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- 광화문 30분·대단지 숲세권…'2억5천만원'있으면 삽니다[랜선임장]
- [이데일리 정윤지 기자] 서울 한복판에서 북한산 전망을 누리면서도 대단지 아파트에 둘러싸인 동네가 있다. 광화문·시청·을지로 등 서울 도심 업무단지까지 30분 정도 만에 갈 수 있는 강북구 삼양동 ‘솔샘역’이다. 서울 전역이 규제지역으로 묶여 15억원 이하 아파트는 LTV 40% 적용받지만, 생애최초 주택 구매 시 LTV 70%, 최대 6억원 대출이 가능하다. 현금 2억5000만원 있다면 8억5000만원대 단지는 눈여겨볼만 하다. 이데일리는 솔샘역 역세권 아파트 단지 3곳을 돌아봤다.4일 찾은 서울 강북구 SK북한산시티 아파트 내부. (사진=정윤지 기자)◇단지 안쪽 가파른 경사…SK북한산시티 아파트10일 오전 찾은 우이신설선 솔샘역. 언덕에 자리잡은 1번 출구로 나오니 미아뉴타운SK북한산시티 아파트 상가가 한눈에 들어왔다. 5300여가구(임대 1400여가구 포함)를 자랑하는 대단지 아파트 상가인 만큼 각종 음식점과 소형 마트, 세탁소, 학원들이 자리 잡고 있었다.이 아파트는 1973년 미아 1-1 재개발 구역이었다. 사업이 길어져 실제 사용 승인은 2004년에 이뤄졌다. 올해로 23년차를 맞는 구축 아파트지만 단지 관리가 비교적 잘 돼 깨끗하다는 인상을 받았다. 단지를 가로지르는 차도 역시 틈이나 도로 부식 없이 닦여 있었다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 전용 84㎡는 지난달 13일 9억2300만원에 거래돼 신고가를 썼다. 3개월 평균 가격은 8억4350만원이다. 59㎡의 경우 같은 달 5일 8억3000만원에 거래돼 신혼부부 등의 선호도가 높다고 한다.단지 내부는 넓은 만큼 안쪽으로 들어갈수록 언덕이 극심했다. 역과 근접한 147~149동 등은 상가 엘리베이터를 이용해 비교적 쉽게 오갈 수 있지만 안쪽은 언덕을 올라야만 했다. 이 때문에 유모차 등을 끌고 다니기에는 위험해 보였다. 이날 만난 주민 A씨는 “안쪽 동 사는 사람들은 다들 얼굴이 지쳐있다”고 했다. 다만 삼각산초등학교가 단지 바로 옆에 위치해 있다는 점은 자녀를 둔 학부모에게 큰 이점이다. 또 단지 안에 어린이집·유치원도 5개 위치해 있다. 인근 삼각산중은 특목고 진학 실적이 강북구 2위인 학교로, 교육환경을 중시하는 학부모들의 관심이 이어지는 곳이다.서울 강북구 벽산라이브파크 아파트 전경. (사진=네이버지도 거리뷰 갈무리)◇‘가성비’ 벽산라이브파크 아파트…7억원대 거래솔샘역 1번 출구를 통해 도보 4분 거리에는 벽산라이브파크 아파트(1585가구) 상가가 나온다. 이 단지도 언덕이 극심해 대부분 입주민이 상가 엘레베이터를 타고 4개 층을 오르내린다. SK북한산시티 아파트와 마찬가지로 2004년 준공한 이 단지 역시 곳곳에서 나이가 느껴지는 모습이었다. 상대적으로 도로는 패임이 있었고 단지 외벽에도 페인트칠이 벗겨져 있었다.반면 자연환경과 교육환경은 이 단지의 강점으로 꼽힌다. 단지 뒤편으로 삼각산도시자연공원이 이어져 있어 산책이나 가벼운 운동을 즐기기 좋다. 단지 밖으로 나와 횡단보도 하나만 건너면 솔샘문화정보도서관도 이용할 수 있다. 미양초는 단지에서 도보 3~5분 거리에 있고 솔샘중도 약 4분이면 닿는다. 솔샘고 역시 단지 인근에 자리해 자녀를 둔 가구가 생활하기에는 교육시설 접근성이 좋은 편이다.가격은 인근 단지와 비교하면 ‘가성비’ 있는 편이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 전용면적 84㎡의 실거래가는 7억3000만원이다. 2004년 준공된 구축이라는 점과 가파른 지형 등이 가격에 반영된 것으로 보이지만 역과 학교, 공원 등을 가까이에서 이용할 수 있다는 점 때문에 실수요자 입장에서는 선택지로 볼 만했다.4일 찾은 서울 강북구 두산위브트레지움 아파트 내부. (사진=정윤지 기자)◇‘준신축’ 두산위브트레지움 아파트솔샘역 2번 출구에서 530m, 도보 10분이면 도착하는 두산위브트레지움 아파트는 인근에서 신축에 속하는 단지다. 이 아파트도 1370가구에 달하는 대단지로 2011년 준공했다. 이 단지가 앞선 단지들과 가장 다른 점은 내부가 대체로 평지라는 것이다. 단지 내 도로에는 열선까지 깔려 있어 겨울철에도 보행이 편리해 보였다. 준공 16년차에 접어들었지만 곳곳이 깔끔하게 관리되고 있었고 조경도 비교적 잘 정돈돼 있었다. 용적률은 223%, 건폐율은 19%로 단지 내 동 간 간격도 답답하지 않은 편이었다.주차 공간은 모두 지하에 마련돼 지상에서는 차량을 거의 찾아보기 어려웠다. 지하주차장에서 각 동으로 바로 연결되는 구조여서 이동도 편리해 보였으며, 세대당 주차대수는 1.29대다. 교육환경도 앞선 벽산라이브파크와 크게 다르지 않다. 미양초등학교를 배정받으며 학교까지는 도보로 약 7분이 걸린다.강북구 신축급 단지에 평지라는 이점으로 가격은 비교적 높다. 전용 84㎡가 최근 7억2500만~10억원대까지 거래되고 있다. 전용 59㎡부터 114㎡까지 다양한 평형이 있지만 84㎡가 가장 많아 신혼부부부터 3~4인 가구가 주력인 단지다.세 단지 모두 솔샘역 역세권인 만큼 교통 접근성은 장점이었다. 다만 음식점이나 대형 마트, 백화점, 영화관과 같은 생활 편의시설은 인근 삼양사거리나 미아사거리로 이동해야만 한다.향후 솔샘역 2번출구 뒤편 미아동 재개발에 따라 주변 환경도 한층 개선될 것으로 보인다. 대단지라 환금성이 좋은 것도 장점으로 꼽힌다.
- [해피라이프]부동산 세금부터 상가 임장까지…달라지는 투자 전략
- 이데일리TV '해피라이프' 방송 캡쳐.[이데일리TV 기자] ‘해피라이프’는 이데일리TV를 통해 매일 새벽 2시에 방송 중이다. 이번 방송에서는 2026년 부동산 세제 변화와 상속·증여 전략, 상업용 부동산을 고를 때 필요한 현장 판단 기준을 다룬다. 이날 방송에는 로커스랩 장주희 대표와 에프알자산관리 길건우 대표가 출연해 각각 달라지는 부동산 세금과 납세재원 준비, 임장 체크포인트와 좋은 건물의 조건, 용도 변경 시 주의사항을 짚는다.첫 번째 주제에서는 장주희 대표가 2026년 부동산 세제 개편 방향을 설명한다. 정부안에서는 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대하고, 양도소득세 장기보유특별공제 역시 단계적으로 보유보다 거주 비중을 높이는 방향이 제시됐다. 이에 따라 앞으로는 단순히 주택을 오래 보유하는 것보다 실제 거주기간이 세부담에 더욱 중요한 영향을 미칠 수 있다. 다주택자 역시 매도 시기에 따라 양도세 부담이 달라질 수 있어 처분 계획이 있다면 예상 세금을 미리 비교할 필요가 있다는 설명이다.부동산 상속에서는 상속세뿐 아니라 취득세와 실제 세금을 낼 현금까지 함께 준비해야 한다. 방송에서는 부동산 100억 원을 보유한 자산가의 단순 사례를 통해 상속세와 취득세를 합쳐 약 33억6000만원의 현금이 필요할 수 있다는 점을 소개한다. 장 대표는 자산 대부분이 부동산에 묶여 있다면 상속 과정에서 급하게 자산을 처분해야 할 수도 있다며 사전증여와 공제, 현금성 자산이나 보험 등을 활용해 납세재원을 장기적으로 준비해야 한다고 강조한다.두 번째 주제에서는 길건우 대표가 상업용 부동산 투자에서 현장 확인의 중요성을 짚는다. 상가나 빌딩은 같은 지역에서도 임차인과 관리 수준, 이용 동선 등이 크게 다르기 때문에 서류나 지도만으로 판단하기 어렵다. 직접 임장을 통해 유동인구와 상권 분위기, 임차인 구성과 공실 여부를 확인하고, 1층 로비의 안내판과 엘리베이터·보안시설·화장실 등의 상태를 살펴보면 실제 건물의 관리 수준과 경쟁력을 파악하는 데 도움이 된다.좋은 상업용 부동산은 현재 임대수익만 높은 건물이 아니라 매입과 운영, 향후 매각까지 경쟁력을 갖춘 자산이라는 설명이다. 대출 여력과 안정적인 현금흐름, 우량 임차인, 향후 매각 가능성을 함께 살펴야 하며 오래된 건물은 용도 변경을 통해 새로운 가치를 만들 수도 있다. 다만 오피스를 호텔로 바꾸는 등 용도를 변경할 때는 건축법과 주차·소방 등 관련 기준을 충족해야 하는 만큼 예상 수익과 공사비, 법적인 가능성을 함께 따져야 한다.이번 방송은 부동산을 가격이나 현재 수익만으로 판단하기보다 세금과 현금흐름, 현장의 경쟁력과 미래 활용 가능성까지 함께 살펴야 한다는 점을 강조한다. 변화하는 부동산 세제와 상속·증여 전략부터 상업용 부동산의 임장과 투자 기준까지 제시했다.해당 방송 내용은 해피라이프 다시보기를 통해 확인할 수 있다.
- 부프로 "생애최초 청약, 가점 낮은 1인 가구에 문 있다"… 내 집 마련한 34명, 평균 6개월
- [이데일리 이윤정 기자] 인공지능(AI) 기반 내 집 마련 플랫폼 부프로(BooPRO)는 자사 청약 서비스를 이용한 회원 34명이 청약 당첨 또는 매매를 통해 생애 첫 집 마련을 완료했다고 10일 밝혔다.부프로에 따르면 해당 회원들이 구독을 시작한 시점부터 주택 계약까지 걸린 기간은 평균 6개월이다. 이 가운데 20~30대 1인 가구는 21명으로, 부양가족이 없는 회원이 다수를 차지했다.송파ICT청년창업지원센터 입주기업 부프로 엄은혜 대표의 생애 첫 주택 구매자 대상 청약 전략 설명 모습부프로는 청약을 검토할 때 개인의 조건뿐 아니라 신청하려는 주택의 분양가와 입지, 상품성 등을 함께 확인해야 한다고 설명했다. 최근에는 대출 규제와 규제지역, 토지거래허가구역 관련 제도, 가계부채 관리방안, 세제개편안 등 부동산 관련 제도가 잇따라 변경되면서 같은 단지라도 개인의 조건에 따라 청약 가능 여부와 자금 조달 계획이 달라질 수 있다는 설명이다.분양가를 판단할 때는 현재 시세뿐 아니라 입주 시점의 시장 상황을 함께 고려할 필요가 있다고 부프로는 밝혔다. 일반공급 추첨제와 미분양·무순위 물량, 생애최초 특별공급, 신혼부부·신생아 특별공급 등 다양한 공급 유형을 함께 검토하는 방식이다.부프로는 소득과 보유 자산, 세대 구성, 청약통장 등의 정보를 바탕으로 신청 가능한 공급 유형과 대출 한도, 주택 구입에 필요한 자금을 산출하고 단지별 입지와 상품성, 분양가 등을 함께 분석하는 서비스를 제공한다. 청약과 매매를 비교해 주택 구입 방향을 설정하고 계획 수립부터 당첨 이후 자금 조달까지 지원하는 방식이다.자금 계획은 계약금·중도금·잔금 등 납부 일정에 따라 구분해 확인한다. 중도금과 잔금은 대출을 활용하는 경우가 있어 실제 필요한 현금 규모가 분양가와 다를 수 있으며, 규제지역의 중도금 대출 한도나 발코니 확장비, 유상 옵션 등 대출 대상에서 제외되는 비용에 따라 필요한 자금도 달라질 수 있다.서비스는 △1대1 청약 전략 상담 △단지별 청약 레포트 △실시간 질문 커뮤니티 △당첨 후 대출·세무 사후관리 등 4단계로 구성된다. 청약 레포트에는 타입별 분양가와 예상 가점 커트라인, 계약금·중도금·잔금 일정에 따른 자금 시뮬레이션 등의 내용이 포함된다.생애 첫 집 마련을 완료한 34명 가운데 청약 당첨자는 27명, 매매를 통한 구입자는 7명이다. 당첨 단지는 반포 래미안 트리니원, 고척 푸르지오 힐스테이트, 구리 하이니티, 의왕역 SK VIEW, 안양역 센트럴 아이파크 수자인 등이며 전용면적 59㎡ 이하 중소형 주택이 주를 이뤘다.엄은혜 부프로 대표는 “국내 대기업 부동산 그룹사에서 개발과 분양 실무를 담당하면서 부동산 관련 정보가 많아도 실제 의사결정에 어려움을 겪는 초보 구매자를 많이 봤다”며 “저 역시 만 29세 미혼 1인 가구 당시 청약가점이 14점이었으며, 입지와 상품성을 기준으로 주택을 검토한 뒤 당시 미분양이었던 단지를 선택했다”고 말했다.이어 “같은 규제 아래에서도 소득과 자산, 세대 구성 등에 따라 주택 구입 전략이 달라질 수 있기 때문에 개인별 조건을 기준으로 판단할 필요가 있다”고 덧붙였다.부프로는 청약 세미나와 현장 임장 프로그램, 1대1 전략 상담, 상담과 청약 레포트를 결합한 ‘청약 올인원 패키지’ 등을 운영하고 있다.한편 부프로는 중소벤처기업부 소셜벤처 인증과 여성기업 인증을 보유하고 있으며 송파ICT청년창업지원센터에 입주해 있다. 한양대학교, 건국대학교, 광운대학교, 송파구청 등의 지원기업으로 선정됐으며 ‘인공지능 알고리즘 기반 부동산 매물 평가 기술’ 특허를 확보했다.
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