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- 코로나19로 공항 닫혔다면 면세점 임대료는?[판례방]
- [하희봉 로피드법률사무소 대표변호사] 코로나19 팬데믹은 우리 사회의 풍경을 송두리째 바꿔 놓았다. 텅 빈 공항, 굳게 닫힌 상점들의 모습은 아직도 많은 이의 기억 속에 선명하다. 특히 하늘길이 막히면서 공항 면세점들은 사실상 개점휴업 상태에 내몰렸다. 여기서 중요한 법적 질문 하나가 떠올랐다. 정부의 강제 조치로 장사를 아예 할 수 없게 되었는데, 과연 임대료는 그대로 내야 하는가?사진=구글 imagen수년간 이어진 이 분쟁에 대해 최근 대법원이 마침내 종지부를 찍는 판결을 내놓았다. 결론부터 말하면, 공항 국제선 청사가 폐쇄된 기간 동안의 임대료는 전액 면제되어야 한다는 것이다. 이 판결은 감염병이나 재난 상황에서 임대인과 임차인의 권리와 의무에 대한 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 크다.사건의 시작은 2020년으로 거슬러 올라간다. 코로나19가 확산되자 정부는 2020년 4월 6일부터 김포, 김해 등 지방 공항의 국제선 운항을 중단하고 모든 국제선 기능을 인천공항으로 일원화하는 초유의 조치를 단행했다. 졸지에 공항 면세점들은 영업을 할래야 할 수 없는 상황에 직면했다.이에 면세점 업체들은 임대인인 한국공항공사를 상대로 청사 폐쇄 기간에 지급한 임대료를 돌려달라는 소송을 제기했다. 그들은 정부 조치로 인해 임대차 계약의 목적인 ‘면세점 영업’이 불가능해졌으니, 임대료 지급 의무도 없다고 주장했다. 이는 우리 민법의 ‘채무자위험부담주의’(제537조)에 근거한 주장이었다. 즉, 양 당사자의 책임 없는 사유로 임대인이 ‘사용·수익 가능한 상태를 제공할 의무’를 이행할 수 없게 되었으니, 임차인 역시 ‘임대료를 지급할 의무’를 면한다는 논리다.그러나 1심과 2심 법원은 원고들의 청구를 일부만 받아들였다. 법원들은 팬데믹이라는 이례적 상황으로 인한 임차인의 어려움은 인정했다. ‘경제사정의 현저한 변경’을 이유로 임대료를 감액할 수 있다는 ‘차임감액청구권’(민법 제628조)을 받아들여, 청사 폐쇄 기간의 임대료를 70% 감액하라고 판결했다.하지만 임대료 전액을 면제해달라는 주장은 기각했다. 그 이유는 청사 폐쇄가 ‘일시적’인 조치일 뿐, 임대차 계약 자체가 완전히 불가능해진 ‘종국적 이행불능’은 아니라고 보았기 때문이다. 임대차 계약은 여전히 유효하게 존속하고 있고, 임차인들은 면세점 공간을 계속 점유하고 있다는 점도 고려되었다. 결국 하급심은 임차인들의 고통을 분담하는 차원에서 임대료를 대폭 깎아주는 선에서 판결을 마무리했다.이 사건은 대법원에서 뒤집혔다. 대법원은 하급심과 달리, 청사 폐쇄 기간 동안의 임대료는 100% 면제되는 것이 타당하다고 보았다.첫째, 대법원은 임대인의 의무를 더 본질적으로 파고들었다. 임대차 계약에서 임대인은 단순히 물리적 공간을 제공하는 데 그치지 않는다. 계약에서 정한 ‘목적’에 맞게 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태를 유지해 줄 의무(민법 제623조)를 부담한다. 이 사건의 계약 목적은 명백히 ‘면세점 영업’이었다. 그런데 정부 조치로 국제선 청사가 폐쇄되면서 면세점 영업은 원천적으로 불가능해졌다. 이는 임차인(면세점)의 영업 능력 문제가 아니라, 임대인(공항공사)이 계약의 핵심 목적인 ‘면세점 영업이 가능한 공간’을 제공할 의무를 이행할 수 없게 된 이행불능 상태라는 것이다.둘째, 대법원은 ‘일시적 불능’과 ‘종국적 불능’의 개념을 새롭게 해석했다. 하급심은 임대차 계약 기간 전체를 기준으로 불능 여부를 판단했지만, 대법원은 “계속적 계약에서 특정 기간 동안 급부가 불가능하게 되었다면, 그 기간에 한해서는 종국적 이행불능으로 평가할 수 있다”고 판시했다. 즉, 청사가 다시 열릴 것이었다 해도, 문이 닫혀 있던 그 수개월 동안은 임대인의 의무 이행이 전면적으로 불가능했다는 의미다.결론적으로, 청사 폐쇄 기간 동안 임대인은 자신의 의무를 이행할 수 없었고, 이는 누구의 잘못도 아니므로 채무자위험부담주의가 적용된다. 따라서 임대인은 그 기간의 임대료를 청구할 수 없고, 이미 받았다면 부당이득으로 반환해야 한다는 것이 대법원의 최종 판단이다.이번 대법원 판결은 팬데믹이라는 초유의 사태가 불러온 법적 공백에 대해 명확한 답을 제시했다. 단순히 매출이 줄어드는 ‘영업 부진’의 위험은 임차인이 감수해야 할 몫이지만, 정부의 강제 조치 등으로 계약의 근본 목적인 ‘영업 행위’ 자체가 불가능해지는 위험은 임대인이 부담해야 한다는 점을 분명히 한 것이다.이는 앞으로 발생할지 모를 또 다른 감염병 사태나 재난, 이에 따른 정부의 영업 중단 조치 등에서 임대인과 임차인 간의 분쟁을 해결하는 중요한 선례가 될 것이다. 임대차 계약의 목적을 얼마나 구체적으로 정하는지가 향후 계약 당사자들의 위험 분담을 결정하는 핵심 요소가 될 수 있음도 시사한다. 수년간의 법적 다툼 끝에 나온 이번 판결이 우리 사회의 계약 관계를 보다 공정하고 합리적인 방향으로 이끄는 이정표가 되기를 기대한다.■하희봉 변호사 △한국외국어대학교 영어학과 △충북대학교 법학전문대학원 △제4회 변호사시험 △특허청 특허심판원 국선대리인 △(현)대법원·서울중앙지방법원 국선변호인 △(현)서울고등법원 국선대리인 △(현)대한변호사협회 이사 △(현)로피드 법률사무소 대표변호사
- ‘전세 이중가격’ 집 살 이유가 됐다[손바닥 부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] 2020년 임대차 2법 시행 이후, 서울 주요 단지에서는 갱신계약과 신규계약 간 전셋값 차이가 벌어졌다. 서울 아파트 단지의 모습.(사진=방인권 기자)전월세상한제에 따라 갱신 시 임대료 인상은 최대 5%로 제한되지만, 신규 계약에는 이러한 규제가 적용되지 않는다. 이에 따라 세입자 보호라는 의도와 달리, 동일 단지 동일 평형에서도 전셋값이 수억 원 차이나는 이중가격 구조가 형성되고 있다.문제는 이 구조가 단기 현상이 아니라는 점이다. 앞으로 갱신청구권을 사용한 전세물량이 대거 만료된다. 이들이 시장에 재진입하는 순간, 전셋값의 급등은 불가피하며, 일부는 감당할 수 없는 보증금 상승을 이유로 주거지를 옮겨야 할 수도 있다. 특히 도심 내 직주근접 수요를 가진 실수요자일수록 비용을 더 지불하든지, 외곽으로 나가든지라는 이분법적 선택에 직면하게 되는 것이다.이중가격 구조를 심화시키는 결정적 요인은 바로 한국에만 존재하는 전세 제도다. 독일, 프랑스, 미국, 일본 등 선진국은 모두 보증금 일부에 월세를 내는 임대차 중심의 구조를 가지고 있다. 반면, 한국은 목돈을 맡기고 월세 없이 거주하는 전세라는 독특한 제도를 기반으로 주거시장이 형성돼 있다.과거 고금리·저주택가격 시대에는 전세가 임대인과 임차인 모두에게 유리했지만, 지금처럼 고금리에 집값까지 오른 상황에서는 임대인도 굴릴 곳 없는 보증금이 부담이고, 임차인도 수억 원의 자금을 동원해야 주거를 확보할 수 있는 구조적 고통이 발생한다. 최근의 전세사기와 보증금 미반환 사태는 전세에 대한 국민적 신뢰마저 크게 흔들고 있다.독일과 프랑스는 흔히 임차인 보호 강국으로 알려져 있다. 독일은 계약기간을 명시하지 않아도 기본 10년 이상 거주가 가능하고, 임대인의 퇴거 요구도 정당한 사유 없이는 거의 불가능하다. 프랑스는 주거권을 헌법에 명시하고, 임대료 인상률 제한, 계약기간 최소 3년 등 다양한 보호장치를 갖췄다.그러나 이들 국가가 무조건 임차인에게 유리한 것은 아니다. 독일조차도 주거비 급등 지역에서는 연간 10% 이내의 임대료 인상을 허용하고 있어, 한국의 5% 상한보다 더 유연하다. 프랑스는 월세의 3배에 달하는 소득 증빙을 요구하고, 제출하지 못할 경우 1년치 월세를 은행에 예치해야만 계약이 가능하다. 보호는 강하지만, 그만큼 자격 조건도 엄격하다는 것이다.미국과 일본은 시장 자율성이 훨씬 강한 구조다. 미국은 몇몇 지역을 제외하고는 계약 종료 후 퇴거가 자유롭고, 일본은 2년 계약 갱신 시 갱신료·사례금 등 임차인 비용 부담이 오히려 크다. 즉, 해외 선진국들 역시 시장 기능과 임차인 보호 사이에서 균형을 유지하려는 제도 설계를 하고 있으며, 한국처럼 보호도 애매하고 시장 자율도 반쪽짜리인 중간 구조는 보기 어렵다.전세가격지수 추이 (그래픽=도시와경제)더 큰 문제는 수요가 몰리는 와중에도 공급은 줄고 있다는 사실이다. 2024년 서울 아파트 입주 예정 물량은 4만 6000가구지만, 2025년은 2만 4000가구로 무려 48% 감소할 전망이다. 2026년 입주 예정 물량은 서울 연간 수요인 약 4.9만~5.4만 가구의 15%에도 미치지 못할 것으로 보인다. 이는 전세 매물 부족, 신규 입주물량 고갈, 매매 전환 가속 등 다양한 부작용을 유발할 수 있으며, 전셋값의 추가 상승을 부추길 가능성도 매우 크다.전세시장 불안이 가시화되자 정부와 정치권에서는 임대차 2법 개정 논의가 다시 불붙고 있다. 계약갱신 횟수와 기간 조정, 임대료 상한율 조정 등 다양한 방안이 거론되지만, 아직 방향은 불투명하다. 시장에서는 이러한 제도 변화가 또 다른 불확실성을 낳을 수 있다고 우려한다. 정책은 바뀔 수 있어도, 사람들의 주거는 당장 바꿀 수 없기 때문이다.제도 개편이 성공하려면 보호와 시장의 균형뿐 아니라, 예측 가능성과 신뢰 회복이 핵심이다. 갑작스러운 변경은 임대인 공급 의지를 꺾고, 임차인의 계약 전략을 붕괴시키며, 시장의 신뢰를 근본적으로 흔들 수 있다.지금의 전세 시장은 불안정성 그 자체다. 공급 부족, 전셋값 상승, 제도 혼선이 맞물리며, 세입자 입장에서는 불안정한 갱신보다 장기적 주거 안정성을 고민할 때가 됐다. 실제로 최근에는 전세가격이 매매가격과 가까워지는 단지들이 늘어나면서, 실수요자 입장에서는 내 집 마련에 대해서 진지하게 검토할 시점이다. 서울과 수도권의 전세시장에서 벌어지는 이중가격, 매물 잠김, 공급절벽은 단순한 단기 트렌드가 아니기 때문이다. 주거를 임차에서 소유로 전환하는 전략은 단순한 자산 축적이 아니다. 보호도, 자율도, 예측도 애매한 현 시점에서 장기적 주거 안정성과 비용 예측 가능성이라는 측면에서 매우 합리적인 선택이 될 수 있다.송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)
- 해수부 부산 이전 “상업용 부동산 조류가 바뀌고 있다”[0과 1로 보는 부동산세상]
- [문지형 알스퀘어 대외협력실장] 정부기관 이전만큼 지역 부동산 생태계에 근본적 변화를 가져오는 사건은 드물다. 해양수산부의 부산 이전 결정은 단순한 행정기관의 위치 변경이 아니다. 이는 침체된 부산지역 상업용 부동산 시장에 조류를 만들어내는 전환점이다. 동시에 서울 중심의 부동산 패러다임에 균열을 가져올 수 있는 신호탄이다.현재 부산 상업용 부동산 시장은 20%에 가까운 높은 공실률로 대변되는 깊은 침체 속에 있다. 하지만 해양수산부 이전과 함께 예고된 북항 재개발, 그리고 향후 추진될 수 있는 공공기관 추가 이전은 이 지역에 새로운 성장 동력을 줄 것이다. 반면 서울, 수도권 시장은 당장 큰 변화가 없겠지만, 수요 구조의 변화를 경험하게 될 것이다.◇부산, 긴 침체의 터널 끝에서 보이는 희미한 빛부산 상업용 부동산 시장의 현실은 냉혹하다. 한국부동산원 자료에 따르면 2024년 4분기 부산지역 오피스 공실률은 18.1%로 전국 평균 8.9%의 두 배에 달한다. 중대형 상가 공실률 14.2%, 임차권리금이 있는 상가 비중의 감소 등 모든 지표가 시장의 어려움을 드러낸다.특히 눈에 띄는 것은 임대료 하락세다. 부산 오피스 평균 임대료가 ㎡당 7,100원으로 전년 대비 0.9% 하락한 것은 숫자 이상의 의미를 갖는다. 이는 임대인들이 공실을 메우기 위해 수익성을 포기하고 있다는 의미로, 시장의 구조적 문제가 깊어지고 있음을 시사한다. 하지만 해양수산부의 부산 이전은 이런 침체 국면에 변수를 제공한다. 동구 초량동 IM빌딩과 협성타워에 850여 명의 직원이 입주하게 되면, 단순히 오피스 하나가 채워지는 것 이상의 파급효과가 있다. 정부기관 이전은 연관 기업들의 동반 이주와 출장객 증가, 인근 상권 활성화 등 연쇄 반응을 일으킨다.더 중요한 것은 상징성이다. 해양수산부 이전은 부산이 단순한 지방도시가 아닌 해양·물류 중심지로서의 정체성을 강화하는 계기가 된다. 북항 재개발과 연계된 시너지 효과, 부산항만공사 등 기존 기관들과의 클러스터 형성은 장기적으로 이 지역 부동산 가치에 긍정적 영향을 미친다.현장에서도 변화의 기운이 감지된다. 업계에 따르면 최근 동구·북항 일대 상업용 부동산 매물 문의가 늘고 있다. 물론 현재의 공급과잉 상황을 고려할 때 단기적인 급격한 회복은 어렵겠지만, 적어도 하락세에 제동이 걸릴 가능성은 충분하다.◇서울 시장, 안정 속에서 읽히는 구조 변화의 전조서울 상업용 부동산 시장은 부산과 대조적으로 여전히 견고하다. 2025년 1분기 서울 A급 오피스 평균 공실률(4.0%)은 건전한 수준이며, 이는 수도권 집중 현상이 여전함을 보여준다. 하지만 세심히 들여다보면 변화의 조짐이 포착된다. 대기업들의 광화문·강남 등 전통 중심 업무지구에서 경기도 광명·구의·영등포 등지로의 사무실 이전이 늘고 있으며, 이로 인해 CBD 공실률이 3.1%에서 3.6%로 상승했다. 이는 기업들이 임대비용 절감을 위해 입지를 재검토하고 있음을 의미한다.해양수산부 이전이 서울 상업용 부동산 시장에 미치는 직접적 영향은 제한적이다. 하지만 이것이 시작에 불과하다는 점을 주목해야 한다. 만약 정부가 추진하는 2차 지방이전이 본격화되고, 산업은행이나 HMM 같은 대형 공공기관들이 실제로 움직인다면 서울 오피스 시장의 수요 구조에 상당한 변화가 올 것이다.이런 구조적 변화는 서서히 진행되다가, 어느 순간 티핑포인트를 넘어, 급격한 변화로 이어지는 경우가 많다. 현재는 그 변화의 초기 단계에 있다.특히 KB금융연구소가 지적한 ‘투자 양극화’ 현상이다. 수도권 거래비중이 역대 최고인 80%를 기록한 것은 투자자들이 여전히 서울을 선호하고 있음을 보여준다. 하지만 동시에 이는 서울 부동산의 가격 상승 압력을 의미하기도 한다. 결국 기업들의 지방 이전을 가속화하는 요인으로 작용할 수 있다.◇새로운 조류를 타고 항해하는 법해양수산부 부산 이전은 우리나라 상업용 부동산 시장에 새로운 조류가 시작되고 있음을 알리는 신호다. 이 변화의 물결을 어떻게 읽고 대응하느냐에 따라 투자자와 정책입안자, 그리고 지역경제의 미래가 달라진다.부산의 경우, 단기적 기대와 장기적 전망을 균형 있게 바라봐야 한다. 지금의 공급과잉 상황은 하루아침에 해결되지 않는다. 하지만 해양·물류 클러스터 조성과 북항 재개발이 본격화되면, 부산은 신성장 동력을 확보할 수 있다. 핵심은 이런 변화에 선제적으로 대응하면서, 과도한 기대를 경계하는 것이다.서울 시장 참여자들도 안주할 수만은 없다. 당장은 안정적이지만, 정부의 균형발전 정책과 기업들의 비용 절감 노력이 맞물리면 장기적으로, 수요 구조 변화가 불가피하다. 특히 정부기관과 공기업이 집중된 여의도·광화문 일대는 이런 변화에 민감하게 반응할 수 있다.무엇보다 중요한 것은 이번 해양수산부 이전이 일회성 이벤트가 아니라, 한국 사회의 구조적 변화를 반영하는 현상이라는 점이다. 저출산·고령화로 인한 인구 감소, 디지털 전환에 따른 업무 방식 변화, 그리고 정부의 지방분산 정책이 맞물리면서 기존의 서울 중심 부동산 패러다임에 균열이 생기고 있다.상상하기 어려운 변화들이 현실이 되고 있다. 해양수산부 부산 이전은 그 시작일 뿐이다. 조류가 바뀌고 있다. 이제 새로운 항로를 찾아 나설 때다.문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)
- 상가건물 임차인의 원상복구 범위…손해배상 실무사례[김용일의 부동산톡]
- [김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 원상으로 회복하여 반환해야 함이 원칙이다. 그런데 특히 상가건물 임대차의 경우 원상복구 의무 및 범위, 손해배상책임 등과 관련하여 분쟁이 많은바, 이번 시간에 법리와 실무사례들을 정리해 보겠다.◇ 임차인의 원상복구 의무와 범위 관련 기본 법리공인중개사 사무실에서 흔히 사용되는 상가 월세 계약서를 보면, 원상복구와 관련하여, “임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다.”고 약정이 되어 있다.이에 따라 임차인의 원상복구 의무가 발생하는데, 다만 그 범위와 관련하여, 임차인이 그가 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것인지, 아니면 그 이전의 사람이 시설한 것까지 모두 원상복구 해야 하는 것인지가 문제된다.이에 대한 정답은, 임차인은 그가 임차 받았을 때의 상태대로 반환하는 것이 원칙이라는 것이고, 다만 특약사항이 있다면 그 특약사항을 따라야 한다는 것이다. 예를들어 특약사항에 “임차인은 임대차목적물을 신축당시 상태로 명도한다.” 또는 “임차인은 임대차목적물에 대해 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상복구 한다.”와 같이 기재하였다면, 임차 당시의 상태대로 원상복구 하면 안 되고, 위 특약사항대로 해야 한다.따라서, 분쟁을 피하기 위해서는, 임대차 계약서 특약사항에 원상복구 범위와 관련하여 구체적으로 적고, 임차 시작 당시의 현장을 사진, 동영상 등으로 증거를 남겨놓으면 좋을 것이다.◇ 임차인이 포괄적으로 영업을 양도받은 경우만일 임차인이 이전 임차인의 기존 임대차계약상의 권리의무를 포괄적으로 양도받기로 했다면, 이전 임차인의 원상회복 의무를 기준으로 모두 승계함이 원칙이다.판례를 보면, 프랜차이즈 커피숍을 운영하다가 임대차계약기간 중 영업양수도계약을 하여, 새로운 임차인이 기존 상호와 시설을 그대로 사용하고, 임대차계약의 보증금 임대료 임대기간 등 조건도 기존과 동일한 사안에서, 대법원은“신규 임차인이 기존 임차인의 지위를 그대로 승계하였다고 보아야 하고, 따라서, 신규 임차인에게 기존 임차인이 설치했던 시설문에 대한 철거 및 원상회복의무가 있다”는 취지로 판시하였다(대법원 2017다268142 판결).다만, 위와 같은 포괄양수도 계약이 아니라, 지금 임차인이 이전 임차인에게 단순히 권리금을 지급한 것에 불과하다면, 원상복구 범위는 이전 임차인에 대한 부분까지 확장되는 것이 아니라, 지금 임차인과 임대인 사이의 임대차계약에서 정한 원상회복 의무와 범위에 따르면 된다. 즉 특별한 약정이 없는한 지금 임차 당시의 상태대로만 원상복구하면 되는 것이다.◇ 임차인의 원상복구 의무 불이행에 따른 손해배상책임1. 손해배상의 범위임대차 종료시 임차인이 원상회복을 하지 않아, 임대인이 직접 원상회복 공사를 하고 비용을 지출했다면, 그 비용상당을 보증금에서 공제할 수 있을 것이다.그리고, 임대인이 원상복구를 한 경우에, 원상복구가 완료될 때까지의 임대료 상당액도 임차인에게 청구할 수 있을 것인데, 다만 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료를 무한정 달라고 할 수 있는 것은 아니다. 판례에 따르면, 여러사정을 종합적으로 고려하여 임대인이 원상회복을 할 수 있었던 객관적 기간을 계산한 후, 그만큼만 임대료를 구할 수 있다(대법원 2010다27090 판결).2. 임대인이 임차인의 시설을 그대로 이용하는 경우임대차계약서에 임차인의 원상복구의무를 규정하고 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것으로 약정하였다 하더라도, 임대인이 원상복구할 의사 없이 기존 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 다른 임차인에게 다시 임대하려 하는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다는 것이 판례이다(대법원 2001다58481 판결).△김용일 변호사- 서울대학교 경영대학 졸업- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표- 대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사- 대한변호사협회 공식 등록 상속전문변호사
- 삼양식품 새 사옥 '남산N타워' 다음달 준공…본PF 10월 만기
- [이데일리 김성수 기자] 서울 중구에 들어서는 새 오피스 ‘충무로 남산N타워’가 다음달 준공된다. 이 건물은 ‘불닭볶음면’으로 잘 알려진 삼양식품이 올해 4분기부터 사옥으로 사용할 예정이다.이 오피스는 서울 남산을 조망할 수 있었던 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’을 오피스로 용도변경한 것이다. 도심권 오피스 공급이 부족해서 수익성 극대화를 위해 사업방향을 변경했다. 총 약정금액 1600억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF)은 오는 10월 만기가 돌아온다.◇ 삼양식품, 건물 2270억원 매입…‘사옥 목적’18일 금융투자업계에 따르면 오피스 ‘충무로 남산N타워’ 관련 총 약정금 1600억원 장기차입금(본PF)이 오는 10월 19일 만기가 돌아온다.(자료=업계)충무로 남산N타워 개발사업은 서울 중구 충무로2가 53-2 외 14필지에 지하 6층~지상 15층, 연면적 2만836.36㎡ 규모 오피스를 개발하는 사업이다. KCC건설이 시공하며, 다음달 준공 예정이다.사업 시행은 남산피에프브이(PFV)가 맡고 있다. 해당 부동산을 매매하는 계약도 이미 체결됐다. 앞서 남산PFV는 남산N타워 오피스 등 부동산 일체를 NH투자증권(머큐리커머셜일반사모부동산투자신탁 7호 신탁업자 지위)에 2081억9500만원에 처분하는 계약을 체결했다.그러나 이 건물은 ‘불닭볶음면’으로 잘 알려진 삼양식품의 사옥으로 사용될 예정이다. 삼양식품은 지난 5월 16일 이 건물을 사옥 확보 목적으로 2270억원에 양수한다고 공시했다. 거래대금은 남산PFV에 현금으로 지급한다. 계약금(거래대금의 92.5%) 2100억원은 지난 5월 19일 지급됐다. 잔금(거래대금의 7.5%) 170억원은 오는 9월 19일 지급될 예정이다. 삼양식품은 차입금 및 회사 보유자금을 통해 거래대금을 조달했다.현재 삼양식품 본사는 서울 성북구 하월곡동(오패산로 3길 104)에 있다. 이 건물은 지하철 4호선 미아사거리역 근처에 있다.삼양식품은 사세 확장에 따라 사옥 이전이 불가피한 상황에서, 사옥을 외국인 관광객이 많은 명동역 인근으로 옮겨 불닭볶음면의 글로벌 소비자와 접점을 확대한다는 전략이다. 회사는 인테리어를 한 뒤 올해 4분기 입주한다는 방침이다.(사진=삼양식품)이 오피스는 서울 남산을 조망할 수 있었던 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’을 오피스로 용도변경한 것이다. 고금리로 수익형부동산 수요가 줄어든 반면, 도심권 오피스는 공급부족 상태인 만큼 수익성 극대화를 위해 사업방향을 변경했다.당초 오피스텔 버밀리언 남산은 단지 안에서 남산을 조망할 수 있고, 남산 예장자락공원을 산책로처럼 이용할 수 있다는 장점이 있었다.하지만 지난 2022년 급격한 금리인상으로 하이엔드 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자심리가 얼어붙어 미분양 상태가 이어졌다. 지난 2022년 말 기준 분양률이 30% 미만에 그쳤다.서울권에 오피스텔, 생활형숙박시설이 여럿 공급됐다는 점도 부담이었다. 공급이 많으면 그만큼 수요가 분산되기 때문이다.서울에 공급된 오피스텔로는 아스티논현, 엘루크 서초, 디오페라 서초 해링턴타워, 르니드 서초, 여의도 그랑리세, 빌리브디 에이블 등이 있었다. 이밖에 생활형숙박시설 세운푸르지오G팰리스도 있다.◇ 1600억원 약정 본PF, 오는 10월 19일 만기반면 서울 오피스시장은 수요대비 공급이 부족한 상황이다. 부동산 전문 서비스·투자 관리회사 컬리어스 코리아에 따르면 올해 2분기 서울 도심권역(CBD) 오피스 공실률은 4.4%로, 전분기 대비 0.1%포인트(p) 떨어졌다.서울 A급 오피스 공실률 추디 (자료=컬리어스)이는 자연공실률인 5%를 밑도는 수준이다. 자연공실률이란 공급과 수요가 균형인 상태에서 이론적으로 나타나는 최저 공실률을 말한다. 사용자의 이사 기간, 인테리어로 공사를 할 경우 자연스럽게 공실률이 발생한다.공실률이 떨어진 반면 임대료는 상승했다. 올해 2분기 서울 도심권역 오피스 평균 임대료는 3.3㎡(평)당 13만373원으로 전분기 대비 1.8% 상승했다.이에 남산PFV는 오피스텔보다 오피스로 개발하는 것이 더 수익성 있다고 판단했다. 실제로 감사보고서를 보면 분양률 100%를 기록하고 있다. 누적 분양수익은 작년 말 기준 1348억2708만원, 누적 분양원가는 983억5853만원으로 누적 분양이익은 364억6855만원이다.남산PFV 관계자는 “오피스텔 시장이 2022년 하반기부터 안 좋아지다 보니 사업 수익을 극대화하기 위해서는 (오피스로) 변경하는 게 낫겠다고 판단했다”며 “기존 수분양자에게는 분양대금을 환불해줬다”고 말했다.남산PFV의 최대 주주는 부동산개발 및 투자회사 넥스트캐피탈(보통주 지분율 71.2%)이다. 이어 △부동산 개발업체 넥스트프로퍼티스(보통주 9.5%, 우선주 1종 14.2%) △KB부동산신탁(우선주 2종 4.5%) △IBK증권(우선주 2종 0.5%) 순이다.넥스트프로퍼티스는 남산N타워 오피스 프로젝트 운영에 필요한 모든 자산 관리, 운영 및 처분에 대한 업무를 맡고 있다.남산PFV는 프로젝트금융 차입금의 보증을 위해 지난 2022년 10월 KB부동산신탁과 담보신탁계약을 체결했고, 이 계약에 따라 용지를 담보신탁했다.이 신탁의 목적은 KB부동산신탁이 신탁부동산을 보전, 관리하고 채무 불이행시 환가, 정산하는 데 있다. 신탁부동산의 소유권 관리와 회사가 이행해야 할 책임 및 채무자가 부담해야 할 채무를 보장하기 위해서다.또한 남산PFV는 프로젝트금융 차입금의 자금관리를 위해 지난 2022년 10월 KB부동산신탁과 자금관리업무 위탁계약을 체결했다.(자료=감사보고서)남산PFV가 부담하는 장기차입금(본PF) 총 약정금액은 1600억원이다. 트랜치별 대출약정 금액은 트랜치A 1200억원, 트랜치B 400억원이다. 만기는 오는 10월 19일 돌아오며, 만기 일시상환 조건이다. 실제 대출이 실행된 액수는 작년 말 기준 1381억8000만원이다. 트랜치A 953억원(신한라이프생명, 흥국화재), 트랜치B(IBK캐피탈, 한국캐피탈, 신한캐피탈) 400억원으로 나뉘어 있다.각 차입처별 PF 대출금과 금리는 다음과 같다. △신한라이프생명보험 397억원(금리 6%) △흥국화재해상보험 556억원(금리 6%) △IBK캐피탈 250억원(금리 7%) △한국캐피탈 75억원(금리 7%) △신한캐피탈 75억원(금리 7%)다.
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