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내년 초 생초·신혼부부 특공 축소한다…특별공급 개편 초읽기
  • 내년 초 생초·신혼부부 특공 축소한다…특별공급 개편 초읽기
  • [이데일리 박종화 기자] 아파트 특별공급(특공) 제도가 개편된다. 생애 최초·신혼부부 특공 등은 축소가 예정됐다. 대신 해외 근로인이나 지방 산업단지 종사자 특공 등이 늘어날 것으로 보인다. 실효성을 갖추려면 분양가 제한을 풀어야 한다는 지적도 나온다.[이데일리 방인권 기자] 서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’의 견본주택을 찾은 방문객들이 재건축 단지 모형을 살펴보고 있다.국토교통부 관계자는 4일 “현재로선 특별공급제도를 개편하되 특별공급 기준 조정은 전혀 검토하고 있지 않다”며 “청약제도는 제로섬 게임이다. 분양가 기준을 완화해 특별공급 물량이 늘면 일반공급 물량이 줄어드는 걸 고려해야 한다”고 말했다.국토교통부는 조만간 유형별 특공 비율을 조정할 계획이다. 생애 최초(생초)·신혼부부 등 청년층 대상 특공을 줄이는 게 핵심이다. 일반공급 추첨제 확대로 청년층 청약 당첨 확률이 높아진 만큼 중·장년층과 형평성을 맞추기 위해서다. 현재 국무조정실 규제 심사를 받는 중으로 늦어도 내년 초엔 시행할 가능성이 크다.현재 국민주택에선 전체 분양물량의 55%, 민영주택은 27~35%를 생애 최초·신혼부부 특별공급 물량으로 공급해야 한다. 이 때문에 일반공급 물량은 절반 이하밖에 안 됐다. 주로 일반공급에 도전하는 중·장년층 사이에서 여러 특별공급 때문에 청약 당첨이 더 어려워졌다는 볼멘소리가 나왔다. 여기에 최근 정부가 청년층 주택 공급을 위해 추첨제 청약을 늘리면서 중·장년층이 유리한 가점제 물량은 더욱 줄어들었다. 다만 특공 비율을 줄이더라도 청년층 주택 공급 확대가 정부 정책 목표인 만큼 소폭 조정에 그칠 공산이 크다. 현재 국토부가 계획 중인 특공 감소 폭은 생초, 신혼부부 유형별로 1~2%포인트 정도다.국토부는 특공 유형을 다양화하는 것도 추진 중이다. 해외 건설 근로자 특공이 대표적이다. 해외 건설 근로자 특별공급은 중동 수주가 한참이던 1970년대 사기를 북돋기 위해 만들었으나 이후 사문화됐다. 추천권자가 지방자치단체장이어서 장애인 등 다른 추천 대상자와 비교해 우선순위에서 밀렸기 때문이다. 이 때문에 국토부는 추천권자를 해외건설협회로 바꿔 실효성을 높인다는 방침이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]원희룡 국토부 장관은 지난달 사우디아라비아를 찾아 현지 주재 인력을 만난 자리에서 “물이 들어왔는데 노를 저을 사람이 없는 상황이다”며 “주택 특별공급도 주고 자녀 입학 때는 외교관 자녀 못지않은 특례 선발 기회를 줘야 한다”고 말했다. 국토부는 이외에도 지방 산업단지 근로자에 특공을 확대하는 방안도 검토 중이다.다만 분양가가 지속해서 오르는 상황에서 특공 대상 주택은 계속 줄고 있다. ‘주택 공급에 관한 규칙’에 따르면 서울 등 투기과열지구에선 분양가가 9억원이 넘으면 특별공급 물량을 배정하지 않는다. 최근 서울에선 강남뿐 아니라 강북에서도 국민주택 규모인 전용면적 84㎡형 분양가가 9억원이 넘는 일이 예사가 됐다. 올 들어선 서울에선 전용 84㎡ 이상 주택에선 특공 물량이 한 채도 배정되지 않았다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “특공은 사회적 배려차원에서 시행하는 것이기 때문에 대상을 계속 확대하긴 부담스럽다”며 “그때그때 상황에 맞춰 비율을 조정하는 게 필요하다”고 말했다.
2022.12.05 I 박종화 기자
외인 문턱 낮춘 금융당국, MSCI 선진국 지수 편입 ‘한발’
  • 외인 문턱 낮춘 금융당국, MSCI 선진국 지수 편입 ‘한발’
  • [이데일리 이정현 기자]금융당국이 코리아디스카운트 해소를 위해 관련 제도 개선에 나섰다. 외국인 투자제도, 배당절차, 기업공개(IPO) 제도를 개선해 글로벌 스탠다드 수준의 투자 환경을 조성하고 자본시장 건전성 및 경쟁력을 강화하겠다는 것이다. 증시 선진화로 영향력이 큰 외국인의 투자를 늘리고 중장기적으로는 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) 선진국 지수 편입을 노린다.금융당국은 한국거래소와 자본시장연구원이 공동으로 주최하고 금융위원회가 후원해 4차에 걸쳐 진행한 릴레이 세미나를 통해 취합한 의견을 바탕으로 정책과제 초안을 28일 제시했다. △외국인 투자자 등록(ID)제도를 폐지하는 등 외국인투자제도를 개선하는 한편 △배당정보를 보고 투자할 수 있도록 배당확정 후 배당받을 주주를 결정할 수 있도록 유도하고 △IPO 허수성 청약을 방지하겠다는 내용이다.김소영 금융위원회 부위원장은 “투자자의 권익 보호 미흡 및 제도의 글로벌 정합성이 떨어지는 것이 자본시장의 주된 디스카운트 요인”이라며 “우리 자본시장이 국제적 위상에 맞는 체계를 갖추기 위해 낡고 익숙한 기존의 틀을 과감히 깨야한다”고 강조했다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]◇‘외국인투자자등록제도’ 폐지 가닥… 배당제도도 개선정부는 30년간 이어진 외국인투자등록제도를 폐지하고 배당제도를 개선하는 등 외국인 투자자를 위한 문턱을 계속 낮춰간다는 계획이다. 한국 주식시장은 선진 주식시장보다 40% 가량 할인돼 있다는 평가가 나올 정도로 ‘코리아 디스카운트’에 직면해 있는데 글로벌 스탠다드에 맞춘 증시 선진화로 이를 극복하겠다는게 배경이다.외국인투자자등록제도는 지난 1992년 외국인에 국내 상장주식 투자를 허용하면서 도입됐는데 주요 선진국 중에는 운영하는 국가가 없다. 아울러 투자자별 투자전략이 실시간 노출될 수 있다는 우려가 있어 골드만삭스나 모건스탠리 같은 글로벌 투자은행(IB)은 관련 제도의 폐지를 요구하는 등 글로벌 스탠다드에 어긋난다는 지적이 있었다. 대신 금융거래에 참여하는 전세계 법인에 부여하는 표준화된 20자리 ID인 LEI(Legal Entity Identifier)와 여권번호로 대체해 외국인 투자자의 계좌개설을 관리한다는 계획이다.배당제도도 배당액을 먼저 확정하고 배당기준일을 설정할 수 있도록 개선해 배당투명성을 높이도록 유도하기로 했다. 우리나라는 주요국과 비교해 배당성향이 낮다는 평가를 받고 있으며 국내 기업 투자자들은 장기 투자보다는 단기 차익 실현 목적이 짙다. MSCI와 ACGA(Asian Corporate Governance Association) 등은 국내 배당제도가 국제표준과 다르다며 코리아 디스카운트의 요인 중 하나로 분류해 왔다.◇코리아 디스카운트 족쇄, 주식시장 제도부터 푼다증권가에서는 코리아 디스카운트의 주된 원인으로 장기투자 유인이 부족한 주식시장 제도와 불투명한 배당성향 등 재무적 요인, 미·중 기술패권 경쟁에 낀 지정학적 리스크 등을 꼽고 있다. 신한투자증권은 “한국 주식시장이 직면한 문제는 제자리걸음 중인 밸류에이션”이라며 이 같은 저평가 요인에 대한 근본적인 해결을 과제로 제시했다.금융당국이 외국인 투자자에 대한 규제를 철폐하고 배당 정책에 손을 댄 것은 이를 극복하기 위한 첫 번째 시도로 볼 수 있다. 국내 증시의 매력도를 높여 외국인 투자 확대 및 신규 자금 유입 등을 유도하겠다는 것이다. 정부가 꾸준히 MSCI 선진국 지수 편입을 노리는 것도 같은 배경이다. 한국은 올해 관찰대상국 등재에 실패하면서 내년 6월경에 있을 발표를 기다리고 있다. MSCI 지수 편입을 위해서는 1년 이상 관찰 대상국에 올라야 하고 이후 승격 여부가 결정된다.금융당국은 외국인에 대한 규제 철폐와 글로벌 스탠다드에 맞는 배당정책 개편을 포함해 증시 선진화를 목표로 IPO시 허수성 청약 등 관행을 개선하는 한편 국제적 수준에 맞도록 파생상품 시장 거래시간 확대, 주문방식 세분화한다는 계획이다.시장에서는 환영입장이다. 변중석 UBS 상무는 정부가 외국인투자자등록제도 폐지 등에 나선데 환영하며 “외국인 투자자의 오랜 불편 해소 및 시장 모니터링 관련 글로벌 스탠다드 정립을 기대해 볼 수 있을 것”이라 말했다. 송영훈 한국거래소 유가증권시장본부 상무는 “외국인 등록제도 등 고착화 된 규제를 선진화해 자본시장의 글로벌 정합성을 제고하고 우리 자본 시장의 매력도를 제고할 필요가 있다”며 “외국계 증권사 및 상임대리인 등 업계와 글로벌 투자자의 의견을 수렴해 관련 개선 방안을 추진하겠다”고 밝혔다.
2022.11.28 I 이정현 기자
청약저축·기업투자 비과세 올해 끝나는데…국회 논의 하세월
  • 청약저축·기업투자 비과세 올해 끝나는데…국회 논의 하세월
  • [세종=이데일리 이명철 기자] 올해 조세 분야에서 74개의 과세특례나 세액공제 등 한시적인 제도의 일몰이 다가오는 것으로 나타났다. 이중 상생협력이나 기업 투자에 대한 세제 혜택, 주택청약종합저축 세액공제 등의 제도가 종료를 앞둔 상황으로 일몰 연장 등 논의가 시급하다. 국회에서도 주요 일몰 종료 항목과 관련해 연장 기간 등에 대해 논의할 예정이지만 현재 논의가 제대로 진행되지 않아 불확실성이 커질 수 있다는 우려다.서울 시내 한 은행에 주택청약종합저축 관련 안내문이 붙어있다. 청약저축에 대해선 일부 공제가 적용되는데 연말 종료될 예정으로 국회에서 연장 여부를 논의 중이다. (사진=연합뉴스)◇실효성 낮은 사업 종료, 문제는 기업 투자 지원24일 기획재정부에 따르면 연말 일몰이 도래하는 조세지출 사업은 총 74개다. 기재부는 지난 7월 발표한 세제 개편안에서 해당 사업 중 10개는 종료하고 15개는 재설계, 49개는 적용기한 연장 등을 결정했다.주요 사업을 보면 특정사회기반시설 집합투자기구 투자자에 대한 과세특례는 지난 정부에서 추진한 한국판 뉴딜을 뒷받침하기 위한 제도인데 실효성이 낮다는 이유로 종료를 결정했다.△박물관 등 이전에 대한 양도소득세 과세특례 △국가에 양도하는 산지 양도소득세 감면 △공모부동산투자회사 현물출자자 과세특례 △임산물 중 목재펠릿 부가가치세 면제 등도 낮은 실효성 때문에 종료될 예정이다.경력단절 여성 고용기업, 정규직 근로자로 전환에 대해 세액공제를 적용하는 제도는 연말 일몰 대상인데 또 다른 고용증대·사회보험료·육아휴직 복귀자 등과 함께 ‘통합고용세액공재’로 합쳐짐에 따라 그대로 종료된다.문제는 연말 종료를 앞두고 일몰 기한을 연장해야 하는 다수 조세지출 사업들이다. 정부의 세제 개편안 방침에 따라 64개 항목은 일몰이 최소 2년 이상 연장토록 했는데 이를 적용하려면 국회에서 조세특례제한법을 개정해야 하기 때문이다.하지만 현재 상임위인 기획재정위원회의 조세소위에서 조특법 개정안과 관련한 논의가 제대로 이뤄지지 않고 있는 상황이다.기재위는 정부 세제 개편안의 주요 내용인 법인세 최고세율 인하, 금융투자소득세 2년 유예, 상속세 개편, 종합부동산세 완화 등에 대해 이견을 좁히지 못하고 있다. 이에 조세소위 구성부터 난항을 빚어왔다.최근 조세소위원장을 류성걸 국민의힘 의원이 맡는 등 구성에 합의하고 논의를 시작했지만 주요 쟁점에 대한 여야 의견차가 큰 상황에서 류 의원의 코로나19 확진 등이 맞물려 진전이 없는 상태다.조세소위에서는 조특법 개정안에서 45개 항목에 대해 일몰 연장을 논의할 계획이다. 국회 논의가 늦어지거나 무산될 경우 해당 제도와 연관된 기업, 납세자들의 불확실성이 커질 수 있다는 지적이다.우선 대기업 수준의 낮은 수수료로 2·3차 협력사가 주요 은행에서 현금화할 수 있는 시스템인 상생결제와 관련해 소득세·법인세를 공제하는 방안이 올해 일몰 종료된다. 정부는 해당 제도 3년 연장을 추진하겠다고 밝힌 바 있다.상생협력을 위한 대·중소기업·농어업협력재단 출연 등에 대한 세액공제 적용 기한도 현재 연말 종료를 앞둔 상황으로 정부안(3년 연장)이 계류됐다.내국법인이 창업자·벤처기업 등에 신규 출자하거나 벤처캐피탈(VC) 등이 소재·부품·장비 분야 특화선도기업 등에 신규 출자해 취득한 주식 또는 출자지분에 비과세하는 특례도 연말 종료를 앞뒀다.상생협력이나 벤처기업, 소재·부품·장비 기업에 대한 투자 세액공제는 창업 생태계를 육성하는데 정책 목적이 있는 만큼 세제 혜택에 대한 불확실성을 빨리 해소할 필요가 있다는 지적이다.◇청약저축·농어업인 비과세 등도 관심사총급여액 7000만원 이하 무주택세대주인 근로소득자에 대해 주택청약종합저축 납입액 40%를 공제하는 제도도 연말 종료된다. 8월말 기준 청약저축 가입 계좌수는 2700만개로 해당 제도 종료 시 큰 혼란이 예상된다.65세 이상이나 장애인, 기초생활수급자 등 취약계층이 5000만원 이하 비과세종합저축에 가입해 발생하는 이자·배당소득에 비과세하는 제도도 연말 종료가 예고됐다.코로나19 계기로 도입한 착한 임대인 제도도 연말이 일몰 기한이다. 자발적으로 임대료를 낮춘느 임대사업자에게 인하액 최대 70% 세액공제하는 제도인데 연말 종료될 경우 소상공인 등 임차인들에게 부담이 전이될 수 있는 상황이다.농어업에서는 토지 세금 분야에서 일몰 종료가 예정된 사업들의 연장 여부가 관심사다. 농민 등이 농지·초지 등을 자녀에게 증여할 때 1억원 한도로 증여세를 전액 감면하는데 연말 종료가 예고됐다. 해당 제도에서 내년 예상되는 감면 규모는 992억원에 달하는 수준이다.8년 이상 직접 축산에 사용한 축사용지에 대한 양도세 비과세, 8년 이상 양식업 등 직접 어업에 사용한 어업용 토지의 양도세 비과세 등도 연말 종료된다.기재부 관계자는 “조세소위에서 논의가 본격 시작되면 의원들의 입법안과 함께 논의될 예정”이라며 “정부안이 우선 통과되는 방향으로 협의에 임하겠다”고 말했다.
2022.11.25 I 이명철 기자
"청약통장 절대 깨지 마세요"
  • "청약통장 절대 깨지 마세요"[복덕방기자들]
  • [이데일리 박종화 기자] 최근 미분양이 늘고 청약통장 금리가 바닥을 길면서 청약통장을 해지할까 고민하는 이들이 늘고 있다. 청약 전문가인 정숙희(필명 ‘열정로즈’) 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표는 이들에게 단호히 말한다. “청약통장은 절대 깨시면 안 됩니다” 그는 “부동산 사이클은 돌고 돈다”며 “청약통장은 가입일부터 청약 가점이 쌓이는 구조이기 때문에 만들어 놓으면 분명 쓸 날이 온다”고 말했다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 23일 정 대표를 만나 청약 전략을 들어봤다. 정 대표는 최근 청약 시장 상황을 두고 “잘 되는 곳은 경쟁률이 매우 높게 나오지만 안 되는 곳은 미분양이 속출하고 있다”며 “지역별 양극화가 심화됐다”고 말했다. 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 1년 전보다 세 배 넘게 늘었다. 정 대표는 “입지 대비 분양가가 너무 비싸거나 주변 구축 단지 가격이 분양가보다 싸다면 여지 없이 미분양이 되고 있다”고 했다.정 대표는 “내년에 분양을 준비 중이 좋은 단지들이 상당히 많다”며 “금리 인상 때문에 시장 심리가 많이 위축됐지만 청약으로 내 집 마련을 생각하고 있는 분들이라면 이들 분양 예정 단지 일정을 잘 체크하면 좋다”고 조언했다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트)을 비롯해 래미안 원펜타스(신반포15차), 신반포 메이플자이(신반포 4지구), 이문 2·3구역 등이 정 대표가 꼽은 내년 분양 대어(大魚)다.청약을 준비한다면 청약 제도 개편도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 부동산 규제지역에서도 전용면적 60㎡ 이하는 60%, 60~85㎡는 30%를 추첨제로 청약 당첨자를 적용하기로 했기 때문이다. 대신 전용 85㎡ 초과 물량은 가점제 비율이 80%까지 높아진다. 정 대표는 “2030세대가 청약에 당첨될 수 있는 기회의 문이 열렸다”며 “서울로 청약 수요가 몰리는 현상이 더 심화할 것 같다”고 말했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서서 일부 물량을 분양하는 것)은 어떨까. 정 대표는 “공공 사전청약은 보험”이라고 말했다. 사전청약에 당첨되더라도 본 청약까지는 재당첨 제한 없이 다른 단지 청약을 넣을 수 있기 때문이다. 정 대표는 “당장 가용 자금이 없는 사회 초년생은 사전청약을 잘 활용하면 분양대금을 모을 수 있는 장점이 있다”고 말했다.
2022.11.23 I 박종화 기자
3.3㎡당 3829만원…'중도금 대출 불가' 전용84㎡ 현금 14억 필요
  • 3.3㎡당 3829만원…'중도금 대출 불가' 전용84㎡ 현금 14억 필요
  • [이데일리 이성기 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업으로 통하는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 분양가(3.3㎡당 3829만원)를 책정하고 본격적인 일반 분양에 돌입한다. 이르면 25일 입주자 모집 공고를 시작으로 다음 달 5일 특별공급, 6일 1순위 청약 등 일반분양을 시작한다. 당첨자 발표일은 특별공급 14일, 1순위 15일이다. 정당 계약은 내년 1월 3일로 정해졌다. 책정된 분양가를 바탕으로 주택도시보증공사(HUG)에 분양 보증을 받고 구청의 입주자 모집 공고 승인 후 모집 공고를 해야 하는 만큼, 일정은 다소 달라질 수 있다. [그래픽=이데일리 김정훈 기자]총 1만 2032가구 중 조합원 물량을 제외하고 4786가구가 일반에 분양된다. 전용 29~49㎡ 소형이 2061가구, 59㎡(1488가구)·84㎡(1237가구) 중형이 2725가구로 주로 중·소형에 몰려 있다. 84㎡ 초과 타입(109~167㎡)은 모두 조합원에 배정됐다.분양가가 결정되면서 전용 49㎡는 8억 4238만원, 59㎡는 9억 5725만원, 84㎡는 13억 186만원대에 이를 것으로 보인다. 전용 84㎡의 경우 옵션과 확장비, 취득세 등 각종 세금까지 고려하면 실제 필요한 자금은 14억원을 웃돌 것으로 예상한다. 이르면 다음 주부터 중도금 대출 보증 가능 분양가 기준이 9억원에서 12억원으로 상향될 예정이지만, 청약 대기자들의 수요가 가장 높은 전용 84㎡는 중도금 대출이 불가능해 오로지 현금으로 분양대금을 충당해야 한다.이에 따라 중도금 대출이 수월하고, 전용 84㎡ 중 일부 세대(558가구)는 `주방 뷰` 등 비선호 주택형인 점에서 이번 청약에서는 중소형 아파트의 인기가 두드러질 것이라는 관측이 높다. 청약 가능 점수는 입주자 모집 공고 일정에 따라 달라질 확률이 높아 보인다. 정부가 12월 중 청약 제도를 개편하기로 했는데, 기존 가점제 방식에서 추첨제 비중을 키우면 점수가 낮은 때에도 당첨 기회가 늘어나기 때문이다. 입주자 모집 공고가 청약 제도 개편 전에 이뤄지면 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 고가점자가 유리하고, 청약 제도 개편 후 모집 공고가 나오면 20~30대 중심의 상대적 저가점자도 당첨 가능권에 들어설 수 있다. 현행 청약 제도에 따르면 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로 당첨자를 가려낸다. [그래픽=이데일리 김일환 기자]정부가 청약 제도 개편을 예고하면서 상황은 달라질 수 있다. 개편안에 따라 청약 제도가 바뀌면 전용 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60%로 당첨자를 가려낸다. 전용 60~84㎡는 가점 70%, 추첨 30%를 적용한다. 이렇게 되면 상대적 저가점자에게도 그만큼 기회의 문이 넓어진다. 잇단 금리 인상과 경기 침체 우려로 전국적으로 미분양 우려가 커지고 있지만, 서울 주요 입지에 초대형 단지라는 매력과 주변 시세보다는 낮아 전문가들은 무난한 `완판`을 예측하고 있다.한 분양 관계자는 “`주방 뷰`나 소형 평형 복도식 논란이 있지만 당분간 이 정도 규모와 입지를 대체할 단지가 없어서 둔촌주공 청약은 1순위에서 무난하게 마감될 것으로 본다”고 말했다. 혹 미분양 세대가 발생한다면 `줍줍`(무순위 청약)은 전국 청약이 가능해졌다.
2022.11.21 I 이성기 기자
"내년 여름까지 공포심리 극대화…미분양 물량 적은 지역 찾아야"
  • "내년 여름까지 공포심리 극대화…미분양 물량 적은 지역 찾아야"
  • [이데일리 박종화 하지나 기자] 집값이 바닥을 모르고 떨어지고 있다. 경기 침체와 금리 상승 우려 탓이다. 부동산 정보회사 부동산R114가 ‘2023년 상반기 주택 시장 전망’을 묻는 설문조사에 응답자 중 65.3%가 ‘하락’을 전망했다. 내년 주택시장은 어떨까. 부동산R114의 설문조사 결과 ‘경기 침체 가능성(32.4%)’과 ‘대출 금리 인상 가능성(30.8%)’을 가장 많이 꼽았다. 경제 성장률이 둔화하고 대출 금리가 급격히 오르면 주택 수요가 위축할 것이라는 전망이다. 한국개발연구원(KDI) 등 경제 싱크탱크에선 내년 상반기 한국 경제 성장이 둔화하고 금리가 지속해서 오를 것으로 예상한다. 부동산R114도 설문조사에서 ‘이자 및 세금 부담으로 매도물량 증가(11.7%)’, ‘가격 부담에 따른 거래 실종(9.2%)’ 등을 집값 하락 요인으로 꼽았다.윤지해 부동산R114 수석연구원은 “미국 중앙은행의 자이언트스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)과 한국은행의 꾸준한 금리 인상으로 시중 주택담보대출 금리가 7% 수준까지 올라온 상황이다. 여기에 추가 금리 인상도 예고된 상황이어서 대출 이자 부담은 더 커질 전망이다”며 “게다가 인플레이션에 따른 경제 성장률 둔화와 환율과 수출 등의 대외 경제여건도 불확실성이 상당하다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]집값은 언제 반등할 수 있을까. 부동산 빅데이터 전문가인 조영광 대우건설 연구원은 20일 이데일리 유튜브채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 “예전엔 금리 인상이 됐으면 계층을 따지지 않고 타격을 줬는데 지금은 대출에 민감한 지역이 특히 심각하게 타격을 받고 있다”고 설명했다. 인천이나 성남시·수원시·화성시 등이 대표적이다. 그는 “2019년에 집값이 내려가려고 하는 시그널이 충분히 있었는데 분양가상한제 탓에 다시 인위적으로 상승했다”며 “이것을 바다 건너 미국의 파월 연방준비제도(Fed) 의장이 금리 인상으로 정리를 해주고 있는 상황이다”고 말했다.조 연구원은 “특히 역세권·소형주택이 타격이 크다”고 경고했다. 다른 유형에 비해 집값이 가파르게 오른 데다가 소형주택은 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것) 등 레버리지 투자가 많아 고금리에 더 취약하기 때문이다. 조 연구원은 “결국 인위적인 상승이 이뤄졌던 2019년 수준까지는 가격이 하락할 것”이라고 지적했다.전세시장에서도 하락론이 우세했다. 부동산R114 설문에서 응답자 중 41.7%가 하락을, 20.7%가 상승을 예상했다. 전셋값 하락 요인으론 ‘‘임대인의 임차보증금 반환 리스크(23.8%)’를 꼽은 응답자가 가장 많았다. 최근 주택 매매 가격이 하락하면서 역전세난, 나아가 깡통전세(전셋값이 매매가와 비슷하거나 이를 웃도는 현상) 우려가 커지고 있어서다. 깡통전세가 확산하면 전세 시장 전체가 불안해질 수 있다. ‘전세대출 이자 부담으로 월세 시장 이탈’을 전셋값 하락 요인으로 지목한 응답자 비율은 19.6%였다.실제로 정부가 서울과 경기 4곳을 제외한 전국을 규제 지역에서 해제했지만 전국 아파트값은 낙폭을 확대하며 또다시 사상 최고치 하락률을 기록했다. 이달 14일 기준 한국부동산원이 조사한 전국 아파트값은 한 주 전보다 0.47% 하락했다. 전주(-0.39%)보다 0.08%포인트 하락폭이 커지면서 8주 연속 사상 최고치를 경신했다. 전국 176개 시군구 중 전주보다 가격이 내려간 곳은 168곳에서 171곳으로 늘었다. 서울 아파트값도 한 주 전보다 0.46% 하락했다. 전주(-0.38%)보다 0.08%포인트 내린 것으로 역대 가장 높은 하락률을 기록했다. 그렇다면 이번 하락장은 언제 끝날 수 있을까. 조 연구원이 꼽은 핵심 변수는 결국 금리다. 그는 연방공개시장위원회(FOMC) 점도표(FOMC 위원이 사안별 의견을 점으로 표시한 표)를 근거로 “2023년 여름까진 금리가 계속 인상되고 거래도 안 되면서 공포 심리가 극대화할 것 같다”며 “2023년~2024년을 넘어가는 시점엔 공포 심리가 완화되지 않을까 생각한다”고 했다.이런 상황에서 주택 수요자는 어떤 선택을 해야 할까. 신기루 같은 호재보다는 구체적인 주거 여건을 봐야 한다는 게 조 연구원 생각이다. 그는 “공포 심리가 극대화할 때는 실수요자의 시야가 넓지 않다”며 “당장 효용을 줄 수 있는 입지나 평형을 찾아가는 것이다”고 했다. 그는 시공사 선정 후 공사에 들어간 재개발·재건축 사업, 인근 공원·녹지, 학군 등을 예로 들었다.조 연구원은 무주택자에게 “청약 제도가 많이 개편될 것이다. 신혼부부도 서울 신축 아파트를 분양받을 길이 열렸다”며 “과도한 대출을 일으켜선 곤란하고 미분양 물량이 적은 지역을 알아보는 게 좋다”고 조언했다. 갈아타기를 원하는 1주택자에겐 “시세 조정이 이뤄지는 재건축 단지 중에서 시공사 선정을 앞둔 단지들을 찾는 게 좋다”며 “시공사가 선정된 단지라면 재건축 초과 이익 환수제(재건축으로 오른 집값 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도) 완화 혜택을 볼 수 있을 것이다”고 했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]
2022.11.21 I 박종화 기자
60㎡ 이하는 절반 이상 추첨…'2030청포족'에 희망 생긴다
  • 60㎡ 이하는 절반 이상 추첨…'2030청포족'에 희망 생긴다
  • [이데일리 박종화 기자] 서울에 사는 30대 무주택자 A씨는 한동안 청약을 포기하고 있었다. 청약 가점이 낮을뿐더러 분양가가 계속 올라 중도금 대출도 어려워졌기 때문이다. 이런 A씨에게 새로운 기회가 열렸다. 서울 등 투기과열지구에서도 추첨제 청약이 부활하기 때문이다. 때맞춰 중도금 대출 한도도 늘어난다.청약 제도가 5년 만에 대대적으로 개편된다. 규제지역에서도 청약 가점에 상관없이 추첨으로 아파트를 분양받을 길이 열린다. 추첨제 물량이 늘어나는 만큼 가점제 물량은 줄어든다. 청약 조건과 가점에 맞춘 청약 전략이 어느 때보다 중요해졌다.◇규제지역서도 전용 60㎡ 이하 60% 추첨으로국토교통부는 이르면 올 연말 청약제도를 개편한다. 핵심은 추첨제 청약 확대다. 그동안 서울 등 투기과열지구에선 전용면적 85㎡ 이하 주택은 무조건 청약 가점 순으로 일반공급 당첨자를 정해야 했다. 조정대상지역에서도 가점제 비중이 75%에 달했다. 무주택 기간·청약통장 가입 기간·부양가족 수를 반영하는 가점제에선 20·30대가 불리할 수밖에 없었다.국토부는 이런 문제를 해소하기 위해 투기과열지구·조정대상지역 등 부동산 규제지역에서도 전용 60㎡ 이하는 일반공급 당첨자 중 60%, 60~85㎡는 30%를 추첨으로 뽑도록 했다. 이렇게 되면 청약 가점이 낮은 청년에게도 당첨을 노릴 기회가 생긴다. 투기과열지구 중소형 주택에 추첨제가 부활하는 건 2017년 이후 5년 만이다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]반대로 전용 85㎡ 초과 주택은 일반공급 가점제 비중이 커진다. 추첨제 확대로 줄어드는 가점제 물량을 보충해 중대형 주택 수요가 많은 중·장년층 수요에 맞추기 위해서다. 투기과열지구에선 50%에서 80%, 조정대상지역에선 30%에서 50%로 가점제 비율이 올라간다. 다만 중·대형 주택은 분양가가 비싼 만큼 고가점자라면 자신의 수요와 자금 사정에 맞춘 청약 전략이 더 중요하다.비규제지역은 추첨제 청약 기회가 더욱 많다. 전용 85㎡ 이하는 최대 60%, 85㎡ 이상 초과 물량은 100% 추첨제로 청약 당첨자를 정한다. 최근 서울과 경기 일부(성남시 수정·분당구, 과천시 광명시, 하남시)를 제외한 모든 규제지역이 해제됐기 때문에 추첨제 청약을 활용하는 게 더 중요해졌다. 더욱이 비규제지역에선 다주택자도 1순위 청약을 신청할 수 있다. 또한 재당첨 제한도 없어 부담 없이 청약에 도전할 수 있다.청약 문턱이 낮아지는 만큼 청약 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “청약 열기가 식었지만 추첨제 도입으로 청약 당첨을 위한 당첨 커트라인은 과거 수준을 유지할 것으로 보인다”고 말했다. 박 대표는 “청약 가점 50점이 안 되는 저가점자는 추첨제 당첨을 기대하는 수밖에 없다. 최근 비규제지역이 늘어났는데 청약 가점이 높다면 가점제 물량이 있는 전용 85㎡ 이하에 청약을 넣어야 그나마 당첨 확률을 높일 수 있다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김일환 기자]◇분양가 12억 아파트도 중도금 대출 가능분양가 마련 부담도 줄어들었다. 중도금 대출을 받을 수 있는 분양가 상한이 올라갔기 때문이다. 기존까지는 분양가가 9억원을 넘으면 중도금 대출을 받기 어려웠지만 앞으론 이 기준이 12억원까지 높아진다. 서울 등 수도권에서 중형 아파트도 분양가가 9억원을 넘어가 ‘현금 부자’만 아파트를 분양받을 수 있던 문제를 해결하기 위해서다. 다음 달 분양하는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(옛 둔촌주공아파트)’은 전용 59㎡ 기준 9억3000만~9억5000만원에 분양가가 정해졌는데 예전 같으면 청약자가 온전히 중도금을 마련해야 했지만 이젠 은행에서 빌릴 수 있게 됐다.1주택자 청약 부담도 줄어든다. 이전까진 입주 가능일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 했지만 다음 달부터는 처분 기한이 2년으로 늘어난다. 기존 주택 처분 기간이 늘어나면 지금 같은 ‘거래 절벽’ 상황에서 기존 주택 처분 문제로 청약을 망설이지 않아도 된다. 추첨제 물량이 늘어난 상황에서 1주택자 부담이 더욱 줄어든 셈이다. 주택이 있더라도 청약 가점이나 기존 주택 처분에 대한 고민 없이 ‘갈아타기 청약’을 노릴 수 있게 됐다.때맞춰 분양 물량도 늘어난다. 서울에서만 래미안 원펜타스(신반포15차), 신반포 메이플자이(신반포 4지구), 래미안 라그란데(이문1구역) 등이 분양을 기다리고 있다. 내년엔 성동구치소 부지, 대방공공주택지구 등 서울 노른자 땅 공공주택 사전청약도 예고됐다. 추첨제 확대와 주택시장 하향이 맞물리면서 인기 입지에 청약 수요가 쏠리는 양극화 현상이 일어날 것이란 게 시장 전망이다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]청약 경쟁이 부담스럽다면 무순위 청약도 대안이 될 수 있다. 무순위 청약은 정당 계약 이후 미계약이나 무순위 물량을 전량 추첨으로 공급하는 제도다. 내년부터 무주택자라면 거주 지역에 상관없이 무순위 청약을 신청할 수 있다. 무순위 청약은 청약통장을 사용하지 않아도 되는 데다가 세대주가 아니더라도 신청할 수 있다. 일반 청약과 마찬가지로 규제지역에선 한 번 당첨되면 일정 기간(투기과열지구 10년·조정대상지역 7년) 재당첨이 제한된다는 것은 유의해야 한다.전문가들은 ‘묻지마 청약’을 하다간 낭패를 볼 수 있다고 조언한다. 정숙희(필명 ‘열정로즈’) 내집마련을꿈꾸는사람들(내꿈사) 대표는 “서울에선 분양가 상한제가 적용돼도 분양가가 웬만해서 10억원을 넘어간다. 중도금 대출이 나와도 20·30세대엔 계약금 마련도 부담스러울 수 있다”며 “상대적으로 분양가가 저렴한 소형 아파트나 공공주택을 분양하는 게 현실적이다”고 했다.정 대표는 “분양가 상한제가 적용되는 아파트는 실거주 의무가 적용되므로 잔금 여유와 출·퇴근 가능성 등을 잘 따져봐야 한다”고도 조언했다. 분양가만 보고 청약을 넣었다가 전세를 못 받아 잔금을 못 치르거나 장시간 출·퇴근에 시달리는 등 낭패를 볼 수 있기 때문이다.
2022.11.21 I 박종화 기자
"서울 파급효과 감안..단계적으로 풀어야"
  • [일문일답]"서울 파급효과 감안..단계적으로 풀어야"
  • [이데일리 하지나 기자] 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전국이 규제지역에서 해제됐다. 10일 국토교통부는 전날 4차 주거정책심의위원회에서 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정’을 심의·의결하고 이날 오전 열린 제3차 부동산관계장관회의에서 이 같이 밝혔다. 다만 이날 논의 안건으로 올랐던 공시가격 현실화 수정 계획의 경우 부담을 추가 완화하는 방안을 다각적으로 검토한 후 11월 중에 발표키로 했다. 추경호 부총리 겸 기재부 장관이 10일 정부서울청사에서 원희룡 국토교통부 장관(오른쪽에서 두 번째)과 김주현 금융위원장(오른쪽) 이복현 금융감독원장(왼쪽) 등이 참석한 가운데 열린 부동산 관계장관회의에 참석하며 인사하고 있다.(사진=연합뉴스)다음은 국토부 관계자와의 주요 일문일답이다. △공시가격 현실화 수정 계획을 결론 내리지 못한 이유가 있나. 쟁점 사안이 있나? =국민 부담 완화 방안에 대해서 추가적으로 검토하자는 차원이다. 구체적으로는 여러가지 사안에 대해서 종합적으로 검토하고 있다. 특별한 사안에 쟁점이 있었던 것은 아니다. △한국조세재정연구원 공청회에서 1년 유예 방안을 제안했는데 것이 변경될 수 있나. =현재 정부의 공식적인 발표는 아직 안했기 때문에 이를 포함해서 다양한 방안을 검토할 수 있다. 일단 11월 말이 데드라인이다. 내년도 공시를 위해서는 12월 중순에는 지자체와 공유를 해야한다. 11월말까지는 정부안 확정해서 발표하겠다. △서울이랑 경기도 4곳 빼고 규제지역이 다 풀렸다. 서울을 해제 안한 이유가 있나. 투기과열지구만 풀어도 정책적 목적을 달성할 수 있지 않나?=서울내에서도 가격 격차가 존재하는 것은 사실이다. 하지만 서울에 묶여서 동일한 생활권으로 이뤄져 있다는 것도 사실이다. 또 수요가 그렇게 높지 않은 상황에서 투기과열지구와 조정대상지역 분리하기 쉬운데 대기 수요가 많은 곳은 분리해서 풀기 어렵다. 투기과열지구는 청약, 재건축 조합원 지위에 제한을 걸고 있고 조정대상지역은 대출, 세금 규제와 관련이 있다. 어떤 것이 시장에 영향을 덜 미쳐서 풀어준다는 판단은 어려운 측면이 있다. 주정심을 하면서 서울이 가지고 있는 파급효과나 상징성, 서울 대기 수요들 감안을 하면 단계적으로 풀어야 하고, 한 번에 풀기는 어려운 점이 있다는게 공통된 의견이다. 과거에도 강남 3구는 따로 풀고 지정했지만 서울 전역은 일시에 지정하고 해제했었다.△규제지역 완화 5개월만에 3번째다. 이 정도면 서울 규제 완화는 너무 보수적으로 접근한 것 아닌가. 타이밍을 놓친 게 아닌가라는 우려도 있다. =첫번째는 시장을 확신하기엔 이른 단계였고, 2번째, 3번째는 시기가 굉장히 붙어있다. 정부가 시장을 계속적으로 주시하고 있다가 적절한 시기에 규제를 완화하는 노력을 하고 있다고 생각한다. △서울의 경우 규제 해제 시그널이 있나. =서울에서 주택 시장이 어떻게 될지 모니터링이 필요하고, 서울과 영향을 주고 받는 이번에 해제된 지역들이 어떻게 움직이는 지도 살펴봐야 한다. △부동산PF 보증 상품 신설하면서 건설사 자구노력이 있어야 보증을 받을 수 있다고 했는데, 언제 어떤 방식으로 이뤄지나?=23년 2월까지 방안 마련할 예정이다. 예를 들어 어떤 업체가 높은 고분양 써서 대거 미분양됐는데 자금을 지원하는 것은 온당치 않다. 그래서 자구 노력을 통해서 지원하겠다는 것이다. △제도 시행이 너무 늦은 것 아닌가. 건설사들 상황 어떤게 판단하고 있나. =미분양이 나왔는데 아무런 대안이 없다고 생각할 때는 속수무책으로 있어야 되지만 내 사업장이 건실하고, 보증을 받을 수 있다고 본인이 생각한다면 다른 판단을 할 수 있을 것이라고 본다. =PF 보증은 지금도 하고 있는데 12월에 이 제도를 개선해서 좀 더 완화하겠다는 것이다. △대출 규제가 풀리면서 조정대상지역, 투기과열지구 규제지역 경계가 무의미해졌다. 개편 가능성은?=규제지역이 지정된 상황에서 규제지역 개편은 어렵다고 본다. 내부적으로 고민해서 새로 개편할만하다고 생각하면 정비된 제도를 시행하려고 한다.
2022.11.10 I 하지나 기자
내달 안전진단·등록임대제 완화 방안 발표
  • 내달 안전진단·등록임대제 완화 방안 발표
  • [이데일리 박종화 기자] 정부가 규제 완화에 속도를 낸다. 이르면 다음 달 재건축 안전진단·등록임대주택 제도 개편안을 발표한다. 주택 경기가 경착륙하는 것을 막기 위해서다.정부는 10일 부동산 관계장관회의를 열고 이런 내용을 담은 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’을 확정했다. 갈수록 심화하고 있는 거래 절벽 현상을 완화하고 가격 하락 속도를 조정하기 위해서다. 정부는 지금 같은 시장 상황이 지속하면 신규 주택 공급까지 위축될 것을 우려한다.서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)이날 원희룡 국토교통부 장관은 “중장기 도심공급 기반 확충을 위한 안전진단 개선, 안심하고 장기간 거주할 수 있는 등록임대의 정상화 방안도 진행 중인 연구용역 등을 조속히 마무리해 다음 달 중 개선방안을 발표하겠다”고 했다.재건축 안전진단 제도는 구조 안전성 비중을 줄이고 생활환경 배점을 높이는 방안이 유력하다. 지나치게 안전진단이 까다로워지면서 재건축 추진이 어려워지고 생활환경이 열악해진다는 지적에서다. 지방자치단체가 배점을 조정할 수 있는 자율성도 확대를 추진한다.등록임대주택은 그간 줄어들었던 혜택 부활을 검토한다. 조정대상지역 내 등록임대주택 사업자에게도 취득세·보유세 등 세제 혜택을 주는 방안이 거론한다. 국토부는 리츠(부동산 펀드) 등 전문 법인 임대사업자를 육성하는 방안도 검토 중이다.사전청약(본 청약보다 2~3년 앞서 일부를 분양하는 것) 물량은 축소한다. 그간 정부가 주택 수요를 분산하기 위해 도입한 사전청약이 몰리면서 청약 시장 위축에 한 몫하고 있기 때문이다. 정부는 2022~2024년 민간 사전청약 물량은 7만4000가구에서 2만4000가구로, 공공 사전청약 물량은 2만4000가구에서 1만1000가구로 줄인다. 사전청약을 조건으로 공공택지를 매각하도록 한 규정도 삭제한다.
2022.11.10 I 박종화 기자
추경호 “급격한 부동산시장 냉각 경계…규제 지역 과감히 해제”
  • 추경호 “급격한 부동산시장 냉각 경계…규제 지역 과감히 해제”
  • [세종=이데일리 조용석 기자] 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 “주택가격의 일정 부분 하향 조정은 불가피하나, 최근의 가파른 금리인상 추세와 결합한 급격한 시장 냉각 가능성은 경계해야 한다”고 10일 말했다. 추경호 부총리 겸 기재부 장관이 10일 정부서울청사에서 원희룡 국토교통부 장관과 김주현 금융위원장 이복현 금융감독원장 등이 참석한 가운데 열린 부동산 관계장관회의를 주재하며 발언하고 있다. (사진 = 연합뉴스)추 부총리는 이날 정부서울청사에서 ‘부동산 관계장관회의’ 주재해 “부동산 시장의 연착륙을 확고히 하면서도 중장기 수급 안정 및 서민·실수요자를 두텁게 보호하기 위한 맞춤형 대응방안을 추진한다”며 이같이 언급했다. 이날 회의는 주택공급기반 위축 방지, 실수요자 내집마련 애로 해소, 서민·중산층 주거부담 경감 등을 목적으로 개최됐다. 특히 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전국이 규제지역에서 해제됐다. 추 부총리는 “최근 시장 여건 등을 감안해 수도권을 중심으로 규제 지역을 과감하게 해제한다”며 “당초 내년 초로 예정되었던 규제지역내 무주택자 LTV 50% 일원화, 투기과열지구내 15억 초과 아파트 주담대 허용을 12월 초로 앞당겨 시행하는 등 실수요자의 내 집 마련을 저해하는 규제를 완화하겠다”고 말했다. 또 무순위 청약 시 거주지 요건을 폐지하는 등 청약기회 확대, 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면 요건 완화도 완화된다고 설명했다. 추 부총리는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 추가 공급 등 주택공급기반 위축을 방지할 대책도 발표했다. 그는 “미분양 등에 따른 주택공급기반의 과도한 위축을 방지하기 위해 10조원 규모의 부동산 PF 보증을 추가 공급할 것”이라며 “정상 추진 중인 부동산 개발사업에 대한 공적 보증을 강화하겠다”고 말했다. 이어 “수요가 높은 정비사업의 진입장벽으로 작용하는 안전진단 규제 개편을 연말까지 마무리할 것”이라며 “주택 조기공급 목적의 공공택지 사전청약 의무는 폐지토록 하겠다”고 덧붙였다. 또 혜택이 축소·폐지된 현 등록임대사업자에 대해서는 과거 제도 시행 효과, 주택시장 상황 등을 종합 감안해 연내 개선방안을 제시한다는 복안이다. 추 부총리는 “서민·중산층 주거부담 경감을 위해 금리 상승 등 상환부담 급증으로 원리금 정상상환이 곤란한 경우 은행권의 채무조정을 활용할 수 있도록 하겠다”고 발표했다. 현재는 실직, 폐업, 질병 등 불가피한 사유만 채무조정 활용이 가능하다. 이어 “ 청년층 금리 부담 완화를 위해 낮은 전세대출금리가 적용되는 특례보증 한도액을 현행 1억원에서 2억원으로 확대할 것”이라며 “취약 임차인이 전세보증금 미반환 위험에 노출되지 않도록 집주인의 생활안정자금 목적 주택담보대출에 적용되는 별도의 대출규제 한도(현 2억)도 폐지한다”고 예고했다. 추 부총리는 “부동산시장은 실물경제·금융시장 등과 밀접하게 연관되어 있는 만큼, 앞으로 정부는 시장동향을 관계부처와 함께 면밀히 모니터링할 것”이라며 “ 추가 조치가 필요한 경우에는 준비된 단계별 대응계획에 따라 시장상황에 맞게 적기 조치하겠다”고 강조했다.
2022.11.10 I 조용석 기자

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