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'준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다
  • '준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] ‘준 서울’ 입지로 최근 몇 년 새 큰 폭으로 오른 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통 호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게 투자 기회로 큰 관심을 받았으나 최근 급락장에 입주권 가격도 영향을 받는 모습이다.25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대한 시장 전망을 들어봤다.김 소장은 “광명뉴타운은 세대수만 3만여 세대로 미니 신도시급에 해당한다”며 “다만 조합원 수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 말했다. 그는 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도는 빠르게 진행하고 있다”며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지는 기대해 볼 만 하다”고 설명했다.김 소장은 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다 보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”며 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을 수 있다”고 말했다. 이어 “전매할 수 있는 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀 더 비싸다”며 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다.김 소장은 “전매 할 수 있는 구역 중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”며 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억원 후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다.또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자가 보유하고 있는 경우가 많아 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역은 입주 시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”며 “특히 철거를 진행한 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.
2022.09.26 I 오희나 기자
'준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다
  • '준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] ‘준서울’ 입지로 최근 몇년새 큰 폭으로 올랐던 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게는 투자 기회가 될수 있다. 23일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “광명뉴타운은 세대수가 3만여세대로 미니 신도시급으로 구성된다”면서 “조합원수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 했다. 이어 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황”이라며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지가 기대된다”고 말했다. 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 전했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”면서 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을수 있다”고 말했다. 이어 “전매가 가능한 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀더 비싸다”면서 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다. 김 소장은 “전매가능한 구역중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”면서 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도 였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다. 또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자들이 보유하고 있는 경우가 많이 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역들은 입주시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”면서 특히 “철거가 진행된 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자들에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.
2022.09.23 I 오희나 기자
8.16대책 정비사업 기대감…빌라시장 ‘들썩’
  • 8.16대책 정비사업 기대감…빌라시장 ‘들썩’[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 정부가 이달 재건축초과이익환수제 개편을 발표하는 등 규제완화에 속도를 내고 있다. 민간 공급을 늘리기 위해 재건축초과이익환수 부과 기준을 상향하고 연내 안전진단 완화방안을 내놓을 예정이다. 22일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 8.16대책 기대감에 따른 정비사업 시장 분위기에 대해 들어봤다. 김 소장은 “8.16 부동산 대책이 발표된 이후 재건축초과이익환수제 개선 방안을 이달안에 마련하겠다고 했다”면서 “법률개정 사항이기 때문에 실익이 없을 가능성이 높다”고 말했다. 정부가 서울의 신속통합기획 10만호를 포함해 전국에서 22만호를 신규정비구역으로 지정한다고 발표하면서 재개발 시장 분위기가 뜨겁다고 김 소장은 전했다. 김 소장은 “현 정권에서 주민들이 원하는 민간사업으로 지원해주겠다는 의지를 명확히 밝힌 것”이라며 “단순 공약에서 구체적인 안으로 나온 게 바로 8.16 부동산 대책이다”고 말했다. 이어 “서울 같은 경우 10만호를 공급하겠다고 했는데 통상 재개발 구역은 8000세대에서 1만3000세대가 보편적이기 때문에 재개발 지역으로 따지면 9개 구역을 지정할수 있는 대규모 부지”라면서 “개별 재개발 사업으로 따지면 통상 1000세대~2000세대 사이기 때문에 단일 구역으로 적게는 50개에서 많게는 100개 가까이 지정할 수 있는 규모”라고 설명했다. 김 소장은 또 “서울의 노후 지역들은 대부분 신통개발 예정지로 지정될 수 있는 거 아니냐고 물어보면 부정할 수없다. 여기에 공공재개발 공모까지 이어지고 있기 때문에 서울의 전 지역이 재개발판으로 바뀌고 있다”면서 “그렇다보니 재개발 예정지 빌라들은 가격이 크게 오르고 있다”고 전했다. 이어 “최근 부동산 가격 하락으로 재개발 물건들은 가격이 조정받고 있는데 재개발 예정지 물건들은 오히려 1~2억씩 오르고 있다”고 지적했다. 다만 재개발 예정지 투자가 대세인 것은 맞지만 리스크도 분명히 존재하는데 너무 쉽게 접근하는 것은 아닌지 우려스럽다고 말했다. 그는 “재개발 예정지 투자는 말그대로 ‘예정지’이기 때문에 어렵고 복잡하다. 일단 노후도 뿐만 아니라 과소필지, 접도율, 호수밀도 등을 만족해야 한다”면서 “특히 예정지가 지정이 되더라도 조합설립인가까지 산 넘어 산이기 때문에 ‘초 하이 리스크 하이 리턴’”이라고 했다. 여기에 “조합설립인가 받는데 10년 이상 걸리는 곳들도 있지만 특히 더 무서운 건 재개발·재건축 일몰제 도입으로 정비사업이 5년 이상 지연되면 해제가 된다. 예정지 프리미엄이 사라지는 셈이다”며 신중히 접근해야 한다고 당부했다. 안전진단 규제 완화과 도심복합사업 특별분양권에 대해서도 기대감이 높다고 전했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성검토가 사실상 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”면서 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 판단했다. 특히 도심복합사업 현금청산자에 대한 구제방안을 마련한 것을 두고 기대감이 높다고 전했다. 도심복합사업은 공공이 주도해 역세권과 저층주거지, 준공업지 등을 고밀개발해 신축 주택을 공급하는 사업이다. 총 76곳이 후보지로 지정됐고 8곳이 본지구 지정을 완료했다. 하지만 권리산정기준일이 2021년 6월 29일로 정해져있어 현금청산자 구제방안, 후보지 철회 등 보완책이 필요하다는 지적이 제기돼 왔다. 김 소장은 “최소한 선의의 피해자가 발생하지 않으려면 구역지정 발표전에 산 사람들은 보호를 해줘야 하는데 이번에 특별분양권을 주겠다고 발표했다”면서 “최소한 분양권을 주겠다는 의미기 때문에 속도가 빨라질 수 있을 것”이라고 말했다.
2022.09.22 I 오희나 기자
재개발 기대감에 ‘들썩’…‘빌라 투자 주의보'
  • [복덕방기자들]재개발 기대감에 ‘들썩’…‘빌라 투자 주의보'
  • [이데일리 오희나 기자] 신속통합기획, 모아주택 등 재건축·재개발 기대감이 높아지면서 빌라 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 부동산 거래절벽으로 아파트 거래량이 급감한 상황에서도 빌라는 꾸준히 거래를 이어가고 있지만 최근 같은 침체기에는 투자에 유의해야 한다. 2일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 빌라투자에 대해 들어봤다. 김 소장은 “현재 재개발에 대한 가능성이 어느 때보다 높아진 건 사실”이라며 “도심공공주택복합사업, 신통기획, 모아주택 등 기대감이 높아지면서 재개발 가능성이 있는 빌라에 대한 관심이 높다”고 말했다. 이어 “최근 부동산 시장이 침체되는 상황에서도 빌라 가격은 상승하고 있는 추세”라며 “노후도가 낮은 빌라가 아닌 신축 빌라는 투자에 신중해야 한다”고 말했다. 특히 “금리 인상, 대출규제가 이어지면서 영끌투자가 어렵다보니 현금동원이 가능한 수준인 3~5000만원 가량 소액투자를 하는 사람들도 있는데 위험할수 있다”고 지적했다. 재개발 빌라에 투자하려면 신통기획 등 재개발 후보지에서 골라야 한다고 조언했다. 앞서 신통기획은 서울에서 각 지자체별로 102곳이 신청했는데 21곳이 선정됐다. 이중 탈락지역을 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 김 소장은 “용산의 경우 4곳이 신청했는데 청파동이 선정됐고 원효로3가, 서계동, 한남1구역은 떨어졌다”면서 “하지만 이들 지역은 정비가 필요하다는 공감대가 있기 때문에 건축행위제한, 토지거래허가구역으로 지정했다”고 설명했다. 이어 “서울시 관보를 보면 개발행위를 제한한 지역이 약 30여곳 있다”면서 “해당 지역의 경우 노후도를 보존할 필요성이 있다는 서울시의 의중이 반영된 것으로 해석할수 있다. 아무것도 없는 지역들보다는 가능성이 훨씬 더 높은 곳이라고 볼 수 있다”고 강조했다. 해당 지역에 신축빌라가 난립하면 노후도가 떨어지고 사업성이 떨어지기 때문에 이를 막기 위해 개발행위를 제한했다는 설명이다. 최근에는 노후도 요건이 좀더 완화된 모아주택을 노리고 투자하는 경우가 많아졌지만 부동산 침체기에는 주의해야 한다고 지적했다. 모아주택정비사업 노후도 요건은 ‘준공 20년 이상 57%’로 일반 재개발 ‘준공 30년 이상 67%’ 보다 낮은 수준이다. 김 소장은 “최근 같이 부동산 시장이 하락할 때 재개발 예정지를 투자하려면 최소한 조합설립인가 이후 단계로 가야한다”면서 “재개발은 정비구역 지정되기도 어렵고 정비구역 지정됐다 하더라도 조합설립인가까지 동의율 75% 모으는데만 5년~10년 걸리는 지역도 있다”고 했다. 그러면서 “재개발 요건은 해당이 안되지만 노후도 요건이 완화된 모아주택을 통해 정비사업을 진행하겠다고 하는 곳들이 있다”면서 하지만 “부동산 경기가 위축되면 현재 재개발을 진행하고 있는 곳들도 가격이 조정되는데 10~20년 걸릴 예정지들은 흐지부지될 가능성도 많다. 재개발이 엎어지면 예정지 프리미엄으로 올라갔던 곳들은 다시 예전 가격으로 떨어질수 있어 옥석을 가려 투자해야 한다”고 지적했다.
2022.09.02 I 오희나 기자
재개발도 조정 국면..강북 알짜 이문휘경뉴타운, 매수 기회?
  • 재개발도 조정 국면..강북 알짜 이문휘경뉴타운, 매수 기회?[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 서울의 대표적인 낙후 지역으로 꼽히던 이문휘경뉴타운이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 1만3000여세대 대규모 주거 단지가 들어서면서 강북 알짜 재개발구역으로 시장의 관심이 높은 상황이다. 1일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 이문휘경뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 재개발 구역도 조정을 받고 있다면서 한남·성수·흑석·노량진을 제외한 대부분 재개발 지역들이 조정을 받고 있다고 전했다. 그는 “북아현뉴타운만 해도 최근 5000만원 가량 조정됐다. 그 이하 구역들은 5000만원~1억원 가량 조정됐다고 보면 된다”면서 “아이러니하게도 재개발 투자에 기회가 오는 셈이다”고 말했다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 이문·휘경동 일대 재개발 구역으로 가구수만 1만3000여가구에 달한다. 현재 총 7개 뉴타운 구역중 휘경 1구역과 2구역은 입주를 완료했다. 이문1구역·3구역은 이주철거가 끝나 착공에 들어갔고 4구역은 조합설립인가단계를 밟고 있다. 휘경3구역도 착공 중에 있다. 김 소장은 이문휘경뉴타운이 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망했다. 청량리역은 GTX환승역으로 개발 호재가 풍부하다면서 이문휘경동은 동대문구에서도 북쪽에 치우친 경향이 있지만 동대문구 개발 호재와 신축 아파트 반사이익을 받을 것으로 예상된다고 설명했다. 김 소장은 “이문1·3구역은 착공까지 들어간 상황이라 2년만 기다리면 입주”라며 “복잡한 인허가절차나 이주철거 리스크가 사라진데다 속도가 빠르고 가격까지 조정된 상황이라 투자 기회”라고 판단했다. 이문휘경뉴타운의 대장 단지는 3구역이다. 현재 이문1구역과 3구역은 투자 금액이 1억~1억5000만원 가량 차이가 난다고 전했다. 김 소장은 “전반적으로 사업성이 좋지만 대장 단지는 역세권인 이문3구역”이라며 “투자 금액은 이문 1구역을 기준으로 급매물이 6억 초중반까지 나왔다. 얼마전까지만 해도 59㎡가 7억원 중반까지, 84㎡면 8억중반에서 9억원이 필요했다. 역세권인 이문3구역은 여기서 1억~1억5000만원이 더 필요했지만 최근 가격이 조정된 것”이라고 강조했다. 이어 “25평 기준 분담금을 3억원으로 잡으면 투자금에 분담금을 더한 9억원대에 25평 신축 아파트를 받을수 있다”며 “현재 동대문구 신축 아파트의 가격대가 12~13억원대임을 감안하면 3~4억 정도 싸게 사는 셈”이라고 설명했다. 특히 서울 주요 재건축·재개발 단지들의 분양이 미뤄지고 있는 상황에서 사업 속도가 빠른 이문휘경 뉴타운이 대안이 될 수 있다고 강조했다. 김 소장은 “재개발의 경우 입주권을 항상 주의하라고 조언하는데 이문휘경뉴타운은 관리처분인가까지 난 상황이라 99% 안전하다”면서 “더구나 이문 1·3구역, 휘경 3구역 모두 조합원 지위 양도 금지 규정에서 벗어났기 때문에 거래도 자유롭다”고 말했다. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시행 인가를 받은 재개발사업지는 관리처분인가 이후에도 거래가 가능하다. 김 소장은 또 “서울의 주요 사업지들의 일반분양이 미뤄지고 있는 상황에서 재개발 투자자들에게는 가격이 조정됐을 때가 오히려 투자 기회일 수 있다”고 말했다.
2022.09.01 I 오희나 기자
금호21구역, 9년만에 정비구역 지정되나
  • 금호21구역, 9년만에 정비구역 지정되나
  • [이데일리 하지나 기자] 지난 2013년 정비구역 지정이 해제됐던 금호동3가 1번지 일대(금호21구역)가 9년만에 정비구역 지정을 위한 막바지 작업에 착수 중이다. 재개발 사업이 완료되면 1219가구가 공급될 전망이다. 29일 서울시와 성동구 등에 따르면 지난 25일부터 내달 26일까지 금호동3가 1번지 일대 주택정비형 재개발사업 정비구역 지정과 정비계획안에 대한 주민 공람 공고를 진행하고 있다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]금호21구역은 한때 정비예정구역으로 지정됐으나 주민 간 이견 탓에 사업을 진행하지 못한 채 2013년 해제됐다. 그러다가 지난 2018년 주민 제안으로 정비계획 수립 요청이 이뤄지면서 사전타당성 조사를 시행해 정비구역지정 추진을 결정했다. 이어 이듬해에 ‘서울 도시·건축 혁신 방안’ 시범 사업지로 선정됐고 서울시가 정비계획 관련 가이드라인을 제시하는 등 사업 초기부터 직·간접적으로 관여했다. 현재는 신속통합기획으로 분류돼 사업이 이뤄지고 있다. 성동구 관계자는 “사전공공기획 시범사업지로 선정되면서 서울시의 가이드라인과 함께 주민의견을 반영해 정비계획안을 만들었다”며 “이번 주민공람 이후 주민 의견을 반영해 서울시 도시계획위원회에 정비계획안을 상정할 예정이다”고 말했다.금호21구역은 강동구 천호 3-2구역에 이어 두번 째로 신통기획을 통해 정비구역으로 지정될 가능성이 크다. 서울시는 지난 5월 ‘제2차 도시계획위원회 신속통합기획 특별분과 소위원회’를 열어 천호 3-2구역에 대한 정비구역 지정과 정비계획안을 가결했다. 금호21구역은 금호동3가 1번지 일대로 총 7만5447㎡에 1219가구(임대 225가구)를 공급할 예정이다. 대부분 지역이 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제2종 일반주거지역으로 종상향됐고 독서당로와 인접한 곳은 제2종일반주거지역(7층이하 제2종일반주거지역)에서 제3종 일반주거지역으로 종상향됐다. 금호21구역은 5호선 신금호역과 3호선 금호역을 도보권으로 이용할 수 있는 역세권에 있으며 종로나 광화문 등 도심 접근성이 수월한 데다 강남과도 가깝다. 구릉지 형태로 일부 한강 조망권도 확보할 수 있을 것으로 예상한다. 일대는 재개발 사업이 완료된 아파트 단지들이 들어서 있다.김재경 투미부동산 컨설팅 소장은 “금호21구역은 그동안 우여곡절이 많았던 곳이다”며 “다만 1000가구 이상 대단지 아파트가 들어설 수 있다는 점, 지하철 3호선, 5호선과 인접해 있고 강남 접근성도 뛰어나다는 점 때문에 금호동 일대 남아 있는 재개발 지역 중에서는 입지가 가장 좋다는 평가를 받고 있다”고 말했다.
2022.08.29 I 하지나 기자
실거주 안해도 양도세 '0'…재개발 투자 불붙나
  • 실거주 안해도 양도세 '0'…재개발 투자 불붙나
  • [이데일리 오희나 기자] 서울 노원구 상계동에 사는 김 모 씨는 지난 2020년 상계동 재개발 빌라를 매수했다. 당시 빌라에는 세입자가 있는 상황이어서 전세를 끼고 매매를 했는데 오는 9월 전세 계약 만료를 앞두고 세입자와 5% 이내에서 인상한 금액으로 계약 갱신을 하기로 했다. 초등학생 자녀가 있는 김 씨는 빌라에 들어가 살 수 있는 상황이 아니어서 실거주 2년을 어떻게 채워야 하나 고민이 많았는데 정부의 상생임대인 방안 발표로 한숨을 돌리게 됐다.[이데일리 김태형 기자] 서울 양천구 신정동 빌라 밀집 지역.7일 윤석열 정부가 6·21 부동산대책에서 전셋값을 5% 이내로 인상하는 ‘상생임대인’에 대한 비과세 방안을 발표하면서 정비업계의 관심이 뜨겁다. 재개발 투자자들은 대부분 실거주보다는 임대를 주기 때문에 상생임대인에 적용될 수 있는 지 여부에 관심이 많은 상황이다.앞서 정부는 첫 부동산대책을 통해 상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 완화하고 혜택을 확대하기로 했다. 상생임대인이란 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신)계약 체결 임대인이다. 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 하지만 상생임대인에 대해서는 실거주 의무를 면제해준다는 것이다.상생임대주택으로 인정받기 위해선 2021년12월20일부터 2024년12월31일까지 계약을 체결해야 한다. 양도 주택은 2년 이상 보유해야 하며 양도 시점에 1가구 1주택자인 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다주택자도 상생임대차 계약을 체결할 수는 있지만, 비과세를 받으려면 주택을 양도하는 시점까지 1세대 1주택자가 돼야 한다. 정비 업계는 이 같은 정부 방침의 발표로 재개발 투자에 대한 문의가 늘고 있다고 했다. 재개발은 거주환경이 열악하기 때문에 실거주보다 기존 세입자에게 임대를 줄 때가 대부분이다. 주택의 상태가 열악하다 보니 임대료를 높이 올리는 경우도 거의 없다. 그러므로 양도세 비과세 요건인 실거주 2년을 맞추기가 어려웠는데 상생임대인 비과세 방안으로 이 같은 고민이 해결됐기 때문이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재개발 지역은 거주환경이 열악하기 때문에 소위 말하는 ‘몸테크’가 거의 불가능하다”며 “임대료 또한 잘 안 올라가기 때문에 상생임대주택으로 인정받기에 적합하다”고 말했다. 이어 “재개발 투자는 장기적으로 투자하는 경우가 많아서 4년 정도 임대를 주고 비과세를 받으면 절세 효과가 크기 때문에 최근에 문의가 많이 오고 있다”고 말했다.김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “다주택자뿐만 아니라 재개발 투자자들이 관심이 많다”며 “양도세 중과 유예와 함께 활용하면 절세 혜택이 크기 때문에 해당하는지 문의가 많다”고 했다. 그는 “다만 재개발 투자는 관리처분 인가가 나면 이주를 해야 하기 때문에 기간을 잘 따져봐야 한다”며 “재개발 사업 진행 속도에 따라 상생임대주택 기간을 맞출 수 있을지가 달라지는데 속도가 빠르면 오히려 혜택을 못 받을 수도 있다”고 덧붙였다.
2022.07.07 I 오희나 기자
'강북 알짜’ 북아현뉴타운…가격 흔들린다는데 '진입시점'?
  • '강북 알짜’ 북아현뉴타운…가격 흔들린다는데 '진입시점'? [복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 북아현뉴타운은 강북권 알짜 재개발 구역으로 주목받고 있다. 총 5개 구역 중 세 구역이 입주를 마쳤고 최근 2구역이 조합원 분양 신청에 돌입하면서 기대감이 높은 상황이다. 4일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 북아현뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “북아현뉴타운은 뉴타운 중에서도 한남·성수·흑석·노량진에 이어 탑 5로 꼽힌다”며 “서대문구이긴 하지만 길 하나를 두고 마포와 생활권을 공유하고 있어 ‘준마포’라 불린다”고 강조했다. 이어 “1만 가구 이상 대규모 재개발이면서 획기적으로 개선되는 곳이기 때문에 기대감이 높다”며 “북아현2구역은 2호선 아현역과 5호선 충정로역을 이용할 수 있고 북아현3구역은 3호선도 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋다”고 말했다. 북아현뉴타운의 대장지역은 2구역이지만 3구역 또한 입지가 빠지지 않는다고 설명했다. 특히 3구역은 2011년 사업시행인가 이후 건축심의를 변경신청하고 있어 사업성이 개선되겠다고 덧붙였다. 두 구역 모두 관리처분 이후에도 전매할 수 있다. 김 소장은 “북아현뉴타운의 전통적인 대장지역은 2구역이다”면서 “초역세권에다 속도가 빠르다”고 말했다. 이어 “현재 조합원 분양신청 중이기 때문에 빠르면 연내 늦어도 내년에는 관리처분 인가가 날 것으로 예상한다”며 “그 후 이주·철거·착공 등에 들어가면 5년 안에 입주할 수 있다”고 설명했다. 김 소장은 또 “북아현3구역은 건축심의를 다시 받고 있어서 2구역보다 1~2년가량 지연될 것”이라며 “과거 내분이 좀 있었는데 재개발을 반대했던 조합원들에게도 입주권을 주는 것으로 결론을 내면서 속도를 내고 있다”고 말했다. 그러면서 “2011년 사업시행인가 당시에는 용적률이 220% 수준이었는데 지금은 250%까지 가능해 건축심의를 다시 받고 있는 상황”이라며 “일반분양 가구수가 늘어나기 때문에 사업성이 개선될 것”이라고 덧붙였다. 특히 “강북에서 가장 비싼 아파트의 대명사였던 경희궁자이 바로 인근에 있기 때문에 입지가 떨어지는 것도 아니다”고 설명했다.최근 부동산 시장이 거래절벽 때문에 조정을 받으면서 일부 재개발 지역도 가격이 흔들리고 있다고 전했다. 김 소장은 “투자 금액은 현금기준으로 북아현2구역은 10억원대 초중반, 북아현3구역은 8억원대 초중반 정도가 필요하다”면서 “최근에는 호가가 조금 빠지면서 이전보다 5000만원 가량 싼 매물들도 찾아볼 수 있다”고 말했다. 이어 “부동산 시장이 조정을 받으면서 서초·강남 등을 제외하고 가격이 하락하듯이 재개발구역도 비슷하다”면서 “한남·성수 등은 지방선거 이후 가격이 오히려 올라가는데 일부 지역은 가격이 밀리고 있어 재개발 투자를 고민하고 있는 투자자들에게는 진입 기회일 수 있다”고 말했다.
2022.07.04 I 오희나 기자
분상제 개편한다는데...분양가 얼마나 오르나요
  • [복덕방기자들]분상제 개편한다는데...분양가 얼마나 오르나요
  • [이데일리 오희나 기자] 정부가 분양가 상한제 개편을 발표하면서 기대와 우려가 공존하고 있다. 시장 기대와 달리 공급을 늘리기 위한 유인책으로는 약하다는 의견이 나온다.30일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 분양가상한제 개편과 관련해 들어봤다. 김 소장은 “시장에서는 예상보다는 약하지만 없는 것보다 낫다는 분위기”라면 “주택 공급 확대를 위한 유인책이라고 보기엔 너무 약하다”고 전했다. 지난 21일 정부가 발표한 분양가 상한제 개편안은 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하겠다는 내용이 골자다. 정비사업(재개발·재건축사업)의 분양가 산정에 △세입자 주거이전비 △영업손실보상비 △명도 소송비 △이주비 대출 이자 △총회 운영비 등 필수 소요 경비를 분양가 산정에 반영한다는 것이다. 이번 조치로 재개발·재건축 등 정비사업장 분양가는 현재보다 1.5~4%가량 오를 것으로 전망된다. 정부는 7~8월 중 공동주택 분양가 규칙을 개정할 예정이다. 해당 규칙 시행 전까지 입주자 모집 공고가 이뤄지지 않은 사업장부터 적용한다. 정부 시뮬레이션에 따르면 1.5% 오르는 사업장은 현재 3.3㎡당 2360만원에서 2395만원으로 평당 35만원 가량 오르고, 2.3%라면 3.3㎡당 2580만원에서 2640만원으로 평당 60만원이 오른다. 서울 강동구 둔촌주공의 경우 현재 3.3㎡당 3700만원대에서 2% 상승을 가정하면 전용 84㎡ 기준 분양가가 2500만원 가량 오를 것으로 추산된다. 김 소장은 “이전보다는 나아졌지만 아직도 분양가 예측 불확실성이 높은게 사실”이라며 “조합 입장에서는 이전과 마찬가지로 사업성에 대한 판단을 하기가 쉽지 않기 때문에 속도를 빠르게 추진할만한 동력이 떨어진다”고 말했다. 이어 “광명2구역을 시작으로 신반포15차, 이문·휘경뉴타운, 장위뉴타운, 신반포4차 메이플자이 등 분양가상한제 지역에 있는 재개발·재건축 단지들의 일반 분양이 줄줄이 연기되고 있다”면서 “분양 시기 여부는 조합별로 판단을 하겠지만 현재 분양가상한제 때문에 대기하던 조합들이 추진 속도를 빨리할 유인책으로 보기엔 너무 약하다”고 지적했다. 특히 택지비 검증위원회 신설을 두고 좀더 투명하고 합리적으로 운영돼야 한다고 주장했다. 시장에서는 외부 전문가와 평가사의 의견이 반영되면 그동안 단독으로 검증하던 부동산원의 택지비 평가 잣대도 종전보다 완화될 것으로 기대하고 있다. 김 소장은 “분양가상한제 핵심은 결국 택지비 산정이다”며 “분양가의 가장 큰 비중을 차지하는 것이 택지비이기 때문”이라고 말했다. 그러면서 “이전과 비슷한 방식이라면 정부의 의지대로 반영될 가능성이 높다. 좀더 객관성을 담보하고 합리적으로 개선해야 한다”면서 “예를 들어 이해 당사자인 재개발·재건축 조합에서 추천한 감정평가사나 변호사의 의견을 반영하는 등 조합의 의견을 반영할 필요가 있다”고 강조했다.
2022.06.30 I 오희나 기자
하반기 부동산 시장, 하락압력 커…"적극적 정책 필요"(종합)
  • 하반기 부동산 시장, 하락압력 커…"적극적 정책 필요"(종합)
  • [이데일리 신수정 기자] 올 하반기 부동산 시장은 매매가격이 0.7% 하락하지만, 전세가격은 2.6% 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 금리 인상 등 유동성 축소 정책과 주택담보대출 금리 상승에 따른 수요자의 부담 상승도 하반기 주택시장의 하방요인으로 지목됐다.◇하반기 시장환경 불명확…하방요인 커김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 27일 서울 강남구 건설회관에서 열린 ‘2022년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 “전국 주택 매매가격이 2022년 상반기 0.2% 상승하는 반면 하반기엔 0.7% 하락해 연간 0.5% 하락할 것으로 보인다”고 내다봤다.이날 주택·부동산시장 전망을 발표한 김 부연구위원은 상반기 매매시장에 대해 “새 정부 출범 등 주택시장 활성화에 대한 기대감에도 거시경제 환경의 악화로 상승세는 제한적이었다”며 “하반기에 경제 상황이 더욱 악화할 것으로 전망되는 만큼 가격의 변곡점이 나타날 가능성이 크다”고 예상했다.27일 한국건설산업연구원이 개최한 2022년 하반기 건설부동산 경기전망 세미나에서 김성환 부연구위원이 부동산 경기전망을 발표하고 있다.(사진=건산연)그는 “상반기 전세 가격이 크게 상승하지 않았던 것은 전세가에 부담을 느낀 임차인들이 월세와 반전세 유형을 택하는 경우가 많았기 때문”이라며 “하반기에 갱신 계약을 체결할 때도 전세가 상승분에 대한 부담이 커 월세·반전세를 택하는 세입자가 많을 것”이라고 전망했다. 다만 “하반기에는 주요 지역에 공급이 줄어들며 전세시장에 상방압력을 여전히 행사할 것”이라고 내다봤다.김 부연구위원은 “6.21일 발표된 방안에 따르면 임대차시장의 상승압력 해소에 대한 정부의 의지가 강력한 것으로 보이지만 세입자의 부담은 이미 상당한 수준”이라며 “계약갱신청구권이 만료되는 8월 이후 임대차시장에서 들려오는 신호에 민감하게 반응할 필요가 있다”고 강조했다. ◇“윤석열 정부, 전격적 시장규제 완화 필요”뒤이어 진행한 토론에선 정부의 시장규제 완화와 속도감 있는 정책에 대한 목소리가 높았다. 이날 패널로 참석한 이승현 이데일리 부장은 “윤석열 정부는 부동산 시장을 ‘정성화’ 하겠다고 공언했지만 출범 2달이 다 돼도 공급활성화를 위한 과감한 규제 완화책은 내놓지 못하고 있다”며 “특히 안전진단 규제는 법 개정 필요가 없어 정부의 의지만으로 구조안전성 비율을 낮춰 속도를 빠르게 할 수 있고 분양가 상한제와 관련해서도 시장의 기대치를 반영하지 못한 수준이어서 과감한 시장 활성화책을 내놔야 한다”고 강조했다.27일 한국건설산업연구원이 개최한 2022년 하반기 건설부동산 경기전망 세미나에서 패널토론을 하고 있다. 왼쪽부터 김제경 투미부동산중개법인 소장, 안명숙 루센트블록 이사, 이상영 명지대 교수, 박상우 한국은행 조사국 과장, 최상호 대한건설협회 진흥본부장(사진=건산연)김제경 투미 부동산 컨설팅 소장은 “지난 문재인 정부는 다주택자를 규제하고 징벌적 과세를 통해 시장을 왜곡시켰다면 이번 윤석열 정부는 1주택자에 대한 세금 완화를 통해 양극화를 크게 만들고 있다”며 “똘똘한 한 채에 대한 집중현상은 계속 이어질 수 밖에 없을 것”으로 전망했다.박상우 한국은행 조사국 과장은 최근의 공급 불안정에 대해 “글로벌 공급만 교란으로 건설공사의 수익성이 크게 악화하고 신규분양도 지연되고 있다”며 “앞으로 건설투자의 견조한 회복을 위해선 비용이 잘 반영되기 위해 이해관계자의 협의체가 필요하다”고 설명했다. 이어 “외국인 노동자의 감소에 따른 내국인 노동자의 품귀 현상, 건설환경 변화 등이 공급 측 제약요인으로 작용하고 있다”며 “우크라이나 사태 등 공급망 불안정은 예측하기 어렵고 가격 경직적 자재가격도 높아진 것을 봤을 때 투자감소가 이어질 수 있다”고 내다봤다.최상호 대한건설협회 진흥본부장은 “물가상승과 자잿값 폭등으로 민간 건설현장의 공사비가 어마어마하게 늘어나 공사를 지연하고 착공을 미루는 사상 초유의 상황”이라며 “현실의 상황을 타개할 수 있도록 유통구조 단속과 인력난·노조의 불법행위에 엄정히 대처할 수 있도록 해야 할 것”이라고 말했다. 이어 최 본부장은 “정부 차원에서 가이드 라인을 만들어서 가격조정을 할 수 있도록 하는 구조가 절실하다”며 “속도감 있는 정부의 제도 추진이 간절하다”고 덧붙였다.
2022.06.27 I 신수정 기자

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