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내년 부동산 시장, 재건축·청약·경매 모두 더 어렵다
  • 내년 부동산 시장, 재건축·청약·경매 모두 더 어렵다
  • [이데일리 김아름 오희나 하지나 신수정 박종화 기자] 거래절벽을 넘어 빙하기를 보이며 부동산 시장이 침체기에 접어든 가운데 내년에도 시장은 쉽게 회복하지 못할 것이라는 전망이 나왔다. 내년 주택시장 경착륙 위험은 더욱 고조되며 가격도 하방 압력이 커질 것이라는 분석이다. 다만 금리 불확실성이 해소되는 하반기에는 반전 여지가 있어 시그널에 주목해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.[이데일리 김일환 기자]◇금리 악재, 내년에도 하락세 불가피30일 이데일리가 부동산 전문가 5명에게 ‘2023년 부동산 시장 전망’을 의뢰한 결과 재건축, 분양, 경매 등 부동산 시장에서 전방위적으로 최악의 고비를 맞게 될 것으로 예상했다. 무엇보다 고금리 기조가 언제까지 지속할 지가 반등의 키로 작용할 수 있다고 내다봤다.박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “내년에도 고금리 영향으로 하락세는 불가피하다. 그동안 집값이 급등한 수도권이 지방보다 더 하락할 가능성이 있다”며 “고금리 충격에 상반기보다 금리 인상 랠리가 마무리되는 하반기에 시장 여건이 나아질 것으로 보인다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “금리 불확실성이 해소될 때까지 지금 같은 상황이 이어질 수 있다. 대출 부담이 어디까지 이어질지 모르기 때문에 집을 살 수 없는 상황이다”며 “정부에서 규제를 완화하고 있긴 하지만 금리 악재를 해결할 수준은 아니다”고 설명했다.다만 내년 하반기쯤 대세 전환을 기대해 볼 수 있다는 의견도 나왔다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “급매물이 나오면서 가격 부담감이 줄어든 곳이 존재하고 대출 규제가 완화하고 있기 때문에 최소한 거래량은 올해보다는 많을 것”이라며 “내년은 바닥 다지는 시기 정도로 보고 있다. 내년 상반기에 ‘금융위기까지는 안 간다’는 밑그림이 나오면 시장 수요가 살아날 수 있을 것”이라고 내다봤다.경매시장은 은행 대출 연체율이 0.21%로 높지 않아 물건이 현재는 많지 않지만 내년 경기침체가 맞물리면 큰 시장이 형성될 가능성도 제시됐다. 다만 경매 시장 역시 내년 들어서도 활황세를 보이지는 못하겠다고 했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “일단 금리가 내년에 꺾일 가능성이 없을 것 같고 한동안 고금리 상태가 계속 유지되면 낙찰가율도 계속 낮아질 것으로 보인다”며 “한두 번 유찰돼야 사람들이 관심을 보이기 때문에 낙찰률도 낮을 것으로 예상한다”고 말했다. 이어 “매매 시장이 현재 하락장으로 보여서 상대적으로 감정가가 매매 시세보다 더 높아질 수 있다”며 “지금도 그런 부분이 보이고 있다. 이에 시세 조사를 철저하게 해야 하는 부분이 가장 유념해 할 점이다”고 조언했다.◇분양·재건축, ‘옥석 가리기’ 키포인트상대적으로 분양과 재건축 시장은 하락폭이 덜하겠지만 양극화를 보이겠다고 예상했다. 박 위원은 “집값이 급락하면서 분양가 자체가 싸지 않은데다 대출 금리까지 높아 실수요자의 심리 위축으로 청약시장에서 알짜 단지만 수요자가 몰릴 것이다”며 “가격경쟁력을 따지는 수요자들이 많아 양극화 심화를 예상한다”고 전망했다.윤 연구원은 “과거에 수도권에서 미분양이 많았던 이유는 고가에 분양해서 수요자가 외면한 것이다”며 “정부가 보금자리주택 등 반값 주택 공급을 한다고 하니 수요자가 급할 게 없었다”고 했다.이어 “지금은 사실 그렇지가 않다. 둔촌주공도 최초 선정했던 가격보다 비싸지기는 했지만 고분양가 논란은 나오지 않는다. 분양가 상한제 지역 같은 경우에는 여전히 수요가 몰릴 것이다”며 “분양가를 통제받으니까 거품이 낀 것도 덜하고 거기에 집단 대출과 관련한 규제도 완화했다. 3년 뒤에 입주하는 신축인데 주변 시세보다 싼 이런 매력을 가진 상품이 없다”고 언급했다.정비사업은 내년 초까지는 어려운 상황이 이어질 것으로 전망했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “아파트 가격이 흔들리면 정비사업 가격 역시 흔들린다. 정비사업은 완공했을 때 인근 신축아파트 가격을 기대하면서 투자 가격을 형성하는데 인근 신축아파트 가격이 흔들리면 정비사업 금액 역시 흔들린다”며 “아파트는 전·월세를 주거나 직접 실거주 용도로 사용할 수 있는데 정비사업은 실거주 가치가 매우 낮아 명확한 투자 상품이고 부동산 시장 분위기에 더 민감하다”고 설명했다. 이어 “경기가 위축되면 정비사업 자체가 잘 추진될 수 있을지에 대한 사업 추진 리스크가 증가한다”며 “다만 신축아파트의 공급 절벽이 나타나는 상황에서 도심지 신축아파트의 희소성은 더 커질 것이기 때문에 옥석 가리기를 잘해야 한다”고 덧붙였다.
2022.12.01 I 김아름 기자
"둔촌주공 온다"…분양시장 '지각변동'
  • "둔촌주공 온다"…분양시장 '지각변동'[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업이라 불리는 서울 강동구 둔촌주공이 내달 5일 분양에 나선다. 지상 최고 35층에 85개동, 총 1만2032가구가 들어서고 일반분양 물량만 4786가구에 달하면서 서울 분양시장에서 가지는 파급력이 상당하다. 25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘둔촌주공’ 분양이 시장에 미치는 영향에 대해 들어봤다.이날 청약홈에 올라온 입주자모집공고에 따르면 올림픽파크포레온 아파트는 총 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양한다. 주택형별로 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이다.분양가는 △29㎡ 4억9300만~5억2340만원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만원 △49㎡ 8억2900만~8억8100만원 △59㎡ 9억7940만~10억6250만원 △84㎡ 12억3600만~13억1280만원 등이다. 정부가 중도금 대출 가능 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하면서 59㎡까지 중도금 대출이 가능하다. 다만 수요가 가장 많은 84㎡는 12억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 김 소장은 “이전에는 중도금 대출 가능 여부에 따라 당첨 가점이 심하면 20점까지 차이가 났다”면서 “최근에는 가점이 낮아졌지만 둔촌주공의 평균 당첨 가점은 생각보다 낮지 않을 것”으로 예상했다. 이어 “둔촌주공이 입주하는 2025년에는 금리 인상이 어느정도 마무리되고 심각한 시기는 지나갔을 시점”이라며 “인서울에서 둔촌주공만한 입지에 신축을 받을수 있다는 것에 주목해야 한다”고 강조했다. 김 소장은 또 “약 1만가구 재건축 단지였던 헬리오시티가 분양할때 과연 분양이 될까 우려하는 시각도 많았고 입주할땐 입주 폭탄이 터지기도 했다”면서 “둔촌주공은 헬리오시티를 훌쩍 넘는 1만2000여가구의 전무후무한 대규모 단지다. 일반분양 가구수만 4700여세대가 되다보니 시장 파급력이 상당하다. 입지가 좋은 만큼 많은 사람들이 기다렸던단지”라고 했다. 둔촌주공은 행정구역상으론 강동구지만 송파구 올림픽선수촌아파트 바로 옆에 위치해 ‘송파구 생활권’이라며, 5호선 둔촌동역·9호선 오륜역이 인근에 있는 역세권 단지라고 덧붙였다. 김 소장은 “둔촌주공 이후 분양하는 단지들의 분양가가 중도금 대출이 가능한 12억원선으로 맞춰지면서 싸지 않을 것”이라며 “둔촌주공을 제외하면 그만한 입지·분양가에 사실상 갈만한 곳이 없다”고 말했다. 최근 사생활 침해 논란이 되고 있는 ‘주방뷰’에 대해서는 평면에 대한 이해가 필요하다고 지적했다. 김 소장은 “판상형과 타워형을 비교하면 당연히 판상형이 통풍도 잘되고 구조가 좋다”면서 “타워형에서 주방 부분은 창이 원래 나지 않는 것으로 설계하면 되는데 통풍을 위해 창 하나를 추가한 것이다. 불투명 필름 ‘에칭 유리’를 적용해 사생활 논란도 없도록 했다”고 설명했다. 김 소장은 또 “앞으로 분양시장의 향배는 둔촌주공에 달렸다”면서 “부정적인 논란도 많고 분양가도 다소 높아지긴 했지만 둔촌주공이 완판이 된다면 이 정도 수준의 분양가는 시장에서 소화할수 있는 수준이고 분양을 기다리는 대기 수요가 탄탄하다는 시그널을 줄수 있을 것”이라고 강조했다.
2022.11.25 I 오희나 기자
“금리인상 조만간 속도조절…투자 장기전 준비해야”
  • “금리인상 조만간 속도조절…투자 장기전 준비해야”
  • [이데일리 정두리 기자] 국내 금융·부동산·주식·조각투자 등 각 분야 최고 전문가들이 미국 인플레이션 압력이 정점을 찍으면서 앞으로 금리인상 속도가 조절될 것이라고 한 목소리를 냈다. 다만 지금은 금리 상승의 속도가 낮춰지길 기대하는 단계일 뿐 과거와 같이 금리가 고점을 찍은 이후 곧장 하락을 기대하기 어렵다는 관측이다. [이데일리 이영훈 기자] 오건영 신한은행 WM컨설팅센터 부부장이 16일 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’에서 제 1악장 금융 소나타 ‘인플레이션과의 전쟁, 그 전망은?’ 주제로 강의하고 있다.이데일리는 17일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 ‘불안정한 시장 상황 속 당신의 미래를 준비하라’는 주제로 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’를 개최했다. 이날 행사는 미국의 통화 긴축과 경기 침체 우려 속에 자산 가격이 하락하고 있는 가운데 주식과 채권, 부동산 등 전통적인 자산 투자에서부터 대안 투자처로 인기를 끌고 있는 조각투자에 이르기까지 재테크 전략을 점검하고 투자 방법을 모색하는 자리가 됐다. 이날 오건영 신한은행 WM컨설팅센터 부부장은 “미국 연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 금리 인상은 물가상승 억제에 어느 정도 영향을 주고 있다”며 “인플레이션이 어느 정도 정점을 확인하면 미국의 금리 인상도 속도 조절에 들어갈 것”이라고 내다봤다. 그는 이어 “하지만 올 하반기 네 번의 자이언트 스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)의 쓰나미가 어느 시점부터 몰려온다는 사실을 잊지 말아야 한다”며 “지금은 금리 상승의 속도만 낮춰지고 있는 단계일 뿐 예전처럼 금리가 고점을 찍었다고 해서 곧장 하락하는 일은 기대하기 어렵다. 투자에 발을 걸치고 시장이 어떻게 바뀌는지 버티며 투자의 감을 익히는 것이 중요하다”고 말했다.금리 인상 속도 조절에 따라 내년에는 부동산시장 수요 움직임이 나타날 가능성이 존재하고, 환율 시장은 기재개를 필 것이란 전망도 나왔다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 부동산시장 진단과 내년 집값 전망에 대해 “금리가 계속해서 올라갈 수는 없다”며 “과거 금융위기때 5% 수준이었는데, 인상 기조가 꺾인 이후 다시 수요가 쏠리면서 집값이 크게 뛰었고 지금 부동산 시장도 비슷한 양상을 나타낼 것”이라고 분석했다. 그러면서 “현재 부동산 시장은 거래가 가격을 누르고 있는 상황이다. 내년 금리인상이 마무리되면 수요가 쏠리면서 눌려있던 가격이 오를 수 있다”고 내다봤다. 염승환 이베스트투자증권 리테일사업부 이사는 최근 변동성이 극심한 환율 시장에 대해 내년 안정화가 될 것으로 전망했다. 염 이사가 예상한 경기 반등 시기는 내년 2분기다. 그는 “내년 경기전망을 보면 경기선행지수가 15개월째 꺾이고 있다”며 “이게 꺾이고 22개월 정도 되면 다시 올라오는데 내년 5월이 22개월째에 해당한다”고 분석했다.한편 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 금리 인상과 매수심리 위축으로 부동산 시장 침체가 이어지고 있는 가운데 정부가 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 규제 완화를 이어가고 있는 만큼 재개발·재건축을 주목할 필요가 있다고 강조했다. 부동산 세제 전문가인 박민수 더스마트컴퍼니 대표는 전국 부동산 규제지역 해제에 따른 절세 전략으로 증여 취득세가 줄어든 만큼 부담부 증여(전세 보증금 등 채무를 포함해 자산을 증여하는 것)는 여전히 유효한 절세 전략이 될 수 있다고 제언했다.
2022.11.17 I 정두리 기자
김제경 "재개발·재건축 세일 구간…규제해제 예상지역 노려라"
  • 김제경 "재개발·재건축 세일 구간…규제해제 예상지역 노려라"
  • [이데일리 오희나 기자] “정부가 정비사업 활성화를 통한 주택 공급 의지를 보이는 만큼 수도권 재건축·재개발 사업 규제 완화의 틈을 노려야 합니다.”김제경 투미부동산컨설팅 소장은 17일 서울 강남구 삼성동 코엑스에서 열린 이데일리 ‘제2회 돈이 보이는 창 콘서트’에서 연사로 나서 이같이 말했다. 금리 인상과 매수심리 위축으로 부동산 시장 침체가 이어지고 있는 가운데 지난 10일 국토교통부는 서울과 과천, 성남(분당ㆍ수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제지역에서 해제했다. 앞서 분양가상한제(분상제)를 개편하고 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화한 데 이어 내달 안전진단 개선안도 발표한다.[이데일리 이영훈 기자] 김제경 투미부동산컨설팅 연구소 소장이 16일 서울 강남구 코엑스 컨퍼런스룸에서 열린 ‘2022년 하반기 ‘돈이 보이는 창 콘서트’에서 제 2악장 부동산 변주곡 ‘재개발·재건축 규제 완화의 틈을 노려라’ 주제로 강의하고 있다.◇尹정부 주택공약 핵심 ‘재건축·재개발 완화·1기 신도시 재정비 사업’정부가 수도권 주택 공급을 확대하기 위해 규제 완화를 이어가고 있는 만큼 재개발·재건축을 주목할 필요가 있다고 강조했다. 김 소장은 “윤석열 대통령의 250만호 공급공약을 지키기 위한 대책이 재건축·재개발 완화와 1기 신도시 재정비 사업이다”며 “수요자가 원하는 곳에 주택을 건설할 땅이 부족한 상황에서 결국은 정비사업 활성화로 귀결될 것이다”고 말했다.그는 재개발·재건축 투자 포인트는 규제가 완화하는 방향과 정비사업의 속도라고 강조했다. 현재 재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권 이전 등기 시까지, 재개발은 관리처분인가부터 소유권 이전 등기 시까지 조합원 지위 양도가 금지된다. 투기과열지구에서는 2018년1월24일 이후 최초사업시행인가를 신청한 재개발 조합은 전매금지를 적용한다.김 소장은 “정비사업은 전매금지 요건에 따라 가격의 등락이 심하다”며 “지금은 규제지역이어서 상대적으로 싸지만 다음에 풀릴 가능성이 있는 지역을 주목해야 한다”고 했다. ◇광명·상계·장위·이문·휘경·북아현 등 눈여겨 봐야 서울·수도권에서 눈여겨봐야 할 재개발 투자 유망 지역으로는 △광명뉴타운 △상계뉴타운 △장위뉴타운 △이문·휘경뉴타운 △북아현뉴타운 △흑석뉴타운 △한남뉴타운 △성수뉴타운 등을 꼽았다. 최근 부동산 침체로 집값이 하락하는 가운데 재개발 물건도 조정을 받고 있어 실수요자에게 좋은 기회가 오고 있다고 강조했다.김 소장은 “광명은 투기과열지구에서 해제될 가능성이 큰 곳인데 바겐세일 구간이다. 작년만 해도 투자금액이 6억원대였는데 지금은 3억원대 후반도 가능하다”며 “광명11구역 등 지금은 전매금지로 묶여 있어 싼 구역이 있는데 지금이 투자 기회일 수 있다”고 강조했다. 이어 “광명뉴타운은 세대수가 3만여 세대로 미니 신도시 급으로 구성된다”며 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황이어서 뉴타운 시너지가 기대된다”고 했다. 김 소장은 또 “상계뉴타운 투자금액이 이전에는 5억원대였는데 최근에는 2억원대까지 빠졌다”며 “장위 14·15구역은 4억원대 전후까지 가격이 조정됐다”고 덧붙였다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망하는데 투자금액이 5억원대까지 밀렸다고 설명했다.김 소장은 특히 “한남3구역 25평은 가격이 크게 조정됐다. 이전에는 투자금액이 16~17억원이었는데 지금은 12억원대까지 밀렸다”며 “내년 관리처분인가를 앞두고 있는데 이후로는 전매가 제한되기 때문에 급매가 나오고 있다”고 강조했다.◇부동산 시장 침체기, 목동 재건축 단지 관심최근 금리 인상과 부동산 시장 침체로 신축 아파트의 가격이 조정을 받으면서 재개발·재건축도 크게 조정을 받고 있다. 통상 정비사업은 신축 아파트의 가격을 보고 미래 가치를 전망하기 때문에 하락기엔 프리미엄도 낮아지는 것이다.김 소장은 “부동산 시장 침체로 재개발 안전마진도 줄어들 수 있다”며 다만 “관리처분인가가 난 곳이나 이주·착공이 시작된 곳은 사업이 멈출 가능성이 작아서 비교적 안전하다”고 설명했다. 특히 이주 개시 이후엔 사업비용의 70%가 들어가기 때문에 사업이 지연될 가능성이 작다는 설명이다. 건축 단지 중에서는 내달 안전진단 규제 완화를 앞둔 목동 재건축 단지들을 눈여겨보라고 조언했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성 검토가 사실상 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”며 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 했다. 이어 “안전진단을 완화하면 목동 재건축 단지들의 수혜가 예상된다”고 강조했다.김 소장은 또 “부동산 가격이 조정을 받으면서 프리미엄이 낮아졌기 때문에 재개발·재건축 투자 수익성이 좋아졌다”며 “본인이 감당할 수 있는 리스크와 투자 기간 등 기준을 명확히 세운 뒤 투자에 나서는 것이 좋다”고 조언했다.
2022.11.17 I 오희나 기자
노량진뉴타운 '마지막 퍼즐' 1구역, 누가 맡을까
  • 노량진뉴타운 '마지막 퍼즐' 1구역, 누가 맡을까
  • [이데일리 하지나 기자] 서울 동작구 노량진 뉴타운의 `마지막 퍼즐`이자 `대장주`로 꼽히는 노량진1구역 재개발 사업이 사업시행인가를 위한 본격적인 작업에 착수했다. 노량진1구역 재개발 조합은 이르면 내년 상반기 중 시공사 선정에 나설 방침이다. 14일 정비업계 등에 따르면 동작구는 최근 조합이 신청한 사업시행계획(안)에 대한 공람 및 의견청취 절차를 다음 달 24일까지 진행한다고 공고했다. 조합 관계자는 “늦어도 내년 초에는 사업시행계획인가가 나올 것으로 예상한다”면서 “시공사 선정은 내년 상반기에는 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다. 노량진1구역은 노량진 뉴타운 중 사업 속도가 가장 느린 곳으로, 유일하게 시공사 선정이 이뤄지지 않았다. 현재 6구역(GS건설·SK에코플랜트), 2구역(SK에코플랜트), 8구역(DL이앤씨)등은 이주 및 철거 작업이 한창이다. 3구역은 올해 포스코건설을 시공사로 선정했고, 4구역(현대건설)과 7구역(SK에코플랜트)도 관리처분계획인가를 준비 중이다. 서울 동작구 노량진1구역 조감도(노량진1구역 재개발 조합)노량진1구역은 지난 5월 동작구청에 신청한 사업시행계획안이 반려되면서 다소 지연됐다. 지난해 6월 건축심의 당시 이뤄진 공공 건축가의 자문을 반영하지 않은 채 신청이 이뤄진 탓이다. 지난 7월 변경된 재정비촉진계획안을 반영해 사업시행계획인가를 다시 접수했다. 1구역까지 본궤도에 오르면 내년 착공을 목표로 하는 2·6구역 등 주변 지역도 탄력을 받을 것으로 보인다. 이에 따라 내년 이후 차례대로 공사가 시작돼 노량진동 일대는 9000여 가구 규모의 고급 주거지로 탈바꿈하게 된다.한편, 노량진1구역은 노량진 뉴타운에서도 핵심 사업지로 꼽힌다. 13만 2287㎡에 지하 4층~지상 33층, 28개 동, 2992가구의 대단지 아파트가 들어설 예정이다. 사업 부지 면적과 공급 규모 면에서 노량진 뉴타운 8개 구역 중 가장 크다. 지하철 1호선·9호선 환승역인 노량진역과 지하철 7호선 장승배기역이 인접해 교통 환경도 우수하다는 평가다. 일부 단지는 한강변 조망도 가능해 시공권을 따내기 위한 건설사들의 물밑 작업도 치열하다. 사업시행인가 직후 이뤄질 시공사 선정에는 현대건설과 GS건설, 삼성물산 등이 뛰어들 채비를 하는 것으로 알려졌다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “노량진 뉴타운은 여의도, 강남까지 대중교통 접근성이 뛰어나다는 점에서 충분히 미래가치가 뛰어나다”면서 “그중에서도 1구역은 가장 규모가 크고 입지가 뛰어나다는 평가를 받고 있어 주목할 만하다”고 말했다.
2022.11.14 I 하지나 기자
불안한 시장, 위기를 기회로...‘돈이 보이는 재테크’를 찾는다
  • 불안한 시장, 위기를 기회로...‘돈이 보이는 재테크’를 찾는다
  • [이데일리 전선형 기자] “부동산시장은 본격적인 조정 장세에 들어섰고, 증시거품은 꺼졌다. 해외는 물론 국내 금리가 치솟으면서 더이상 버티지 못할 한계기업이 속출하고 있다. 2008년 글로벌금융위기 때보다 어렵고 복잡해보인다.”국내 한 대형은행 프라이빗뱅커(PB)는 최근의 금융 및 투자시장에 대해 이 같이 말하며 ‘어렵고 복잡한 상황’이라고 진단했다. ‘V자 반등’으로 위기를 상대적으로 단기간에 극복했던 1997년 IMF외환위기나 2008년 글로벌금융위기 때와 다르게 탈출이 쉽지 않을 수 있다는 다소 비관적 전망까지 내놨다. 그는 “모든 국가가 금리를 올리고 있고, 여기저기서 정치ㆍ외교 등을 둘러싼 심각한 갈등까지 겪고 있어 (위기극복이) 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. [이데일리 김정훈 기자]◆물가상승ㆍ경기침체…2008년급 위기의 경제2008년 글로벌금융위기는 지금과 다르면서도 비슷한 점이 많다. 위기의 촉발 원인이 금리와 부동산 가격이 복잡하게 얽히면서 나타났기 때문이다. 전문가들이 2008년의 현상을 자주 언급하는 이유다. 실제 2008년 글로벌금융위기의 촉발 이유 중에 ‘금리’를 빼놓을 수 없다. 금융위기 이전 미국 정부는 경제를 살리기 위해 금리를 내려 돈을 풀었다. 저금리 기조가 계속되면서 유동성이 풍부해진 은행은 대출경쟁에 혈안이 됐다. 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들도 대출을 통해 집까지 살 수 있는 상황이 됐다. 집을 구매하려는 수요가 많아지면서 집값은 천정부지로 뛰었다.미국 정부는 그때부터 심상치 않음을 느끼고, 금리를 올리기 시작했다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)은 2004년 6월부터 인상에 나서 2006년 6월 기준금리를 5.25%까지 올렸다. 당시 2년 1개월 새 기준금리 인상 폭은 4.25%포인트에 이른다. 금리를 서둘러 올리다 보니 당연히 부작용이 뒤따랐다. 주택가격은 떨어졌고, 여기에 대출받아 산 집을 팔아 이윤을 남기려 했던 사람들이 대출금을 갚지 못하는 상황이 발생했다. 여기에 ‘모기지 파생상품’이 불을 붙이면서 전 세계 금융위기를 불러오게 된다. 앞선 과정만 두고 보면 2008년 금융위기는 지금의 2022년의 상황과 매우 유사해 보인다. 2022년 이전 코로나19로 인해 초저금리상황이 지속됐다는 점, 금리가 낮아지면서 대출을 받아 주택을 사려는 수요가 폭발했고, 주택가격이 올랐다는 점 등이다. 하지만 올해 팬데믹 영향이 사실상 사라지고, 여기에 올해 2월 발발한 러시아·우크라이나 전쟁으로 인해 자원의 공급망이 무너지는 등 물가가 오르는 문제가 발생했다. 물가를 잡기 위해 글로벌 중앙은행들은 금리를 천정부지로 올리고 있고, 이는 주식과 채권, 부동산 가격이 동반 폭락하고 원·달러 환율은 급등으로 이어졌다. 전문가들은 2023년 물가 상승과 경기 침체가 동반되는 스태그플레이션 우려까지 내놓고 있다. ◆ 돈창콘서트, 금융ㆍ부동산 변화 알아볼 수 있어 그렇다면 이 같은 위기의 상황에서 재테크는 어떻게 해야 할까. 전문가들은 오르는 금리와 바뀌는 부동산 정책 등을 잘 활용해야 한다고 조언한다. 기준금리가 상승 기조를 유지할 것으로 예상되는 만큼 부채를 최대한 줄이되, 안전자산을 통해 돈을 굴려야 한다는 조언이다. 이미 은행에서는 연 5%대 정기예금과 연 10%대 정기적금까지 등장하는 등 수신 금리 경쟁이 가열되고 있다. 저축은행이나 신협·새마을금고 등 2금융권은 더 높은 금리를 제시한다. 또 부동산 투자에 관심이 있다면 정부의 움직임에 기민하게 움직여야 한다. 특히 최근 부동산 거래가 크게 위축되자, 정부는 11·10 대책을 통해 서울과 경기 4곳(성남·하남·광명·과천)을 제외하고 나머지 규제지역을 모두 해제했다. 여기에 LTV(담보인정비율·대출 한도÷담보 가치)까지 70%로 완화되면서 투자 여력이 생겼다. 투자를 대기하고 있던 이들에게는 기회다. 다만 이에 따른 세금변화도 살펴봐야 한다. 세금의 경우 전문가와 상담은 필수적이다. 전통적 자산이 지겹다면 최근 뜨고 있는 ‘아트테크’도 고려해보면 좋다. 아트테크는 예술과 재테크의 합성어로 미술품 시장에 투자하는 것을 말한다. 미술품 시장은 점차 커지고 있다. 하나금융경영연구소 보고서에 따르면 지난해 글로벌 미술품 시장의 거래금액은 651억달러로 전년(503억달러) 대비 약 30%가량 성장했다. 국내 시장의 발전 속도는 더 빠르다. 2021년 한국의 미술품 시장 규모는 9160억원으로 전년(3280억원)과 비교해 약 3배가량 급증했다. 오는 17일 열리는 ‘돈창(돈이 보이는 창) 콘서트’에서는 세계 금융시장 진단을 비롯해 국내 부동산투자, 아트테크 등에 대해 모두 알아볼 수 있다. 강연자로는 △오건영 신한은행 WM컨설팅센터 부부장 △김제경 투미부동산컨설팅 연구소장 △박민수(제네시스 박) 더스마트컴퍼니 대표 △김형준 (주)테사 대표 △염승환(염블리) 이베스트투자증권 이사 등 내로라하는 전문가들이 자리를 채운다. 돈창 콘서트는 17일 오전 10시부터 18시까지, 서울 코엑스 E홀(컨퍼런스룸 E)에서 만나볼 수 있다. 참가비는 15일 오후 5시까지 사전등록 시 무료며, 현장등록은 5000원이다.
2022.11.14 I 전선형 기자
"재건축·재개발 대못 모두 뽑힌다…수도권 뉴타운·목동 눈여겨보라"
  • "재건축·재개발 대못 모두 뽑힌다…수도권 뉴타운·목동 눈여겨보라"
  • [이데일리 오희나 기자] “정부가 정비사업 활성화를 통한 주택 공급 의지를 보이는 만큼 수도권 인기 지역의 재건축·재개발 사업의 규제완화 수혜가 예상됩니다.”윤석열 정부가 지난 8·16부동산 대책에서 앞으로 5년간 전국 270만 가구를 공급한다는 주택 공급 대책을 밝힌 이후 정부의 규제완화가 잇따르고 있다. 금리 인상과 매수심리 위축으로 부동산 시장 거래절벽이 이어지고 있지만 정부가 민간 주도의 정비사업을 활성화해 수도권 주택 공급을 확대한다고 밝힌 만큼 재개발·재건축을 주목할 필요가 있다는 조언이다. [그래픽=이데일리 이미나 기자]◇270만호 공급…재건축·재개발 활성화 기대김제경 투미부동산컨설팅 소장은 이달 17일 서울 삼성동 코엑스에서 열리는 이데일리 ‘돈이 보이는 창 콘서트’에서 연사로 나선다. 김 소장은 재건축 재개발 리모델링 활성화를 위해 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠다는 게 윤석열 정부의 기조라면서 최근 이어지고 있는 규제완화에 주목했다. 정부가 분양가상한제(분상제)를 개편한 데 이어 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 여겨졌던 재건축초과이익환수제(재초환)를 완화키로 했고 내달 안전진단 개선안도 발표한다. 이른바 ‘재건축 3대 대못(분상제·재초환·안전진단)’을 모두 손보는 셈이다.김 소장은 “정부에서 주민이 원하는 민간사업으로 정비사업을 지원해주겠다는 의지를 명확히 밝혔다”며 “서울은 10만호를 공급하겠다고 했는데 개별 재개발 사업이 통상 1000~2000가구 규모기 때문에 단일 구역으로 적게는 50개에서 많게는 100개 가까이 지정할 수 있는 규모다”고 설명했다. 이어 “이는 어마어마한 규모다. 그 어느 때보다도 예정지가 재개발구역으로 지정될 가능성이 커진 상황이어서 시장의 관심이 많다”고 했다.김 소장이 재개발 투자를 추천하는 가장 큰 이유는 ‘안전마진’(확정 수익)이다. 재개발은 기존 다세대주택이나 단독주택 매입가에 프리미엄을 더한 가격이 초기 투자비로 여기에 예상 분담금을 더하면 최종 투자금이 된다. 통상 투자금과 현재 주변 아파트 시세와의 차익을 안전마진이라고 본다. 예를 들어 서울 소재 전용 84㎡ 아파트 신청 가능한 재개발 물건의 최종 투자금이 8억원이고 주변 신축 아파트 전용 84㎡ 가격이 13억원이라면 안전마진은 5억원이라고 보는 것이다.김 소장은 “만약 부동산 시장 침체로 주택 시장이 타격을 받으면 안전마진은 줄어들 수 있다”며 “재개발은 안전마진이 있기 때문에 어느 정도 리스크를 방어할 수 있다”고 강조했다.◇조정 들어간 재개발 유망지…실수요자 투자 기회김 소장은 재개발·재건축 유망지역도 공개했다. 서울·수도권에서 눈여겨봐야 할 재개발 투자 유망 지역으로는 △광명뉴타운 △상계뉴타운 △장위뉴타운 △이문·휘경뉴타운 △북아현뉴타운 △흑석뉴타운 △한남뉴타운 △성수뉴타운 등을 꼽았다. 최근 부동산 침체로 집값이 하락하는 가운데 재개발 물건도 조정을 받고 있어 실수요자에게 좋은 기회가 오고 있다고 강조했다. 재개발 3대장인 한남·성수·흑석 뿐만 아니라 본인의 자금 여력에 맞게 투자할 수 있는 다양한 재개발 지역이 있다고 소개했다. 김 소장은 “북아현뉴타운은 뉴타운 중에서도 한남·성수·흑석·노량진에 이어 톱5로 꼽힌다”며 “서대문구이긴 하지만 길 하나를 두고 마포와 생활권을 공유하고 있어 ‘준마포’라 불린다”고 강조했다. 이어 “1만 가구 이상 대규모 재개발이면서 획기적으로 개선하는 곳이기 때문에 기대감이 크다”고 설명했다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망했다.[사진=이데일리 이영훈 기자] 김제경 투미부동산컨설팅 소장그는 “광명뉴타운은 세대수가 3만여세대로 미니 신도시급으로 구성한다”며 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지가 기대된다”고 했다.특히 내달 안전진단 규제완화를 앞둔 목동 재건축 단지를 눈여겨보라고 조언했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성 검토가 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”며 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 했다. 이어 “안전진단이 완화되면 목동 재건축 단지들의 수혜가 예상된다”고 강조했다. 실제로 정부는 지난 10일 부동산 관계장관회의에서 다음 달 초 안전진단 ‘개선’ 방안을 마련하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 안전진단 등급은 A~E등급으로 나뉘는데 D등급(적정성 검토 후 조건부 재건축), E등급(재건축 확정)을 받아야 재건축을 추진할 수 있다. 국토부는 안전진단 기준에서 구조안전성 비중을 낮추고 주거환경 배점을 높이는 방안을 유력하게 검토 중이다.사실상 ‘2차 안전진단’으로 불리는 적정성 검토도 지방자치단체 재량에 맡기기로 했다. 안전진단을 통과하고도 적정성 검토에서 ‘재건축 불가’ 판정을 받는 일을 줄이기 위해서다. 신통기획 재개발 후보지 공모에서 탈락한 지역도 눈여겨보라고 조언했다. 김 소장은 “신통기획 탈락지역 중에서 현재 구역 내 건축물 노후도 보존 등을 위해 건축행위제한과 토지거래허가구역으로 지정돼 있는 곳이 있다”며 “서울시가 나서서 개발 예정지로 찍어준 곳이라고 해도 무방한 곳이다. 이들 지역을 눈여겨봐야 한다”고 말했다.[그래픽=이데일리 김정훈 기자]
2022.11.14 I 오희나 기자
"코스피 내년 2850까지 갈 것"
  • "코스피 내년 2850까지 갈 것"
  • [이데일리 양지윤 기자] “내년 코스피지수 바닥은 주가순자산비율(PBR) 0.8배인 2300, 고점은 PBR 1배인 2850을 예상한다.”개인 투자자들 사이에서 ‘염블리’라는 애칭으로 불리는 염승환 이베스트투자증권 이사는 현재 코스피지수 밸류에이션이 “저평가됐다”면서 이같이 말했다. 코스피지수는 일반적으로 PBR 기준 0.8배에서 1.2배를 오가는 경우가 많다. 올해 PBR 1배는 2650포인트로, 2500포인트로 환산하면 PBR 0.94배에 불과해 여전히 저평가됐다는 게 염 이사의 설명이다. 주가가 전형적인 선행지수인 점도 강조했다. 경기 침체가 예상될 경우 그 이전부터 악재를 미리 반영, 그 이전부터 지수가 움직인다는 설명이다. 염 이사는 “내년 하반기부터 경기가 서서히 돌아서고 2024년에는 본격 회복된다고 대부분 전망하고 있다”며 “현재 증시는 이를 미리 반영해 일부 상승세를 보이고 있는데, 고물가와 고금리는 지속 중이라 중간중간 변동성 확대는 불가피하다”고 분석했다. 아울러 최근 레고랜드 사태로 불거진 신용 리스크도 지속적으로 주시해야 한다고 조언했다. 그는 “신용 리스크는 악재 트리거가 될 수 있다”며 “부동산 시장 충격을 더 지켜봐야 한다”고 강조했다.한편 이데일리는 오는 17일 서울 코엑스에서 2022년 하반기 ‘돈이 보이는 창 콘서트(돈창 콘서트)’을 개최한다. ‘불안정한 시장 상황 속 당신의 미래를 준비하라’는 주제로 주식과 채권, 부동산 등 기존 자산 투자 방식부터 최근 대안 투자처로 인기를 끌고 있는 조각투자에 이르기까지 다양한 재테크 전략을 점검하고 투자 방법을 모색할 예정이다. 이번 행사에는 염 이사를 포함해 △오건영 신한은행 WM컨설팅센터 부부장 △김제경 투미부동산컨설팅 연구소장 △박민수(제네시스 박) 더스마트컴퍼니 대표 △김형준 (주)테사 대표가 연사로 나서 내년 투자 트렌드를 짚어보고, 재테크 고수가 되는 비법을 알려준다.[이데일리 김정훈 기자]
2022.11.14 I 양지윤 기자
  • '투자의 창' 열어드립니다
  • [이데일리 피용익 기자] 이데일리가 독자님들의 성원에 힘입어 한층 더 업그레이드된 재테크의 장을 마련했습니다. 오는 17일 서울 코엑스에서 2022년 하반기 ‘돈이 보이는 창 콘서트(돈창 콘서트)’가 개최됩니다. 주식과 채권, 부동산 등 전통적인 자산 투자에서부터 대안 투자처로 인기를 끌고 있는 조각투자에 이르기까지 재테크 전략을 점검하고 투자 방법을 모색하는 자리입니다. ‘불안정한 시장 상황 속 당신의 미래를 준비하라’는 주제로 열리는 이번 돈창 콘서트에서는 △오건영 신한은행 WM컨설팅센터 부부장 △김제경 투미부동산컨설팅 연구소장 △박민수(제네시스 박) 더스마트컴퍼니 대표 △김형준 (주)테사 대표 △염승환(염블리) 이베스트투자증권 이사가 연사로 나서 다가오는 2023년 금융·부동산·세금·조각투자·주식 시장의 트렌드를 짚어 보고, ‘잘 벌고, 잘 굴리고, 나아가 잘 쓰는’ 재테크 고수가 되는 방법을 알려드립니다.미국의 통화 긴축과 경기 침체 우려 속에 자산 가격이 하락하고 있는 가운데 독자님들의 돈을 지켜주고 불려줄 전략을 돈창 콘서트에서 찾아 보시길 바랍니다.●일시: 2022년 11월 17일(목) 10:00~18:00●장소: 서울 코엑스 E홀(컨퍼런스룸 E)●문의: 이데일리 돈이 보이는 창 사무국●참가비: 11월 15일(화) 17:00 까지 사전등록 시 무료(현장등록 5000원)
2022.11.09 I 피용익 기자
'황제뉴타운' 한남, 수주경쟁 '들썩'…초급매 잡아볼까
  • '황제뉴타운' 한남, 수주경쟁 '들썩'…초급매 잡아볼까[복덕방기자들]
  • [이데일리 오희나 기자] ‘황제뉴타운’ 한남2구역의 시공사 수주 경쟁이 뜨겁다. 역대급 수주 조건으로 프리미엄급 단지 기대감이 높은 상황이다. 3일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘한남뉴타운’에 대해 들어봤다.김 소장은 “한남뉴타운은 황제뉴타운으로도 불린다”면서 “용산 부촌 한남동에 뒤엔 남산, 앞엔 한강이 있기 때문에 ‘배산임수’ 입지”라고 말했다. 이어 “대중교통 접근성이 아쉽다는 지적이 있었는데 신분당선 2차 연장이 예정돼 있기 때문에 이 부분도 개선됐다”고 덧붙였다. 한남뉴타운 1·2·3·4·5구역 가운데 속도가 가장 빠른 구역은 3구역이다. 현대건설이 ‘THE H’로 건설하는 3구역은 총 5816세대로, 조합원 분양신청을 마무리하고 총회를 앞두고 있는 상태다. 한남2구역은 총 1537세대로 지난해 11월 사업시행인가를 받고, 시공사 선정을 진행하고 있다. 한남4구역은 2394세대로 건축심의가 보류된 상태다. 한남5구역은 2660세대로 작년말 촉진계획변경인가를 받았다. 김 소장은 “한남3구역은 속도가 빠르고 세대수가 가장 많은 ‘대어’급이지만 조합원수가 많은게 단점”이라며 “세대수가 5816세대인데 조합원수가 4000명(3884명) 가까이 되기 때문에 분담금이 조금 높다”고 말했다. 이어 “85㎡는 조합원들이 대부분이 받아갔고, 59㎡로 밀려난 조합원들이 많다”면서 “한강뷰는 대형평수가 가능하고 30평대에서도 동호수 추첨을 잘해야 가능하다”고 설명했다. 또한 “2구역은 한강뷰에 접해 있지 않기 때문에 기대감은 적다”면서도 “경사가 높은 다른 구역에 비해 2구역은 평지에 위치해 있고 이태원역도 가까운 역세권이 장점”이라고 말했다. 이어 “재개발·재건축 조합들의 고질적인 문제점 중 하나가 상가 분양이 잘 안된다는 건데, 2구역은 이태원 상권인데다 롯데의 경우 계열사 입점 공약이 있어 기대감이 높다”고 말했다. 한남4구역과 5구역은 한강변에 인접해 있다는 것이 장점이라고 덧붙였다. 최근 부동산 시장이 침체되면서 재개발시장도 조정을 받고 있는 가운데 한남뉴타운에서도 급매가 나오고 있다고 전했다. 김 소장은 “한남3구역에 25평 신청 매물들은 급매들이 꽤 많다”면서 “한남2구역은 기대감이 워낙 높다보니 급매가 잘 나오지 않는다”고 말했다. 이어 “한남3구역 33평 신청 매물은 20억초중반에 가격이 형성돼 있다. 대평 평수는 실수요자들이 보유하고 있어 매물 자체가 많지 않고 가격이 잘 안빠진다”면서 “반면 25평 신청 매물은 이전에는 17~18억원 수준이었는데 가격이 완전히 무너지면서 13억원대까지 급매가 나왔다”고 전했다. 그러면서 “속도도 빠른데 가격까지 조정이 된 상황이어서 바겐세일 구간이라고 보고 있다”고 강조했다.
2022.11.03 I 오희나 기자

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