가 있던 날 C씨는 “서울 거주가 불가하기 때문에 경매로 집을 살 수밖에 없다”고 말했다. 같은 날 서초구에 산다는 30대 D씨는 “실거주는 어려운 상황인데 한강아파트가 재건축을 한다고 해서 투자하면 좋을 듯해 왔다”고 밝혔다. 최근에는 경매 물량이 쌓이면서 경매 개시까지 1년이 걸린다는 평가도 나온다. 실제로 이달 경매 물건 중에는 빠르면 작년 10월 경매 개시가 이뤄진 경우도 있었지만 2023년 11월 개시된 후 2년이 넘어서야 경매 일정이 잡히기도 했다. ◇ 매매시장 위축되면 경매 시장도 ‘낙찰가율’ 하락 정부의 다주택자, 비거주 1주택자 등에 대한 양도소득세, 보유세 등 세금 강화 기조로 투자심리가 위축되고 있기 때문에 경매 시장도 영향을 받을 수 있다는 관측이 나온다. ‘실거주 의무 없음’이라는 규제 프리미엄을 계속해서 누리긴 어려울 것이란 얘기다. 실제로 이달 첫째 주(3~6일) 서울 아파트 평균 응찰자 수는 8.3명으로 전주(6.2명) 대비 늘어나긴 했지만 낙찰가율은 95.2%로 4주 연속 하락했다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “입지적으로 우수한 마포, 성동, 강동구 등 매매가격 15억 원 이하는 실수요자들이 진입하면서 낙찰가율이 지지되고 있지만 강남3구(강남·송파·서초구)등 초고가 억제 정책, 보유세 인상 등으로 경매시장도 다소 주춤할 것”이라고 밝혔다. 강은현 EH경매연구소 소장은 “강남권에 눈에 띄는 매물이 없기도 했지만 설 연휴 이후 응찰자 수가 줄어든 것은 사실”이라면서도 “중저가 매물은 견고한 흐름을 보인데다 실수요자 입장에서 경쟁률이 줄어들면 낙찰가가 하락할테니 오히려 진입장벽은 낮아질 수 있다”고 밝혔다. 더 저렴한 낙찰가를 노리는 투자자도 생겨나고 있다. 3일 중앙지법을 찾은 30대 무주택자 E씨는 “강남 등 시세 조정 흐름으로 시세가 하락하면 경매 낙찰가도 더 낮아질 수 있다고 판단한다”며 “부모님에게 독립하기 위해 실거주 목적으로 경매를 보고 있다”고 말했다.
- 전세사기 무섭고, 아파트는 비싸고…빌라 대신 ‘도생’ 찾는 청년들
- [이데일리 박지애 기자] . 올해 초 직장에 입사한 사회초년생 A씨(28)는 최근 직장과 가까운 서울 영등포구의 한 신축 도시형생활주택(도생)을 매수했다. 처음엔 원룸 위주의 다세대 연립 전세를 알아봤지만 전세 사기 우려가 커지면서 발길을 돌렸다. 아파트 전세를 구하자니, 매물도 부족하거니와 자금이 많이 필요해 부담을 느끼던 차에 3억원대로 직장과 가까운 거리의 도생을 매수한 것이다. A씨는 “보증금을 날릴까 전전긍긍하느니 차라리 대출을 끼고 3억원대 도생을 사는 게 낫겠다고 판단했다”며 “보안시설이 잘 갖춰져 안심인 데다, 나중에 집을 옮기더라도 임대수익을 낼 수 있어 합리적 선택이라 본다”고 말했다.서울 마포구에서 공급 중인 도시형생활주택 라비움 한강의 조감도. (사진=HL D&I 한라])아파트 전세 매물 급감과 빌라 기피 현상이 맞물리면서 1~2인 가구를 중심으로 도시형생활주택(도생)이 최근 다시 주목받고 있다. 주거 질을 포기할 수 없는 청년층 수요가 아파트 보단 자금 부담이 덜하면서도 빌라에 비해 각종 인프라와 보안이 보장된 신축 도생으로 발길을 돌리는 모양새다.9일 청약홈을 살펴보면 지난해 11월 청약을 진행한 서울 동작구 신대방동의 보라매 휴마레 도생은 최고 25.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 51㎡형은 2가구 모집에 51명이 몰린 것이다. 해당 면적 분양가는 약 5억 8000만원 선이었다. 준공 16년차인 인근 아파트인 보라매e편한세상 전용 59㎡의 최근 매매가격이 11억원대에 형성된 점을 감안하면, 해당 도생은 절반 수준의 가격으로 서울 내 신축 주거 상품을 선택할 수 있다는 점에서 아파트 대비 가격 경쟁력이 뚜렷하다는 평가다.이보다 앞서 지난해 10월 24일 청약 결과를 발표한 또 다른 도생인 신대방역 더하이브퍼스트도 최고 3.73대 1의 경쟁률을 보였다. 전용 42㎡ 3개 타입 11가구 모집에 41명이 몰렸다. 분양가는 6억~6억 3000만원 수준이었다.도시형생활주택은 300가구 미만 규모로 공급되는 소형 주택으로, 원룸형·단지형 다세대·연립주택 등 다양한 형태를 포함한다. 전용 60㎡ 이하 중심으로 공급되며, 도심 자투리 부지나 역세권에 들어서는 경우가 많다. 청약통장이 필요 없고, 비교적 짧은 인허가 절차로 공급이 가능하다는 점이 특징이다.지난해 하반기부터 대출 및 다주택자 규제가 강화되는 가운데, 일정 요건을 충족하는 소형 신축 주택에 대한 세제 특례가 부각되면서 도시형생활주택을 찾는 수요도 늘고 있다는 분석이다. 전용 60㎡ 이하이면서 수도권 6억원(지방 3억원) 이하인 신축 도시형생활주택이나 소형 주택을 구입할 경우, 취득세·양도소득세·종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외되는 특례가 적용된다. 다주택 중과 부담을 일부 덜 수 있는 셈이다.투자 수요자에게는 절세 혜택과 임대 수익을, 실수요자에게는 상대적으로 낮은 분양가와 아파트 수준의 보안·커뮤니티 시설을 제공한다는 점이 ‘빌라 포비아’ 속에 갈 곳 잃은 1~2인 가구의 눈길을 사로잡고 있다는 분석이다.실제 서울부동산정보광장에 따르면 직주근접 수요가 밀집한 강남구, 여의도를 배후에 둔 영등포구, 대학가가 몰린 서대문구 등 1-2인 가구가 주로 찾는 서울 도심 내 도생 매매 거래는 지난해 하반기부터 꾸준한 증가세를 보이고 있다. 강남구는 지난해 상반기 154건의 도생 매매거래가 이뤄진 데 이어 하반기엔 200건의 매매 거래가 이뤄졌으며 올해 1, 2월 두 달 동안에도 50건의 매매 거래가 이뤄졌다. 핵심 입지에도 거래 가격은 1~2억원대 초소형부터 5~6억원대까지 형성되어 있어, 1~2인 가구가 서울 내 주거 기반을 마련하기에 현실적 대안으로 자리 잡고 있단 평가다.다만 모든 도시형생활주택이 흥행하는 것은 아니다. 분양가가 일반 아파트 못지 않게 높을 경우 수요층이 제한적이다. 지난해 12월 분양한 서울 마포구 합정동 라비움 한강은 전용 57㎡는 3-4인 가구가 살 정도의 면적으로 20억6700만원이라는 고가에도 16가구 모집에 18명이 몰리며 1.13대 1의 경쟁률을 기록했다. 그러나 전용 40·42·45㎡는 17억~19억원대의 높은 분양가 부담으로 미분양이 발생했다. 상대적으로 중대형 평형은 3-4인 가구가 거주가능해 아파트 대체 고급 주거상품으로 수요가 일부 유입됐지만, 1~2인 가구 중심의 소형 평형은 가격 대비 매력이 떨어졌다는 평가다.이에 대해 전문가들은 규제 일변도 상황에서 도생이 투자자와 실수요자 모두에게 일정 부분 대안이 될 수는 있지만, 향후 시장은 입지와 가격 경쟁력에 따라 양극화 양상을 보일 가능성이 크다고 진단한다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근의 도생은 주상복합에 가까운 고층 건물부터 소형 빌라형까지 형태가 다양해지고 있다”며 “실거주 목적을 충족하는 상품일수록 경쟁력이 높겠지만, 분양가가 과도하게 높으면 미분양 리스크가 커질 수밖에 없다”고 지적했다. 이어 “다만 다주택자 규제가 여전히 강한 상황에서 소형 도생은 투자 목적보다 실거주 가치에 중점을 둔 선택이 필요하며, 향후 투자 수요 감소 가능성도 유의해야 한다”고 조언했다.
- '190억 펜트하우스' 장동건♥고소영의 집 내부 어떤가 봤더니…[누구집]
- [이데일리 김형환 기자] 배우 고소영이 최근 배우자인 배우 장동건과 함께 살고 있는 강남 청담동 최고급 펜트하우스 내부 모습을 공개하며 관심을 모으고 있습니다. 해당 펜트하우스는 고소영·장동건 부부 뿐만 아니라 여러 연예인들이 거주하고 있는 것으로 전해졌는데요.서울 강남구 청담동 'PH129'와 배우 장동건고소영 부부. (사진=연합뉴스, 이데일리DB)8일 부동산 업계에 따르면 고소영과 장동건이 사는 강남 청담펜트하우스는 ‘더펜트하우스 청담(PH129)’입니다. 2020년 입주를 시작한 PH129는 2024년까지 4년 동안 국내 공시가격 1위를 기록한 곳인데요. 엘루이 호텔을 재건축, 현대건설이 시공한 PH129는 지하 6층~지상 20층, 29가구로 구성돼 있습니다. 면적별로 살펴보면 전용 273㎡ 27가구, 전용 407㎡ 2가구입니다. 욕실만 4개에 천정고는 최고 3m 가량으로 눈에 탁 틔인 한강뷰가 인상적입니다.워낙 소규모 단지이다 보니 거래 자체가 그렇게 많지는 않은데요. 지난해 7월 전용 273㎡(12층)이 190억원에 거래되며 신고가를 기록하기도 했습니다. 지난해 12월에는 155억원에, 2024년 12월에는 138억원에 거래되기도 했습니다. 현재 매물은 2층은 140억원에, 고층은 330억원에 나와 있습니다. 전세가는 지난해 2월 138억 5000만원으로 거래됐습니다.대부분 복층 구조에 거실 층고는 무려 6.6m에 달하는데요. 높이 6m의 한강 파노라마 창은 모두의 ‘한강뷰’ 로망을 채워줄 수 있습니다. 개별 테라스를 갖추고 있으며 테라스를 통해 한강을 더욱 즐길 수 있습니다.입지적으로도 우수합니다. 영동대교 남단 바로 옆에 위치해 있어 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무지구로 이동이 편리합니다. 대중교통 이요은 그리 편리하지 않습니다. 가장 가까운 역은 청담역으로 도보로 약 14분 거리입니다. 압구정로데오역 역시 비슷한 위치에 있습니다. 다만 최고가 아파트이고 유명인들도 많다보니 대부분 자차를 통해 이동할 것으로 보입니다.게다가 청담 명품거리, 압구정 로데오, 갤러리아 백화점 등 인프라가 풍부합니다. 인근에 서울 청담초를 비롯해 봉은초, 언북초 등이 있으며 청담중, 경기고, 영동고 역시 2㎞ 내 있습니다. 대치 학원가로 차량을 통한 이동도 가능합니다. 한강공원과 청수근린공원 등 공원 공간도 충분히 인근에 위치해 있습니다.이곳은 호텔형 프라이빗 커뮤니티로 구성돼 있는데요. 피트니스센터부터 실내 골프 연습 공간, 입주민 라운지, 호텔식 컨시어지 서비스가 제공됩니다. 최고층 펜트하우스의 경우 독립적 루프탑 풀을 보유하고 있습니다.PH129는 연예인들이 많이 살고 있는 최고급 단지로 유명한데요. 장동건·고소영 부부 뿐만 아니라 BTS 뷔, 골프선수 박인비, 홍상욱 성지출판 대표 등이 거주하고 있습니다. 강력한 보안 시스템과 세대 간 충분한 거리로 인해 노출이 최소화된다는 장점이 있습니다. 프라이빗 엘리베이터 동선으로 입주민끼리 마주치는 경우가 많지 않습니다.
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