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- 준비없는 세제 강화와 땜질식 보완에 ‘시장은 마비’[손바닥부동산]
- [송승현 도시와경제 대표] 제4회 국무회의에서 대통령과 재정경제부 장관이 양도소득세를 주제로 웃으며 대화를 나누는 장면은 묘한 불쾌감을 남겼다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 3일 청와대에서 열린 국무회의에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)양도세는 단순한 세목이 아니다. 개개인의 수십 년 자산 축적과 직결된, 말 그대로 인생의 결과물에 부과되는 세금이다. 직장 생활 수십 년, 사업의 성공과 실패를 거치며 쌓아 올린 자산의 최종 정산 단계에서 부과되는 세금이 양도세다. 그 무게를 감안하면 즉흥적인 메시지 발언과 가벼운 분위기로 정책 권위는 사라졌다.이 장면이 더 민감하게 받아들여지는 이유는 따로 있다. 회의의 중심에 있던 인물들이 공교롭게도 똘똘한 한 채를 보유한 당사자들이라는 점이다. 이는 개인의 자산 보유 여부를 문제 삼자는 것이 아니다. 정책 결정권자와 정책의 직접적 영향을 받는 위치가 겹칠 때, 정부는 그 어느 때보다 구조와 원칙을 명확히 설명할 책임이 있다. 그러나 현재 정부의 대응은 제도 전반에 대한 구조적 설명이 아니라, 메시지 이후 임차인이 거주 중인 다주택자의 매물에 대해 보완방안이라는 허울에 임기응변식 땜질 조치만 하고 있다.양도세를 원상복귀하겠다는 발언 자체가 문제의 본질은 아니다. 진짜 문제는 원상복귀라는 개념이 선택적으로 적용되고 있다는 점이다. 특정 세금만 과거로 되돌리면서, 그 세금이 작동하던 당시의 제도 환경은 그대로 두는 것은 원상복귀가 아니다. 만약 문재인 정부 수준으로 양도세 체계를 되돌리겠다면, 같은 시기의 거래 환경 역시 함께 재검토돼야 논리적으로 일관된다. 그 대표적인 제도가 토지거래허가제다.토지거래허가제는 본래 투기 억제를 위한 비상수단이었다. 특정 지역의 급격한 가격 상승과 투기 수요가 확인될 때 한시적으로 작동하는 응급 처방에 가까운 제도였다. 그러나 지금의 토지거래허가제는 이미 상시 규제로 굳어졌다. 양도세는 정상화를 이유로 거래세 강화를 하면서도 거래 규제는 그대로 유지된다면, 이는 정책 정합성이 결여된 논리적 불일치다. 세금은 강화하고 거래는 묶는 구조, 이것은 정상화가 아니라 시장 왜곡이다.2025년 11월 14일 공표된 2024년 주택소유 통계에 분석해보면, 다주택자가 집값상승의 주범이라는 것이 얼마나 현실과 동떨어져 있는지 알 수 있다. 통계에 따르면 주택을 소유한 1,597.6만 명이 보유한 주택 수는 1,705.8만 호로, 1인당 평균 소유 주택 수는 1.07호이다. 특히 주택을 1건만 소유한 사람은 전체의 85.1%에 달했고, 2건 이상을 소유한 다주택자 비중은 14.9%로 전년 대비 0.1%p 감소했다. 3건 이상은 1.8%에 불과하다. 다주택자 비중은 2020년 이후 장기적으로 줄어드는 흐름이다.2024년 거주지역 및 소유물건수별 주택 소유자 현황 (그래픽=도시와경제)지역별 통계를 보면 다주택자 비중이 가장 높은 곳은 제주(20.0%), 충남(17.4%), 강원(17.0%) 등 주로 지방에 집중되어 있다. 반면 규제가 집중된 서울과 수도권은 오히려 전국 평균보다 낮은 수준이다. 다주택자 비중이 감소함에도 불구하고 주택 가격 상승세는 이어가고 있다. 이는 다주택자가 집값을 올린다는 가설은 실제 시장 데이터와 충돌하고 있는 것이다. 또한 정책은 다주택자 비중이 상대적으로 낮은 서울을 투기의 온상으로 규정하며 규제하고 있다. 제주와 강원 등지에서 다주택 소유가 더 활발함을 보여주지만, 정부의 칼날은 이제 서울의 실수요 1주택자까지 위협하는 보유세 증세로 향하고 있다.5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과는 정책의 의도와 달리 정반대의 결과를 낳을 가능성이 높다. 지방의 다주택자는 서울 매물을 내놓기보다 버티기를 선택하고, 규제 부담이 큰 서울의 보유자들은 지방 주택부터 처분하며 서울 한 채 전략을 택하는 것이다. 지방은 매수자가 사라지고, 서울 핵심지역은 매물이 잠기며 가격 하방 경직성이 더욱 강해진다.여기에 실거주 요건은 전세 시장까지 흔들고 있다. 과거에는 서울에 집을 보유하고 다른 지역에 거주하며 전세를 공급하던 완충 역할의 집주인들이 존재했다. 그러나 실거주 요건이 강화되면서 집주인의 직접 입주를 선택하면서, 서울 핵심지역의 전세 물량은 감소했고, 이는 임대료 상승으로 이어졌다. 지방은 침체되고, 서울은 공급 절벽과 전세가 상승이 동시에 나타나는 구조가 고착화되고 있다.가장 큰 문제는 다주택자 양도세 중과 유예의 종료 이후다. 2026년 5월 9일 이후 중과가 재개되면 거래는 급속히 위축될 가능성이 크다. 세제 강화 메시지를 던지고 구체적 해법을 제시하지 않는다면, 정책은 또 잘못된 결과를 낳게 된다.정책은 반드시 패키지로 움직여야 한다. 수요 억제에만 매몰되어 거래 순환을 막는 규제는 시장을 경직시키고 가격을 왜곡시킬 뿐이다. 보완방안이라는 땜질책에 시장도 지쳤다. 양도세만 떼어내 과거로 돌리는 것은 해결책이 아니다. 현재 거래 환경이 대중의 비판이 쏟아지던 과거보다도 퇴보한 수준이라면, 원상회복이라는 말은 성립하지 않는다.송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)
- '양도세 중과 피하자'…압구정 현대 100억대 초고가 아파트 매물 껑충
- [이데일리 최정희 기자] 다주택자 양도소득세 중과를 피하려는 움직임이 확산되면서 서울 압구정 현대아파트를 중심으로 100억원대 초고가 아파트 매물이 크게 늘고 있다. 양도세 중과 여부에 따라 세금이 수십억 원이나 차이가 나는 만큼 특히 고령 다주택자를 중심으로 ‘마지막 매도 기회’라는 인식이 확산되고 있다.[이데일리 노진환 기자] 서울 중구 아파트 단지의 모습.6일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 강남구 압구정동 현대3차 아파트 매물은 이날 54건으로 한 달 전(33건) 대비 63.6% 늘어났다. 영동한양1차 아파트는 105건으로 50%, 현대8차 아파트는 74건으로 39.6% 늘어났다. 특히 대형 평수가 100억 원 넘는 초고가 아파트가 집중된 현대 1, 2차 아파트, 현대 6.7차 아파트 매물은 각각 123건, 166건으로 한 달 전 대비 16.0%, 33.8% 증가했다. 전체적으로 봐도 강남구 아파트 매물은 이날 8336건으로 한 달 전(7077건) 대비 17.7% 늘어났다. 서초구와 송파구 매물도 각각 17.4%, 25.2% 증가했다. 이재명 대통령은 지난 달 23일부터 자신의 엑스(X·옛 트위터)를 통해 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하겠다고 밝혔는데 이 시점 대비로도 압구정 초고가 아파트 매물이 10% 중반대로 늘어났다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “고령인 다주택자 중에서 압구정동 아파트 매물을 110억 원 정도에 내놓은 경우도 있다”며 “5월 9일 이전에 팔면 양도세가 30억 원인데 이후에 팔면 70억 원이기 때문에 세금 부담으로 차익 실현을 하려는 수요가 나타나고 있다”고 밝혔다. 각종 공제가 없다고 가정하면 이는 대략 70억 원대 양도차익을 거둔 것을 전제로 한다. 특히 초고가 아파트 매물은 주택담보대출이 2억 원 한도(25억 원 초과 아파트)에 불과, 현금으로 매수할 수밖에 없기 때문에 매각에 시간이 걸리는 만큼 5월 9일까지 계약하려면 초기에 매물을 내놓을 수밖에 없는 실정이다. 정부는 강남·서초·송파·용산구 등 10.15대책 이전부터 토지거래허가제가 적용되는 자치구에 대해선 5월 9일까지 매매계약을 맺고 3개월 이내에 매수인이 잔금을 지급하고 등기를 치는 경우에 한해 다주택자에도 양도세 기본세율(6~45%)을 적용하겠다고 밝혔다. 5월 10일 이후 계약분부턴 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트 중과세율이 적용된다. 이에 고령층을 중심으로 매물이 쏟아지고 있다. 압구정 현대아파트는 재건축이 진행되는데 ‘조합원 지위 양도’ 제한이 풀린 시기를 활용해 생애 마지막 매도에 나서려는 움직임도 관측된다. 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 금지 규정에 따르면 10년 이상 보유하고 5년 이상 실거주한 1주택자만 조합원 지위를 매도할 수 있는데 조합 설립 후 3년내 사업시행인가가 나지 않고 3년 이상 보유한 경우엔 다주택자라도 조합원 지위 양도가 가능하다. 예컨대 현대아파트 6, 7차 단지는 2021년 4월에 조합이 설립됐는데 3년이 지나도록 사업시행인가가 나지 않았다. 이런 상황에서 사업시행인가가 날 경우엔 원칙적으로 매도가 어렵기 때문에 그전에 조합원 지위를 양도하려는 움직임이 나타나고 있는 것이다. 김세웅 압구정케빈부동산중개법인 대표는 “작년 말부터 1930년대생, 1940년대생 등 고령층들이 죽음에 대한 막연한 불안감으로 아파트를 매도하고 현금화한 후 노후자금으로 사용하고 평수를 줄여서 인근 30평대 신축으로 가거나 자녀들이 사는 곳으로 가려는 전세 수요도 있다”며 “다주택자도 조합원 지위 양도세가 되기 때문에 양도 금지가 어려워지기 전에 팔려는 것”이라고 밝혔다.
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